Сделките с недвижими имоти в Русия са в зона с висок риск. Пренебрегването на елементарните правила на документация при сключване на споразумение за наемане на жилище може да доведе до нежелани последици, дори ако сделката е между роднини или добри приятели.
Това се отнася за собственика на недвижими имоти, купувачите, наемателите на жилищни и нежилищни помещения. Разбира се, апелът към агенциите за недвижими имоти и адвокатските кантори, специализирани в подкрепа на подобни споразумения, не изключва внимателното и добросъвестно отношение на самите участници в сделки с недвижими имоти към изготвянето на трудов договор.
Някои характеристики на сключване на договор за наем
Писменото сключване на договор за наем на помещения ще помогне на участниците в сделката ясно да формулират, подробно опишат всички свои изисквания и желания и най-важните условия за сътрудничество. Това допълнително ще избегне недоразумения, конфликти и спорове, водещи до съдебни спорове.
заключителна договор за наемане формата на която има всеки брокери или адвокати, е необходимо да се обърне специално внимание на някои важни моменти. Например договор за наем може да бъде сключен с едно лице, а други лица ще пребивават в жилището. Те трябва да бъдат посочени в съответната клауза на договора. В този случай според закона наемодателят решава всички спорни въпроси само с лицето, подписало договора.
Освен това не трябва да забравяме изискването на законодателството към нормите на района за един човек. В крайна сметка наемателят има право да премести малолетните си деца в апартамента без съгласието на наемодателя.
Най-често срещаните спорни въпроси, които отиват в съда
Както показва практиката, основните спорни въпроси при наемане или наемане на помещения за живеене са условията, размерът, начинът на плащане и прекратяването на договора. Това може да бъде изразено в:
- несвоевременно заплащане на комунални услуги (тази позиция в договора, като правило, обръща специално внимание: условията и размера на плащането са ясно посочени);
- злоупотреба с наетите помещения (например организиране на офис или отдаване под наем;
- нежелание на наемателите да плащат за повредено имущество (домакински уреди, оборудване) или повреда на помещенията;
- нежеланието на наемателите да напускат жилища след изтичане на срока за наем, посочен в договора;
- желанието на собственика на апартамента или къщата да използва спорните помещения за други цели.
Също така често възникват спорове относно ремонта на помещенията. Традиционно е прието, че дребният ремонт на помещения, оборудване и машини се извършва от самия наемател. Основният ремонт на отдадените помещения под наем се извършва от наемодателя. Ако подобен ремонт може да повлияе на промените в условията на живот, тогава те могат да се извършват само със съгласието на работодателя.
Стандартен договор за наем, неговата основна характеристика
При съставянето на такъв документ като договор за наем (характеристиката на който е платен, двустранно обвързващ документ) специалистите се ръководят от основните разпоредби на гл. 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Той определя поотделно основните страни по споразумението - наемодателят (предоставя жилищни помещения за ползване) и наемателят (използва помещенията за живеене срещу заплащане).
Задължителни клаузи на договора
Всеки договор за наем на жилище, извадката от който е наличен при всеки нотариус, както и върху тематични ресурси, съдържа предмети, внимателно предписани от страните:
- фамилия, име, отчество на всяка от страните по договора;
- Предмет на поръчката (жилищни помещения, разположени на посочения адрес, ако е необходимо, основните характеристики: част от апартамента, част от къщата);
- изброяване на лица, които имат право да пребивават в наетите помещения;
- определяне на размера, сроковете на плащане и срока на договора;
- задължения и права на страните, отделна клауза за лизингодателя и отделна клауза за лизингополучателя;
- условия за прекратяване на договора - в този параграф страните могат да посочат условията, при които договорът се прекратява незабавно, предсрочно (обикновено това се случва, ако една от страните не спазва разпоредбите на договора);
- данни и подписи на страните - тук се посочват данните, които всяка страна иска да получи от другата (паспортни данни, номера и серия от други документи, регистрация, местожителство, телефон за връзка).
Имам ли нужда от предварително споразумение за наемане
Предимството на писмен трудов договор е възможността за подробно разглеждане на нестандартните ситуации.
Например, предварителен договор за наем на жилище може да бъде сключен в случай, че помещенията за живеене не са готови (не са извършени ремонти, не са внесени мебели, не са свързани комуникации, за да се гарантира нормалното функциониране).
