Ipoteca comercială pentru persoane fizice: caracteristici, tipuri, condiții

Cu doar câțiva ani în urmă, pe piața rusă a apărut un nou produs bancar - o ipotecă pentru imobiliare comerciale. Deși pentru noi acest fenomen este destul de nou, companiile occidentale l-au apreciat de mult timp. Să aruncăm o privire mai atentă la acest tip de credit comercial, la caracteristicile, avantajele și dezavantajele acestuia.

Proprietate pentru afaceri

Dacă decideți să vă deschideți propria afacere sau să extindeți o afacere existentă, este posibil să aveți nevoie de spațiu suplimentar. Desigur, dacă aveți suma necesară, puteți obține imediat ceea ce doriți. Dacă nu există bani, singura modalitate de a vă apropia de obiectiv este un împrumut. Ipoteca comercială este un împrumut bancar pe termen lung pentru achiziționarea de spații nerezidențiale pentru afaceri. Cu ajutorul unui astfel de împrumut puteți cumpăra un birou, depozit, spații comerciale sau industriale.

De obicei, astfel de servicii bancare sunt necesare de către tinerii care abia încep, iar antreprenorii individuali intenționează să-și extindă afacerile. În plus, cetățenii care se angajează să muncească singuri pot profita de o astfel de propunere: notari, avocați. Ei trebuie să aibă un birou pentru a primi cetățeni. De asemenea, serviciul poate fi folosit de cetățenii care doresc să investească profitabil numerar gratuit. După ce ați achiziționat un obiect imobiliar comercial într-o ipotecă, îl puteți închiria profitabil.

Probleme legale

Ipoteca comercială în Federația Rusă este departe de sfera intereselor statului. Drept urmare, în legislație nu există explicații clare cu privire la specificul acestui tip de creditare. Legea actuală privind creditele ipotecare (Legea federală nr. 102) este concepută pentru împrumuturi pentru locuințe, dar în ceea ce privește împrumuturile pentru o întreprindere, conține multe lacune. Drept urmare, nu toate băncile rusești se aventurează să lucreze cu o ipotecă de afaceri.

Pe de altă parte, imobilul, în plus, în scop comercial, devine o garanție pentru acest tip de împrumut. Acest fapt face ca unele bănci să învingă temerile. Astfel, această industrie de creditare, deși încet, se dezvoltă.

Termeni de împrumut

Întrucât creditele ipotecare garantate de bunurile imobiliare comerciale pentru băncile rusești sunt destul de noi, condițiile pentru obținerea unui astfel de împrumut în diferite instituții financiare pot varia foarte mult. Dar, având în vedere mai multe astfel de propuneri, se poate derula o listă de condiții pentru debitorul mediu. Arată astfel:

• suma împrumutului - de la 1 la 100 de milioane de ruble rusești;
• moneda de creditare: ruble, dolari, euro;
• rata dobânzii - de la 10 la 15,5% pentru persoanele fizice, până la 20% - pentru persoanele juridice;
• plata în avans - cel puțin 20% din valoarea obiectului;
• termen de împrumut - de la 5 la 10 ani;
• asigurarea obligatorie a pierderii sau deteriorarii unui obiect.

În acest caz, va fi necesar să dovediți în plus că afacerea dvs. există de cel puțin șase luni și că este destul de reușită, obține un profit. După cum vedeți, pentru un antreprenor de succes, condițiile sunt destul de acceptabile. O rată a dobânzii considerabilă poate cauza întrebări. Dar dacă țineți cont de faptul că termenul ipotecar este destul de scurt, devine clar că pur și simplu nu veți avea timp să plătiți prea mult.

