Ögonblicket för uppkomsten av fastighetsrättigheter spelar en viktig roll i fastighetsomsättningen. Det händer att transaktionen inte avslutas av skäl som ligger utanför parternas kontroll eller att någon av parterna vägrar att delta i verkställandet. Frågan är inte komplicerad, men den innehåller många nyanser.
Ursprunget till problemet
Ögonblicket för uppkomsten av ägandet är av stor betydelse. Den avgör vem som har vilka rättigheter till egendom och hur man ska närma sig skyddet av sina rättigheter.
I synnerhet påverkas ansvaret för egendomens säkerhet, riskerna för förstörelse eller skada. Dödsfallet för en person som inte lyckats genomföra transaktionen ifrågasätter ödet för kontraktet och arvingarnas rättigheter och den andra parten i transaktionen.
lagstiftningen
För att förstå problemet måste du titta på vad som sägs i Civil Code, LC och lagen "On Registrering av fastigheter och rättigheter till det".
De listade lagstiftningsakterna delar upp egendom i två kategorier:
- överförs utan ytterligare fixering av statliga myndigheter;
- Det faktum att överföring av äganderätt är föremål för statlig registrering.
Andra bestämmelser kompletterar de befintliga reglerna.
Avtal som grund för överföring av rättigheter
Avtal - ett avtal mellan två eller flera personer, i detta fall som innebär överföring av äganderätt från en person till en annan. Till exempel försäljning och köp, byteshandel, gåva, tilldelning av rättigheter och andra.
Avtalet måste uppfylla ett antal krav för att fungera som ägarkälla. Det handlar om innehåll och form.
Bristande efterlevnad av lagen gör transaktionen delvis eller fullständigt omtvistad eller till och med ogiltig, och inkonsekvens av de väsentliga villkoren gör att den inte slutförs. Det ger parterna i transaktionen tillbaka till sin ursprungliga position eller ger inte alls konsekvenser för dem.
Överträdelser som begås av parterna utesluter överföring av äganderätt.
Det ögonblick som äganderätten till förvärvaren av fastigheter inträffar är direkt relaterad till utförandet av avtalet och beror på dess laglighet.
Ogiltigheten av avtalet eller erkännandet av transaktionen som icke slutfört innebär också olagligheten i överföringen av egendom. På vägen avbryts också registreringen av rättigheten för att göra domstolsbeslutet verkställbart.
Sätt att överföra egendom
Först av allt är ögonblicket för uppkomsten av äganderätten förknippat med den faktiska överföringen av fastigheter. Lagen ger parterna i transaktionen rätt att bestämma ett annat moment för överföring genom att relatera det till faktumet om betalning eller andra händelser av betydelse.
Avsaknaden av överföringsregler i avtalet tvingar rättsstaten.
Fastigheten överförs från hand till hand. Ett vanligt exempel är köp av saker i en butik, som köparen genast tar med sig.
Den andra metoden är överföring av artiklar till postkontoret eller till organisationen som hanterar transport.
Transfer Design
I allmänhet utförs överföringen av egendom med ett godkännandeintyg. Andra dokument kan också användas istället.
Designfunktioner föreskrivs i enskilda bestämmelser, särskilt transportlag. Lastöverföring under transport på fartyg fastställs genom att utfärda en fraktbrev. Dokumentationens detaljer finns på väg och järnväg.
Handlingen ungefärligt innehåll:
- parternas namn (organisationens namn, representantens namn, individernas namn - deltagarna i transaktionen);
- beskrivning av det objekt som överförs, dess egenskaper (kvantitet, volym etc.);
- rumets fysiska parametrar;
- kommentarer om överföringen.
Obligatorisk underskrift av personer som har överfört respektive accepterat egendom.
Handlingen utarbetas i slumpmässig ordning, såvida det inte finns instruktioner i lagstiftningen i denna fråga. Nu tillämpas de blanketter som godkänts av statistiktjänsten, men detta är vanligtvis inte nödvändigt.
Handlingen ska återspegla information om vilken transaktion överföringen genomförs. Beskrivningen av bristerna försenar inte ögonblicket för inträffandet av äganderätten enligt avtalet. Men överföraren har fortfarande skyldigheter. Till exempel eliminera befintliga brister i lokalerna, brist på överförda varor eller ersättning av dem med kvalitetsvaror.
Handlingen för överföring upprättas under överföringen av både lös och fast egendom.
