Vid genomförandet av en förmedling av en fastighet använder parterna ganska ofta en förskottsbetalning som ett preliminärt arrangemang. Du bör dock ta hänsyn till vissa nyanser av att upprätta ett förskottavtal när du köper en lägenhet och gör det rätt. Detta kommer att diskuteras nedan.
Behovet av ett förskottskontrakt
Många har en fråga: "Behövs verkligen ett förhandsavtal när man köper en lägenhet?" Svaret är enkelt: det är nödvändigt, och det finns flera skäl till detta: med dess hjälp är köparens avsikt att förvärva den här egenskapen fast och säljarens avsikt att inte längre söka efter potentiella framtida ägare. Efter ett preliminärt avtal och förskott kan parterna börja förbereda sig för huvudtransaktionen. Således bekräftar förskottet allvarligheten i båda parternas avsikter.
Förskottsöverföring är särskilt relevant i fall där det är omöjligt att genomföra en transaktion inom några dagar från det att en överenskommelse om förvärv av en viss egendom har ingåtts. Det kan finnas ganska många skäl för en sådan försening, till exempel frånvaron vid den aktuella tidpunkten av nödvändigt belopp, dokument etc. Andra, mer banala skäl, till exempel bristen på en notarie, kan också spela en roll.
För att parterna i transaktionen ska bli lugnare och inte behöva oroa sig under den tilldelade tiden för att förbereda sig för transaktionen, överför köparen förskottsbetalningen till säljaren, och den senare slutar i sin tur att fortsätta visa lägenheten. Ett förhandsavtal när man köper en lägenhet är främst viktigt för köparen.
Avancerade funktioner
Civilrättsliga förbindelser ger inte en tydlig definition av begreppet "framsteg". Civilrätt och andra koder som reglerar processen för utlänning av egendom täcker inte denna term. Ett framsteg kan förstås och definieras först efter att ha studerat essensen av detta fenomen ur en ekonomisk synvinkel. Först efter det kommer det att vara möjligt att med tillförsikt reflektera över mekanismerna för laglig reglering av detta fenomen.
Förskott - hur mycket?
Ett förskott kan kallas för att göra en delvis förskottsbetalning, det vill säga hur mycket pengar som överförts till säljaren innan avtalet undertecknas. Oftast är förskottsbeloppet 10 procent av objektets totala värde. Resten av beloppet betalas efter undertecknande av försäljningsavtalet, såvida inget annat kräver.
Ett exempel på ett förskottskontrakt för köp av en lägenhet presenteras nedan.
Förskott och insättning
När det gäller försäljning av fastigheter finns förskottsbetalning i artikel 380 i civillagen, som beskriver en sådan insättning. I artikeln sägs att om det finns tvivel om att delvis avsatta medel ska betraktas som en insättning, särskilt utan att följa den skriftliga formen för avtalet, så blir detta belopp automatiskt ett förskott. Som ett resultat tillämpas i detta fall lämpliga sanktioner om villkoren för det undertecknade kontraktet inte är uppfyllda.
Det bör noteras att det finns betydande skillnader mellan ett förskott och en insättning. De utför olika funktioner trots att de används i identiska situationer. Konsekvenserna av överträdelse av villkoren i förhandsavtalet när du köper en lägenhet och en insättning kommer att vara annorlunda.
Konsekvenser av underlåtenhet att följa villkoren i avtalet
Så, som nämnts ovan, mellan insättningen och förskottet finns det vissa skillnader.Det viktigaste är att insättningen säkerställer genomförandet av de villkor som anges i kontraktet. Om någon av parterna bryter mot sina skyldigheter, kommer insättningen att fungera som en ansvarsfull åtgärd. I händelse av vägran av transaktionen kommer köparen inte att få tillbaka insättningen, och om säljaren ändrar tanken om att sälja lägenheten, kommer han att behöva returnera de erhållna medlen i dubbel volym. Bland annat kan skadelidande försöka få tillbaka förluster som uppstått till följd av transaktionens misslyckande.
Ett förskottavtal när du köper en lägenhet i en inteckning krävs.
Konsekvenserna
Vid förskott kommer annullering av transaktionen att ha något olika konsekvenser. Om köparen inleder avbokningen kommer han att bära konsekvenserna enligt civillagen. I detta fall har säljaren rätt att kräva ersättning för förluster. Om avbokningen av transaktionen inträffade på grund av säljarens fel, har köparen rätt att returnera förskottet. Det finns också situationer där säljaren försenar processen att returnera förskottet. Under sådana omständigheter är påföljder föremål för låneförordningen.
