Občiansky zákonník ustanovuje zmluvnú slobodu ako jeden zo základov zákona. Napriek tomu sa však v zmluvách predkladajú rôzne požiadavky podľa zákona a zvyklostí obchodného obehu. Posledne menované zahŕňa prevládajúce pravidlá správania v oblasti podnikateľskej činnosti, ktoré sa musia vykonávať bez ohľadu na to, či sú alebo nie sú zakotvené v právnom dokumente. Toto je uvedené v čl. 5 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Článok sa zameria na základné podmienky nájomnej zmluvy, tj tie, ktoré by v nej mali byť zahrnuté (podľa zákona alebo zvyčajného obchodného obratu).
Predmet zmluvy
O základných podmienkach, bez ktorých je zmluva neplatná, sa stále diskutuje. Ale pre majiteľa nehnuteľnosti, ktorú má v úmysle prenajať, je hlavným cieľom usporiadať vzťah tak, aby boli dodržané všetky zákonné normy a nevznikali konfliktné situácie.
Na tieto práce sa zameriame pri príprave dohody. V čl. 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa uvádza, že zmluva sa uzatvára, ak majú zmluvné strany dohodu o všetkých podstatných podmienkach zmluvy (prenájom priestorov, podľa témy článku).
Predmet, podmienky stanovené v právnych predpisoch, ako aj v iných právnych aktoch, ktoré sa považujú za nevyhnutné, a ďalšie podmienky, za ktorých si jedna zo strán vyžaduje dohodu, sú podstatné.
Štruktúra a materiálne podmienky
Zákon nestanovuje prísny postup na vypracovanie dohody. Musí však byť v súlade s zvykmi obchodného obehu a musí mať všetky základné podmienky dohody o sociálnom nájme. Podľa nich by štruktúra mala mať túto formu:
- Preambula.
- Predmet.
- Dodatočné podmienky.
- Ďalšie podmienky.
V preambule sa uvádza názov zmluvy, dátum a miesto jej uzavretia, informácie o osobách. Predmet zahŕňa to, na čom sa strany dohodnú.
Ďalej sa uvádza cena a postup vyrovnania, ak je predpísaná výška poplatku, ako aj postup prevodu. V časti o právach a povinnostiach strán sa osobitne opisujú práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu vrátane dosiahnutých dohôd. Mali by ste tiež uviesť zodpovednosť za porušenie podmienok dohody, bezpečnosť záväzkov (napríklad o vklade), doby platnosti, dôvody na zmenu a doplnenie a vypovedanie, dôvernosť a postup riešenia konfliktných situácií. To všetko je nevyhnutnou podmienkou nájomnej zmluvy.
Medzi ďalšie podmienky patria odkazy na ustanovenia zákonov, počet kópií, vyššia moc atď. Na konci sú potrebné podrobnosti a strany podpisujú.
cena
Cena je uvedená v čl. 682 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Túto skutočnosť možno nájsť aj v čl. 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Stanovuje sa dohodou strán. Platba nájomného sa poskytuje aj v prípade štátnych a obecných bytov, na ktoré sa vzťahujú ustanovenia čl. 156 LCD RF.
Zmluvný ukazovateľ poplatku neznamená, že ho strany určia svojvoľným a neprimeraným spôsobom. Podľa častí 2 a 4 čl. 156 LCD RF, suma za použitie a údržbu bytových priestorov obecných a štátnych fondov závisí od oblasti, vybavenia, umiestnenia domu. Rovnaké kritériá sa dodržiavajú pri stanovení ceny na základe zmluvy o komerčnom prenájme.
Zákon môže stanoviť maximálnu výšku nájomného za obydlie.Ak je v zmluve uvedená vyššia cena, zodpovedajúca podmienka bude vyhlásená za neplatnú. To nemá vplyv na platnosť zmluvy ako celku. Namiesto ceny, ktorá je v nej uvedená, sa však vyplatí maximálna suma. V takom prípade prenajímateľ nebude môcť uplatniť nároky voči nájomcovi. Je pravda, že napriek zavedenej norme ju ešte nikto nepoužil, pretože maximálny limit platby podľa dohody o komerčnom prenájme sa nikde neuvádza.
čas
Základnou podmienkou nájomnej zmluvy je termín. Môže sa uzavrieť na obdobie kratšie ako jeden rok. Potom sa to považuje za krátkodobé. Ak lehota presiahne jeden rok, potom je zmluva dlhodobá. Maximálna doba, na ktorú je možné uzavrieť nájomnú zmluvu, je päť rokov. Preto, aj keď strany uzavrú zmluvu na dlhšie obdobie, bude platiť iba päť rokov.
