Hyresperioden för en obestämd period, registrering, prov

Ett hyresavtal innebär en transaktion där ägaren (uthyraren) åtar sig att överföra egendom till användaren (hyrestagaren) under en viss tid, och hyrestagaren förbinder sig att betala för att använda den. Som med alla andra kontrakt är ett viktigt villkor i detta fall ämnet. Det beror på honom de juridiska konsekvenserna, inklusive hyresperioden. Under en obestämd period eller ett visst kontrakt ingås - detta är ett annat väsentligt villkor för ett avtal. Det är mycket viktigt för parterna att fastställa giltighetstiden. Men utöver detta finns det lagstiftningsnormer, enligt vilka perioden inte alltid motsvarar deras vilja.

Leasing och hyra: hur man kan skilja

Innan du börjar studera termerna, är det värt att förstå de begrepp som vanliga människor ofta förvirrar. Det handlar om att hyra och hyra. Huvudskillnaden är att hyresavtalet accepteras i förhållande till en individ, medan hyresavtalet accepteras i förhållande till en juridisk person. Andra väsentliga skillnader inkluderar följande:

Object. Om du kan hyra uteslutande bostadslokaler är det ett kontor, produktions- och handelsplatser samt lager.
Parterna i hyresavtalet är hyresvärden och hyresgästen, medan det i hyresavtalet är hyresvärden och hyresgäst. De relevanta villkoren måste anges i kontraktet.
Vid konfliktsituationer enligt anställningsavtalet kan du försöka lösa dem genom en fastighetsbyrå. Om vi talar om ett hyresavtal, vänder de sig oftast till privata advokater för hjälp.
Kontraktets löptid. Om hyresavtalet kan utfärdas för någon period gäller hyresavtalet endast för en period som inte överstiger fem år. Således, om termen inte anges i anställningsavtalet, är gränsen för dess giltighet som standard fem år.
Rättsliga förhållanden enligt hyresavtal regleras på grundval av kap. 34 i Rysslands civillagstiftning, och med avseende på anställningsavtalet, kap. 35 i Rysslands civillagstiftning.
Om en skuld uppstår från en juridisk person är det lättare att samla in den, eftersom den senare som regel har egendom samt kontanter på löpande konto. Om medborgarna är begränsade i solvens, till exempel i frånvaro av arbete, kommer det att vara svårare att göra.

Förstå skillnaderna i anställning och hyra går vi direkt till hyresavtalet, särskilt till handlingsperioden.

Funktioner i hyresperioden

Giltighetsperioden är en tidsperiod som bestäms av parternas ömsesidiga avtal. I enlighet med det börjar och slutar hyresrelationer.

Enligt denna indikator har hyresgästen skyldigheter att betala hyresfastigheter. I sin tur måste ägaren överföra fastigheten till användaren under en lämplig period.

Transaktionens början och slut beror på hyresperioden. Ett avtal ingås för en obestämd period eller en viss period, dess giltighet börjar i början av dagen och slutar vid slutet av dagen (kl. 24:00). Följaktligen faller uppsägningen av kontraktet (om hyresgästen skickade ett meddelande om uppsägning av ytterligare rättsliga förbindelser) klockan 24:00 det datumet, vilket definieras i dokumentet.

Typer av hyresavtal

Artikel 610 i Rysslands civillagstiftning förklarar hyresperioden. Under obestämd tid ska han anses vara avslutad om innehållet inte fastställer det exakta datumet. Ett sådant dokument kallas också evigt.

Men i bokstavlig mening kan ett sådant begrepp inte tolkas. Varje hyresavtal föreskriver en viss period, eftersom saken överförs för användning och inte i den andra partens ägande. I avsaknad av en viss period är det mer korrekt att prata om parternas möjlighet när som helst att avsluta den rättsliga relationen. Det är riktigt, för detta är det först nödvändigt att meddela den andra sidan.

Det finns också kortfristiga kontrakt. De är ofta slutna när du hyr en bostad. Ett kortvarigt kontrakt ingås huvudsakligen för 11 månader. På grund av detta finns det inget behov av att registrera det hos Rosreestr. Ett hyresavtal kan ingås i två månader, i flera veckor, dagar och till och med timmar.

Korttidskontrakt är det mest lönsamma för leasegivaren, eftersom de inte bara tillåter dig att få mer vinst, utan också begränsa hyresgästen i vissa rättigheter, och också göra det möjligt att undvika att betala skatt.

Lagen föreskriver ett sådant koncept som avtalets begränsningsperiod. Det kan inte bara anges i avtalet utan krävs också enligt lag. Villkoret är till exempel giltigt vid uthyrning av tomter och tomter med mineraler samt vattenmassor. Lagstiftningen fastställer de maximala villkoren för vilka denna egendom kan överföras för användning.

