Pred niekoľkými rokmi sa na ruský trh objavil nový bankový produkt - hypotéka na komerčné nehnuteľnosti. Aj keď je tento jav pre nás celkom nový, západné spoločnosti ho už dlho oceňujú. Pozrime sa bližšie na tento druh komerčného úverovania, jeho vlastnosti, výhody a nevýhody.
Nehnuteľnosť na podnikanie
Ak sa rozhodnete pre založenie vlastného podniku alebo rozšírenie existujúceho podniku, možno budete potrebovať ďalšie miesto. Samozrejme, ak máte požadované množstvo, môžete okamžite získať, čo chcete. Ak nie sú peniaze, jediným spôsobom, ako sa priblížiť k cieľu, je pôžička. Komerčná hypotéka je dlhodobý bankový úver na nákup nebytových priestorov na podnikanie. S pomocou takejto pôžičky si môžete kúpiť kancelárske, skladové, obchodné alebo priemyselné priestory.
Takéto bankové služby zvyčajne potrebujú mladí ľudia, ktorí práve začínajú, a jednotliví podnikatelia, ktorí plánujú rozšíriť svoje podnikanie. Občania, ktorí sa sami zabezpečujú prácu, môžu navyše využiť takýto návrh: notári, právnici. Potrebujú kanceláriu na prijímanie občanov. Službu môžu využívať aj občania, ktorí chcú ziskovo investovať bezplatnú hotovosť. Po získaní komerčného nehnuteľného predmetu na hypotéku si ho môžete výhodne prenajať.
Právne otázky
Komerčná hypotéka v Ruskej federácii nie je ani zďaleka predmetom záujmu štátu. V dôsledku toho zákon neposkytuje jasné vysvetlenia o vlastnostiach tohto typu pôžičiek. Súčasný zákon o hypotékach (federálny zákon č. 102) je určený na úvery na bývanie, ale pokiaľ ide o poskytovanie úverov podnikom, obsahuje veľa medzier. Výsledkom je, že nie všetky ruské banky sa púšťajú do práce s obchodnou hypotékou.
Na druhej strane sa nehnuteľnosť, na komerčné účely, stáva zárukou tohto typu pôžičky. Táto skutočnosť spôsobuje obavy niektorých bánk o premáhanie. Preto sa tento úverový priemysel, aj keď pomaly, vyvíja.
Úverové podmienky
Keďže hypotéky zabezpečené komerčnými nehnuteľnosťami pre ruské banky sú úplne nové, podmienky na získanie takejto pôžičky v rôznych finančných inštitúciách sa môžu veľmi líšiť. Po zvážení niekoľkých takýchto návrhov však možno odvodiť zoznam podmienok pre priemerného dlžníka. Vyzerá to takto:
- výška úveru - od 1 do 100 miliónov ruských rubľov;
- požičiavajúca mena: ruble, doláre, eurá;
- úroková sadzba - od 10 do 15,5% pre fyzické osoby, do 20% - pre právnické osoby;
- záloha - najmenej 20% z hodnoty objektu;
- doba pôžičky - od 5 do 10 rokov;
- povinné poistenie straty alebo poškodenia predmetu.
V takom prípade bude potrebné dodatočne dokázať, že vaša firma existuje najmenej šesť mesiacov a že je celkom úspešná, prináša zisk. Ako vidíte, pre úspešného podnikateľa sú podmienky celkom prijateľné. Značná úroková sadzba môže spôsobiť otázky. Ale ak vezmete do úvahy, že doba hypotéky je pomerne krátka, je zrejmé, že jednoducho nebudete mať dosť času na preplatenie.
Požiadavky na izbu
Hypotéky na komerčné nehnuteľnosti v Rusku nie sú príliš bežné. Banky pristupujú k tomuto problému veľmi opatrne. V prvom rade sa to týka požiadaviek na nehnuteľnosť. 
Je ich dosť:
- Predovšetkým by sa mala miestnosť alebo samostatná budova nachádzať v regióne, v ktorom je tento typ hypotéky poskytnutý.
- Plocha miestnosti - najmenej 150 m2.
- Budova nemôže byť mobilná, musí sa týkať investičnej výstavby.
