Остатъчна стойност. Методи за изчисляване на остатъчна стойност

На днешния руски пазар стойността на препродажбата става все по-важна. Обикновено се използва за работа с фалирали предприятия или обекти за дългосрочно изграждане на федералния фонд. Процесът на оценка на собствеността е особено важен при кризисна ситуация в страната.

Видове разходи

Всеки продукт се характеризира със стойност. В стандартните условия съществува пазарен, който се счита за основа за оценка на даден обект. При отклонение от характерните му характеристики възникват други видове стойност.

Пазарен - това е цената на обекта, която се счита за най-вероятната. Предметът на оценка се продава на конкурентен пазар. Страните се информират с необходимите данни за обекта. Цената не се влияе от спешни причини, които включват:

1. Няма задължения, наложени на страните по сделката: единият трябва да продаде, другият трябва да изкупи.
2. Обектът е обявен за публичен търг.
3. Цената на стоките се изразява в парично изражение.
4. Размерът на сделката изглежда адекватен, няма принуда към продажбата.
5. И двете страни по сделката притежават информация за нейния предмет и действат в свои интереси.

Неспазването на един от описаните критерии за пазарна стойност води до появата на други видове. Този факт изисква ясно определение на най-подходящата форма във всяка дадена ситуация. Инвестиционната стойност възниква при придобиване на имот с ясни цели. Това е чисто търговско желание за печалба в бъдеще и неикономически причини, например получаване на удоволствие от стара картина. Спасяване е необходимо, когато възникнат извънредни обстоятелства и цената на имота е подценена.

Цената на ликвидацията - какво е това?

Концепцията за остатъчна стойност се отнася до паричното предлагане, което може да се получи при ликвидация на активи. Те включват собственост, която принадлежи на физическо или юридическо лице. Съответно това е реалната сума, която собственикът очаква при продажба на обекта за кратко време. Руският пазар все още няма достатъчна статистическа база за продажбата на такива обекти, поради което се използва пазарният тип оценка.

В същото време се изчислява остатъчната стойност на обекта. Тя представлява стойност, равна на икономически реалната стойност, като се вземе предвид амортизацията на недвижимите имоти. За да получите правилния резултат, се изисква приспадане на натрупаната амортизация от първоначалната цена. Такива данни се вземат предвид при изчисляване на ликвидационната стойност на имущество, пуснато на търг при принудителни обстоятелства.

Кога се появява?

Предприятието се оценява по метода на ликвидационната стойност, когато се наложи да изплати съществуващите дългове с кредиторите. Продажбата на произведени стоки не е в състояние да покрие дълговете и принуждава собственика да продава активи, за да ги изплати. Факторът на времето става решаващ. Колкото по-бързо се разпродадат активите, толкова по-рано дълговете ще бъдат погасени.

Условията на транзакцията се приемат индивидуално за всеки случай. Ликвидацията на юридическо лице се извършва както в принудителна, така и в доброволна форма. В случай на доброволна продажба на имот, става възможно да се състави приемлив график на продажбите, планирайте действията си въз основа на конкретни подробности. Фалшиво имущество (собственост на длъжника) се представя за търг своевременно.Остатъчната стойност е гаранция за кредиторите, че дългът ще бъде погасен. Имотът се превръща в залог. Важно е заемателят да знае кога ще се извърши изчислението, на каква цена ще се извърши продажбата. Понякога стойността на препродажбата се нарича обезпечение.

При принудителна ликвидация сроковете рязко се намаляват. В този случай оценката на остатъчната стойност на имота се прави въз основа на законодателството на Руската федерация. Вещи се продават в рамките на два месеца след изземването им. Както доброволната, така и принудителната ликвидация водят до намаляване на стойността на обекта, цената става по-малка от пазарната. За продавача това се превръща в неизгодно събитие, а за купувача - печелившо.

Фактори за оценка

От принудата да се пусне на търг на имота зависи ликвидационната стойност на обекта за оценка. Това е основният фактор, който влияе върху размера, при липса на пазарни споразумения. За точното изчисляване на остатъчната стойност се вземат предвид и други причини:

1. Експозиционният срок е времето, определено за продажба на обект. Колкото по-кратък е тръжният период, толкова по-ниска е цената на имота.
2. Икономическата ситуация в страната към момента на търга. Обективното състояние на пазара може да повлияе неблагоприятно върху оценката на обекта.
3. Привлекателността на даден имот на пазара на недвижими имоти зависи от неговите индивидуални характеристики и търсенето на пазара за определен вид експонат.

На отделно място е стойността на препродажба привилегировани акции. Собствениците им при прекратяване на организацията получават обезщетение за загуби. Те се ползват и с приоритетно право да изплащат сумата на средствата, която съответства на солидно парично измерение или като процент от номиналната стойност на акцията.

Методи за оценка

На руския пазар на недвижими имоти при оценката на даден обект се използват особени методи за изчисляване на ликвидационната стойност.

За провеждането на директен метод за оценка на недвижими имоти е необходимо да се използва сравнителен анализ на продажбите на подобни обекти в този пазарен сектор. Това е необходимо, за да се проучат последните сделки с продажби на конкретно място в подобни теми. Тогава се установява пряка зависимост на ликвидационната стойност на обекта от основните фактори.

Косвен метод за оценка на недвижими имоти се основава на действителната пазарна стойност на недвижимите имоти в определен период от време. Цената се коригира за коефициента (корекцията) на влиянието на основните фактори, принуждаващи имота да бъде пуснат на търг. Този метод не зависи от субективните мнения, тъй като се изчислява по формулата.

