Procedura rejestracji sprzedaży mieszkania jest interesująca nie tylko dla początkujących, ale także dla tych, którzy zajmują się tym zawodowo. W końcu prawodawstwo stale wprowadza nowe poprawki, a sama procedura podlega dostosowaniom. Tylko etapy transakcji nie ulegają zmianie.
Sprawdź
Procedura rejestracji sprzedaży mieszkania jest zawsze taka sama. I pierwszy element to sprawdzanie. Dotyczy to nie tylko kontroli zewnętrznej obudowy, ale także tego, że mieszkanie jest własnością sprzedającego. Obecność pełnomocnictwa jest również do przyjęcia. Ale powinna mieć normalny okres ważności i szczegóły.
Aby nie wpaść na oszustów, najlepiej osobiście spotkać się z wynajmującym i zapoznać się ze wszystkimi dokumentami ustanawiającymi nieruchomość.
Ponadto, przed przestrzeganiem kolejności rejestracji sprzedaży mieszkania, lepiej zweryfikować dokumenty właściciela i jego zdjęcie.
Następnie musisz dowiedzieć się, czy mieszkanie jest obciążone, czy to za kaucją, czy w areszcie. Można tego dokonać, udając się do Rosreestr w miejscu zamieszkania i prosząc o wypis z Unified State Legal Register. W tym wyciągu zostaną wyświetlone wszystkie informacje o mieszkaniu i wszelkie nałożone na niego ograniczenia.
Równie ważne jest ustalenie obecności lub braku chorób u sprzedawcy, które w przyszłości mogą stać się podstawą do anulowania transakcji. To uzależnienie lub jakaś choroba psychiczna. Z tego powodu sprzedawca musi przedstawić zaświadczenia lekarskie. Ten punkt można pominąć, jeśli wynajmujący ma prawo prowadzić pojazd.
Procedura rejestracji sprzedaży mieszkania obejmuje również zbieranie informacji o osobach, które mają prawo do korzystania z tego mieszkania. Możesz dowiedzieć się, czy weźmiesz certyfikat w urzędzie mieszkaniowym lub wyciąg z książki domowej. Skomplikuj zwolnienie ludzi z mieszkania tam mieszkających małoletnich dzieci.
Ponadto należy upewnić się, że właściciele nie mają długów komunalnych. Jeśli nie zostanie to zrobione, wszystkie długi zostaną przeniesione na nowego właściciela.
Zawarcie umowy przedwstępnej
Procedura zawarcia transakcji kupna i sprzedaży mieszkania obejmuje klauzulę wstępnej umowy. Ten moment jest opcjonalny, ale praktyka pokazuje, że zwykle ludzie nie odmawiają go skompilować.
Co oznacza niniejsza umowa i dlaczego jest uwzględniona w procedurze rejestracji transakcji zakupu i sprzedaży mieszkania? Wszystko jest bardzo proste. W takim porozumieniu strony potwierdzają zgodę na zawarcie głównej transakcji po pewnym czasie. Przyczyną opóźnienia może być okres wakacji w domu lub okres, na który kupujący znajduje odpowiednią kwotę. Na tym etapie określa się koszt mieszkania i kiedy zostanie on sprzedany. Nie możesz później zmienić tych danych.
Treść umowy przedwstępnej
Nie ma znaczenia, jaka będzie kolejność rejestracji zakupu i sprzedaży mieszkania: hipoteką lub gotówką umowa wskazuje wszystkie elementy, które będą wyświetlane w głównym dokumencie. Oznacza to, że będzie opis mieszkania, jego koszt, procedura rozliczenia i moment zawarcia głównej umowy.
Depozyt
Często w praktyce wielu prawników staje przed pytaniem o depozyt. Problem polega jednak na tym, że w przypadku tych przepisów działanie to uważa się za nieprawidłowe. Dlatego niemożliwe jest jednoczesne sporządzenie zarówno umowy depozytowej, jak i umowy przedwstępnej. Będę musiał wybrać.
Ryzyko podpisania umowy przedwstępnej
Procedura rejestracji sprzedaży mieszkania hipoteką lub gotówką nie różni się. Ale istnieje ryzyko na pierwotnym rynku mieszkaniowym.Możliwe jest, że firma budowlana sporządzi wstępną umowę z kilkoma przyszłymi właścicielami, a następnie przekaże mieszkanie według własnego uznania. Aby uniknąć takich sytuacji, zostaje zawarta umowa o uczestnictwo we wspólnej budowie. Taka umowa podlega obowiązkowej rejestracji w Federalnej Służbie Rejestracyjnej.
Sytuacja na wtórnym rynku mieszkaniowym jest znacznie prostsza, ponieważ umowa przedwstępna nie zawiera ryzyka dla żadnej ze stron.