- Miestnosť musí byť vhodná na zamýšľaný účel. Napríklad, ak je dlžník zapojený do poľnohospodárstva, získanými priestormi môžu byť sklad, stodola, prasiatko atď. V takom prípade nebude fungovať kúpa miestnosti na zabezpečenie parkovania.
- Miestnosť musí byť legálne „čistá“. Katastrálne číslo, technická dokumentácia a iné doklady o titule by mali byť normálne.
- Nehnuteľnosti musia byť bez nárokov tretích strán.
- Pôda, na ktorej je objekt postavený (alebo umiestnený), musí patriť dlžníkovi na základe vlastníckych práv alebo dlhodobých nájmov. V druhom prípade bude banka vyžadovať záruky, že na konci prenájmu sa pôda stane majetkom dlžníka.
- Náklady na priestory musia zodpovedať trhu. Táto skutočnosť musí byť potvrdená hodnotiacou správou, ktorá nie je staršia ako šesť mesiacov. Posúdenie by mal vykonať nezávislý odborník.
- Predmet hypotéky musí byť poistený.
Ako vidíte, zoznam požiadaviek je pomerne veľký. Preto banky, ktoré túto oblasť dôsledne rozvíjajú, majú najčastejšie zoznam objektov, ktoré spĺňajú všetky požiadavky a sú pripravené na predaj. V priestoroch uvedených v tomto zozname nie je získanie hypotéky ťažké.
Požiadavky na dlžníka
Ale pre tých, ktorí chcú vziať obchodnú hypotéku, sú požiadavky oveľa menšie. Hlavné kritériá sú:
- dlžník je rezidentom Ruskej federácie;
- vek - od 21 do 70 rokov (na konci hypotéky);
- životnosť spoločnosti (podnikania, samostatného podnikateľa) je 6 mesiacov (12 v prípade sezónneho podnikania).
Ak chcete požiadať o hypotéku na komerčný nehnuteľný majetok, budete potrebovať:
- žiadosť o pôžičku;
- profil (vlastný pre každú banku);
- základné a registračné dokumenty pre vaše podnikanie;
- dokumenty potvrdzujúce obchodné činnosti;
- účtovná závierka.
Zoznam sa samozrejme môže mierne líšiť. Úplný zoznam vám oznámi správca úverovej inštitúcie pri registrácii hypotéky.
Obchodné hypotéky pre jednotlivcov
Komerčná hypotéka pre jednotlivcov predstavuje pre ruské bankové inštitúcie úplne nový koncept. Po prvé, takúto službu poskytujú veľké banky:
- "Sberbank".
- "Zahraničný obchod".
Môžete tiež kontaktovať ďalšie inštitúcie:
- "Absolut".
- "Moskommertsbank".
- "Rosbank".
- Ruská hypotekárna banka.
- "VTB 24".
- „UNION AKB“.
- „PromTransBank“ a ďalšie.
Každý z nich ponúka svoje vlastné podmienky na príjem peňazí, ale zoznam dokumentov pre všetkých je približne rovnaký:
- cestovný pas, DIČ;
- vojenský preukaz (ak existuje);
- kópie dokladov o manželskom stave;
- potvrdenie o príjmoch a od daňového úradu;
- dokumenty potvrdzujúce existenciu účtov, akcií, dlhopisov a iných dôkazov o platobnej schopnosti;
- obchodná licencia;
- znalecký posudok o oceňovaní majetku, jeho trhovej hodnote;
- dokumenty o poistení nehnuteľností;
- doklady o vlastníctve pôdy, ktorá je predmetom nájmu alebo nájmu;
- zmluva o predaji nehnuteľnosti získanej hypotékou;
- ďalšie dokumenty na žiadosť banky.
Výhody
Hlavnou výhodou komerčných hypoték je, samozrejme, získanie vlastných obchodných priestorov v krátkom čase. To je veľmi dôležité. Koniec koncov, prítomnosť vašej vlastnej kancelárie, predajnej plochy alebo iných priestorov robí podnik nezávislým od zmien v cene prenájmu a ďalších nepríjemných chvíľach. Hypotéka samozrejme nie je oslobodená od povinnosti platiť pomerne veľkú sumu každý mesiac. Budú to však platby za osobné nehnuteľnosti, a nie nájom. Úplne iná záležitosť, však?
Ďalšou výhodou je, že mnohé banky poskytujú pomerne dlhú dobu pôžičky - až 10 rokov. Niekedy môžete získať obchodnú hypotéku aj bez akontácie. Je pravda, že na tento účel budete musieť banke poskytnúť ďalší vklad.