Такъв документ също така излага предмета на договора, задълженията и правата на страните и посочва, че при изпълнение на всички предвидени клаузи основният договор ще бъде допълнително сключен, като автоматично се отменя предварителния.
Защо се използва проба в договор за наемане?
При съставяне на договор за наем на жилище, в някои случаи извадката може да не съвпада с никакви индивидуални заявки. В този случай е необходимо документът да бъде допълнен или преработен. Например, един от спорните проблеми може да бъде броят набори ключове за наемателя и лизингодателя.
В стандартните образци на договори този въпрос може да не бъде подчертан в отделен параграф. Въпреки че не се изисква попълването му, но тази клауза фиксира в договора условията и процедурата за посещение на наемодателите от наемодателите.
За да се избегнат конфликти със загубата на неща и домакински уреди, които се намират в апартамента в момента на наемане на жилищното пространство, се съставя подробна инвентаризация. Необходимо е да се посочи застрахователната сума в случай на счупване или загуба. Възможно е също така вместо застраховка наемодателят да вземе депозит от наемателя, като правило, в размер на месечното плащане, като гарант за безопасността на имуществото.
В случай на честно използване на помещенията и наличното оборудване след изтичане на договора, тази сума се възстановява. Ако наемодателят запази комплект ключове, тогава наемателят има право да поиска включването на вещ в договора за недопустимост да посещава помещенията в негово отсъствие.
Отличителни особености на договор за наем между физически лица
Гражданският кодекс на Руската федерация споделя понятията: договор за наем на помещения между физически лица и сключване на договор между лица, едно от които е законно.
Трудов договор може да бъде сключен както в писмена форма (което дава голяма гаранция за спазване на всички права и задължения на страните), така и устен (този вид е особено често срещан при сключване на договор за кратки периоди от време - ден, седмица, месец).
Страните могат да съставят трудов договор самостоятелно, без да участват агенция за недвижими имоти и нотариус.Подписите на ръководството на агенцията и техният печат могат да послужат като гарант само ако ръководството на агенцията поеме отговорност за действията на наемодателя или наемателя, което също трябва да бъде посочено в един от раздели на споразумението.
По правило е необходимо да се отпечата договор за наем в два екземпляра (за всяка страна). Ръкописването на документи също не е забранено със закон.
Крайни срокове за сключване на стандартен договор за наемане на жилища
Действащото законодателство предвижда сключването на стандартен договор за наем на помещения за период до 1 година (краткосрочен договор) и от 1 до 5 години, това е максималният срок за дългосрочен наем. Всеки от тях има свои собствени характеристики.
Ако в договора не е посочен срокът за сключването му, той се счита за валиден за 5 години. Възможно е да бъде прекратено по инициатива на наемодателя, само ако плащането не е извършено повече от 6 месеца.
В краткосрочен договор тази възможност се появява след забавяне на плащането за 2 месеца.
Според Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай на дългосрочен договор, наемателят след 5 години има право да поиска да сключи споразумение с него за по-нататъшно пребиваване на това жилищно пространство.
Ако наемодателят откаже и сключи споразумение с друг наемател, той може да подаде молба до съда за недействителност на това споразумение и за обезщетение за материални и морални щети. И съдът може да го удовлетвори.
Процедурата за сключване на договор за наемане
- Преди да подпише договора, наемателят трябва да е запознат с всички документи за собственост на жилищното пространство.
- Наемодателят проверява съответствието на посочените паспортни данни (включително регистрация, регистрация).
- При доставка на жилища с домакински уреди е необходимо да се подпише акт за проверка на неговата работа.
- Запишете в специална клауза на договора показателите на всички електромери (електричество, вода, газ).
- След като решават всички спорни точки, страните трябва внимателно да препрочитат съставеното споразумение.
- Подписите на страните се поставят на всяка страница от договора и на последната страница в секцията „Подробности за страните“.
Действащото законодателство не изисква задължителната регистрация на договор за наемане с която и да е държавна агенция или нейното удостоверяване от нотариус. Но това може да се направи като част от допълнителната сигурност на сделката, въпреки че това не играе решаваща роля при обжалване. Трябва също да се отбележи, че законодателството защитава в по-голяма степен правата на работодателя.
Изтеглете договор за наем
