Rozwiązanie umowy sprzedaży jest dość specyficzną procedurą. Do jego spełnienia konieczne jest poznanie pewnych subtelności prawa. Zgodnie z ogólną zasadą na przykład zabronione jest jednostronne wypowiedzenie umowy sprzedaży nieruchomości (z inicjatywy tylko jednej strony transakcji). Jednak w tym przypadku są wyjątki. Następnie rozważamy bardziej szczegółowo, na jakich warunkach odbywa się wypowiedzenie umowy sprzedaży. Przykładowy wymóg zostanie również opisany w artykule. Formularz można zobaczyć na poniższym obrazku. 
Informacje ogólne
Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości lub innej nieruchomości stanowi całkowite rozwiązanie umowy i ustanie stosunków prawnych między stronami. Jednak wola jednego z uczestników przeprowadzenia tej procedury nie wystarczy. Możesz rozwiązać umowę za zgodą drugiej strony lub złożyć wniosek do sądu. Rozwiązanie umowy sprzedaży musi nastąpić w takiej samej formie, w jakiej nastąpiło jej zawarcie - na piśmie.
Ważna uwaga
Co tam powiedzieć? W praktyce rozwiązanie umowy sprzedaży za obopólną zgodą uczestników jest dość rzadkie. W transakcji nieruchomości ani jedna, ani druga strona nie mogą oczekiwać zwrotu rzeczy, zgodnie z obowiązkiem, do momentu anulowania, chyba że umowa stanowi inaczej. Tak więc na przykład w przypadku rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży wpłacona zaliczka nie podlega zwrotowi. Co więcej, nawet jeśli stosunek prawny zostanie zakończony. 
Sprawy legislacyjne
Art. 450 Kodeksu cywilnego określa warunki, na jakich można dokonać rozwiązania umowy sprzedaży, zmiany umowy lub innych manipulacji. W szczególności dokument może przestać istnieć, jeśli nastąpi poważne naruszenie warunków w nim określonych lub w innych przypadkach przewidzianych w nim lub w prawie. Poważne naruszenia obejmują w szczególności działanie jednego z uczestników, w którym drugi otrzymuje znaczne obrażenia. Innymi słowy, wypowiedzenie umowy sprzedaży nieruchomości następuje na przykład, gdy jedna ze stron straci to, czego oczekiwała przy jej zawarciu. Naruszenia tego rodzaju obejmują:
- Odmowa eksmisji i wyrejestrowania. Obowiązek ten może zostać naruszony odpowiednio przez sprzedającego.
- Brak transferu pieniędzy. Umowa została podpisana i zarejestrowana, ale kupujący nie otrzymał uzgodnionej kwoty.
Nieprzewidziane wydatki
Prawo przewiduje inny przypadek, w którym umowa sprzedaży może zostać rozwiązana. W szczególności mówimy o zmianie okoliczności, które istniały w momencie transakcji i od których strony przystąpiły, nie zakładając wystąpienia innych. W tym przypadku nie ma winy bezpośrednich uczestników stosunku prawnego, jednak niektóre nagłe zjawiska nie pozwalają na zawarcie umowy.
Takie sytuacje są uważane za najczęstsze w praktyce. Na przykład wypowiedzenie umowy sprzedaży przez kupującego może nastąpić, jeśli były właściciel mieszkania nagle ma krewnego, który opuścił więzienie przed terminem.Przed wydaniem wyroku obywatel ten był zarejestrowany i zajmował obszar. Ta okoliczność przy zawarciu transakcji nie była oczekiwana.
Sprzedawca udzielił gwarancji, że ten przedmiot nie był obciążony, nikt się o niego nie ubiegał, nie został zastawiony i tak dalej. Ponieważ krewny, który się pojawił, nie ma gdzie mieszkać, decyduje przez sąd o ponownym zapewnieniu prawa pobytu w tym pokoju. Sąd uwzględni jego wniosek i pozwoli mu ponownie zarejestrować się w mieszkaniu. Niewątpliwie, gdyby strona nabywająca przedmiot wiedziała o tych okolicznościach, nie doszłaby do zawarcia transakcji. W takim przypadku kupujący ma prawo zażądać rozwiązania wszystkich zobowiązań przyjętych zgodnie z warunkami umowy. 
Nieważność transakcji
Przede wszystkim należy stwierdzić, że uznanie umowy za nieważną i rozwiązanie umowy sprzedaży to dwie różne rzeczy. Procedury te łączy fakt, że w obu przypadkach umowa zostaje anulowana, a zobowiązania podjęte przez strony wygasają. Różnice dotyczą głównie konsekwencji. Jeśli transakcja zostanie uznana za nieważną, sprawca naruszenia będzie musiał zwrócić wszystko, co otrzymał po jej zakończeniu, aw niektórych przypadkach również zrekompensować spowodowane szkody. W szczególności takie konsekwencje wynikają z rozwiązania umowy sprzedaży towarów. Nieważność transakcji można ustalić, jeżeli:
- Ona narusza prawo.