Mnoho bánk praktizuje aj predčasné splatenie bez sankcií, ako aj odložené splácanie istiny až na šesť mesiacov.
nedostatky
Ako každá iná pôžička, aj komerčné hypotéky majú nepochybne nevýhody. Medzi hlavné patria:
- absencia jasnej legislatívnej regulácie;
- nedostatok dostatočných postupov pre mnohé banky, hypotekárne programy, jasne stanovené limity rizika atď.
- prítomnosť kontroverzných otázok pri registrácii pozemku ako záložného práva v prípadoch, keď sa získa celá budova;
- jasne nadhodnotený objem požadovaných dokumentov;
- potreba vykonávať a platiť za ďalšie postupy: poistenie, vyšetrenie, odhad nákladov atď.; To všetko si vyžaduje dlhý čas spracovania a ďalšie náklady.
Funkcie poskytovania úverov právnickým osobám
Obchodné hypotéky pre právnické osoby majú tiež svoje vlastné charakteristiky. Napríklad zákon obsahuje priame pravidlo zakazujúce vykonanie hypotéky pred registráciou transakcie. Pre finančnú inštitúciu je to veľmi veľké riziko. Ukazuje sa, že banka najskôr dá peniaze na nákup, potom sa získa nehnuteľnosť a až potom môže fungovať ako kolaterál. Úverové inštitúcie musia hľadať ďalšie triky. V takom prípade sa peniaze často umiestnia do bankovej bunky patriacej tejto finančnej inštitúcii alebo sa dostanú na osobitný akreditív bez možnosti výberu.
Je tu ešte jeden problém. Je známe, že komerčné nehnuteľnosti majú účtovnú hodnotu. Zvyčajne je výrazne nižšia ako trhová cena. V takom prípade vznikne predajca zdaniteľný príjem. Pre kupujúceho tiež nie je zaujímavé zaregistrovať skutočnú hodnotu priestorov v zmluve, pretože v tomto prípade bude výška dane oveľa vyššia. Cena bankového trhu je však veľmi dôležitá. V opačnom prípade nebude časť úveru krytá hodnotou zabezpečenia.
Právnické osoby musia na žiadosť o hypotéku na obchodné nehnuteľnosti pripraviť:
- výkaz ziskov a strát;
- analýza hotovostného obratu spoločnosti po dobu najmenej 6 mesiacov;
- informácie o pohľadávkach a záväzkoch;
- Bankové informácie o stave podnikových účtov;
- informácie o fixných aktívach;
- informácie o existujúcich úverových transakciách, iných druhoch dohôd;
- ďalšie dokumenty podľa uváženia banky.
Dizajnové schémy
Keďže komerčné hypotéky nemajú jasnú legislatívnu reguláciu, takéto transakcie sú pre banky dosť riskantné. Existujú tri základné schémy, ktoré pomáhajú minimalizovať riziko.
Variant číslo 1:
- strany uzavreli kúpnu zmluvu;
- kupujúci vykoná zálohu a banka ručí po zaplatení zvyšku za zvyšok;
- kupujúci zaregistruje vlastníctvo;
- zloží sa záloha a kupujúcemu bude vyplatená chýbajúca suma.
Variant číslo 2:
- kupujúci zaplatí predajcovi zálohu.
- priestory sú zastavené do banky;
- vykoná sa registrácia zmeny vlastníctva, uzavrie sa kúpna zmluva;
- predávajúci dostane zvyšnú časť sumy, a to napriek skutočnosti, že registračná činnosť prebieha.
Variant číslo 3:
- je zaregistrovaná samostatná právnická osoba, ktorej majetok sa prevádza na tento majetok;
- v prípade úverových fondov kupujúci nadobúda vlastníctvo tejto právnickej osoby;
- po splatení úveru môže kupujúci opätovne zaregistrovať svoje vlastníctvo.
Na úplnú kontrolu nad priebehom transakcie sa dlžníkovi najčastejšie ponúka prezentácia jeho záujmov. Zástupca banky tak preberá koordináciu všetkých záležitostí a komunikáciu v rôznych službách.To umožňuje dlžníkovi nielen šetriť čas, ale aj znižovať riziká vo všetkých fázach procesu.