Samo zawarcie umowy
Procedura rejestracji sprzedaży mieszkania w Rosji nie zabrania zawarcia umowy na piśmie. Ale najlepiej poświadczyć taki dokument u notariusza. To usunie pewne ryzyko, choć będzie kosztować więcej. Niezależnie od umowy, ale koniecznie wskazuje kupującego i sprzedającego, dokładny opis nieruchomości, jej ceny, metody płatności, obowiązków każdej ze stron. Bez względu na kolejność rejestracji sprzedaży: w hipotece lub gotówce, w każdym przypadku umowa jest podpisana przez podpisy obu stron.
Najlepiej jest zrobić trzy kopie dokumentów jednocześnie, aby każda strona miała własną, a jedna była przechowywana w Rejestrze Federalnym.
Oprócz głównej umowy następuje akt przekazania mieszkania. Odzwierciedla to fakt, że mieszkanie przeszło od sprzedawcy do nabywcy. Umowa i akt są zawierane razem. Podczas przeniesienia umowy nowy właściciel akceptuje dokumentację techniczną, a także wszystkie dokumenty potwierdzające prawo własności.
Metody płatności za mieszkanie
Kupując mieszkanie, kupujący może zapłacić na kilka sposobów. Najbardziej powszechne jest rozliczanie gotówkowe. Dla kupującego lepiej będzie, jeśli pieniądze zostaną przekazane dopiero po złożeniu podpisów na głównej umowie. Po przekazaniu pieniędzy konieczne jest wystawienie paragonu.
Innym rodzajem płatności, który jest dozwolony przez procedurę wypełniania dokumentów dotyczących sprzedaży mieszkania, jest wpłata pieniędzy w komórce bankowej, którą wskaże sprzedawca. Ale ta metoda z reguły zamienia się w dodatkowe kłopoty.
Dopuszczalne jest również opłacenie zakupu przelewem bankowym. Oznacza to, że przesyłanie pieniędzy z jednego konta na drugie jest całkowicie legalne.
Prawo zezwala również na wszelkiego rodzaju daty rozliczeń. Ponadto, zgodnie z prawem, wszystkie zobowiązania finansowe mogą zostać uregulowane po ponownym zarejestrowaniu przez nowego właściciela praw mieszkaniowych.
Jak się zarejestrować?
Od stycznia 2017 r. Procedura rejestracji została uproszczona. Teraz możesz wydać mieszkanie na nieruchomości w absolutnie dowolnym dziale Rosreestr, niezależnie od tego, gdzie znajduje się mieszkanie. Nawet jeśli jest to inne miasto. Procedura rejestrowania sprzedaży mieszkania za pośrednictwem MFC jest znacznie wygodniejsza i szybsza.
Również w Rosreestr można teraz zarejestrować przeniesienie praw do nieruchomości i umieścić je w ewidencji katastralnej. Ponieważ wcześniej trzeba było to robić osobno, teraz cała procedura zajmuje znacznie mniej czasu i wysiłku.
Procedura rejestracji sprzedaży mieszkania u notariusza różni się nieco od rejestracji w Rosreestr. Aby zarejestrować własność, musisz mieć:
- Oświadczenie
- Umowa kupna i sprzedaży z aktem przekazania i odbioru.
- Dokumenty potwierdzające prawa do mieszkania.
Aby ponownie zarejestrować własność mieszkania, będziesz musiał zapłacić dwa tysiące rubli. Obowiązek ten należy uiścić nie później niż pięć dni po złożeniu dokumentów.
Rejestracja może potrwać od trzech do dziesięciu dni. W tej chwili przetwarzanie danych w MFC nie jest uwzględnione. Po zakończeniu rejestracji kupujący otrzymuje wyciąg z Unified State Register. Certyfikat własności w rękach nr.
W razie potrzeby możliwe jest wydanie nowego dowodu rejestracyjnego mieszkania w WIT.
Podatki
Podatek od sprzedaży mieszkania zależy od kilku czynników. To jest:
- Podstawa do przeniesienia własności mieszkania.
- Czas trwania kadencji.
Jeśli mieszkanie zostanie odziedziczone, darowane lub po prywatyzacji, w takim przypadku nie będzie podatku od sprzedaży. Dotyczy to tylko mieszkań, które w momencie sprzedaży były własnością przez ponad trzy lata.
Te same zasady obowiązują w przypadku, gdy wynajmujący uzyskał nieruchomość po zaprojektowaniu dożywotniej konserwacji.
W każdej innej sytuacji, aby nie płacić podatku od sprzedaży mieszkania, musi upłynąć przynajmniej pięć lat. Ale dotyczy to tylko tych mieszkań, które zostały zakupione po 1 stycznia 2016 r. W przypadku właścicieli, którzy są właścicielami mieszkania z wcześniejszego okresu, zachowane są te same trzy lata.
