Parteneriatele proprietarilor de case (prescurtate ca HOA) sunt forme unice de gestionare a locuinței. Activitățile lor sunt reglementate de multe acte juridice de reglementare. Codul locativ poate fi considerat principalul document care definește puterile și întreaga lucrare a HOA-urilor. Adunarea generală cu consiliul de administrație HOA trebuie să acționeze în cadrul legislației moderne, iar astăzi în articolul propus vom analiza în cel mai detaliat tot ceea ce se referă la drepturile și obligațiile HOA și ale consiliului său.
Ce este dreptul de a face HOA?
Pe scurt, este de a efectua lucrări legate de gestionarea casei, adică de a desfășura activitatea care a fost în centrul de activitate al societății de administrare (sub forma unei organizații comerciale sau a unui departament de locuințe).
Și acum să aruncăm o privire mai atentă asupra întregului domeniu de activități incluse în acest concept. Ce anume își autorizează chiriașii reprezentanții lor la alegerile consiliului de administrație HOA?
Al 137-lea articol din Codul locuinței, dedicat reglementării unor astfel de probleme, prevede:
- HOA are dreptul de a încheia acorduri cu companii de administrare și de exploatare legate de deservirea unei clădiri de apartamente și de a oferi întreaga gamă de utilități.
- Acesta are dreptul de a efectua anumite lucrări fără a apela la serviciile Codului penal (de exemplu, angajarea de curățenie pentru acces sau organizarea de eliminare a gunoiului independent).
- HOA este angajată în calculul veniturilor și cheltuielilor cu determinarea fondurilor necesare pentru întreținerea casei, plata activităților antreprenorilor, constituirea unui fond de rezervă, precum și a celor destinate revizuirii.
Și de asemenea?
Alte drepturi ale consiliului de administrație HOA includ următoarele:
- Parteneriatul poate efectua decontări în baza contractelor cu persoane fizice și juridice pentru serviciile furnizate.
- Conform procedurii stabilite prin lege, HOA se poate adresa băncii sau persoanelor fizice pentru fonduri de credit.
- El este responsabil pentru vânzarea, schimbul și leasingul de proprietăți, inclusiv imobiliare. De exemplu, HOA are dreptul de a percepe taxe de la antreprenorii care doresc să închirieze spații de birouri în clădire sau pentru comerț.
- HOA calculează chiriile pe baza estimărilor costurilor.
- De asemenea, colectează această chirie de la proprietarii și chiriașii spațiilor clădirii de apartamente.
- De asemenea, printre drepturile sale se numără adoptarea de măsuri legale împotriva persoanelor care datorează chirie sau chirie, care cu siguranță trebuie reflectate în procesul-verbal al ședințelor consiliului de administrație HOA.
Carta HOA ca document principal
Lista completă și completă a puterilor deținute de HOA trebuie să fie listată în Carta acestei organizații. Această listă, de exemplu, poate include permisiunea de a efectua reconstrucția, modificări în zona locală sub formă de echipamente de parcare pentru mașini etc. Toate drepturile acestei organizații enumerate în Carta sa nu pot intra în conflict cu conținutul Codului locuinței. Ele pot completa și extinde dispozițiile sale principale în situații specifice.
Exercitarea majorității drepturilor de către consiliul de administrație al parteneriatului se realizează în ordinea de lucru - chiria este calculată, fondurile sunt alocate în conturi bancare, se păstrează protocolul consiliului de administrație al HOA. Aceste acțiuni sunt destinate lucrărilor curente. Respectarea legalității tuturor operațiunilor menționate este monitorizată de o comisie specială, numită comisia de audit, în valoare de trei până la patru persoane. Componența sa nu se numără printre membrii consiliului de administrație sau alți angajați HOA.
Dacă trebuie să efectuați modificări majore (de exemplu, reorganizarea structurii HOA, schimbarea raportului dintre fondurile alocate diferitelor fonduri și reequiparea clădirii), consiliul este obligat să organizeze o adunare generală a tuturor rezidenților cu întrebarea supusă la vot. Dreptul de a desfășura activitățile declarate ale HOA va primi numai cu majoritatea voturilor pozitive.
Despre caracteristicile HOA
Foarte des, în procesul de exercitare a drepturilor lor, membrii comitetului HOA au o serie de întrebări legate de o serie de subiecte controversate sau problematice. Mai jos oferim exemple dintre cele mai relevante dintre ele.
Una dintre problemele stringente este refuzul consiliului de administrație de a elibera certificate de chiriași (cu privire la componența familiei sau declarații extinse) pe baza restanțelor de chirie. Întrebare firească: comitetul partenerului are dreptul de a refuza eliberarea de certificate membrilor săi în prezența datoriei?
