Има много начини да наемете апартамент. Два основни принципа са залегнали в руското законодателство - чрез сключване на търговски договори за лизинг, както и при подписване на договор за социално наемане. По какво се различават? Какви законодателни източници уреждат съответните договори?
Различни видове наемания
Каква е разликата между търговско наемане и други видове сделки с недвижими имоти? Може да се отбележи, че спецификата на съответния вид правоотношения се регулира от гражданското и жилищното законодателство на Руската федерация. Според разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, договор за наем предполага, че една от неговите страни (собственикът или друго упълномощено лице) предоставя друго помещение срещу такса в законно притежание, придружена от правото на пребиваване. Тъй като отношенията в рамките на този тип сделки включват парични сетълменти, това означава, че се наемат търговски помещения.
Възможен е вариант, при който собственикът на помещенията е публичен орган или общината. В този случай дискусията най-вероятно ще бъде за социално наемане, при което няма наем като такъв, тоест човек превежда на властите определена сума в съответствие с установената тарифа.
Връзката между гражданин и съответния орган обаче често включва някакъв вид парично сетълмент. И следователно различни правни източници се вкорениха, макар и неофициален, но все още редовно използван термин, характеризиращ подобни взаимоотношения - социално търговско наемане.
Социални и търговски видове заетост
По един или друг начин, от гледна точка на гражданското законодателство на Руската федерация, социалното и търговското наемане са напълно различни правни категории. И това е въпреки факта, че споразуменията, които формализират съответните отношения, имат някои общи черти - като например съгласие, възмездие (въпреки че някои юристи считат този термин не съвсем приложим за социалното набиране), както и реципрочност.
Така има значение кой е собственик на помещенията. Някои юристи обаче отбелязват, че държавата или общината все още може да бъде собственик на недвижими имоти по силата на търговски договор, който няма социален характер, наемане. И следователно, според експертите, не е толкова важно статутът на собственика, колкото съдържанието на договора.
Някои юристи смятат, че от съществено значение е и кой е работодателят. Търговско наемане е приложимо само ако физическото лице наеме имота. Предметът на съответните правоотношения, попадащи в регулацията на подобни членове на гражданското право, юридическо лице, както отбелязват юристите, не може да бъде. Има обаче опции, при които организациите действат като посредници между собственика и физическото лице, което наема апартамента.
Така или иначе, гражданското законодателство на Руската федерация предвижда два основни типа договори за наем, предмет на които са жилищните недвижими имоти. Първо, това е действителният договор за търговски наем на жилища, по който наемодателят може да бъде юридическо или физическо лице, а само гражданин може да бъде наемател. Второ, това е социално ориентиран договор. Лизингодателят в него е държавата или общината, лизингополучателят е физическо лице.
Един от основните критерии, които разграничават социалното и търговското наемане, е приватизацията. Възможно е само ако жилищата се осигуряват в съответния преференциален ред от държавата. В търговските отношения приватизацията е възможна, ако само наемателят ще купи жилища от собственика.
Обмислете спецификата на всеки от договорите.
Социално наемане: специфики на договора
Социалният наем на жилища се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и от съответните източници на правото в областта на жилищното законодателство, до които Кодексът може да се позове. Сферата, в която се осъществяват подобни правоотношения, съгласно разпоредбите на Кодекса, е достатъчно тясна - единствено държавен или общински жилищен фонд може да бъде предмет на съответните споразумения. Правният статус на наемателите на апартаменти също има значение.
Наемодател по договор за социално наемане е държавен орган, който е собственик на сграда, разположена в жилищен фонд на определено ниво - държавно или общинско.
От своя страна само гражданин на Русия може да бъде наемател - жилището не се предоставя на чужденци в рамките на съответните споразумения, освен ако в законите не е предвидено друго.
Човек има право да разчита на сключване на договор за социално наемане с държавата или общината, ако бъде признат за беден по предвидения в закона начин, както и нуждаещ се от жилище.
Имайте предвид, че може да има няколко работодатели - като правило това са членове на едно и също семейство. В същото време това могат да бъдат далечни роднини - ако се докаже, че те водят общо домакинство с работодателя. Възможно е човек да бъде идентифициран като член на семейството на гражданин, който наема къща под съд.
Всички, които могат да живеят в апартамент по силата на социален трудов договор, имат същите права и задължения. Задълженията, възникващи в съответствие с условията на договора, подлежат на изпълнение при условие за солидарна отговорност на всички, които живеят в апартамент, нает от държавата или общината.
Напълно възможно е, както отбелязахме по-горе, и търговски наем на жилища от държавата. На практика обаче дори такива договори, макар и не съвсем официално, често са социални. Освен това, както някои юристи отбелязват, терминът "социален" трябва да се разглежда главно в контекста на предоставянето на преференциални условия на договора - по-специално по отношение на размера на наема.