Cerințele camerei

Ipotecile pentru imobiliare comerciale din Rusia nu sunt foarte frecvente. Băncile abordează această problemă cu precauție extremă. În primul rând, se referă la cerințele pentru o proprietate. Există destul de multe dintre ele:

1. În primul rând, o cameră sau o clădire separată ar trebui să fie situate în regiunea în care este oferit acest tip de ipotecă.
2. Suprafața camerei - nu mai puțin de 150 m².
3. Clădirea nu poate fi mobilă, trebuie să aibă legătură cu construcția de capital.
4. Camera trebuie să fie adecvată scopului propus. De exemplu, dacă un împrumutat este angajat în agricultură, atunci spațiul achiziționat poate fi un depozit, un hambar, un porc și așa mai departe. În acest caz, nu va funcționa achiziționarea unei camere pentru amenajarea parcării.
5. Camera trebuie să fie „curată” din punct de vedere legal. Numărul cadastral, documentația tehnică și alte documente din titlu ar trebui să fie normale.
6. Bunurile imobiliare trebuie să nu aibă pretenții ale terților.
7. Terenul pe care este construit (sau amplasat) obiectul trebuie să aparțină împrumutatului pe baza drepturilor de proprietate sau a contractelor de închiriere pe termen lung. În ultimul caz, banca va solicita garanții că la sfârșitul contractului de închiriere terenul va deveni proprietatea împrumutatului.
8. Costul spațiilor trebuie să corespundă pieței. Acest fapt trebuie confirmat printr-un raport de evaluare de cel mult șase luni în urmă. Evaluarea ar trebui efectuată de un expert independent.
9. Obiectul unei ipoteci trebuie asigurat.

După cum puteți vedea, lista cerințelor este destul de mare. Prin urmare, băncile, care dezvoltă cu atenție această zonă, au cel mai adesea o listă de obiecte care îndeplinesc toate cerințele și sunt gata de vânzare. În condițiile unei astfel de liste, obținerea unei credite ipotecare nu este dificilă.

Cerințe despre împrumutat

Dar pentru cei care doresc să ia o ipotecă comercială, cerințele sunt mult mai mici. Principalele criterii sunt:

• împrumutatul este rezident al Federației Ruse;
• vârsta - de la 21 la 70 de ani (la sfârșitul ipotecii);
• durata de viață a companiei (afaceri, antreprenor individual) este de 6 luni (12 pentru afaceri sezoniere).

Pentru a solicita o ipotecă pentru o proprietate comercială, veți avea nevoie de:

• cerere de împrumut;
• profil (propriu pentru fiecare bancă);
• documente constitutive și înregistrare pentru afacerea dvs.;
• documente care confirmă activitățile comerciale;
• situații financiare.

Desigur, lista poate fi ușor diferită. Lista completă vă va fi indicată de administratorul instituției de credit la înregistrarea unei credite ipotecare.

Ipoteca de afaceri pentru persoane fizice

Ipoteca comercială pentru persoane fizice este un concept complet nou pentru instituțiile bancare ruse. În primul rând, un astfel de serviciu este furnizat de băncile mari:

• "Sberbank".
• „Comerț Exterior“.

Puteți contacta și alte instituții:

• "Absolut".
• "Moskommertsbank".
• "Rosbank".
• Banca ipotecară rusă.
• „VTB 24”.
• „UNION AKB”.
• „PromTransBank” și altele.

Fiecare dintre ele oferă propriile condiții pentru a primi bani, dar lista de documente pentru toți este aproximativ aceeași:

• pașaport, TIN;
• ID militar (dacă există);
• copii ale documentelor privind starea civilă;
• certificat de venit și de la biroul fiscal;
• documente care confirmă existența de conturi, acțiuni, obligațiuni și alte dovezi de solvabilitate;
• licență de afaceri;
• raport de expertiză privind evaluarea proprietății, valoarea acesteia de piață;
• documente de asigurare imobiliară;
• documente de titlu pentru terenuri aflate în proprietate sau închiriere;
• contract de vânzare a unei proprietăți dobândite într-o ipotecă;
• alte documente la cererea băncii.

Beneficiile

Desigur, principalul avantaj oferit de creditele ipotecare comerciale este achiziția propriilor spații comerciale într-un timp scurt. Acest lucru este foarte important. La urma urmei, prezența propriului birou, a zonei de vânzare sau a altor spații face ca antreprenorul să fie independent de modificările prețurilor de închiriere și de alte momente neplăcute. Desigur, o ipotecă nu scutește de la obligația de a plăti o sumă destul de mare în fiecare lună. Dar vor fi plăți pentru imobiliare personale, și nu chirie. O altă problemă, nu-i așa?

Un alt avantaj este că multe bănci oferă un termen destul de lung de împrumut - până la 10 ani. Uneori puteți obține o ipotecă de afaceri chiar și fără o plată anticipată. Este adevărat, pentru aceasta va trebui să oferiți bancii un depozit suplimentar.

