För bara några år sedan dök en ny bankprodukt ut på den ryska marknaden - en inteckning för kommersiella fastigheter. Även om detta fenomen är ganska nytt, har västerländska företag länge uppskattat det. Låt oss titta närmare på den här typen av kommersiell utlåning, dess funktioner, fördelar och nackdelar.
Fastighet för företag
Om du väljer att öppna ditt eget företag eller utöka ett befintligt företag kan du behöva ytterligare utrymme. Naturligtvis, om du har det nödvändiga beloppet, kan du omedelbart få det du vill ha. Om det inte finns några pengar är det enda sättet att komma närmare målet ett lån. Kommersiell inteckning är ett långsiktigt banklån för köp av lokaler för att göra affärer. Med hjälp av ett sådant lån kan du köpa ett kontor, lager, kommersiella eller industrilokaler.
Vanligtvis behövs sådana banktjänster av unga människor som just börjar, och enskilda företagare som planerar att utöka sina företag. Dessutom kan medborgare som förser sig med arbete på egen hand dra fördel av ett sådant förslag: notarier, advokater. De måste ha ett kontor för att ta emot medborgare. Tjänsten kan också användas av medborgare som lönsamt vill investera gratis kontanter. När du har förvärvat ett kommersiellt fastighetsobjekt i en inteckning kan du lönsamt leasa det.
Rättsliga frågor
Kommersiell inteckning i Ryssland är långt ifrån statens intressen. Som ett resultat av detta ger lagen inte tydliga förklaringar av funktionerna i denna typ av utlåning. Den nuvarande bolånelagen (Federal Law No. 102) är utformad för bostadslån, men när det gäller utlåning till ett företag, innehåller det många luckor. Som ett resultat vågar inte alla ryska banker arbeta med en affärslån.
Å andra sidan blir fastigheter, för kommersiella ändamål, en garanti för denna typ av lån. Detta faktum gör att vissa banker överväger rädsla. Således utvecklas denna utlåningsindustri, även om den långsamt är.
Lånevillkor
Eftersom inteckningar som är säkrade med kommersiella fastigheter för ryska banker är ganska nya, kan villkoren för att få ett sådant lån i olika finansiella institutioner variera mycket. Men efter att ha övervägt flera sådana förslag kan man härleda en lista med villkor för den genomsnittliga låntagaren. Det ser ut så här:
- lånebelopp - från 1 till 100 miljoner ryska rubel;
- utlåningsvaluta: rubel, dollar, euro;
- ränta - från 10 till 15,5% för individer, upp till 20% - för juridiska personer;
- utbetalning - minst 20% av objektets värde;
- låneperiod - från 5 till 10 år;
- obligatorisk försäkring av förlust eller skada på ett föremål.
I det här fallet kommer det att behövas ytterligare bevisa att ditt företag finns i minst sex månader och är ganska framgångsrikt och gör en vinst. Som du kan se är villkoren för en framgångsrik företagare ganska acceptabla. En betydande ränta kan orsaka frågor. Men om du tar hänsyn till att inteckningstiden är ganska kort blir det tydligt att du helt enkelt inte har tid att betala för mycket.
Rumskrav
Inteckningar för kommersiella fastigheter i Ryssland är inte särskilt vanliga. Bankerna närmar sig denna fråga med stor försiktighet. Först och främst gäller det kraven för en fastighet. 
Det finns ganska många av dem:
- Först och främst bör ett rum eller en separat byggnad vara belägen i den region där denna typ av inteckning tillhandahålls.
- Rumsområde - inte mindre än 150 m2.
- Byggnaden kan inte vara mobil, den måste relatera till kapitalbyggande.
- Rummet måste vara lämpligt för det avsedda syftet. Till exempel, om en låntagare bedriver jordbruk, kan de förvärvade lokalerna vara ett lager, en ladugård, en svinstig och så vidare. I det här fallet fungerar det inte att köpa ett rum för att ordna parkering.
- Rummet måste vara lagligt "rent". Kadastralnummer, teknisk dokumentation och andra titeldokument bör vara normalt.
- Fastigheter måste vara fria från krav från tredje part.
- Marken som objektet är byggt på (eller ligger på) måste tillhöra låntagaren på grundval av fastighetsrättigheter eller långsiktiga hyresavtal. I det senare fallet kommer banken att kräva garantier för att marken i slutet av hyresavtalet blir låntagarens egendom.
- Lokalkostnaden måste matcha marknaden. Detta faktum måste bekräftas av en bedömningsrapport för högst sex månader sedan. Bedömningen bör utföras av en oberoende expert.
- Föremålet för en inteckning måste vara försäkrad.
Som ni ser är listan med krav ganska stor. Därför har banker, som noggrant utvecklar detta område, oftast en lista över objekt som uppfyller alla krav och är redo för försäljning. Under lokaler från en sådan lista är det inte svårt att få en inteckning.
Lånekrav
Men för dem som vill ta en kommersiell inteckning är kraven mycket mindre. De viktigaste kriterierna är:
- låntagaren är bosatt i Ryssland;
- ålder - från 21 till 70 år (i slutet av inteckning);
- Företagets livslängd (företag, enskilda företagare) är 6 månader (12 för säsongsverksamhet).
För att ansöka om en inteckning på en kommersiell fastighet behöver du:
- låneansökan;
- profil (egen för varje bank);
- beståndsdelar och registreringsdokument för ditt företag;
- dokument som bekräftar affärsverksamhet;
- finansiella rapporter.
Naturligtvis kan listan vara något annorlunda. Hela listan kommer att anges till dig av kreditinstitutets chef när du registrerar en inteckning.