- Jedna ze stron jest częściowo lub całkowicie niekompetentna.
- Umowa została podpisana przez osobę, która nie mogła kontrolować swojego zachowania. W takim przypadku należy określić różnice w stosunku do poprzedniej sytuacji. Chodzi o to, że dana osoba nie mogła kontrolować swoich działań natychmiast w momencie podpisywania umowy. Co więcej, może być ogólnie psychicznie zdrowy. Na przykład, mógł stracić kontrolę podczas przyjmowania alkoholu z powodu obrażeń, z powodu starości i tak dalej.
- Jedna ze stron umowy jest małoletnia. Jeżeli sąd stwierdzi, że prawa i interesy osoby nie zostaną naruszone, transakcja zostanie uznana za zgodną z prawem.
- Umowa zostaje zawarta pod presją, poprzez groźby, przemoc, podstęp, spisek i inne poważne okoliczności. W tym przypadku należy wziąć pod uwagę, że jeśli doszło do oszustwa podczas zawierania umowy, wówczas uznanie nieważności transakcji będzie dość trudne. Powinieneś skontaktować się nie tylko z organem sądowym, ale także z policją, aby wszcząć postępowanie karne w tej sprawie.
- Transakcja jest udawana lub wymyślona. W pierwszym przypadku dotyczy to zawarcia umowy w celu ukrycia innych stosunków prawnych. Wyimaginowana umowa Jest to procedura wykonywana bez żadnych konsekwencji prawnych.
Stosunek prawny obywatela i organizacji
Sprzedawcą może być firma. Jeśli okaże się, że jego ustawowa dokumentacja nie jest sporządzona poprawnie, umowa może zostać unieważniona. Na przykład umowa może zostać podpisana przez osobę nieupoważnioną lub umowa jest zarejestrowana bez zgody wszystkich założycieli. Najprawdopodobniej transakcja zostanie anulowana.
Rozwiązanie umowy sprzedaży mieszkania przed rejestracją
W takim przypadku zakończenie związku jest znacznie łatwiejsze. Na przykład wypowiedzenie umowy sprzedaży przez sprzedającego może mieć dla niego mniejsze ryzyko. Przedmiot w tym przypadku nie został jeszcze przekazany w posiadanie innej osoby. Jeżeli jedna ze stron domaga się rozwiązania umowy, a w tej sprawie doszło do wzajemnego porozumienia z drugą stroną, konieczne jest podpisanie odpowiedniego dokumentu. Potwierdzi wypowiedzenie umowy sprzedaży mieszkania.
Co zrobić, jeśli rejestracja jest już wykonana?
W takim przypadku zwrot właściwości jest bardziej problematyczny.Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości jest dozwolone tylko w sytuacjach wyraźnie określonych w przepisach lub umowie. Zgodnie z Kodeksem cywilnym anulowanie można zarejestrować w okresie obowiązywania umowy. Innymi słowy, po wypełnieniu zobowiązań przez strony i wygaśnięciu transakcji rozwiązanie umowy jest niemożliwe. W przypadku częściowej realizacji transakcji i rejestracji przekazania uprawnień do obiektu rozwiązanie umowy nie oznacza zwrotu własności. Aby zapewnić możliwość otrzymania wszystkich przeniesionych z powrotem, warunek ten musi być określony w pierwotnej umowie lub w umowie o jej odstąpieniu. 
Zamówienie przedprocesowe
Jak wskazano powyżej, umowa może zostać rozwiązana za obopólną zgodą. Odwołanie do sądu odbywa się tylko w przypadku odmowy rozwiązania umowy. Strona stosunków prawnych powinna udzielić odpowiedzi w ciągu 30 dni, chyba że umowa przewiduje inny okres. Jeśli otrzymana zostanie odmowa lub drugi uczestnik zignoruje odwołanie, będziesz musiał złożyć pozew.
Złożenie pozwu
Wypowiedzenie umowy sprzedaży musi być uzasadnione odpowiednimi faktami. Dość często inicjatorzy anulowania transakcji popełniają poważny błąd. Faktem jest, że po przedstawieniu warunków rozwiązania umowy nie określają one terminu zwrotu przeniesionej własności. Sąd ma prawo podejmować decyzje wyłącznie w granicach roszczenia. Tak więc decyzja może zostać podjęta tylko w przypadku rozwiązania umowy. Ponadto dalszy los samej nieruchomości nie jest określony. Kodeks cywilny stanowi, że jeśli rejestracja stanowa została przeprowadzona, wówczas anulowanie transakcji lub wypowiedzenie umowy sprzedaży nie jest powodem do wypowiedzenia zgody kupującego na zbycie przedmiotu.
