Vorbind despre caracteristicile vânzării de spații rezidențiale, trebuie clarificat faptul că ordinea generală a tranzacțiilor nu se modifică. Planul de acțiune și reglementările rămân aceleași. Doar la acțiunile participanților se adaugă nuanțe.
Participanții la tranzacție
Esența contractului este că vânzătorul este de acord să transfere proprietatea asupra locuinței către cumpărător, iar cumpărătorul o acceptă. Caracteristicile vânzării de spații rezidențiale se referă la apartamente, case și camere din apartamente și case.
Părțile la tranzacție sunt proprietarul și dobânditorul, căruia li se transferă toate drepturile asupra obiectului. Uneori există mai mulți proprietari. Reprezentanții acționează uneori în numele său, acționând pe baza unei procuri sau a altor motive. De exemplu, părinții unui copil care nu are încă 18 ani.
Dacă proprietarul este un stat sau o municipalitate, un organism sau o persoană autorizată să vândă proprietatea participă la tranzacție. O excepție este cazul privatizării locuințelor, unde transferul de proprietăți este gratuit.
Caracteristicile vânzării de spații rezidențiale implică primirea consimțământului notarial al soțului / soției care are drepturile asupra obiectului.
Puterea tranzacțiilor avocatului
Serviciul de înregistrare verifică cu atenție contractele și documentele transferate pentru respectarea legilor aplicabile. Această soartă nu ocolește procura. La ce acordă atenție oficialii?
- dacă data sa de expirare a expirat;
- dacă persoana care semnează contractul are autoritatea de a face;
- dacă au fost îndeplinite alte cerințe (de exemplu, pachetul de documente conține permisiunea autorităților de tutelă pentru o tranzacție cu bunurile imobiliare ale unui copil sau ale unei persoane incompetente).
Problema este că verificarea se limitează la studierea documentelor, în special la cele emise de autorități.
Dacă procura a fost emisă cu mult timp în urmă și termenul său nu a expirat, ar fi rezonabil să îl întrebați direct pe proprietar dacă mai dorește să facă o înțelegere. Este cu totul posibil ca procura să fie revocată și fraudatorul să o folosească. S-ar putea să nu funcționeze verificarea procurii cu un notar.
Dacă vânzătorul este moștenitorul
Dobândirea bunurilor primite anterior de către o altă persoană prin moștenire este considerată o afacere riscantă. În orice moment, moștenitorii pot apărea cerând partea lor și chiar depun un proces în instanță.
Problema nu se rezumă numai la perioade de limitare suficient de lungi. Legea prevede restaurarea lor.
Cazuri similare apar cu imobiliare, drepturile cărora le trec printr-un lanț de tranzacții. Singura modalitate de a rezerva proprietăți rezidențiale este de a dovedi o achiziție corectă.
Subiectul tranzacției
Obiectul tranzacției este unul dintre obiectele enumerate mai sus. Caracteristicile vânzării de spații rezidențiale obligă să introducă în document informații suficiente pentru identificarea obiectului. Litigiile și legislația apelează informații din registrul de stat al drepturilor ca informații suficiente: numărul cadastral și baza pentru înregistrarea drepturilor vânzătorului (contract, certificat de moștenire etc.), data înregistrării și alte caracteristici.
Dacă o clădire rezidențială sau o parte din ea este vândută, cea de-a doua parte primește drepturile adecvate asupra terenului sau a unei părți din acestea. Tranzacțiile cu privire la transferul de terenuri pot fi combinate sau două documente sunt semnate simultan.
Consecința unei încălcări a acestei reguli este recunoașterea tranzacției ca neîncheiată. Aceasta înseamnă că condițiile sale de bază nu sunt convenite și documentul nu are forță juridică: nu dă naștere la drepturi și obligații.
Dacă obiectul de vânzare este o cameră sau un apartament dintr-o clădire de apartamente, noul proprietar primește, de asemenea, dreptul la o parte din proprietatea comună. O exonerare este ilegală.
Descrierea subiectului tranzacției
Cum sunt legate caracteristicile contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale și obiectul tranzacției? În document sunt introduse următoarele informații:
- orașul sau orașul în care se află;
- adresa;
- suprafață totală;
- numărul de camere;
- prezența balcoanelor și loghiilor;
- număr cadastral.
