Сделките, свързани с покупката и продажбата на недвижими имоти през последните години, все повече се извършват чрез банката с ипотека. Благоприятните лихвени проценти, минималните условия за плащане, възможността за използване на сертификат за майчинство и държавни субсидиращи програми ги правят по-достъпни. Онези, които за първи път се сблъскват с банкови услуги, когато идват в офиса, чуват много нови условия и изрази. Една от тях е ипотеката по закон. Какво е това - така че не разбирайте веднага. Затова си струва да разгледаме този въпрос отделно, така че участниците в транзакцията да имат разбиране и осъзнаване на случващото се.
Определяне на ипотека по закон
В Гражданския кодекс и Федералния закон на Руската федерация № 102 „За ипотеките“ законодателят е определил определението за това какво е - ипотека по силата на закона. Тази посока на заема винаги предполага наличието на обременяване или обикновено се нарича обезпечение. Най-често регистрация на сделки с недвижими имоти чрез използване на банкови средства. Така възниква ипотека. Най-надеждният вариант е да го формализираме със сила на закона, тъй като кредитополучателят няма да може да оспори правото на собственост с оглед на гарантираното съществуване на обременяване.
След като правото на недвижим имот е регистрирано в Единния държавен регистър (Единния държавен регистър на правата), можем да говорим за възникването на задължения от този вид ипотека. Правото на собственост се формира чрез съставяне на анюитетен договор, продажба и покупка, залог на права на собственост.
Характеристики на дизайна
Повечето клиенти първо получават одобрение за ипотечен кредит и едва след това започват да търсят подходящ имот. Решавайки, те подписват договор за заем и едва след продажбата. Веднага след държавната регистрация на ипотеки по закон, банката прехвърля заема на продавача на недвижими имоти. Така клиентите не могат да избират под каква форма ще бъде издадена ипотека. Когато става въпрос за закупуване на недвижими имоти чрез заемни средства, ипотеката автоматично ще се счита за формализирана по закон.
Документален, кредитополучателят става собственик на имота, но тъй като той е придобит за сметка на привлечени средства, той също става залог. Кредитополучателят може да изразходва получените пари само за закупуване на обект за недвижими имоти, който впоследствие преминава като обезпечение на кредитна институция. Използването на парични средства в брой не се предоставя.
Основания за регистрация
Следните видове недвижими имоти са фиксирани на законодателно ниво, които могат да бъдат закупени като част от ипотека: апартамент на вторичния пазар или нова сграда, стая, поземлен имот, къща (вила, имение), гараж, кооперация и производствено помещение. Ако една от тях се придобие с помощта на част от банковите средства, тогава ипотеката възниква по силата на закона. Това включва случаят, когато недвижимите имоти се купуват на вноски.
Може да се предостави и при съставяне на анюитетен договор или за изграждане на къща. При изграждането на структура или сграда върху парцел, който е обременен от кредитна институция, ипотеката ще се прилага и за тези съоръжения. Изключение могат да бъдат правилата, предписани в ипотечния договор.
Задължения и права на кредитополучателя
След формализирането на ипотеката по закон, ипотеката трябва да се съхранява в същия вид, в който е била първоначално прехвърлена.Отговорността на кредитополучателя се разпростира върху случаи на повреда или загуба на целостта на имуществото. Ако е възникнала една от тези точки, е необходимо да се уведоми кредиторът.
В случай че селската къща е предмет на ипотеката, кредитополучателят има право да застрои района около нея с всякакви сгради, които не противоречат на закона. За целта не е необходимо да получава одобрението или съгласието на банката.
Ако параметрите на ипотечния кредит предвиждат възможността за прехвърляне на ипотекирания имот на трето лице, тогава той става ипотекар и отговаря за изпълнението на условията на ипотечния договор. Това може да включва и задължения, които предишният собственик е нарушил.
Регистрация на правото
След като решите какво е ипотека по силата на закона, трябва да разберете как протича процедурата по регистрация. Всеки случай, свързан с промяна на собствеността, подлежи на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата. Преди да сключите сделка, трябва да решите дали обектът е обременен от трети страни. Можете да проверите информацията чрез онлайн услугите на Единния държавен регистър на предприятията или Международния финансов център, като се свържете с Федералната служба за регистрация.
За да преминете към процеса на регистрация, трябва да се предприемат следните стъпки:
- Вземете одобрение за заем в банката, съставете договор за продажба.
- Предоставете тези документи на държавния орган, както и ипотека за регистрация.
