Sättet att hantera en hyreshus. Direkt förvaltning av en hyreshus

Ett sådant koncept som "förvaltning av en hyreshus" saknas i bostadskomplexet. Lagstiftningen definierar emellertid dess huvudsakliga särdrag och reglerna för vilken den genomförs. Låt oss överväga dem mer detaljerat.

Vanliga symtom

Hanteringen av flerbostadshus är en process som tar tid. Den period det utförs beror på varaktigheten för byggnadens drift. Denna period börjar från ögonblicket av erektion och slutar med rivningen. Hantering och underhåll av en hyreshus kan ta många former.

klassificering

Tilldela bostadshantering. Den riktar sig till alla rum, lägenheter, lokaler som är i en persons lagliga besittning. I praktiken kan ägarna till en hyreshus eller en enhet som är involverad av dem också förvaltas. När det gäller själva objektet finns det inte någon klar definition på LCD-skärmen. I detta avseende uppstår ofta frågan om vad som exakt betraktas som en hyreshus, hur många lokaler som ska finnas i den för att klassificera en byggnad i denna kategori. I praktiken kan en sådan byggnad betraktas som en byggnad där två eller flera rum har minst en laglig ägare.

Ämnesammansättning

Hantering av hyreshus kan utföras av olika personer. Det kan till exempel vara ett ämne, en grupp med flera medborgare, ett speciellt bildat organ eller samhälle. De agerar på objektet för att säkerställa att det fungerar. Ämne:

1. Sköter en hyreshus.
2. Tar beslut.
3. Skapar förutsättningar för implementering av uppgifter.

I praktiken kan direktförvaltningen av ett hyreshus av ägarna till lokalerna eller personer som är inblandade av dem genomföras. I vissa fall äger myndigheten lokala myndigheter. Enligt punkt 4 Art. 161 ZhK, om ägarna själva inte har valt sättet att hantera hyreshuset, så gör administrationen i Moskva-regionen det för dem.

målmedvetenhet

När man väljer det här eller det sättet att hantera en hyreshus utvärderar ägarna hur fullständigt uppgifterna ska uppnås. Dessa inkluderar särskilt säkerheter:

1. Säkra och gynnsamma levnadsvillkor.
2. Bevarande av egendom.
3. Lösa problem om användningen av gemensamma materialvärden.
4. Rätt tillhandahållande av verktyg.

Förvaltningen av en hyreshus, vars lokaler tillhör olika medborgare, kan uteslutande utföras under enhetliga förhållanden som avtalats med dem. Ägare av fastigheter kan utveckla dem på egen hand. I vissa fall delegerar ägarna rättigheter att skapa enhetliga villkor till en auktoriserad person. Det senare representerar ägarnas intressen i att ingå avtal med serviceorganisationer.

Förfarandet för att hantera en hyreshus

Enligt lagstiftningen måste ägarna välja ett servicealternativ. Det kan vara:

1. Direkt förvaltning av hyreshuset av ägarna av lokalerna.
2. Skapande av ett partnerskap mellan ägare eller annat specialiserat konsumentkooperativ.
3. Förvaltning av en hyreshus av en ledningsorganisation.

Frågan är, varför ska människor göra det? Detta förklaras av att medborgare, förutom rättigheter, har relevanta uppgifter och är ansvariga för deras genomförande.De måste använda och bortskaffa sin egendom på ett sätt som inte påverkar andras intressen, hälsa och liv.

Urvalskriterier

Ägarna till lokalerna i hyreshuset måste välja förvaltningsalternativ under året från tävlingsdagen mellan de lokala myndigheterna som betjänar företagen. Resultatet kommer att bero på antalet lägenheter i byggnaden, solvensnivån och ägarens disciplin. Dessutom är ledningen av företagens rykte, arten av relationerna med företag som tillhandahåller tillgången på resurser, oavsett om det är gemensamma mätinstrument för hus och lägenheter, etc. av liten betydelse.

Självhushåll

Om förvaltningen av hyreshuset utförs av ägarna till lokalerna bör alla förbindelser med tredjepartsföretag som tillhandahåller vissa tjänster dokumenteras. I synnerhet ingås avtal om avfallshantering, varm / kallt vatten, el, gas och värme. I det här fallet tecknas avtal med varje lägenhetägare. Dessutom ingås avtal med företag som tillhandahåller tjänster för reparation av fastigheter som är vanliga i byggnaden. Sådana avtal undertecknas med majoriteten eller med alla ägare.

PC, HOA, LCD

Förvaltningen av en hyreshus kan utföras av ett partnerskap (kooperativ). Sådana juridiska personer har rätt att ingå avtal med ägare om:

• Tillhandahållande av verktyg.
• Underhåll och reparation av gemensam egendom.
• Hantering av en hyreshus etc.