W związku z tym wielu ponownie zwraca się do sądu, domagając się zwrotu własności. Aby zapobiec takiej sytuacji, zaleca się zawarcie w pozwie żądania nie tylko rozwiązania umowy (wskazując powody), ale także zwrotu całej przekazanej własności. W przypadku istotnych naruszeń jednej ze stron druga strona może również domagać się odszkodowania za straty moralne, straty materialne (jeśli występują). Pozew sporządzany jest zgodnie z prawem zgodnie z ogólnymi zasadami. Warunkiem jest uzasadnienie konieczności rozwiązania umowy. Próbki roszczeń wymagają podania danych stron, nazwy organu sądowego. W razie potrzeby do wniosku dołączane są dokumenty potwierdzające niektóre naruszenia. 
Typowe przypadki
Dość często umowa sprzedaży przewiduje transfer pieniędzy po rejestracji państwowej. W takim przypadku właściciel nieruchomości jest narażony na znaczne ryzyko. Jeśli kupujący odmawia zapłaty, możesz odzyskać swoją nieruchomość, ale jest to bardzo problematyczne. Były właściciel obiektu ma jednak prawo nie tylko żądać zwrotu swoich praw majątkowych, ale także odszkodowania za szkody, odsetek, odszkodowania za straty. Jeśli kupujący nie zapłacił wymaganej kwoty, ale nie otrzymał jeszcze nieruchomości w osobistym posiadaniu, pierwotny właściciel ma dwie opcje: albo wymagać wypełnienia zobowiązań, albo odstąpić od umowy.
Jak chronić właściciela?
Przede wszystkim należy zwrócić szczególną uwagę na procedurę sporządzania umowy. Wskazane jest, aby naprawić następujące punkty w umowie:
- Możliwość anulowania transakcji, jeśli jedna ze stron (lub obaj uczestnicy) nie wypełnia zobowiązań.
- Data przelewu kwoty pieniężnej. Procedurę tę można przeprowadzić po rejestracji prawa lub przed nim.
Gwarancje strony nabywającej nieruchomość
Prawo stanowi, że fakt przekazania własności powinien zostać odnotowany w odpowiednim dokumencie.Może to być bezpośrednio akt przewozowy lub inny papier wskazujący na tę okoliczność. Jednocześnie prawo nie określa konkretnej daty tego wydarzenia. Istniejąca definicja „przekazania w rozsądnym terminie” jest uważana za bardzo warunkową. W związku z tym w umowie należy przewidzieć termin. Jeżeli pierwotny właściciel nie spełnia tego warunku, wówczas druga strona może zażądać tego siłą lub zażądać odszkodowania za straty. 
Rozwiązanie umowy sprzedaży samochodu
W większości przypadków pomiędzy stronami zawierana jest transakcja zakupu używanego pojazdu. Takie samochody często mają wady. Oczywiście kupujący na ogół nie są o nich informowani. Jednak identyfikując poważne wady, wielu nowych właścicieli zamierza rozwiązać umowę sprzedaży samochodu. Podobnie jak w przypadku pomieszczeń mieszkalnych, należy starać się osiągnąć porozumienie bez sądu. Przede wszystkim kupujący powinien wskazać byłemu właścicielowi zidentyfikowane braki, domagając się zwrotu przekazanej kwoty, a także zgody na rozwiązanie umowy. W przypadku otrzymania, anulowanie następuje na piśmie. W przypadku odmowy zostanie zgłoszona reklamacja. Rozwiązanie umowy sprzedaży przez sąd następuje z pominięciem określonych w niej wymagań lub odmowy ich spełnienia. Oto obywatel:
- Wyświetla listę zidentyfikowanych wad.
- Wymaga zwrotu przekazanej kwoty i rozwiązania umowy.
- Powiadamia, że w przypadku niespełnienia tych wymagań będzie zmuszony zwrócić się do organu sądowego.
Druga strona musi odpowiedzieć na to roszczenie w ciągu 30 dni. Sytuacja związana z anulowaniem umowy z salonem jest nieco bardziej skomplikowana. Wynika to głównie z faktu, że taka firma zatrudnia dość kompetentnych prawników. Jednak niektórym obywatelom udaje się spełnić ich wymagania. W każdym razie, niezależnie od tego, czy obywatel lub organizacja jest drugą stroną relacji, powinieneś spróbować rozwiązać konflikt pokojowo. Jeśli nie jest to możliwe, przywróć swoje prawa tylko przez sądy.