Apartamentul poate avea caracteristici pe care vânzătorul încearcă să le ascundă din motive inteligibile. Cu toate acestea, identificarea deficiențelor ascunse oferă cumpărătorului dreptul de a depune o cerere de daune-interese. Dacă acestea sunt atât de grave încât achiziția își pierde semnificația, se acordă dreptul de a încheia tranzacția.
Reconstrucția sau reamenajarea trebuie legalizată, altfel apartamentul este vândut, ca să zic așa, fără ele. Dacă modificările sunt grave, proprietarul poate fi obligat să aducă obiectul în poziția inițială. Prin urmare, achiziția de locuințe cu astfel de defecte este plină de dificultăți grave în viitor.
Dacă se propune achiziționarea unei case într-o astfel de stare, modificările acesteia sunt legalizate mult mai ușor. Se depune o cerere sau o declarație și un certificat al administrației municipale locale potrivit căruia obiectul nu depășește terenul alocat și că modificările aduse obiectului sunt făcute în registrul drepturilor.
Dacă terenul este achiziționat în același timp
Care sunt caracteristicile contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale cu un teren sub acesta?
În LC s-a stabilit principiul unității soartei pământului și a proprietăților situate pe acesta. Dacă casa este transferată, atunci terenul este transferat în consecință.
Lipsa documentelor pentru parcela nu interzice proprietarului să vândă proprietăți. Contractul face doar o notă cu privire la transferul terenurilor în aceleași condiții în care acesta a fost deținut de vânzător. O excepție sunt cazurile de construcții ilegale pe terenuri care nu sunt destinate pentru acest lucru sau care nu sunt deloc în folosința legală a vânzătorului.
Legea interzice vânzarea de terenuri fără vânzarea simultană a unei case situate pe ea.
Dacă terenul de sub casă este închiriat, atunci noul proprietar îl primește pe bază de închiriere. În acest caz, acordul proprietarului terenului nu este necesar.
Legea poate prevedea, de asemenea, excepții care interzic vânzarea de terenuri anumitor persoane, în acest caz, ar putea fi acordate închirieri.
Clauzele acordului privind obiectul tranzacției indică numărul cadastral și baza de înregistrare a legii.
Drepturile terților
Conform Codului civil al Federației Ruse, particularitatea vânzării de spații rezidențiale este obligația vânzătorului de a nota în contract toate persoanele care își păstrează dreptul de ședere.
Aceasta include toate rudele care locuiesc cu el, soțul sau soția. Fostii membri ai familiei sunt incluși în lista supusă coabitării. Legea extinde statutul lor persoanelor care nu au o rudenie sau altă legătură cu proprietarul, dar sunt instilate de acesta ca membri ai familiei.
Dacă anterior un membru al familiei nu a participat la privatizare, își păstrează dreptul de a utiliza spațiul.
Baza dreptului de ședere sunt: testamentul, un contract de închiriere, un contract de închiriere cu persoanele dependente.
Lipsa documentelor complet executate nu înseamnă că nimeni nu are drepturi de locuință, cu excepția proprietarului. Excepție fac cazurile în care o încălcare a formalităților este esențială (de exemplu, contractele supuse certificării notariale obligatorii).
Textul conține numele, patronimicele, prenumele și drepturile specifice de reședință în apartament și date de pașaport pentru identificarea persoanelor. Dispoziția pe acest subiect este cuprinsă în articolul despre caracteristicile vânzării de spații rezidențiale.
Un element separat este drepturile copiilor.Dacă una dintre părțile la tranzacție are copii minori care au dreptul să locuiască și nu proprietatea, legea prevede ca aceștia să ia măsuri pentru ca condițiile lor de viață să nu se agraveze.
Prețul tranzacției
Clauza este obligatorie pentru contractul de vânzare. Fără ea, tranzacția este considerată neîncheiată, iar sensul său juridic este pierdut. Mărimea prețului este necesară nu numai pentru a proteja drepturile participanților, ci și pentru a calcula valoarea impozitului.
