Factorul „teren”, la fel ca „capitalul”, poate fi separat de identitatea unui anumit proprietar. Astfel, o persoană poate fi proprietarul terenului, în timp ce oameni complet diferiți sunt angajați în exploatarea acestuia. Cu alte cuvinte, proprietarul terenului are dreptul să prevadă o taxă posibilitatea de exploatare a terenului către chiriașul angajat în produse agricole, precum și din veniturile din vânzarea acestuia plătind proprietarul. O plată similară pentru așa-numitul factor de producție este chiria terenurilor și pe această bază se bazează piața funciară.
Tipuri de chirie
Chiria terenului se împarte în două categorii principale:
- absolută;
- diferențial.
Toate terenurile pe care le are piața funciară sunt situate în diverse zone climatice și au, de asemenea, condiții de operare diferite. În mod similar, acestea diferă unele de altele în locație, adică unele sunt situate în imediata apropiere a orașelor mari sau a rutelor de transport importante, în timp ce altele sunt situate în zone îndepărtate.
În același timp, nu trebuie să uităm că fondul funciar al fiecărei țări este limitat, adică, în principiu, există întotdeauna o cantitate limitată de teren, precum și unele parcele de o anumită calitate.
diferențială
Acele ferme care se află pe terenuri mai bune sau pentru care piața funciară este cât mai aproape posibil, se află într-o poziție mai bună decât cele situate în parcele îndepărtate sau mai puțin calitative, deoarece în acest caz există costuri mult mai mici. Datorită acestui fapt, proprietarul poate extrage venituri suplimentare, numite chirie diferențială.
absolut
Chiria absolută a terenurilor este o consecință a unei aprovizionări complet inelastice de teren în condițiile în care există o anumită proprietate privată asupra acesteia. Pe de o parte, în acest caz, posibilitatea fluxului liber de capital către agricultură este complet exclusă, însă numărul de terenuri adecvate pentru utilizare agricolă este limitat.
În acest caz, proprietarii de terenuri necesită o anumită chirie pentru orice teren, în timp ce chiriașii stabilesc un cost mai mare pentru produsele agricole, astfel încât să aibă posibilitatea să plătească chiria.
Piața funciară reprezintă chiria absolută a terenurilor ca un mecanism economic unic prin care se asigură o atitudine prudentă față de terenuri.
Tipuri de renta
De asemenea, piața de terenuri și chirii este distribuită între entitățile de producție în funcție de tip.
Primul tip de rentă diferențială prevede o situație în care drepturile asupra unui anumit teren aparțin în totalitate unui proprietar particular, întrucât acesta este stabilit să închirieze la nivelul care ține cont de calitatea terenului propus.
În același timp, piața diferențială a terenurilor și chirii de al doilea tip reprezintă eforturile chiriașului, în urma cărora le sunt atribuite integral.
Chiria absolută este atribuită de proprietarul terenului sub formă de chirie pentru posibilitatea de a utiliza un anumit resursă limitată.
plată
Chiria este o taxă care este oferită proprietarului pentru utilizarea unui anumit teren sau a clădirilor care sunt amplasate pe acesta, inclusiv toate tipurile de inventar și echipamente.Plata pentru toate aceste componente este deja considerată dobândă, deoarece în acest caz capitalul este transferat pentru utilizare, nu teren.
În aceste condiții, chiria acționează ca prețul de piață la care drepturile de utilizare a terenului sunt transferate către o altă persoană, în urma căreia are efectul cel mai semnificativ asupra volumului ofertei și cererii pe piața funciară.
de stabilire a prețurilor
Operațiunile de leasing, precum și achiziționarea și vânzarea diferitelor loturi de teren - aceasta include piața funciară. Prețul terenului este determinat de doi factori principali.
În primul rând, valoarea terenului este direct proporțională cu ceea ce aduce proprietarului său chiria. În același timp, este invers proporțională cu normele de venituri regulate ale împrumutului pe o perioadă lungă de timp. O persoană, care are o anumită sumă de bani, poate pune această sumă pe un depozit, după care primește în mod constant venituri sub forma unui anumit procent, dar în același timp poate cheltui acești bani pentru achiziționarea unui teren. Astfel, analiza pieței funciare arată că prețul terenului este valoarea actuală, calculată similar cu primirea capitalului fizic, aducând venit proprietarului său.
