Pravidlá upravujúce činnosť vývojárov boli v posledných rokoch niekoľkokrát revidované. Jednou z inovácií bolo rozšírenie práv stavebných zväzov, ktorých účasť sama o sebe konala ako licencia. Súčasne sa zachoval postup vydávania stavebných povolení, v súlade s ktorým rozvojové organizácie dostávajú práva na vykonávanie svojich projektov. Typicky, spoločnosti, ktoré plánujú stavať investičná výstavba, nevznikajú problémy so získaním takéhoto povolenia.
Dokonca aj vo fáze prípravy na prácu musia mať vývojári celý zoznam technickej dokumentácie, ktorá im umožňuje vykonávať výstavbu v súlade s orgánmi dohľadu a územného plánovania. Toto povolenie sa zase stáva konečnou fázou, v ktorej sa vykonáva konečné overenie dokumentov pre projekt.
Prečo potrebujem stavebné povolenie?
Práva na vykonanie rekonštrukčných a stavebných prác sú dokumentom, ktorý naznačuje, že projekt deklarovaný príjemcom je v súlade s normami plánu rozvoja miest. Prítomnosť tohto dokumentu umožňuje vykonávať stavebné práce, ako aj reštaurovať a opravovať zariadenia. Vydávanie stavebných povolení sa okrem toho môže vykonať aj v prípadoch, keď sa plánujú iba čiastočné práce. Napríklad, ak developer prevezme iba výstavbu nadácie alebo návrh fasády.
Obdobie platnosti
Dokument sa poskytuje vývojárovi v dvoch exemplároch a zostáva relevantný po dobu uvedenú v projekte rekonštrukcie alebo výstavby. Ak sa už práva na pozemok alebo stavebný objekt prenášajú na iného majiteľa už v priebehu práce, neočakáva sa zmena termínu. Ak je to potrebné, vývojár môže požiadať o predĺženie trvania práva stavby. Predovšetkým pravidlá vydávania stavebného povolenia ustanovujú možnosť predĺženia tohto obdobia za predpokladu, že žiadosť bola podaná najmenej 2 mesiace pred dňom, keď súčasný dokument prestal byť platný. Môžu odmietnuť predĺženie lehoty na výstavbu, ak sa práce nezačali do času uplynutia lehoty na predloženie žiadosti o predĺženie lehoty na vykonanie projektu.
Kto vydáva povolenie?
Miestna samospráva má právo predložiť dokument. To znamená, že vydanie stavebného povolenia sa uskutoční tam, kde sa nachádza pozemok alebo stavebný objekt, ktorý je súčasťou projektu developera. Existujú aj výnimky, podľa ktorých môžu túto funkciu vykonávať oprávnení zástupcovia výkonného federálneho orgánu a miestni zástupcovia obcí a orgánov Ruskej federácie.
Táto výnimka platí, ak jedna organizácia plánuje pracovať s lineárnymi zariadeniami alebo má v úmysle vykonávať výstavbu (rekonštrukciu) v rôznych entitách alebo mestských oblastiach. To znamená, že riadenie vydávania stavebných povolení si vyžaduje zapojenie orgánov na príslušnej úrovni až po federálnu úroveň. Rozšírenie práva na vydanie platí aj v prípadoch, keď sa plánuje rekonštrukcia alebo výstavba na území správneho zariadenia.
Kto je stavebným povolením?
Takmer všetky rozvojové organizácie a vývojári by mali dostať dokument, ktorý im umožňuje vykonávať ich činnosti. Z právneho hľadiska môžu byť žiadateľmi právnické osoby alebo fyzické osoby, ktoré majú v úmysle vykonávať stavebné práce na svojom území. Vo väčšine prípadov sa stavebné povolenia vydávajú pre spoločnosti v rámci samoregulačných organizácií. Účasť v takýchto združeniach spravidla uľahčuje absolvovanie takýchto postupov. V skutočnosti, bez členstva v SRO je rekonštrukcia alebo výstavba úplne nemožná - v každom prípade, ak hovoríme o kapitálových zariadeniach.
Dokumenty na získanie povolenia
Pri žiadosti o povolenie na výstavbu budovy musí developer k nej priložiť tieto dokumenty:
- Dôkaz o právach na pôdu alebo stavenisko.
- Plotový plán.
- Projektová dokumentácia.
- Znalecký posudok k technickej dokumentácii projektu.
- Ak sa vykonáva rekonštrukcia objektu, na ktorý práva staviteľa nepatria, je potrebný súhlas všetkých vlastníkov stavby.
Zneužívanie právomoci zo strany orgánov územného plánovania a nezákonné vydávanie stavebných povolení sa týkajú najmä ignorovania majetkových dokladov tretích strán, ak dôjde k porušeniu práv vlastníkov záujmov a iných kategórií vlastníkov nehnuteľností alebo pôdy.