Oznacza to, że jeśli mieszkanie zostanie sprzedane bez dotrzymywania terminów, konieczne będzie zapłacenie podatku w wysokości trzynastu procent. Jest ładowany zgodnie z wartością katastralną i współczynnikiem 0,7. Współczynnik jest obliczany zgodnie z rokiem, w którym właściciel nabył nieruchomość.
Koszt mieszkania w katastrze można znaleźć online na stronie internetowej Rosreestr. Aby to zrobić, potrzebujesz tylko współrzędnych mieszkania.
Dochód ze sprzedaży mieszkania, były właściciel musi wskazać się w zeznaniu podatkowym. Jest świadczony do końca kwietnia przyszłego roku. Oznacza to, że po zakończeniu transakcji w 2016 r. Podatek zostanie złożony i zapłacony w 2017 r. Termin płatności upływa 15 lipca. Jednocześnie nie ma znaczenia, przez kogo zostanie przeprowadzona procedura rejestracji sprzedaży mieszkania: za pośrednictwem notariusza lub bez jego pomocy.
Kupno domu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami
Jeśli nie ma ochoty i czasu na grzebanie w dokumentach i zagłębianie się w procedurę rejestrowania zakupu i sprzedaży mieszkania hipoteką w Sbierbanku lub gotówką, lepiej skontaktować się z pośrednikiem. Znalezienie profesjonalisty nie jest łatwe, ale całkiem możliwe. Reklamy można znaleźć zarówno w gazetach lub w Internecie, jak i w telewizji lub radiu. Istnieje kilka znaków, dzięki którym można odróżnić złą agencję od dobrej:
- Świetne doświadczenie zawodowe.
- Biuro firmy znajduje się w prestiżowym miejscu i ma dobrą naprawę.
- Jest więcej pozytywnych recenzji niż negatywnych.
- Agencja jest profesjonalnym stowarzyszeniem pośredników w obrocie nieruchomościami.
- Brak problemów z pakietem dokumentów składowych.
- Pracownicy wyglądają i zachowują się z godnością.
- Jakość pracy jest udokumentowana.
Firma podejmuje całą transakcję i monitoruje procedurę rejestracji zakupu i sprzedaży mieszkania przez kapitał macierzyński, hipotekę lub gotówkę. Ale takie usługi będą kosztować dużo. Zazwyczaj agent jest skłonny pracować za pięć procent ceny mieszkania.
Kto może sprzedać mieszkanie
Nawet jeśli dana osoba nie kupi całego mieszkania, w takim przypadku może zawrzeć umowę tylko z właścicielem. Oznacza to, że osoba ta musi zostać odnotowana w dokumentach. Wykonanie umowy na zakup mieszkania, świadectwo własności, umowa podarunkowa. Jeśli faktyczny właściciel z jakiegoś powodu nie może być obecny przy transakcji, może to zrobić powiernik. Wymaga to pełnomocnictwa wydanego przez samego właściciela i poświadczonego przez niego i notariusza. Pełnomocnictwo może być udzielone każdemu, najważniejsze jest to, że odbywa się to poprawnie.
Ale co zrobić, gdy właściciel jest nieletni? Jeśli dziecko nie osiągnęło jeszcze czternastego roku życia, wówczas wszystkie czynności prawne dla niego są wykonywane przez jego przedstawicieli prawnych. Czy to procedura rejestracji sprzedaży udziału w mieszkaniu lub całym mieszkaniu. Jeśli nastolatek ma od czternastu do osiemnastu lat, może spokojnie działać we własnym imieniu, ale zgoda przedstawicieli prawnych jest nadal konieczna.
Wymagany dodatkowy papier
Aby szybko sprzedać mieszkanie, możesz również potrzebować tych dokumentów:
- Zaświadczenie o zdolności do czynności prawnych. Dotyczy to szczególnie osób starszych. Jest wydawana w neuropsychiatrycznej przychodni w miejscu zamieszkania.
- Jeżeli jedna ze stron transakcji jest małoletnia, konieczne jest przedstawienie zaświadczenia od organów opiekuńczych.Potwierdza, że nikt nie narusza praw małoletniego.
- Jeśli mieszkanie jest sprzedawane przez jednego z małżonków, musisz mieć przy sobie pisemną zgodę drugiego małżonka. Jeśli małżonkowie rozwiedli się, taki dokument nadal będzie potrzebny. Zgoda taka musi zostać poświadczona notarialnie. Ponadto musisz dołączyć zaświadczenie o rozwodzie lub małżeństwie.