Som regel tillhör denna fastighet staten, eftersom medborgare eller företag, som ägare, har fler möjligheter att uttrycka vilja. Därför måste denna punkt tas med i beräkningen när kontraktet undertecknas.

Det finns fall då lagstiftningen fastställer en tidsgräns för ett hyrd objekt och parterna inte föreskrev en hyresperiod. Under en obestämd period, även om man tror att ett kontrakt har ingåtts, kommer det endast att gälla fram till slutet av gränsperioden. Men om en av parterna önskar, kan den dra sig ur avtalet vid en tidigare tidpunkt utan rättsliga konsekvenser.

En annan typ av dokument kallas ett tidsbegränsat kontrakt. Detta innebär att det tydligt stavar ut en specifik giltighetsperiod eller är kopplad till början av en specifik händelse. Till exempel kan ett stugauthyrningsavtal ställa villkoret: ”innan köp- och försäljningstransaktionen ingås” eller ”innan arvet”.

Långtidsavtal ingås huvudsakligen för hyra:

Mark tomt.
Alv.
Vattendrag.

Rättsförhållandet enligt sådana avtal kan ytterligare omvandlas genom att hyresgästen får möjlighet att bli en fullständig ägare. Till exempel, om en tomt är registrerad under förvaltning av en dotterbolag under en period av 49 år, då ett hus uppförs på den (i form av en kapitalstruktur), kan marken omregistreras som fastighet.

Skäl för att ingå ett avtal på obestämd tid

Lagstiftningen ger möjlighet att ingå ett avtal om hyresavtal för obestämd tid av följande skäl:

Anger inte kontraktets löptid.
Förlängning av det befintliga avtalet med hjälp av förmånsrätten.

förlängning

Om en person som har hyrt en viss fastighet har uppfyllt villkoren under hela avtalstiden, har han förmånsrätten att ingå ett lämpligt hyresavtal. Förnyas för en obestämd period eller för en tydligt definierad period - det är möjligt under ett antal villkor. Dessa inkluderar följande:

Det finns inga kränkningar under giltigheten av det ursprungliga kontraktet.
Användaren av lokalerna är redo att erbjuda ägaren gynnsamma villkor för förnyelse i jämförelse med de erbjudanden som andra sökande har.
Förhandsanmälan är uppfylld, vilket uttrycker en önskan att fortsätta det relevanta rättsliga förhållandet.

Det tros att kontraktet hyresavtalet förlängs på obestämd tid om hyresgästen inte har sagt upp rätten att använda fastigheten och hyresgästen inte skapar hinder för detta. I detta fall förblir villkoren i avtalet desamma, med undantag för fall där parterna förklarar annat.

Men enligt lag måste hyresgästen skriftligen meddela ägaren om avsikten att fortsätta hyra fastigheten inom rimlig tid fram till slutet av dokumentet. Om parterna vill göra några ändringar, måste de ingå ett ytterligare avtal där det kommer att visas. Ofta ändrar parterna villkoren för ett hyresavtal.

När det gäller bostäder är det mer lönsamt för hyresgästen att i förväg besluta om vilken period hyresavtalet för lokalerna kommer att ingås. Under en obestämd period, kommer sällsynta framtida invånare överens om att bosätta sig. Perioden är en av de viktigaste punkterna i avtalet. Därför rekommenderas det att dokumentet föreskriver villkoret att perioden kommer att vara oförändrad under hela åtgärdens varaktighet.

Om hyresavtalet samt hyra av ett rum eller annat objekt är långsiktigt, åtföljs det av ett obligatoriskt tillståndsregistreringsförfarande.

Parternas åtgärder vid utgången

I de fall kontraktet har löpt ut och hyresgästen inte har lämnat lokalerna och hyresgästen inte invänder, fortsätter rätten att använda fastigheten på samma villkor. Dessutom anses kontraktet vara förlängt under en liknande period. Om hyresgästen inte vill äga fastigheten i framtiden måste han meddela hyresvärden. Annars kan oönskade konsekvenser uppstå. Som regel föreskrivs detta villkor i kontraktet.

Om hyresgästen lämnade lokalerna men inte informerade ägaren om det, kan de bli skyldiga att betala för den period som hyresgästen inte var medveten om dessa åtgärder. Om hyresgästen vägrar att ge fastigheten efter kontraktets utgång kan ägaren få den genom att gå till domstol. Det huvudsakliga villkoret i detta fall är efterlevnaden av preskriptionstiden.

Uppsägning av kontrakt

Om hyresavtalet ingås på obestämd tid, är det möjligt att säga upp det när som helst med parternas överenskommelse eller ensidigt. I det senare fallet, under vissa förhållanden, måste du gå till domstol. Ensidig vägran bekräftas av rättslig praxis. Om detta finns det till exempel en avgörande av Ryska federationens högsta skiljedomstol nr VAS-10796/13 i förhållande till ärende A33-8577 / 2012.