Această practică este împotriva legii. În același timp, astfel de acțiuni sunt utilizate în mod universal de autoritățile HOA cu scopul de a încuraja rezidenții să acopere datoria sau o parte din aceasta. Ar trebui să știți că eliberarea certificatelor solicitate nu este considerată un drept, ci o obligație a HOA. Acest lucru este valabil și în cazurile în care rezidenții au orice datorie pentru utilități.
Accesul la apartament este legal?
O altă întrebare frecventă din categoria celor problematice este legată de puterile președintelui sau ale consiliului de parteneriat de a intra în apartament și de a-l inspecta. Situații similare nu sunt neobișnuite pentru un protocol tipic de bord HOA. Constituția noastră, ca lege fundamentală, consacră dreptul oricărui cetățean la inviolabilitatea propriei case. În practică, acest lucru înseamnă că, fără permisiunea proprietarilor de apartamente, nimeni nu are dreptul să intre în acesta. Excepția se aplică numai cazurilor în care există un mandat sau o amenințare de atac terorist sau de cataclism (artificial sau natural).
În alte cazuri (inclusiv în situații de urgență, de exemplu, o pauză de țeavă), trecerea în apartament este posibilă numai cu permisiunea locatarului. De aceea, orice scuză pentru dreptul de acces în cameră (pentru verificarea contoarelor sau luarea citirilor, măsurarea presiunii, măsurarea temperaturii etc.) sunt ilegale.
Despre penalități și amenzi
O altă problemă, nu mai puțin acută, este autoritatea HOA în calculul dobânzii. Parteneriatul are dreptul la acest lucru în cazul în care o astfel de funcție este prevăzută în Cartă, care a fost adoptată de adunarea generală a rezidenților. Această măsură se referă la obligația, destinată stimulării debitorilor la plata anticipată a fondurilor pentru locuințe.
Procedura prin care se acordă amenzile este strict reglementată și prevăzută în Cartă. În acest caz, ar trebui să ne concentrăm asupra dispozițiilor Codului fiscal al Federației Ruse referitoare la limitele superioare ale sancțiunilor. De exemplu, este interzisă perceperea unei amenzi mai mari de 1/30 din rata de refinanțare pentru fiecare zi de plată restantă.
Suntem obligați să semnăm un acord cu HOA?
Uneori, rezidenții pot fi indignați de propunerea HOA de a semna un acord de servicii. Ar trebui să se încheie astfel de acorduri și să fie obligați OAA să facă acest lucru? Această practică este absolut normală. Dreptul asociațiilor de proprietari de case de a încheia contracte, precum și dispozițiile care reglementează calculul plăților este specificat în articolul 137 din Codul locuințelor RF.
În prezența unor astfel de acorduri semnate, consiliul are dreptul să încheie în numele rezidenților tot felul de tranzacții cu furnizori de utilități. Dacă nu există niciun acord între proprietar și HOA, rezidenții vor trebui să încheie acordurile necesare în mod independent la reprezentanța companiei operatoare.
Atenție: încălcare!
Următoarea problemă, care apare adesea în clădirile de apartamente, este publicarea pentru afișare publică de către comisia HOA a unei liste de debitori. În acest caz, indignarea rezidenților este destul de justificată și logică.Prin lege (vorbim despre date cu caracter personal), este interzisă dezvăluirea directă a acestor informații. Consiliul nu are dreptul de a publica date despre rezidenți fără acordul lor scris. Aceasta se aplică nu numai adreselor, numele complet și datele de pașaport ale rezidenților, dar și la mărimea datoriei existente.
Astfel de liste pot fi întocmite de către consiliu pentru utilizare internă și luarea de măsuri pentru a influența debitorii. Trebuie depozitate în interior într-un seif. În cazul unei astfel de publicări ilegale, debitorul are dreptul deplin de a apela la instanță pentru despăgubirea pentru prejudiciul moral. Acțiunea maximă posibilă pentru HOA în acest caz este de a posta un anunț cu privire la datoria comunală totală acumulată și un avertisment cu privire la o cale de atac în fața instanței.
Responsabilitățile Consiliului de administrație al ONG-urilor
Lista lor este prezentată în articolele Codului civil al Federației Ruse nr. 148-149. Ce exact datorează comitetul HOA proprietarilor de apartamente care îl aleg?
- Respectă reglementările legale și prevederile Cartei.
- Supraveghează îndeplinirea de către rezidenți a propriilor atribuții cu privire la întreținerea instalației.
- Gestionați direct o clădire de apartamente sau controlați compania care efectuează acest management.
- Încheiați contracte cu furnizorii de servicii și subcontractanți.
- Angajarea contractelor privind repararea și întreținerea clădirii.
- Păstrați listele rezidenților care sunt membri ai parteneriatului.
- Angajați-vă în contabilitate, faceți estimări ale veniturilor și cheltuielilor, percepeți chirii.
- Păstrați înregistrări și eliberați certificatele necesare rezidenților - membrii HOA.