- Musisz także przedstawić akt zgonu na wypadek śmierci małżonka.
- W przypadku wykorzystania kapitału macierzyńskiego potrzebne jest zaświadczenie, że prawa dziecka nie zostaną naruszone w przypadku sprzedaży mieszkania.
- Informacja, że właściciele nie mają długów za media.
- Umowa sprzedaży, która została zawarta wcześniej. Taki papier po raz kolejny potwierdza transakcję.
Określanie kosztów mieszkania
Jeśli obudowa jest prawidłowo wyceniona, zapewnia to właścicielowi kilka tysięcy rubli.
Oczywiście cenę można ustalić losowo, ale możesz zwrócić się do profesjonalistów. Istnieje również trzecia opcja - monitorowanie średniej ceny takich mieszkań. Po dokonaniu oceny tendencji do ustalania ceny, która będzie o dwadzieścia procent wyższa od średniej, jeśli kupujący zadzwonią i będą zainteresowani, możesz podnieść kolejne dziesięć procent. Przeciwnie, przy braku reakcji cena będzie musiała zostać obniżona o te same dziesięć procent.
Jak szacowana jest wartość mieszkania? Według następujących kryteriów:
- Ile pokoi Oczywiście im więcej, tym droższe będzie mieszkanie. Ale metr kwadratowy w tym przypadku kosztuje mniej, ponieważ jest odwrotnie proporcjonalny do liczby pokoi. Z tego powodu odnushki jest wciąż droższe niż jakiekolwiek inne mieszkanie.
- Materiał z mieszkania.
- Materiał z kuchni. Gdy jest mniej niż dziesięć metrów, cena spada.
- Układ pomieszczeń. Izolowane pokoje są bardziej popularne niż sąsiednie.
- Piętro, na którym znajduje się mieszkanie. Droższe mieszkania znajdują się na środkowych piętrach domu.
- Jak dobrze jest w okolicy.
- Czystość wejścia, jak nowy jest dom, czy ma windę.
- Naprawa w mieszkaniu. Drogie naprawy wysokiej jakości mogą zwiększyć koszt o dziesięć procent, a zły stan kosmetyczny wręcz przeciwnie, obniża cenę. Tania próba „zakrycia oczu” nie pomoże w sprzedaży droższych mieszkań.
- Koszt mediów.
- Jaki rodzaj ogrzewania. Indywidualne ogrzewanie jest droższe.
- Rozbudowana infrastruktura. Cena mieszkania zależy od liczby sklepów w okolicy, rodzaju transportu, szkół i szpitali.
- Ważną rolę odgrywa obszar, w którym znajduje się mieszkanie.
Jak sprzedać lub kupić mieszkanie za pośrednictwem MFC
Niezbędne dokumenty do rejestracji zakupu i sprzedaży mieszkania za pośrednictwem MFC są takie same, ale algorytm działań został nieco zmieniony. Najpierw musisz zamówić formularz, w którym musisz podać wszystkie informacje. A potem przyjdź do MFC i porozmawiaj ze specjalistą. Zazwyczaj wydają listę niezbędnych dokumentów w zależności od metody płatności za transakcję.
Podsumowując, możemy powiedzieć, że zanim kupisz mieszkanie, musisz bardzo dobrze ważyć wszystko. W końcu bardzo łatwo jest spotkać oszustów w tej sprawie, zarówno dla sprzedawcy, jak i kupującego. Aby tego uniknąć, musisz dokładnie przestudiować wszystkie dokumenty i nie wahaj się poprosić właściciela mieszkania o wyjaśnienie. Ponadto przydatne będzie przechadzanie się po sąsiadach i sprawdzanie wszystkiego o mieszkaniu i jego właścicielach. Ponieważ sam sprzedawca nie może powiedzieć całej prawdy. Innym sposobem na ochronę jest wizyta w lokalnym okręgu lub biurze mieszkaniowym. To tam ludzie zwykle wiedzą wszystko o wszystkich.
Ale niebezpieczeństwo spoczywa nie tylko na sprzedającym lub kupującym, ale także na pośredniku w obrocie nieruchomościami. Tych ludzi należy traktować z wielką ostrożnością. Przy najmniejszej wątpliwości lepiej odmówić świadczenia usług tej konkretnej osobie i poszukać innej. W końcu nie żartują z mieszkaniem, więc możesz w ogóle zostać bez mieszkania. Z tego powodu frywolne podejście do transakcji sprzedaży jest po prostu niedopuszczalne.Im większa uwaga zostanie zwrócona na wybór obudowy i sprawdzenie jej pod kątem czystości dokumentów, tym lepiej. I lepiej, żeby jedna osoba nie zawarła takiej umowy, powinna być ktoś, kto może pomóc i zasugerować.