Postup pri podávaní dokumentu
Na získanie povolenia na rekonštrukciu alebo výstavbu je potrebné zaslať žiadosť v stanovenej forme a zoznam vyššie uvedených dokumentov ministerstvu. Žiadosti sa zvyčajne prijímajú v pracovné dni a lehota na vydanie stavebného povolenia je najviac 10 dní. Počas tohto obdobia výbor kontroluje súlad priložených dokumentov, či sú v súlade s projektom a požiadavkami plánu rozvoja miest. Odborníci tiež hodnotia, ako je projektová dokumentácia v súlade s katastrálnou schémou lokality, zvažujú architektonické a plánovacie rozhodnutia budúcej štruktúry alebo parametre rekonštrukcie.
Pravidlá vydávania povolení
V závislosti od toho, ako predložené dokumenty vyhovujú štandardom územného plánovania, developer dostane buď povolenie, alebo zamietnutie s písomnou motiváciou. Je dôležité poznamenať, že pravidlá vydávania stavebných povolení ustanovujú aj registráciu osoby predkladajúcej žiadosť, preto je dôležité poskytnúť príslušné osvedčenie. Ak je žiadosť predložená treťou stranou, potom sa nemôžete obísť bez plnomocenstva od vývojára, ktorý bol notársky overený.
V prípadoch, keď sa na výstavbu budov vydáva povolenie, môže ministerstvo zaslať kópiu dokumentu orgánom dohľadu - v závislosti od vlastností budúceho zariadenia sa kópia zašle do troch dní technologickému, environmentálnemu alebo jadrovému orgánu. Žiadateľ je povinný najneskôr do 10 dní odo dňa vydania povolenia poskytnúť ministerstvu údaje o technických prieskumoch v lokalite, informácie o inžinierskych a komunikačných a technických parametroch zariadenia.
Dôvody na zamietnutie povolenia
Existuje niekoľko dôvodov, prečo právo na výstavbu alebo rekonštrukciu môže byť odmietnuté aj vývojárovi, ktorý má licenciu a členstvo v samoregulačnej asociácii. Vydanie stavebného povolenia nesmie byť spôsobené týmito faktormi:
- Neúplný zoznam dokumentov, ktoré sa odosielajú spolu so žiadosťou.
- Plánované zariadenie nespĺňa normy územného plánovania, pokiaľ ide o konkrétny plán lokality.
- Realizácia projektu porušuje existujúce parametre geodézie a manažmentu krajiny.
- Údaje v projektových dokumentoch nezodpovedajú charakteristikám objektu deklarovaného na výstavbu alebo rekonštrukciu.
Existujú aj prípady, keď vývojári nepredložia komisii plány, ktoré naznačujú umiestnenie budúceho zariadenia, konfiguráciu inžinierskych sietí a ďalšie parametre, pri posudzovaní ktorých sa ustanovujú pravidlá vydávania povolení na výstavbu a rekonštrukciu. Okrem priameho posudzovania dokumentov môžu zástupcovia miestneho územného plánovania požiadať o prístup k zariadeniu - ak tak neurobia, môže to mať za následok záporné rozhodnutie týkajúce sa vydávania dokumentov.
Kedy sa stavebné povolenie nevyžaduje?
Potreba vypracovať pravidlá vydávania stavebných povolení je dôsledkom potreby prísnej kontroly fondu rozvoja miest. Inými slovami, spolu s organizáciami priamo zapojenými do vývoja a overovania technickej dokumentácie, oddelenie vydávania stavebných povolení koná ako ďalší orgán, ktorý kontroluje nežiaduce účastníkov v tomto sektore, ktorí nie sú schopní zabezpečiť náležitú kvalitu zariadení. To vedie k dôkladným kontrolám súladu s technickými požiadavkami projektu a miestnym plánom mestského rozvoja.
Sú však potrebné menej kritické zariadenia, ktoré si nevyžadujú prísne technické overenie a kontrolu. Medzi takéto objekty patria garáže, stavby na vedenie letného domu, pomocné budovy, kiosky, kĺbové konštrukcie atď. Okrem toho sa neočakáva vydanie povolenia na výstavbu a rekonštrukciu, ak developer plánuje vykonať opravy (vrátane kapitálových opráv) v budovách, ktoré nesúvisia s investičnými projektmi.
Pri kapitálovej výstavbe však nie je vždy potrebné získať zvláštne povolenie. Napríklad, ak organizácia plánuje vykonať úpravy a vylepšenia prvkov budovy, ktoré nemajú vplyv na konštrukčné parametre, schválenie územného plánovania sa nevyžaduje.