- Să organizeze adunări generale ale rezidenților, cu furnizarea de rapoarte de la consiliul de administrație HOA cu privire la munca depusă.
- Pentru a controla activitățile președintelui parteneriatului.
Care sunt responsabilitățile imediate ale președintelui HOA?
- Angajează și demite personalul necesar, dă ordine altor oficiali HOA.
- În cadrul propriilor sale atribuții, acționează în numele parteneriatului, fără a apela la notificarea prealabilă a tuturor membrilor săi.
- Supune orice document elaborat de acesta la decizia reuniunii rezidenților.
Despre răspunderea pentru neîndeplinirea îndatoririlor
O astfel de măsură nu este înregistrată nici în LC, nici în Codul civil al Federației Ruse. Dar acest lucru nu înseamnă că este imposibil să îi tragi la răspundere pe violatori. Această problemă, de regulă, este reglementată și de Carta parteneriatului, care prevede anumite tipuri de pedepse pentru comportamente incorecte specifice. Într-un caz mai general, poate exista o notă despre acțiunile în conformitate cu legislația existentă.
Răspunderea civilă generală este în cazul următoarelor infracțiuni:
- Neglijență (de exemplu, lipsa unei notificări de către un membru al consiliului de închiriere din HOA la timp cu privire la viitoarea ședință).
- Fraude - aceasta poate fi o mărturie falsă a dispozitivelor de măsurare sau a documentelor referitoare la proprietarii spațiilor.
- Rastratarea sau însușirea fondurilor proprietarilor - uneori există cazuri de distribuire ilegală rău intenționată a fondurilor unui fond general sau de rezervă.
- Înșelăciunea proprietarilor, inclusiv întreaga întâlnire.
- Falsificarea oficială.
- Excesul de autoritate proprie (aceasta include exemplele de mai sus cu liste de rezidenți agățați etc.).
Orice membru al parteneriatului, inclusiv reprezentanții consiliului de administrație HOA și președintele însuși, este obligat să poarte responsabilitatea financiară pentru propriile sale acțiuni. În caz de deteriorare a proprietății comune din vina proprietarului (de exemplu, din cauza inundațiilor), acesta din urmă este obligat să o despăgubească. Un act special este întocmit pentru a determina amploarea unei astfel de daune. Evaluarea, dacă este necesar, se realizează cu implicarea profesioniștilor. Mai mult, o descriere a mai multor situații specifice referitoare la infracțiuni poate fi cuprinsă în carta HOA.
Atribuțiile consiliului de administrație
Despre ce fel de puteri vorbim? Sarcina conducerii parteneriatului este de a se implica în activitățile sale directe. Întreaga listă de competențe necesare în acest sens este reglementată de același Cod al locuințelor (articolul său 147). În Carta organizației trebuie să se distingă în mod necesar între acțiunile care intră în competența consiliului de administrație și adunarea generală a rezidenților. Adică ar trebui să existe indicii clare că președintele și adjuncții săi pot decide cu ocazia unei ședințe a consiliului de administrație HOA fără a apela la notificarea prealabilă a rezidenților.
În cele mai multe cazuri, acestea sunt competențele consiliului de administrație:
- Gestionarea directă a parteneriatului cu numirea unor interpreți speciali pentru activități specifice și formarea personalului HOA.
- Încheierea contractelor de servicii publice în numele proprietarilor de case.
- Strângere de fonduri pentru repararea și întreținerea unei clădiri de apartamente.
- Efectuarea documentelor cu eliberarea tuturor actelor și certificatelor necesare.
- Efectuarea serviciilor bancare și contabile cu transferul de fonduri în cadrul contractelor pentru remunerarea contractorilor.
- Desfășurarea adunărilor generale ale rezidenților cu completarea protocolului relevant.
- Protecția în instanță a intereselor membrilor parteneriatului.
- În situația de neplată de către rezidenții datoriilor pentru servicii comunale - apel la autoritățile oficiale (de la administrația orașului la instanță și procurori).
constatări
Acest lucru arată că întreaga listă de competențe a consiliului de administrație HOA este determinată de funcțiile sale directe care decurg din scopul principal al parteneriatului - întreținerea unei clădiri de apartamente.
În plus față de cele de mai sus, autoritatea HOA poate include o serie de altele, care cu siguranță trebuie stabilite în Carta parteneriatului. Putem vorbi despre amenajarea teritoriului alăturat, autoservirea clădirii, colectarea chiriilor de la persoanele care sunt chiriașele spațiilor comerciale și rezidențiale ale casei, precum și dispunerea proprietății comune ale casei, care include pivnițe, ascensoare etc.
Codul locativ confirmă că atât drepturile, cât și obligațiile HOA sunt legate în mod inextricabil de funcțiile lor și decurg din sarcina de a menține clădirea de apartamente și toate bunurile aferente acesteia în ordinea deplină.