Cum se determină prețul la vânzarea de bunuri imobiliare? Particularitatea vânzării de spații rezidențiale în asigurarea libertății părților este limitată numai de interzicerea transferului de locuințe pentru un preț care nu corespunde prețului de piață. Evaluarea obiectului după valoarea cadastrală nu face posibilă economisirea de impozite, statul va obliga să efectueze plăți pe baza prețurilor de piață, în conformitate cu practica Curții Constituționale a Federației Ruse.
Dacă o parte propune un proiect de contract și a doua îl acceptă, acest lucru nu înseamnă că acceptă automat prețul indicat în proiect.
Nuanțe de calcul și indicarea prețului
Când cumpărați un apartament, costul este indicat atât pentru apartamentul în sine, cât și pentru o parte din totalul proprietății din complexul rezidențial.
Dacă o casă cu un teren sau o cotă a unei case cu o porțiune a unui teren este dobândită în proprietate, prețul pentru fiecare obiect individual este prescris.
Suma poate fi calculată pe baza evaluării zonei unității, iar apoi cumpărătorul este obligat să plătească bani pentru zona transferată efectiv.
Prețul este înscris în contract în același timp, atât în număr, cât și în cuvinte, astfel încât să nu existe dispute din cauza erorilor care pot fi făcute în pregătirea acestuia.
Asta nu înseamnă că ultimul alineat se referă doar la caracteristicile contractelor de vânzare a spațiilor rezidențiale.
Formular de contract
Legea stabilește cerințe mai stricte pentru tranzacțiile privind vânzarea de imobile și spații rezidențiale, în special, contractul este întocmit sub forma unui singur document. Nerespectarea cerinței formularului invalidează tranzacția. Este imposibil să se facă referire la corespondență ca dovezi care confirmă încheierea unui acord.
notarială
În 2015, au fost aduse modificări legislației privind înregistrarea drepturilor de proprietate. Unele tranzacții sunt acum încheiate cu participarea unui notar.
Următoarele cazuri sunt incluse în listă:
- tranzacții pentru vânzarea unei acțiuni din dreptul comun de proprietate, chiar dacă cumpărătorul este unul dintre deținători;
- vânzarea unui apartament de către singurul proprietar care la momentul tranzacției nu avea încă 18 ani;
- vânzarea unei proprietăți comune.
Introducerea de noi dispoziții nu exclude obligația de a obține permisiunea pentru o tranzacție de la autoritățile de tutelă. Din păcate, caracteristicile enumerate ale vânzării spațiilor rezidențiale nu sunt luate în considerare de către părinți sau tutori.
Înregistrare de stat
Legea obligă participanții la tranzacție să înregistreze transferul drepturilor asupra proprietății. O persoană este considerată un proprietar cu drepturi depline de bunuri imobiliare rezidențiale din momentul înregistrării dreptului. Art. 558 privind particularitățile vânzării de spații rezidențiale a determinat momentul înregistrării în registrul drepturilor ca moment al încheierii tranzacției.
Dacă una dintre părți refuză să o înregistreze sau o evadează, cea de-a doua parte are dreptul să depună un proces în instanță pentru înregistrare silită. Astfel, se confirmă faptul că cumpărătorul este proprietarul legal al proprietății achiziționate, în ciuda lipsei de înregistrare.
Tranzacții de maternitate
Utilizarea parțială sau integrală a fondurilor de capital pentru maternitate pentru achiziționarea de locuințe necesită îndeplinirea mai multor cerințe legislative. Caracteristicile afectează atât formularea tranzacțiilor, cât și procedura de executare a acestora.
În plus, legea stabilește o listă de cerințe pentru locuințele achiziționate în acest mod. În special, o serie de poziții au fost exprimate de forțele armate ale RF într-o revizuire a practicilor judiciare privind utilizarea capitalului maternal.
În concluzie
Enumerăm pe scurt caracteristicile vânzării de spații rezidențiale, indicate în 558 Cod civil:
- o condiție esențială este transferul drepturilor terților asupra apartamentului;
- fără înregistrare de stat, contractul nu este considerat încheiat;
- alte caracteristici sunt legate de vârsta participanților la tranzacție sau de capacitatea lor juridică.
A fost introdus un amendament pentru reglementarea tranzacțiilor cu locuințe din clasa economică prin lege federală, care nu a fost încă adoptată.