Ustanovenia o registrácii dlhodobej zmluvy sa nevzťahujú na zamestnanie. Napriek tomu mnohí odborníci v oblasti nehnuteľností veria (alebo predstierajú), že dohoda bude musieť byť zaregistrovaná v spoločnosti Rosreestr. A odporúčajú uzavrieť zmluvu iba na 11 mesiacov. Zároveň je táto možnosť často vhodná pre nájomcov, pretože počas tejto doby budú schopní vyriešiť otázku, ako sú spokojní s bytom a či chcú zostať ďalej alebo nie.
zrušenie
Medzi základné podmienky zmluvy o prenájme priestorov v Občianskom zákonníku Ruskej federácie patrí jej ukončenie jednou zo strán (prenajímateľom prostredníctvom súdu a nájomcom kedykoľvek s oznámením prenajímateľa na 3 mesiace). Zmluvné strany môžu v zmluve uviesť aj kratšiu lehotu na upovedomenie prenajímateľa o ukončení zmluvy. Je to však v rozpore so zákonom (článok 687 občianskeho zákonníka). Musíte pochopiť, že bez podania oznámenia môže prenajímateľ prostredníctvom súdneho dvora prinútiť nájomcu zaplatiť pobytový poplatok. Nájomca by preto nemal ignorovať túto etapu, ale mal by byť predpísaný ako základná podmienka zmluvy o prenájme špecializovaných bytových priestorov.
Akt o prijatí: Justičná prax
Medzi zamestnávateľmi a prenajímateľmi často vznikajú spory. Môžu sa týkať škôd na majetku, vzniku dlhov, vzniku strát atď. Ich riešenie do značnej miery závisí od vypracovanej dohody a od zobrazenia základných podmienok zmluvy o komerčnom prenájme priestorov.
Okrem toho sa pripravuje akt prevodu a prevzatia nehnuteľnosti, ktorý indikuje informáciu o stave a existujúcich vadách. Je to nevyhnutné, pretože bez nej bude nájomca zodpovedný za nedostatky v miestnosti. Ak zákon uvádza, že priestory boli prevedené v dobrom stave, súd nezohľadní námietku nájomcu, že pôvodne existovali zodpovedajúce vady. Ak nie je akt k dispozícii, prenajímateľ nebude schopný dokázať, že boli priestory poškodené, pretože neexistujú žiadne dokumentačné informácie o jeho pôvodnom stave. Príkladom je rozhodnutie odvolacieho súdu okresu Uljanovsk č. 33-3165 / 2013 z 3. marca 2013.
Zoznam priloženého majetku
V akte o prevzatí sa musí uviesť, ktoré položky sa prevádzajú na použitie, a ich odhadovanú hodnotu. Potom bude pre majiteľa ľahšie dokázať existenciu strát v prípade poškodenia majetku.
Majiteľ musí odstrániť vady, ak nie sú spôsobené zavinením nájomcu. Ak sa tak stane predčasne, nájomca má dôvod vypovedať zmluvu. A ak nedostatky neboli významné, zamestnávateľ nemá dôvod odmietnuť zmluvu. Relevantné rozhodnutie prijal mestský súd v Moskve vo veci č. 33-26040 z 18. augusta 2011.
Možné straty pre zamestnávateľa
Podľa podstatných ustanovení nájomnej zmluvy v súdnej praxi sa rozhodnutia prijímajú tak v prospech nájomcov, ako aj v prospech prenajímateľov. Nájomca hrozí, že utrpí straty, napríklad z dôvodu potreby prenajať si ďalšie bývanie, ak majiteľ odmietol prístup k prenajatému bytu. V živote sa často stáva, že vlastníci vyháňajú nájomníkov, spôsobujú im nepríjemnosti a nútia ich hľadať nové bývanie. Ak neexistujú primerané dôvody, má nájomca právo požadovať od prenajímateľa kompenzáciu.
Zároveň by náklady mali byť hospodárne, mali by byť blízko k platbe za priestory, alebo ešte menej. Ostatné bývanie by malo byť približne rovnaké ako predchádzajúce, pretože je v záujme nájomcu znížiť svoje straty, ak je to možné. Toto je uvedené v čl. 404 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Straty, ktoré sa musia uhradiť, nemožno pripísať výdavkom, ktoré presahujú nájomnú cenu, napríklad pri prenájme hotelovej izby. Toto bolo prijaté rozhodnutím mestského súdu v Moskve č. 4g / 8-9143 / 2012 z 23. októbra 2012.
Zamestnávateľ tiež nebude môcť požadovať náhradu škody, ak je to jeho vina, napríklad ak nebol dlh zaplatený. Keďže spolu s povinnosťou poskytnúť bývanie na jednej strane existuje povinnosť zaplatiť ho, na druhej strane má prenajímateľ právo pozastaviť prístup do priestorov až do zaplatenia dlhu.
záver
Každý nájomca a prenajímateľ sa rozhodne, ako si buduje vzťahy. Aby sa však v budúcnosti predišlo problémom, je potrebné dôkladne preštudovať základné podmienky zmluvy o prenájme bývania a zabezpečiť, aby boli dodržané všetky záujmy strán. Potom sa v prípade konfliktu môžete spoľahnúť na spravodlivé rozhodnutie súdu, pretože na tento účel budú k dispozícii všetky potrebné dokumenty.
