Civilreglerna föreskriver avtalens frihet som en av grunden till lagen. Trots detta presenteras emellertid olika krav för kontrakten i enlighet med lagar och tullar för företagscirkulation. Det senare inkluderar de rådande uppförandereglerna inom entreprenörsverksamheten, som måste genomföras oavsett om de är förankrade i ett juridiskt dokument eller inte. Detta anges i art. 5 Rysslands civillagstiftning. Artikeln kommer att fokusera på de väsentliga villkoren för ett hyresavtal, det vill säga de som bör ingå i det (enligt lagen eller sedvanen för en affärsomsättning).
Föremålet för kontraktet
De grundläggande villkoren utan vilka avtalet är ogiltiga diskuteras fortfarande. Men för ägaren av fastigheter som han tänker hyra är huvudmålet att ordna förhållandet på ett sådant sätt att alla lagar regler respekteras och konfliktsituationer inte uppstår.
Det är dessa teser vi kommer att fokusera på när vi utarbetar avtalet. I art. 432 i Rysslands civillagstiftning anger att avtalet ingås om parterna har en överenskommelse om alla väsentliga villkor för avtalet (hyra av lokaler, enligt artikelns ämne).
Ämnet, villkoren som anges i lagen samt i andra rättsakter som kallas nödvändiga och andra villkor under vilka en av parterna kräver enighet är väsentliga.
Struktur och materiella förhållanden
Lagen föreskriver inte ett strikt förfarande för upprättande av ett avtal. Den måste dock överensstämma med tullarna för företagscirkulationen och ha alla de väsentliga villkoren i avtalet om social hyresavtal. Enligt dem borde strukturen ha följande form:
- Ingress.
- Ämne.
- Ytterligare villkor.
- Andra villkor.
I ingressen ska anges namnet på kontraktet, datum och plats för dess ingående, information om personer. Ämnet inkluderar vad parterna är överens om.
Därefter anges pris- och avvecklingsförfarandet, där avgiftens storlek föreskrivs, samt överföringsförfarandet. Avsnittet om parternas rättigheter och skyldigheter beskriver separat hyresvärden och hyresgästers rättigheter och skyldigheter, inklusive avtal som ingåtts. Du bör också ange ansvar för överträdelse av villkoren i avtalet, säkerhet för skyldigheter (till exempel om en insättning), giltighetsperioder, skäl för ändring och uppsägning, konfidentialitet och förfarande för att lösa konfliktsituationer. Allt detta är ett väsentligt villkor för ett hyresavtal.
Andra villkor inkluderar hänvisningar till bestämmelserna i lagar, antalet kopior, force majeure och så vidare. I slutet krävs detaljer och parterna sätter sina underskrifter.
pris
Priset anges i art. 682 i Rysslands civillagstiftning. En indikation på detta finns också i Art. 671 i Rysslands civillagstiftning. Det upprättas genom överenskommelse mellan parterna. Betalning för hyra föreskrivs också för statliga och kommunala bostäder, om vilka det finns bestämmelser i art. 156 LCD RF.
Avtalsindikatorn för avgiften betyder inte att parterna fastställer den på ett godtyckligt och orimligt sätt. Enligt delarna 2 och 4 i Art. 156 LCD RF, beloppet för användning och underhåll av bostadslokaler för kommunala och statliga medel beror på området, bekvämligheter, platsen för huset. Samma kriterier följs när priset fastställs enligt ett kommersiellt hyresavtal.
Lagen kan fastställa det högsta hyresbeloppet för en bostad.Då, om ett högre pris anges i kontraktet, kommer motsvarande villkor att förklaras ogiltiga. Detta upphäver inte kontraktet som helhet. Istället för det angivna priset betalas emellertid det högsta beloppet. I detta fall kommer hyresvärden inte kunna göra anspråk på hyresgästen. Det är riktigt, trots den etablerade normen, har ingen ännu använt den, eftersom den maximala gränsen för betalning enligt ett kommersiellt hyresavtal inte finns någonstans.
tid
Ett väsentligt villkor för ett hyresavtal är termen. Det kan avslutas för en period på mindre än ett år. Då anses det vara kortsiktigt. Om perioden överstiger ett år är kontraktet långsiktigt. Den maximala perioden för vilken ett hyresavtal kan ingås är fem år. Därför, även om parterna ingår ett avtal för en längre period, kommer det att gälla endast i fem år.