Multe bănci practică, de asemenea, rambursarea anticipată fără penalități, precum și rambursarea amânată a capitalului pe o perioadă de până la șase luni.

deficiențe

Ca orice alt împrumut, ipotecile comerciale au, fără îndoială, dezavantaje. Printre cele principale se numără:

• lipsa unei reglementări legislative clare;
• lipsa unei practici suficiente pentru multe bănci, scheme de credit ipotecare, limite de risc stabilite în mod clar, etc.
• prezența unor probleme controversate atunci când se înregistrează un teren ca gaj în cazurile în care se dobândește întreaga clădire;
• volumul clar depășit al documentelor necesare;
• nevoia de a efectua și de a plăti proceduri suplimentare: asigurare, examinare, estimarea costurilor etc. Toate acestea presupun un timp îndelungat de procesare și costuri suplimentare.

Caracteristici ale creditării către persoane juridice

Ipotecile comerciale pentru persoanele juridice au și ele caracteristici proprii. De exemplu, legea conține o regulă directă care interzice executarea unei ipoteci înainte de a înregistra o tranzacție. Acesta este un risc destul de mare pentru o instituție financiară. Se dovedește că banca dă mai întâi bani pentru a cumpăra, apoi bunurile imobiliare sunt achiziționate și abia apoi poate acționa ca garanție. Instituțiile de credit trebuie să apeleze la trucuri suplimentare. În acest caz, banii sunt adesea plasați într-o celulă bancară aparținând acestei instituții financiare sau primită pe o scrisoare specială de credit, fără posibilitatea retragerii.

Mai există o dificultate. Se știe că imobilul comercial are valoare contabilă. De obicei este mult sub prețul pieței. În acest caz, vânzătorul apare venit impozabil De asemenea, nu este interesant pentru cumpărător să înregistreze adevărata valoare a spațiilor în contract, deoarece valoarea impozitului în acest caz va fi mult mai mare. Dar prețul pieței bancare este doar foarte important. În caz contrar, o parte din împrumut nu va fi acoperită de valoarea garanției.

Pentru a solicita o ipotecă pentru imobiliare de afaceri, persoanele juridice trebuie să pregătească:

• raport contabil profit / pierdere;
• analiza cifrei de afaceri a companiei pentru cel puțin 6 luni;
• informatii despre creante si creante;
• informații bancare despre starea conturilor întreprinderii;
• informatii despre mijloace fixe;
• informatii despre tranzactiile de credit existente, alte tipuri de acorduri;
• alte documente la discreția băncii.

Scheme de proiectare

Întrucât ipotecile comerciale nu au o reglementare legislativă clară, aceste tranzacții sunt destul de riscante pentru bănci. Există trei scheme de proiectare de bază care ajută la minimizarea riscului.

Numărul opțiunii 1:

• părțile încheie un contract de vânzare;
• cumpărătorul efectuează o plată în avans, iar garanția bancară va plăti restul după întocmirea depozitului;
• cumpărătorul înregistrează dreptul de proprietate;
• se întocmește un depozit și cumpărătorului i se plătește suma lipsă.

Numărul opțiunii 2:

• cumpărătorul plătește vânzătorului un avans;
• spațiile sunt gajate la bancă;
• se realizează înregistrarea unei schimbări de proprietate, se încheie un contract de vânzare;
• vânzătorul primește restul sumei, în ciuda faptului că activitățile de înregistrare sunt în desfășurare.

Numărul opțiunii 3:

• este înregistrată o persoană juridică separată, a cărei proprietate este transferată proprietății;
• pentru fondurile de credit, cumpărătorul dobândește proprietatea acestei persoane juridice;
• după rambursarea împrumutului, cumpărătorul poate reînregistra dreptul de proprietate asupra lui.

Pentru a controla complet progresul tranzacției, împrumutatului i se oferă cel mai adesea o prezentare a intereselor sale. Astfel, reprezentantul băncii preia coordonarea tuturor problemelor și comunicarea în diverse servicii.Acest lucru permite împrumutatului nu numai să economisească timp, ci și să reducă riscurile în toate etapele procesului.