Överföring av nycklar som ger tillgång till det lager där varorna skickas betraktas också som överföring av egendom. Ett godkännandeintyg får inte upprättas mellan parterna, en inventering av fastigheten görs av ägaren till lagret som tar emot fastigheten.
Avsaknaden av kommentarer i lagen berövar köparen rätten att kräva avskaffande av brister eller ersättning. Ett undantag är dolda brister som har blivit uppenbara över tid.
Registrering av överlåtelse av rättigheter
Lagstiftningen är skyldig att registrera överföringen av rättigheter till vissa typer av fastigheter. Detta gäller främst fastigheter och anläggningar som liknar dem, i synnerhet sjö- och flodfartyg.
Lagen säger uttryckligen att ögonblicket för uppkomsten av äganderätten till fast egendom är förknippat med dess registrering. Det spelar ingen roll i samband med avtalets ingång eller andra skäl (godkännande av arv).
Registraren kontrollerar transaktionens laglighet och pappersarbets korrekthet, endast kontroller av transaktionen som har gjorts av en notarie godkänns. Sådana kontrakt registreras automatiskt, det är bara nödvändigt att tillhandahålla en uppsättning förlitliga dokument.
Det allmänna förfarandet föreskriver att alla parter i transaktionen deltar i registreringen, men notariella transaktioner får registreras på begäran av endast en deltagare.
Det ögonblick då köparen äganderätt inträffar är knuten till registrering, men själva genomförandet av transaktionen - överföring och godkännande av medel eller utförande i en annan form - förvandlar registreringen till en formalitet.
Om transaktionen inte slutfördes
Mellan själva undertecknandet av kontraktet och registrering av överlåtelsen av rättigheter, går en betydande tidsperiod - minst en månad. Under denna tid kan säljaren eller köparen vilja avslå transaktionen eller dö. Hur löses situationen?
I bestämmelserna i försäljningskontraktet har köparen rätt att lämna in en fordran som åligger registreringstjänsten att registrera transaktionen. Varför? Registreringsprocessen är det officiella erkännandet av transaktionstillståndet.
Det ögonblick då äganderätten till fastigheter inträffar uppstår efter det officiella förfarandet. Egenskapen förvärvades faktiskt, den andra sidan fick pengar för den. Därför är det rättvist att slutföra förfarandet i närvaro av den första testamenten.
På grundval av ett domstolsbeslut som mottagits av käranden registreras överlåtelsen av äganderätt enligt ett avtal som parterna tidigare hade ingått.
I förklaringarna från Försvarsmakten i Ryska federationen noteras att för obehöriga personer uppstår äganderätten från det ögonblick ett ägarregister visas i registret, om vi talar om föremål för registrering.
Vem riskerar att döda eller skada på egendom under försäljningen?
En betydande tidsperiod kan gå mellan betalningen av varorna och deras faktiska överföring, och det finns risk för skada eller förlust av egendom. Problemet är komplicerat om varorna var i besittning av en tredje part som ansvarar för deras transport eller överföring. Således är det ögonblick där ägandet inträffar och risken för oavsiktlig förlust hänger samman.
Svaren på dessa frågor är ganska enkla. Alla risker övergår till förvärvaren av fastigheten från överföringstillfället.
Avtalet eller andra regler kan inkludera överföring av risker till säljaren. Avtalet medför risker för köparen från överföringstillfället. Köparen har rätt att ifrågasätta detta stycke och bevisa att säljaren visste eller borde ha vetat att varorna var bortskämda eller helt olämpliga för användning.
Risk för dödsfall eller skador i kontraktet
Situationen är annorlunda i förhållandet mellan entreprenören och kunden.
Risken för förstörelse av materialet ligger hos den som tillhandahöll det. Ansvaret för objektet går från det ögonblick då man undertecknade överföringshandlingen. Accept av resultatet av arbete med försening leder till det faktum att konsekvenserna av risken ligger helt på kunden.
Om arbetet fasas kan det uppstå tvister. I allmänhet är emellertid allt som händer på en byggarbetsplats entreprenörens ansvarsområde.
Genomförandet av kontraktet i flera steg komplicerar förfarandet. Domstolen måste ta reda på exakt vem som är skylden för händelsen. Anledningen kan vara kundens handlingar.
Äganderätten uppstår, som ni vet, från det ögonblick som objektet skapades, innan det anses vara ett objekt för oavslutad konstruktion. Lagen ger rätt att registrera rättigheter till den.