Företagslån för individer
Kommersiell inteckning för individer är ett helt nytt koncept för ryska bankinstitut. Först och främst tillhandahålls en sådan tjänst av stora banker:
- "Sberbank".
- "Foreign Trade".
Du kan också kontakta andra institutioner:
- "Absolut".
- "Moskommertsbank".
- "Rosbank".
- Ryska hypoteksbanken.
- "VTB 24".
- "UNION AKB".
- "PromTransBank" och andra.
Var och en av dem erbjuder sina egna villkor för att ta emot pengar, men listan över dokument för alla är ungefär densamma:
- pass, TIN;
- militär ID (i förekommande fall);
- kopior av handlingar om civilstånd;
- intyg om inkomst och från skattekontoret;
- dokument som bekräftar förekomsten av konton, aktier, obligationer och andra bevis på solvens;
- affärslicens;
- expertrapport om värdering av fastigheter, dess marknadsvärde;
- dokument för fastighetsförsäkring;
- titel dokument för mark under fastigheten eller hyresavtalet;
- avtal om försäljning av en fastighet förvärvad i en inteckning;
- andra dokument på bankens begäran.
Fördelarna
Naturligtvis är den största fördelen med kommersiella inteckningar förvärv av egna affärslokaler på kort tid. Detta är mycket viktigt. När allt kommer omkring gör ditt eget kontor, försäljningsområde eller andra lokaler företagaren oberoende av förändringar i hyrespriser och andra obehagliga stunder. Naturligtvis är en inteckning inte befriad från skyldigheten att betala ett ganska stort belopp varje månad. Men det kommer att vara betalningar för personliga fastigheter och inte hyror. Ganska annan fråga, eller hur?
En annan fördel är att många banker ger en ganska lång lånetid - upp till 10 år. Ibland kan du få en företagslån även utan utbetalning. Det är riktigt, för detta måste du ge banken en extra insättning.
Många banker utövar också tidig återbetalning utan påföljder, såväl som uppskjuten återbetalning av kapitalbelopp i upp till sex månader.
brister
Som alla andra lån har kommersiella inteckningar utan tvekan nackdelar. De viktigaste är:
- brist på tydlig lagstiftningsreglering;
- bristen på tillräcklig praxis för många banker, hypotekssystem, tydligt fastställda riskgränser och så vidare;
- förekomsten av kontroversiella frågor vid registreringen av en tomt som pant i fall där hela byggnaden förvärvas;
- tydligt överskattad mängd obligatoriska dokument;
- behovet av att genomföra och betala för ytterligare förfaranden: försäkring, undersökning, kostnadsuppskattning och så vidare; Allt detta innebär lång behandlingstid och extra kostnader.
Funktioner vid utlåning till juridiska personer
Kommersiella inteckningar för juridiska personer har också sina egna egenskaper. Till exempel innehåller lagen en direkt regel som förbjuder genomförandet av en inteckning innan en transaktion registreras. Detta är en ganska stor risk för en finansiell institution. Det visar sig att banken först ger pengar att köpa, sedan förvärvas fastigheter, och först då kan den fungera som säkerhet. Kreditinstitut måste gå för ytterligare trick. I det här fallet placeras pengarna ofta i en bankcell som tillhör denna finansiella institution eller tas emot på en särskild kreditbrev utan möjlighet till uttag.
Det finns ytterligare en svårighet. Kommersiella fastigheter är kända för att ha bokfört värde. Det är vanligtvis långt under marknadspriset. I detta fall uppstår säljaren skattepliktig inkomst. Det är inte heller intressant för köparen att registrera det verkliga värdet på lokalerna i kontraktet, eftersom skattebeloppet i detta fall kommer att bli mycket mer. Men bankens marknadspris är bara mycket viktigt. Annars täcks inte en del av lånet av värdet på säkerheten.
För att ansöka om en inteckning på affärsfastigheter måste juridiska personer förbereda:
- resultaträkningsredovisning;
- analys av företagets kontantomsättning under minst 6 månader;
- information om fordringar och fordringar;
- bankinformation om företagets konton;
- information om anläggningstillgångar;
- information om befintliga kredittransaktioner, andra typer av avtal;
- andra dokument efter bankens bedömning.
Designscheman
Eftersom kommersiella inteckningar inte har tydlig lagstiftning är sådana transaktioner ganska riskabla för bankerna. Det finns tre grundläggande designscheman som hjälper till att minimera risken.
Alternativ nummer 1:
- parterna ingår ett försäljningsavtal;
- köparen gör en utbetalning, och banken garanterar att betala resten efter att insättningen har upprättats;
- köparen registrerar ägandet;
- en deposition upprättas och köparen betalas det saknade beloppet.
Alternativ nummer 2:
- köparen betalar säljaren en utbetalning;
- lokalerna är pantsatta till banken;
- registrering av ägarbyte genomförs, ett försäljningsavtal ingås;
- säljaren får återstoden av beloppet, trots att registreringsaktiviteter pågår.
Alternativ nummer 3:
- en separat juridisk enhet är registrerad, vars egendom överförs till fastigheten;
- för kreditfonder förvärvar köparen ägande av denna juridiska enhet;
- efter återbetalning av lånet kan köparen återregistrera ägandet till sig själv.
För att fullständigt kontrollera transaktionens framsteg erbjuds låntagaren ofta en presentation av sina intressen. Således tar bankens representant över samordningen av alla frågor och kommunikation i olika tjänster.Detta gör att låntagaren inte bara kan spara tid utan också minska riskerna i alla led i processen.