Således är säljaren att föredra framför villkoren för förskottet snarare än insättningen, eftersom han i ogynnsamma omständigheter bara kommer att behöva returnera de erhållna pengarna och inte betala dubbelt så mycket som med insättningen.
Tänk på ett exempel på ett förskottsavtal när du köper en lägenhet mer i detalj.
överenskommelse
Registrering av ett förskott måste ske skriftligen. Innan parterna undertecknar det måste parterna komma överens om följande punkter:
1. Förskottets belopp. Eftersom förskottet är en förskottsbetalning baseras dess beräkning på värdet på kontraktets ämne. Det vill säga, först måste parterna fastställa de slutliga kostnaderna för försäljningskontraktet och sedan besluta om det belopp som ska betalas i förskott. Lagstiftningen i förväg regleras inte på något sätt och bestäms enligt parternas bedömning. Det viktigaste här är att komma till en kompromiss som tillfredsställer alla parters intressen. Det är inte alltid möjligt att göra detta snabbt, eftersom köparen vill lägga in mindre pengar, och säljaren tvärtom är intresserad av att få ett större belopp.
2. Metoden för överföring av förskottet. I detta fall bör följande bestämmas:
- Pengar kommer att överföras kontant eller genom banköverföring.
- Tidsfrist för mottagande av pengar.
- Skriva ett ytterligare kvitto om mottagandet av pengar av säljaren.
- Alla sådana nyanser bör beskrivas i avtalet om förskottsbetalning vid köp av en lägenhet, så att i händelse av konflikt skulle ett bevis på betalning kunna presenteras.
3. Syftet med försäljningsavtalet. Detta stycke anger inte bara fastighetens faktiska adress, utan också en detaljerad beskrivning av villkoret vid avtalets ingående om betalning av förskottet. Det är också nödvändigt att ange de personer som är registrerade på denna adress, närvaro av mindreåriga barn, hinder för äganderätt osv. Alla dessa nyanser förklaras vanligtvis under en standardlägenhetskontroll.
4. Parternas ansvar för underlåtenhet att uppfylla avtalets villkor. Här är det nödvändigt att tillhandahålla maximalt antal optioner som kan leda till annullering av transaktionen och beskriva var och en av parternas ansvar noggrant.
Förhandsavtalet anger också datum för köp- och försäljningstransaktionen och passdata från parterna i avtalet registreras. I vissa fall kan vissa ändringar göras i kontraktet, vilket måste avtalas av båda parter. Därefter certifieras förhandsavtalet av deltagarnas underskrifter.
Om transaktionen genomförs av en tredje part som representeras av en fastighetsmäklare, erbjuder han ett standardförskottsavtal för köp av en lägenhet, som tar hänsyn till båda parternas krav och intressen.
nyanser
Genom att underteckna försäljningsavtalet ägnas stor uppmärksamhet åt lägenhetens lagliga renlighet.Det handlar om att kontrollera noggrannheten i de uppgifter som lämnats om fastigheten, dokumentens äkthet, tillgängligheten till ombyggnad och deras laglighet, säljarens identitet, lägenhetens hinder och många andra faktorer.
Att underteckna ett förskottavtal när du köper en lägenhet (en mall kan göras i förväg) innebär inte överföring av lägenheten, men i det här fallet är det värt att kontrollera alla ovanstående punkter. När allt kommer omkring är förskottsbeloppet, även om inte alla kostnader för fastigheter, fortfarande ganska stort, och det är osannolikt att köparen vill tappa det.
Grundlig kontroll
Av denna anledning bör även en noggrann och fördjupad verifiering av den förvärvade egendomen genomföras, även vid förskottsbetalningen. Detta kan också göras genom en mäklare. Således kan du få en lista över alla tidigare ägare av lägenheten, samt olika faktorer som kan göra att transaktionen ogiltigförklaras. Om det finns misstank att säljaren kan förklaras inkompetent vid tidpunkten för transaktionen, bör den överges även vid förskottsstadiet.
Det är också nödvändigt att kontrollera om säljaren är gift lagligt utan märke i passet. Makens samtycke anses vara en förutsättning för transaktioner med fastigheter. Annars kan makan utmana transaktionen och erkänna den som ogiltig, vilket kommer att leda till obehagliga konsekvenser för köparen.