Interaktionsscheman

Ägarna till lokalerna kan delegera sina rättigheter att ingå avtal om tillhandahållande av bostäder och gemensamma tjänster till ägarnas partnerskap. Detta kan åtgärdas genom ett beslut som antogs vid en stämma i själva kooperativets stadga. Ägarna till lokalerna har också möjlighet att överföra rätten att ingå avtal till partnerskapet, och det undertecknar i sin tur ett avtal med förvaltningsbolaget. Hon söker efter leverantörer och tar upp relevanta avtal med dem.

Förvaltning av ett hyreshus av ett förvaltningsföretag

Huvudvillkoren för att välja detta servicealternativ är ett avtal. Ett exempel på hyreshusavtal inkluderar obligatoriska avsnitt. I synnerhet bör det anges:

1. Den gemensamma egenskapen för vilken tjänsten kommer att tillhandahållas, adressen till dess plats.
2. Listan över arbeten och tjänster för reparation och underhåll av materiella tillgångar, reglerna i enlighet med vilka det kan ändras, listan över bostäder.
3. Villkor för att fastställa avtalets värde, betalningsbeloppet för tjänster, bestämma storleken på verktygsräkningar. Den formulerar också förfarandet för att göra belopp.
4. Regler för övervakning av tjänsteföretagets genomförande av sina skyldigheter.

CC-bestämmelser

Kontraktet, som ingås med den verkställande organisationen, kännetecknas i alla avseenden som ett avtal om tillhandahållande av betalda tjänster. Detta formulär anges i civilrätt. Enligt art. 780 Civil Code, om inte annat anges i själva avtalet, måste det förvaltande företaget tillhandahålla tjänsterna personligen. Detta innebär att entreprenören helt eller delvis tillhandahåller tjänster eller fungerar som en mellanhand mellan ägarna av lokaler och leverantörer.

Grundläggande skillnader mellan alternativ

Hantering av ägare kan vara direkt, tillförlitligt och indirekt. I det första fallet tjänar medborgarna gemensam egendom på egen hand. Indirekt hantering innebär överföring av vissa funktioner till andra personer (eller en). Värdenheten kan vara både en juridisk enhet och en individ. I det senare fallet kan de vara en av ägarna till lokalerna i huset.Ägare kan bilda ett valt organ i form av ett styrelse eller genom att utse en auktoriserad person från sin krets och därmed skapa en juridisk enhet. Till exempel kan det vara HOA. I detta fall blir partnerskapet deras förvaltningsbolag. Rumsägare kan göra annat. De har rätt att överlåta tjänsten till obehöriga personer som inte ingår i deras krets.

De kan vara en anställd chef eller organisation. I detta fall ingår ägarna av lokalerna ett lämpligt avtal med dessa personer. Om förvaltningen utförs av ägarna av lokalerna själva undertecknas inte kontraktet. Det bildade företaget eller behörig person ska utföra sina funktioner i enlighet med stadgan. Han är i sin tur godkänd på en stämma. Det ska sägas att i praktiken använder bostadsägare både direkt och indirekt förvaltning. I fallet med bildandet av en HOA till exempel genomförs några av funktionerna, som regel, den mest viktiga, av ägarna själva. I viktiga frågor fattas beslut på bolagsstämma. En annan del av uppgifterna utförs genom den valda styrelsen, och den tredje utförs personligen av dess ordförande. Dessutom skapas en revisionskommission för att ge kontroll över det valda organets ekonomiska arbete.

Viktiga punkter

Frågan att välja en ledningsorganisation idag är den mest relevanta bland ägarna. Naturligtvis vill alla ha en hög servicenivå. Många är dock oroliga för att det kommer att bli "som alltid." För att undvika problem måste ägarna bestämma vad de vill exakt i förhållandet mellan kvaliteten på tjänsterna och deras kostnader. Det finns tre vanligaste alternativ:

1. Ändra inte någonting, låt förvaltningen utföras av bostadsbyrån, strafflagen, DEZ. Kvalitet i detta fall kommer inte att vara den högsta, men kostnaden för tjänster är helt acceptabel. I denna situation föredrar lägenhetsägare att inte ta risker och har ingen brådska med att välja en organisation.
2. Hitta en juridisk enhet som skulle erbjuda bättre tjänster. Följaktligen kommer betalningen att bli högre. Vissa ägare försöker komma överens om sådana villkor med det nuvarande bostadsbyrån.
3. Du måste välja ett privat litet företag. Det skulle tillhandahålla tjänster av inte sämre kvalitet än hos bostadsbyrån, kvalitet, men till ett ännu lägre pris.