Как трябва да изглежда договорът за наемане на жилища от държавата или общината? Помислете за структурата му.
Структура на договорите за социално наемане
На първо място, страните са посочени в съответния вид договор. Единият е гражданин или неговото семейство, другият е държава или община.
Следващият компонент на споразумението е обектът. Тя може да бъде жилище, което е част от фонда на съответното ниво - държавно или общинско.
Следващият елемент са условията за плащане. По правило той се състои от три части - самият наем (може да се отбележи, че в договор за социално наемане той по-често се нарича наем за помещенията), обезщетение за комунални услуги, както и вноски за ремонт и поддръжка на жилища. Ако въпреки това държавата вземе такса за социално наемане - най-често това се случва, тогава тя се изчислява като правило въз основа на площта на апартамента по тарифите, установени в съответните правни актове.
Наемането на социални жилища предполага и определени права и задължения на страните в съответствие със споразумение от съответния тип. Що се отнася до наемодателя, който е държавата или общината, неговите задължения, като правило, са свързани с необходимостта да осигури на наемателя помещение, което е свободно от всякакви тежести, извършване на навременни ремонти, осигуряване на стабилни доставки на комунални услуги и т.н.
От своя страна лизингодателят на социално наемане също има права. Те също са предписани в договора и като правило отразяват правото да изискват плащания за наем и комунални услуги навреме, както и да се обръщат към съда в случай на нарушения.
Задълженията на наемателя съгласно договора са следните: да използва апартамента по предназначение, да гарантира безопасността му, да прави ремонт, ако е необходимо, да плаща навреме наем и комунални услуги.
Правата на работодателя, фиксирани в договорите за социално наемане, са следните: да насажда други лица в апартамента, ако това не противоречи на разпоредбите на съответните закони и не създава дискомфорт за съседите. Гражданинът също има право да изиска своевременно извършване на основен ремонт от собственика.
Прекратяване на социалния трудов договор
Договорът за търговски наем на помещения включва клауза за прекратяване на съответния договор. Подобна е ситуацията със споразумение за социален тип. Прекратяването на договора е възможно по всяко време по взаимно съгласие на страните. За това е достатъчно работодателят да уведоми писмено наемодателя.
Държавата или общината - субектите на собственост върху недвижими имоти - имат право да прекратят социалния трудов договор изключително по съдебен ред и само ако има законови основания.
Разглеждайки как е съставен договорът, в който лизингодателят е държавата, ние изучаваме спецификата на споразуменията, които не принадлежат към категорията на социалните. Какво точно е търговското наемане?
Спецификата на частните договори
Според член 671 от Гражданския кодекс на Руската федерация споразумения за прехвърляне на жилищни помещения под наем могат да се сключват между граждани, както и физически и юридически лица, ако последните са собственици на недвижими имоти. Търговският договор за лизинг не изисква административно одобрение и не подлежи на задължителна регистрация в държавни агенции.
Обект на съответното споразумение може да бъде жилище, което отговаря на критериите, определени на ниво строителство, пожар, санитария и други стандарти, важни от гледна точка на експлоатацията на помещенията. Важно е апартаментът да има официалния статус на помещенията, записан в документи от ОТИ.
Договор за търговска работа, който не е класифициран като социален, е спешен. Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда два вида споразумения в зависимост от условията - до 1 година и до 5 години. Ако страните не са посочили срока в условията на договора, тогава той се счита за подписан за 5 години.
За разлика от споразумението за социално наемане, в което само наемателят и членовете на неговото семейство могат да живеят в апартамент, нает от държава или община, търговското наемане, като правило, не предполага ограничения за пребиваването на никой от хората. От своя страна цялата отговорност за използването на жилища е на наемателя.
В същото време е възможен вариант, при който търговският наем на жилище се извършва с участието на няколко наематели. И в този случай задълженията по договора важат за всички, които ще бъдат обект на правоотношения. Тяхната отговорност става съвместна, включително в аспекта на плащането за жилище. Стойността му, за разлика от договор от социален тип, се определя частно и не се основава на норми, които зависят например от площта на апартамента.
Освен това, щом размерът на наема е определен в договора, той не може да бъде променен по време на срока на споразумението. По отношение на честотата на плащането - тя се определя частно. Но ако страните не са фиксирали тази клауза в договора, тогава според член 682 от Гражданския кодекс на Руската федерация плащанията трябва да се правят ежемесечно.
Ако е подписан договор за търговския наем на жилища от държавата, тогава като цяло този документ ще отговаря на критериите, обсъдени по-горе.
Нека сега разгледаме структурата на подобни договори.