Venitul proprietarului
După cum știți, proprietatea asupra unui teren are anumite costuri și beneficii, în comparație, se poate determina dacă este indicat să se păstreze această proprietate sau dacă înstrăinarea acesteia va fi mai relevantă. Având la dispoziție terenul, proprietarul nu aplică alte opțiuni pentru generarea de venituri. Cu alte cuvinte, de exemplu, el nu a putut investi în terenuri, ci a pus bani disponibili într-o bancă pentru a primi interes în viitor.
Astfel, venitul proprietarului este raportul dintre chiria primită și o anumită rată a dobânzii de piață la împrumuturi.
Costul terenului vă permite să determinați câți bani puteți pune în bancă, astfel încât la rata dobânzii actuale a pieței, puteți obține un venit egal cu chiria terenului.
Caracteristicile prețurilor
Volumul chirii terenului este format în acest proces interacțiunea dintre ofertă și cerere, care caracterizează piața funciară. În Rusia, specificul pieței este că, în limitele economiei naționale, furnizarea de terenuri, precum și diverse resurse naturale, sunt complet inelastice. O situație similară a apărut deoarece cantitatea de resurse este o valoare fixă.
Cererea pe piața funciară arată cât de mulți oameni sunt dispuși să închirieze terenuri la diferite niveluri de plată disponibile pentru utilizarea sa. În consecință, în condiții de chirii mari, cantitatea de teren închiriat va fi de ordinul mărimii mai mic decât cel mic.
Venit marginal terenul depinde direct de cât de productivă este resursa naturală prezentă pe el. Dacă oferta de pe piața funciară prevede o plată de închiriere suficient de ridicată, atunci în acest caz se închiriază doar terenuri suficient de productive, deoarece plata chiriilor ridicate dacă sunt disponibile profiturile chiriașului este posibilă numai în cazul unui venit marginal ridicat. Dacă chiria terenurilor scade, în timp, chiar și interesul pentru terenurile mai puțin productive vor începe să arate interes.
Caracteristici ale pieței funciare ca atare
Spre deosebire de marea majoritate a piețelor, sondajele de piață terestră au arătat că este mai puțin organizată și diferită de cea competitivă. Estimând costul terenului, va trebui să se țină seama de multe caracteristici ale pieței funciare:
- Pe piața funciară există o standardizare destul de complicată, sortarea și achiziționarea de obiecte în funcție de eșantioane, deoarece fiecare parcelă individuală are propria locație, precum și caracteristici fizice. Printre altele, valoarea fiecărui site individual depinde direct de mediul său.
- Cererea și oferta sunt dezechilibrate, în timp ce există posibilități extrem de limitate pentru a le aduce în echilibru.
- Ca marfă pe această piață, există un drept la un obiect, în timp ce terenurile în sine au o locație fixă. Efectuarea tranzacțiilor cu terenuri este asociată cu un număr mare de formalități legale, în legătură cu care este necesară asigurarea înregistrării documentare, precum și înregistrarea obligatorie a statului. Din acest motiv, piața funciară oferă o mulțime de costuri la efectuarea operațiunilor necesare verificării înregistrării și a drepturilor de proprietate.
- Există departe de cea mai mare deschidere de informații pe această piață, care nu pot fi comparate cu piețele pentru bunuri de consum sau valori mobiliare, deoarece destul de des toate tipurile de tranzacții imobiliare se desfășoară în mod confidențial, iar riscurile investitorilor în acest sens cresc semnificativ.
- Efectuarea tranzacțiilor cu terenuri implică investiții mari, în urma cărora dezvoltarea pieței funciare depinde direct de posibilitățile finanțării împrumutate, inclusiv de costul atragerii de împrumuturi necesare dezvoltării terenurilor.
- Această piață este foarte puternic reglementată de autoritățile statului, precum și diverse standarde legislative. Desigur, o guvernare locală eficientă contribuie la o creștere semnificativă a atractivității pentru investiții a teritoriilor, ca urmare a faptului că este utilizată activ în orașele mari.
Caracteristici ale pieței din Rusia
Piața rusă diferă de altele în ceea ce privește lichiditatea relativ scăzută a diferitelor obiecte de cumpărare / vânzare în comparație cu diferite țări dezvoltate. În special, acest lucru se datorează particularităților procesului de formare a gestionării terenurilor și, în primul rând, separarea proprietății statului asupra terenurilor și a lipsei dezvoltării multor segmente de piață, ceea ce contribuie la frânarea dezvoltării pieței, limitând, de asemenea, punerea în aplicare a principiului principal - cel mai eficient management al proprietății.