Praktiskt genomförande

Som praxis visar svarar invånare i hus där bostadsföreningen aktivt arbetar oftare positivt på kvaliteten på tjänsterna. I detta avseende är det lämpligt att kontrollera om det finns ett lämpligt HOA i området som kan ta byggnaden för underhåll till det föreslagna priset. Innan du kontaktar styrelsen, är det tillrådligt att gå in i verandorna, inspektera trappstolens tillstånd, korridorer, utvärdera gården. För att få en bättre uppfattning om HOA: s arbete bör du prata med invånarna i olika åldrar själva, ta reda på hur mycket de betalar för tjänsten, vad de tycker om föreningens arbete och vad som inte passar dem. Om informationen i allmänhet är positiv kan ett avtal ingås.

Föreningens arbetslivserfarenhet

Han fungerar som ett av de viktigaste kriterierna när han väljer en tjänstorganisation. Föredraget, naturligtvis, en lång erfarenhet. Nyligen dyker det dock upp nya föreningar med jämna mellanrum, som inte heller bör skrivas av. Det är lämpligt att ta reda på information om de specialister som arbetar där, där de genomförde sin verksamhet tidigare, som är grundaren. Om dessa är tidigare anställda vid DEZ, har de följaktligen viss erfarenhet av drift och underhåll av bostadshus. I det här fallet är det värt att prata om att ta av det personligen, ta reda på varför de lämnade sin tidigare arbetsplats, vilka mål de satt upp för sig själva nu.

Servicepriser

I processen för kommunikation med representanter för serviceorganisationen bör inte bara de höga, utan också de låga kostnaderna för tjänsterna varnas i jämförelse med vad som fanns tillgängligt vid tidpunkten för till exempel bostadsbyråns arbete. Här bör du ta reda på vad det här eller det där priset består av. För de viktigaste beloppen bör du ställa alla dina frågor.

jämförelse

Om samtalet med serviceföreningen i allmänhet har utvecklats positivt, skynda dig inte att ingå ett avtal. Det är tillrådligt att komma runt ytterligare 2-3 HOAs för att ta reda på all information från dem. Därefter ska du jämföra informationen, utvärdera fördelar och nackdelar och lägga fram ett förslag för diskussion. Om det finns några tvivel bör ett avtal ingås för en period av minst ett år. Om det efter dess utgång blir klart att valet har gjorts korrekt kan du förlänga kontraktet. Tja, om föreningen inte klarar av sitt ansvar är det bättre att säga upp avtalet.

Ekonomisk fråga

En av de väsentliga nackdelarna med att välja ett serviceföretag i jämförelse med HOA eller självförvaltning är det faktum att ägarnas pengar som de tilldelats för att betala för tjänster står till förfogande för en juridisk person från tredje part. Det är ganska svårt att påverka det när det gäller effektiv och riktad användning av medel. Detta gäller särskilt när en förvaltningsorganisation har valts ut av lokala myndigheter. I detta fall kommer ägarna faktiskt att åläggas de villkor som verkställande organ anser nödvändiga.

Garanterad säkerhet för fonder

Denna fråga inom ramen för interaktion med den förvaltande organisationen förblir som regel öppen. Vi talar särskilt om medel avsatta för översyn. Inte varje hus lyckas samla in dem inom 1-5 år (under hela kontraktstiden). Det finns tillfällen då ägarna beslutar att byta serviceförening, och medlen finns på hans konto. I det här fallet är det inte klart hur pengarna kommer att överföras till ett bildat HOA eller annat företag. Det kan hända att föreningen går i konkurs, likviderar eller tar ett lån från banken och försvinner. Att lösa frågan om att returnera sina medel till ägarna kommer att vara extremt problematiskt. En annan situation är med HOA. Verket som en juridisk person kan partnerskapet öppna ett speciellt konto i banken och rapportera varje år om dess status till ägarna. I det här fallet finns det naturligtvis fler garantier för säkerheten för medel.

Lokal myndighet

De anges i h. 3 artikel. 156 LCD Territoriella myndigheter har rätt att fastställa betalningsbeloppet för underhåll och reparation av föremålet endast om ägarna av lokalerna inte valde sättet att hantera sitt hem i tid eller ett beslut fattades, men inte genomfördes. Enligt lagen kan lokala verkställande strukturer själva bestämma föreningen som kommer att tillhandahålla alla nödvändiga tjänster. I praktiken hålls ofta öppna tävlingar, vilket gör att ett företag tilldelas ett hus. Det är värt att notera att här kommer allt att bero på de lokala myndigheterna. Utan tvekan fastställer lagen gränserna för myndighet, vissa begränsningar. Men i allmänhet ställs inte åsikter från invånarna i sådana fall. Därför är det mer lämpligt att fatta ett beslut och välja den juridiska enhet som tillhandahåller tjänsten.