Ofta har en fastighet flera ägare. De har viss delning eller ett separat rum i det här objektet. Om en av ägarna beslutar att sälja sin fastighet måste han först erbjuda sin andel till andra medägare. Detta beror på att de har förmånsrätt att köpa. De erbjuds ett objekt till ett visst pris, vid vilket det i fall av vägran är det nödvändigt att erbjuda ett rum eller en andel till andra köpare. Om priset sjunker, måste du återigen kontakta medägare om erbjudandet att köpa en del av lägenheten.
Begreppet preemptiv lag
Det representeras av rätten till ägaren av rummet eller andelen i lägenheten att förvärva en annan del som säljs av delägaren. Endast vid formalisering av ett formellt vägran kan denna egendom vidare erbjudas obehöriga personer.
Processen att använda den förmånliga rätten att köpa regleras av artikel 250 i civillagen. Därför måste ägaren till objektet innan han säljer det till andra se till att alla hans grannar i den gemensamma lägenheten eller medägare till det privatiserade objektet meddelas om den planerade försäljningen och inte heller vill använda sin lagliga rätt. Det är lämpligt att vägra skriftligen. Dessutom måste säljaren ha bevis för att han verkligen har gett medägare meddelande om försäljningen av sin del.
Nya problem
Personer med bara en del av en fastighet stöter nästan alltid på vissa svårigheter att sälja fastigheter. Detta beror på att andra delägare har en förmånsrätt att köpa en aktie. De mest populära svårigheterna och problemen inkluderar:
- Hinder för försäljningen av rummet skapas av andra hyresgäster i fastigheten. Till exempel förklarar de direkt till potentiella köpare att de kommer att förstöra livet och samtidigt inte vill lösa in en andel på egen hand.
- Medägare vägrar att acceptera ett särskilt meddelande om försäljning av fastigheter, så du måste skicka ett dokument med ett registrerat brev med ett kvitto för leverans för att ha bevis för att lagens krav uppfylls.
- Inledningsvis vägrar aktieägare att lösa in en aktie, men sedan går de till domstol för att ifrågasätta den redan slutförda transaktionen med tredje parter. Men om säljaren har bevis på meddelandet om medborgare, kommer domstolen inte att uppfylla fordringarna.
- Flera aktieägare kan samtidigt uttrycka en önskan om att köpa en del av lägenheten, och i en sådan situation kan säljaren självständigt välja vem transaktionen ska slutföras.
- Du kan inte meddela andra delägare om försäljningen av delen om det finns ett avtal med endast en hyresgäst om att han kommer att köpa andelen.
Företrädesrätten att köpa en andel i en lägenhet med en mindreårig innebär att det inte bara är nödvändigt att få ett vägran att lösa in en del av sina officiella representanter, utan också att få tillstånd att sälja egendom från förmyndighetsmyndigheter. Samtidigt är det inte tillåtet att barnets rättigheter kränks på något sätt genom denna transaktion.
Hur kan man förhindra risker?
Varje person som bara äger en viss del av fastigheter bör vara välbevandrad i vad som är företrädesrätten att köpa en aktie. I det här fallet är det möjligt att undvika situationen när transaktionen för försäljning av fastigheter kommer att ifrågasättas. Följande punkter beaktas för att förhindra olika risker:
- andra lägenhetsägare meddelas korrekt och snabbt om den planerade försäljningen av en del av fastigheten;
- om en medborgare har goda relationer med andra medägare begärs en skriftlig vägran;
- om lägenhetsägarna inte vill skriva avslag, kommer ett meddelande att skickas till dem med registrerat brev med mottagningsbevis.
Endast om det finns bevis för att säljaren inte har kränkt andra hyresgästers rättigheter, kan det garanteras att transaktionen inte kommer att ifrågasättas i domstol.
Är det möjligt att kringgå den förmånliga rätten att köpa?
Det finns vissa knep som gör det möjligt att inte få vägran från andra medborgare och inte skicka ett meddelande om försäljning av en del av fastigheten. De viktigaste sådana metoderna inkluderar:
- Att göra ett presentavtal, inte en försäljning på grundval av ett avtal om försäljning. Förköpsrätten gäller endast för försäljning av en aktie, inte en gåva. Varje person har rätt att fritt disponera sin egendom, så att han kan donera en andel till någon person utan svårigheter och möjligheten att bestrida. Men om delägarna har bevis för att den återbetalningsbara transaktionen döljs, erkänns den i domstolen som avsedd på grundval av art. 170 GK.
- Öka värdet på en del av fastigheten Köpeavtalet kan indikera ett högt pris, men faktiskt överförs objektet till en annan kostnad. Sådana transaktioner är bedrägliga, så om deras nyanser offentliggörs erkänns de som ogiltiga.
- Göra en affär med ett löfte. Till exempel tar säljaren av rummet ett lån från köparen, för vilket ett officiellt dokument upprättas. Enligt detta avtal tillhandahålls en del av fastigheten som säkerhet. Vidare skrivs ersättningen, vilket gör att borgenären vägrar pengarna och säljaren överför sin egendom till honom för detta. Men när du använder ett sådant system måste du registrera officiellt både pantsättningsavtalet och kompensationsavtalet.
Sådana knep används vanligtvis om det verkligen är ett dåligt förhållande mellan invånarna i samma fastighet, så medborgarna försöker använda sin förmånsrätt för att irritera fastighetsägaren.