Uppsägning av hyresavtalet på obestämd tid föreskrivs också i den nuvarande lagstiftningen i form av anmälan som nämns ovan. Information om detta finns i Art. 610 i Rysslands civillagstiftning. För att säga upp avtalet måste hyresgästen meddela hyresvärden inom en viss period. Meddelandet ska skickas på det föreskrivna sättet. Om detta inte görs kommer domstolen att överväga detta missbruk när han ansöker till den rättsliga myndigheten.

Se till att meddelandet dokumenteras. För detta ändamål måste du göra en inventering av investeringar.

Skyddsmetoder

För parterna i avtalet tillämpas olika skyddsmetoder. Så om hyresgästen skickar ett meddelande till hyresgästen, och den senare inte lämnar lokalerna, har hyresgästen rätt att presentera följande krav för hyrestagaren:

Betalning för hela hyresperioden. Fonder kan återvinnas som orättvis anrikning. Eftersom kontraktet redan anses avslutat på detta tidspunkt kommer insamlingen i form av hyran att vara felaktig.
Frigör utrymme. Detta krav måste skiljas från rättfärdighetens krav, eftersom det handlar om en juridisk fråga. Vid hyresrelationer tillämpas skyddsmetoder som bygger på bestämmelserna i art. 610 i Rysslands civillagstiftning.

Detta tillvägagångssätt bekräftas genom dekret från Högsta skiljedomstol nr 16253/11, som antogs i ärende nr A40-13860 / 10-40-812.

Hyresgästens intresse är vanligtvis att hålla relationen igång även efter att ha fått meddelande om uppsägning av hyresavtalet. Hans skyddsmetod väljs beroende på vem hyresvärden är och vem står på hans sida, liksom på hans handlingar.

Till exempel, om ett hyresavtal ingås för en obestämd tid, men statliga myndigheter är på leasegivarens sida, kommer utmaningen att genomföras i enlighet med Sec. 24 Rysslands agribusiness. Detta bevisas av rättslig praxis, till exempel FAS-resolutionen i mål nr A57-3636 / 2012. Samtidigt känner rättslig praxis fall där denna metod för skydd erkändes som felaktig. Således, genom FAS: s beslut i mål nr A55-25220 / 2012, var kravet på erkännande av statligt organets beslut om ensidig vägran att fullgöra hyresavtalet land olagligt. Domstolen förklarade detta beslut genom att sökanden valde en otillräcklig skyddsmetod, eftersom de rättsliga förhållandena mellan parterna i avtalet är civilrätt och inte följer av statens offentliga befogenheter. myndighet.

Det fanns också fall med kravet på att erkänna hyresavtal för en obestämd period giltig. I synnerhet är detta FAS ZCO: s resolution i ärende nr A45-24711 / 2012, liksom FAS: s centrala organ i ärende nr A62-7460 / 2012. Domstolarna, med beaktande av de relevanta kraven, leddes av följande punkter:

Huruvida kontraktet verkligen ingicks för en obestämd period.
Huruvida ett meddelande om uppsägning har skickats.
Är villkoren uppfyllda när du skickar ett meddelande.
Fick den emot av en andra part.

Kontraktsregistrering

Uthyrning av bostäder (eller lokaler som inte är bostäder) som ingåtts för en period på upp till ett år är inte registreringspliktig (som regel är deras giltighetstid 11 månader). Statlig registrering av ett hyresavtal under obestämd tid genomförs inte heller trots att dokumentets giltighetstid faktiskt kan överstiga ett år. Detta kan förstås genom att läsa bestämmelserna i punkt 2 i art. 651 i Rysslands civillagstiftning, som indikerar att statlig registrering avser tidsbegränsade kontrakt, vars giltighet är mer än ett år. Detta bekräftas också av skiljeförfarandet, särskilt resolutionen av FAS i Moskva i ärende nr KG-A40 / 6418-00, FAS SZO: s resolution i ärende nr A26-394 / 2007 och andra handlingar.

Det är inte bara nödvändigt att registrera ett hyresavtal som ingåtts för en obestämd period, utan också ett förnyat dokument. Grunden för detta är punkt 2 i Art. 621 i Rysslands civillagstiftning. Andra dokument som bekräftar denna bestämmelse inkluderar ett informationsbrev från presidiet för den högsta skiljedomstolen i Ryska federationen nr 59.

I praktiken, för att studera hyresavtalet under en obestämd period, kommer provet som presenteras nedan att hjälpa bäst.

Huvudfunktionen är bristen på omnämnande av giltighetsperioden. Resten av dokumentet är en vanlig hyresavtal.

slutsats

Oavsett om hyresavtalet för en obestämd period är föremål för registrering eller inte, finns det positiva och negativa poäng i det. Hyresgästen kan vara orolig för att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet när som helst om han meddelar hyresgästen ordentligt. Hyresvärden måste ha bevis för att han faktiskt skickade ett meddelande till hyresgästen.