Регистрацията се извършва в рамките на 5 работни дни. Ако говорим за недвижими имоти като земя, нежилищни помещения, строителство, сграда, тогава руското законодателство предвижда период от 15 работни дни.
документиране
Официалното потвърждение, че имотът е обременен, е ипотека. По правило след регистриране на ипотека по силата на закона тя се изпълнява от банков служител. Има обаче и случаи, когато нотариусът тегли ипотека.
Тъй като имотът е обременен, той не може да бъде реализиран без одобрението на банката. В удостоверението за регистрация на права в раздел „Обременяване“ трябва да се направи забележка, че обектът е придобит за сметка на кредитни средства. Веднага щом дългът е изплатен и задълженията към банката са изпълнени изцяло, регистраторът ще постави печат за анулиране на удостоверението за собственост. Държавното мито за тази процедура не се начислява, законът предвижда тридневен период за изпълнение на тази процедура.
Без писменото съгласие на притежателя на залога е невъзможно изземването или отчуждаването на недвижим имот, взет върху ипотека.
Мога ли да заменя с ипотека по силата на споразумение
За да се разбере какво е - ипотеките по силата на закона, е необходимо да се разграничи другата му форма - ипотеки по силата на договора. Възможно е по време на извършване на сделка с обект на недвижим имот, който вече е собственост на бъдещия кредитополучател, който той прехвърля като обезпечение. Възможно е също кредитополучателят да получи заем, да състави правото на собственост и едва след това да прехвърли имота като обезпечение на банката. Без ипотека договор е възможен и по силата на споразумение, като в този случай няма да възникнат тежести.
Това направление има определени рискове, тъй като съществува възможност за невъзстановяване на издадените средства. Невъзможно е сами да определите вида на ипотеката. Това следва въз основа на предмета на ипотеката и начина на разпореждане с получените средства.
Накратко за разликите между двете форми на ипотека
За да обобщим разликите, ще изглежда така:
- Процедура на регистрация: ипотеката по силата на договора подлежи на регистрация отделно и документите трябва да бъдат представени в Единния държавен регистър, заедно с ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор.При регистриране на договор за ипотека, по силата на закона, процесът на регистрация протича едновременно с регистрацията на правата в Единния държавен регистър от новия собственик. Залогодателят и залогодателят могат да представят документи на държавния орган отделно.
- По силата на закона получаването на ипотека предполага целево използване на средства, при което придобитото имущество автоматично става залог. При договорна ипотека може да няма обезпечение, но недвижимите имоти на собственика могат да действат като тежест.
- Процесът на регистрация на ипотека по силата на закона не предвижда необходимостта от заплащане на държавна такса, което не може да се каже с договорната му форма.
Промяна на притежателя или прекратяване на ипотека
В случай че ипотека на имущество е регистрирана по силата на закона, но кредитополучателят не изпълнява задълженията си, ипотеката може да бъде прехвърлена на кредитора за продажба. Веднага щом задълженията по договора за ипотечен кредит са изпълнени, дългът се погасява, той (ипотеката) престава да бъде валиден. Можете спокойно да говорите за премахване на ипотеката по силата на закона.
На законодателно ниво притежателят на ипотека може да бъде променен например при продажбата му или рефинансиране на ипотечен кредит. Ако собственикът на сертификата не трябва да има кредитни марки в полето "Тежест", той ще трябва да издаде нов сертификат. За да го получи, собственикът плаща държавна такса от 200 рубли.
Продължителност на разглеждането и необходимите документи за отстраняване на тежестта
Максималният период, през който настъпва държавна регистрация за премахване на тежестта, е три дни. За да приложите процедурата, трябва да предоставите следните документи:
- Заявление от ипотекатора с документи, удостоверяващи пълното изпълнение на задълженията по ипотеката.
- Кандидатурата на титуляра на ипотека обикновено се изпълнява от името на банката.
- Ако прекратяването на задълженията по ипотеката е станало въз основа на съдебно решение, тогава тя също трябва да бъде предоставена.
Заявление може да бъде подадено съвместно от собственика на имота и банката. В повечето случаи след пълно изпълнение на задълженията клиентът (бивш кредитополучател) сам се обръща към държавния орган. Прави впечатление, че той може да получи ипотека, като подпише удостоверение за приемане в банков клон, където е издаден ипотечен кредит. Ще ви трябва и сертификат за отсъствие на дълг, указващ датата, когато договорът за ипотека е бил закрит.
Ако банката е голяма, тогава тя може самостоятелно да премахне тежестта, след като кредитополучателят е изпълнил задълженията по ипотеката.