Структура на трудовия договор
Този тип документ трябва да отразява:
- предмет на договора;
- вид недвижим имот, неговият адрес;
- права и задължения на наемодателя и наемателя;
- срок на споразумение;
- начините, по които работодателят изпълнява задълженията си;
- информация за документи, потвърждаващи собствеността на жилища;
- паспортни данни на лизингодателя и наемателя или друга информация за идентификация;
- размер на наемното плащане, редовност на плащането;
- списък на имотите, разположени вътре в апартамента;
- условия за плащане за комунални услуги.
В някои случаи в договора са включени и други елементи. Например, има търговски лизинг на жилища с право на покупка. Вярно е, че в руската практика подобни правоотношения са рядкост. Въпреки това, доста често те се практикуват в западните страни. Съответният термин не е изрично закрепен в закона, твърдят юристи.
Според експерти съществуващите правни актове съдържат разпоредби, които могат да се използват в контекста на регулирането на правоотношенията, предполагащи отдаване под наем на апартамент с право на обратно изкупуване.
Експертите препоръчват гражданите, които регистрират търговско наемане, също да подпишат с наемодателя акт за приемане и прехвърляне на жилища, който е придружен от основния договор за наем. Той трябва да отразява състоянието на стените, подовете, прозорците, ВиК и други елементи на помещенията, които са значителни по отношение на външния вид и предназначението.
договор за пренаемане
Основният източник на закон, който урежда категорията на търговското наемане - Гражданският кодекс на Руската федерация - включва разпоредби относно субарендата, тоест за възможността на наемател, който по силата на споразумение със собственика на апартамента има право да се разпорежда с имота и да сключва допълнителни договори за наем с други лица.
Правната същност на договорите за наем е достатъчно сходна с особеностите на споразуменията между наемателя на апартамента и собственика на жилището. Съответните договори обаче имат някои ограничения. Например такива договори не могат да бъдат подписвани за период, който надвишава този, определен в договора между собственика и първия наемател. Ако първият договор бъде прекратен предсрочно, тогава подписването се прекратява.
Особеността на споразумението за наем е, че вторият наемател, както отбелязват някои адвокати, не получава пълно право на ползване на жилища, по-специално той не може да се разпорежда с него. Освен това основният наемател е отговорен за действията на своя "контрагент" спрямо собственика на апартамента.
За да може основният наемател да може да наеме апартамента, тогава, съгласно разпоредбите на член 685 от Гражданския кодекс на Руската федерация, апартаментът трябва да има достатъчна площ: 12 кв.м. м. на човек. Тази норма от своя страна съдържа друг основен закон, уреждащ търговското наемане на жилище, RF LC. Тоест, ако нормата е по-малка от определената в жилищния кодекс по време на предложеното въвеждане на втория наемател, тогава договорът за наем не може да бъде сключен.
Преференциално право за подновяване на договора
Изучавайки какво представлява търговският наем на жилища, е полезно да се обърне внимание на такъв аспект като превантивното право за удължаване на лизинга. Според член 684 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собственикът на апартамент три месеца преди крайния срок за изтичане на срока на договора трябва да предложи на наемателя нови условия на договора или да потвърди действащите. Ако наемодателят вече не иска да наеме апартамента след договора, тогава е длъжен да уведоми наемателя за него. Ако той не го направи, тогава договорът се удължава за същия период, за който първоначално е бил сключен.
Още по-интересни са разпоредбите на член 684 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно последващото разпореждане от наемодателя на имуществото му, когато предишният договор е бил изпълнен и не е подновен. Така че в Гражданския кодекс, по-специално, се казва, че собственикът на имота няма право да сключи споразумение с някого за наемане на апартамент през годината, ако е уведомил предишния наемател, че няма да наема жилище.
Такава е спецификата на законите, регламентиращи търговския наем на жилищни помещения. Съдебната практика, свързана с упражняване от гражданите на съответните им права, както отбелязват някои експерти, е двусмислена. Факт е, че далеч не винаги работодателят успява да докаже на практика, че не е получил съответното предупреждение.
Прекратяване на търговски договор
Разгледахме основните аспекти на такава правна категория като търговско наемане. Какво е, сега знаете. Също така ще бъде полезно да се вземе предвид нюансът, отразяващ прекратяването на съответния вид договор. Според член 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както наемодателят, така и наемателят могат да прекратят правни отношения по търговски договор за лизинг.
Вярно е, че вторият в този смисъл има много повече възможности. За да прекрати договора за наем, наемателят може да уведоми за желанието си да прекрати правоотношението три месеца преди изтичане на настоящия договор без обяснение. Законът дава правото на наемодателя да прекрати договора в съда.
В този случай лизингодателят трябва да има основателни причини за прекратяване на договора. Например систематични закъснения при извършване на плащания на наематели или пренебрегване от страна на наемателя на задължението да поддържа апартамента в добро състояние.