Bestämmelserna om registrering av ett långsiktigt avtal gäller inte för anställning. Trots detta tror (eller låtsas) många fastighetsexperter att avtalet måste registreras hos Rosreestr. Och de rekommenderar att ingå ett kontrakt på bara 11 månader. Samtidigt är detta alternativ ofta lämpligt för hyresgäster, eftersom de under denna tid kommer att kunna lösa frågan om hur nöjda de är med lägenheten och om de vill stanna längre eller inte.
annullering
Bland de väsentliga villkoren i avtalet om uthyrning av lokaler i den ryska federationens civillagstiftning föreskrivs att det avslutas av en av parterna (av hyresgästen genom domstolen och av hyresgästen när som helst med ett meddelande om hyresgästen i 3 månader). Parterna kan också i avtalet ange en kortare period för att meddela hyresvärden om avtalets uppsägning. Detta strider dock mot lagen (artikel 687 i civillagen). Du måste förstå att hyresvärden, utan att lämna in ett meddelande, genom en domstol kan ålägga hyresgästen att betala en levnadsavgift. Därför bör hyresgästen inte ignorera detta steg, men det bör föreskrivas som ett väsentligt villkor för kontraktet för hyra av specialiserade bostadslokaler.
Acceptance Act: Judicial Practice
Mellan arbetsgivare och hyresvärdar uppstår ofta tvister. De kan avse skador på egendom, skuldbildning, uppkomst av förluster och så vidare. Deras upplösning beror till stor del på upprättat avtal och visning av de väsentliga villkoren för kontraktet för kommersiell hyra av lokaler.
Utöver detta förbereds en överföring och godkännande av fastigheten, som indikerar information om tillståndet och befintliga brister. Detta är nödvändigt, eftersom utan hyresgästen kommer att behöva bära ansvaret för bristerna i rummet. Om det i lagen anges att lokalerna överfördes i gott skick kommer domstolen inte att ta hänsyn till hyresgästens invändning om att motsvarande brister ursprungligen fanns. Om handlingen saknas kan hyresvärden inte bevisa att lokalerna skadades, eftersom det inte finns någon dokumentär information om dess ursprungliga skick. Ett exempel är beslutet av överklagadomstolen i Ulyanovsk-distriktet nr 33-3165 / 2013 av den 3 mars 2013.
Lista över bifogad egendom
Godkännandeakten måste också ange vilka objekt som överförs för användning och deras uppskattade värde. Då blir det lättare för ägaren att bevisa att det finns förluster om egendomen skadas.
Ägaren måste eliminera bristerna om de inte orsakas av hyresgästens fel. Om detta görs utan tidpunkt har hyresgästen en anledning att säga upp avtalet. Och om bristerna inte var betydande, har arbetsgivaren ingen anledning att vägra kontraktet. Det relevanta beslutet fattades av Moskva domstol i ärende nr 33-26040 av den 18 augusti 2011.
Möjliga förluster för arbetsgivaren
Enligt de väsentliga villkoren i hyresavtalet i rättslig praxis fattas beslut både till förmån för hyresgäster och till förmån för hyresvärdar. Hyresgästen riskerar att bli förluster, till exempel på grund av behovet av att hyra andra bostäder, om ägaren har nekat tillgång till den hyrda lägenheten. I livet händer det ofta att ägarna driver ut hyresgäster, vilket orsakar dem besvär och tvingar dem att söka nya bostäder. I avsaknad av lämpliga skäl har hyresgästen rätt att kräva ersättning från hyresvärden.
Samtidigt bör utgifterna vara ekonomiska, nära betalningen för lokalerna eller ännu mindre. Andra bostäder bör vara ungefär samma som den tidigare eftersom det är i hyresgästens intresse att minska sina förluster om möjligt. Detta anges i art. 404 i Rysslands civillagstiftning. Förluster som måste återbetalas kan inte hänföras till utgifter som överstiger hyrespriset, till exempel vid hyra av ett hotellrum. Detta antogs genom beslutet från Moskva stadsrätt nr 4g / 8-9143 / 2012 av den 23 oktober 2012.
Arbetsgivaren kan inte heller kräva skadestånd om skälet var hans fel, till exempel om skulden inte betalades. Eftersom det tillsammans med skyldigheten att tillhandahålla bostäder å ena sidan finns en skyldighet att betala det, å andra sidan har hyresvärden rätt att avbryta tillgången till lokalerna tills skulden har betalats.
slutsats
Varje hyresgäst och hyresvärd bestämmer hur de bygger relationer. Men för att undvika problem i framtiden är det värt att noggrant studera de väsentliga villkoren för kontraktet för hyra av bostäder och se till att alla parternas intressen respekteras. Då, i händelse av konflikt, kan du räkna med ett rättvist domstolsbeslut, eftersom alla nödvändiga handlingar för detta kommer att finnas tillgängliga.