Regler för anmälande medborgare
Om ägaren till en andel i ett objekt beslutar att sälja sin egendom, utför han följande åtgärder:
- på grundval av artikel 250 i Rysslands civillagstiftning har alla andra medägare en förmånsrätt att köpa, därför erbjuds de initialt en aktie till en viss kostnad;
- Vidare sammanställs en skriftlig anmälan som innehåller information om den planerade försäljningen av fastigheter;
- dokumentet anger priset till vilket transaktionen planeras;
- avbetalningsplaner eller andra optioner kan erbjudas enligt detta dokument, vilket gör att andra lägenhetägare kan lösa in en del
- Baserat på detta meddelande vägrar de återstående ägarna av fastigheten eller ingår en transaktion.
Om medborgarna helt enkelt vägrar att acceptera meddelandet skickas det till dem via post, och dessutom måste de betala en leveransmeddelande så att säljaren har bevis för att lagens krav uppfylls. Under sådana förhållanden är anmälan juridiskt bindande även om adressaten vägrar att ta emot brevet.
30 dagar efter att du har skickat meddelanden kan du börja sälja insatsen till obehöriga personer om delägare inte har uttryckt en önskan att köpa den på egen hand.
Sätt att skicka aviseringar
Det är tillrådligt att ge dokumentet personligen för signatur. Men i praktiken finns det ofta situationer där det är för mycket oenighet mellan ägarna till samma fastighet. Men även under sådana villkor är det inte tillåtet att ignorera den förmånliga rätten att köpa en andel i en lägenhet. En avisering kan skickas på olika sätt:
- telegramöverföring;
- skicka ett dokument med hjälp av en notarie;
- Skicka själv ett värdefullt brev.
I alla fall måste du betala för anmälan om leverans av dokumentet. Se till att spara betalningsdokument som bekräftar att dokumentet skickas. Dessa dokument är bevisen under rättegången.
Vilken information finns i meddelandet?
Förhandsanmälan av transaktionen garanterar att lagliga krav uppfylls med avseende på den förmånliga rätten att köpa en andel i en lägenhet. Ett exempel på ett sådant meddelande kan hittas nedan.
Se till att inkludera följande data i detta dokument:
- lägenhetsadress;
- information om storleken på den befintliga aktien;
- det värde som fastigheten säljs vid;
- direkt erbjudande om att använda din rätt och lösa in en del av objektet;
- det anges att om detta förslag inte accepteras så kommer andelen att säljas till tredje parter.
- en begäran skrivs nedan för att utarbeta ett vägran eller skriftligt samtycke;
- datum för anmälan och sökandens underskrift fastställs.
Huvudvillkoret är behovet av att sälja fastigheten uteslutande till det pris som anges i meddelandet. Om alla delägare vägrar att köpa kan du fortsätta sälja till det här priset. Om säljaren inte kan hitta köpare, kan han inte bara sänka priset. För att göra detta upprättar de återigen aviseringar, vilket indikerar en lägre kostnad. Om en av medägare samtycker till att lösa in aktien, upprättas ett avtal med honom. Den förmånliga rätten att köpa en lägenhet gör att du kan öka andelen av befintliga fastighetsägare.
Ansvar för kränkningar av rättigheter
Ofta ignorerar medborgare som äger en andel i fastigheter förköpsrätten att köpa ett rum i en lägenhet som andra medägare har. Detta leder till kränkningar av medborgarnas rättigheter.
Den största negativa konsekvensen av en sådan överträdelse är förmågan att ifrågasätta transaktionen. Eftersom säljaren inte kommer att ha bevis för att en annan medägare i rätt tid har lämnat en anmälan, bestrides transaktionen. Medborgaren måste återlämna det belopp som erhållits från köparen och sedan utföra förfarandet på grundval av lagkrav.
Är det obligatoriskt att kräva avslag?
Om det finns ett bra förhållande mellan delägare, är det tillrådligt att be om att avslå, om medborgare inte vill lösa in en del av fastigheten.
Avslag krävs inte om ett meddelande skickas per post, eftersom avsändaren i alla fall har bevis för att lagens krav uppfylls. Det är nödvändigt att vänta på ett svar inom 30 dagar. Om det är frånvarande kan du fortfarande ta itu med försäljningen av aktier till tredje part.
Andra nyanser
Företrädesrätten att köpa ett rum i en gemensam lägenhet eller privatiserad fastighet används ofta, men den finns i andra områden. Dessa inkluderar:
- Vid hyra. Om något objekt hyrs ut, har folket som bor i denna lägenhet, efter att auktionen har satts ut för auktion, prioritet som köpare. Detta beror på att bostäderna redan är bebodda av dessa medborgare.
- För en kommunal anläggning. Om kommunen säljer den byggnad där medborgarna bor på grundval av ett socialt låneavtal, får människor samma bostäder på samma grunder eller förmånsrätten att köpa fastigheten. Därför har hyresgäster rätt att delta i auktionen med andra personer och kan också dra nytta av andra deltagare. Därför, om de samtycker till ett återköp, hålls auktionen helt enkelt inte, eftersom en affär direkt ingås med dem.
- För beslagtagen egendom. Om ett objekt beslagtas och konfiskeras för skulder så säljs det på auktion. En gäldenär kan delta i auktionen, som dessutom har rätt att lösa in den direkt utan att bjuda.
Huvudsyftet med denna rätt är möjligheten för personer som redan använder fastigheten för att bli dess fulla ägare.
slutsats
Olika medborgare har företrädesrätt på olika områden i förhållande till alla typer av fastigheter. Det genomförs på olika sätt, och dess huvudsakliga syfte är medborgarnas möjlighet att köpa ut bostäder som de faktiskt använder.
Om dessa rättigheter kränks, ifrågasätts transaktionen lätt vid domstol.