Формула за изчисление

За да избегнете интуитивното ценообразуване на имота, най-добре е да използвате математическия метод. Формулата дава неопровержима точност във въпроса как да намерите стойност на препродажба.

И така, формулата за точното изчисление: ликвидационната стойност е пазарната стойност, умножена по корекционния коефициент. Изясняваме последната концепция. Корекционният фактор е показател за принудително наддаване. Диапазонът на тази стойност варира от една до нула. Няма математически показатели, които да го изчислят. Оценителят въз основа на личен опит, знания и интуиция определя корекционен фактор (принудителна корекция). Руската действителност го излага в стойност от една десета до три десети. Това съответно представлява от десет до тридесет процента от пазарната стойност на имота. Подобни показатели се появяват в резултат на неуспешна търговия. Съвременните реалности на пазара на недвижими имоти предполагат корекционен коефициент от пет десети и повече.Тази стойност се появи в резултат на проучването на факторите на принудителното ликвидиране: методи на продажба и разходи за нея, период на експозиция, инвестиционни рискове. От компонентите на формулата най-точна е пазарната стойност.

Оценката на нематериалните активи представлява известна трудност. Математическата формула не е подходяща, за всеки случай се изисква индивидуално изчисление. Това се дължи на трудности при определянето на количествените резултати от използването на обекта с цел генериране на доход. Точният метод е оскъпяващ. Тя се основава на изчисляване на разходите за разработване и създаване на правна база на нематериалните активи. Методът се използва за оценка на резултатите от проектирането и научните изследвания. При прилагането на метода за остойностяване се взема предвид, че са предприети няколко стъпки за превръщане на резултатите от изследванията в реализиране на приходи. Първо трябва да завършите разработката. Въз основа на резултатите от него, проектирайте продукта, направете пробна версия. Ако има индикации за масово производство, това се твърди от потребителите, тогава се изгражда предприятие за неговото производство. Едва овладели производствените мощности, те започват да произвеждат и продават нови артикули. За да популяризирате продукта, ще трябва да следвате политика за завоюване на пазара. Всеки етап предвижда материални разходи и, което е важно, има времева рамка.

Случаи на образуване на препродажба стойност

Примерите за конвертиране на пазарна стойност в ликвидация са разделени на три типични типа:

1. Прекратяването на организация най-често е резултат от фалит.
2. Продажба на обезпечение
3. Принудителна продажба на друг имот.

Ликвидация на организация или предприятието води до формиране на график за продажба на имущество за изплащане на съществуващ дълг. Има случаи, когато общата сума на дохода от продажба на собственост не може да покрие всички дългове. Времето на мерките за предварителна продажба и самото наддаване е ограничено. От наличието на временен фактор зависи остатъчната стойност на обекта за оценка. Това при равенството на всички останали условия играе решаваща роля.

Във всеки случай продължителността на ликвидационния период се определя индивидуално. Важно е да се вземе предвид, че такова решение може да бъде взето доброволно. Тогава има още възможности за решаване на проблема, появява се време за разработване и прилагане на ефективен план за ликвидация на предприятието. Принудителната продажба на имущество за сетълмент с кредитори се извършва след решение за производство по несъстоятелност въз основа на резултатите от външното управление. Създадената конкурентна база трябва да се продава на открит търг. Времето на такова събитие е изключително ограничено. Собствениците могат, преди да бъдат принудени да бъдат принудени да ликвидират, да обмислят да го проведат доброволно.

Продажбата на заложен имот прилича на изолация от реалността. В този случай прогнозната остатъчна стойност е необходима за определяне на долната граница на заема, за която е необходимо да се реализира ипотекираното имущество. Това не предвижда реалната продажба на имота. Но заемодателят трябва да знае на каква цена е възможно да се продаде заложена вещ за ограничен период от време, ако сумата не бъде върната. Ограниченото време и принудителните продажби ни позволява да наречем тази стойност на ликвидация на стойността. Въпреки че в някои източници се нарича обезпечение и се разпределя в отделна категория.

Принудителната продажба на имущество също поради ограничаването на времето на излагане изисква изчисляване на ликвидационната стойност. Имотът може да бъде продаден по собствена инициатива (доброволна продажба) и чрез законно принудително изпълнение (принудителна продажба).Във втория случай периодът на излагане на имущество, задържан в съдебно производство, продължава не повече от два месеца от момента на запора.

Въздействието на кризата върху оценката на съоръжението

Нестабилността на икономическия пазар влияе върху ликвидационната стойност на недвижимите имоти и по-често отрицателно. Кризата изостря това негативно въздействие. Взаимното влияние се дължи на редица причини:

• недостатъчно финансови ресурси навлизат на икономическия пазар;
• малък имот на вторични жилища е голямо търсене;
• провалът в кредитирането на банковия сектор намалява търсенето на големи недвижими имоти.

Кризата прави корекции в дейността на оценителите и изисква по-внимателни собственици. За да получите адекватна цена, е по-добре да използвате и двата метода за определяне на остатъчната стойност на даден обект. В съществуващите условия не трябва да се разчита само на опита на професионалисти. Характеристиките на оценката на ликвидационната стойност по време на криза са, че всеки от методите носи свои предимства. Direct ви позволява да анализирате състоянието на пазара на недвижими имоти и подобни сделки с продажби. Заключението ще се превърне в основата на косвения метод. Той ще вземе предвид действителната пазарна стойност на имота, ще вземе предвид кадастралната оценка и ще определи коефициент на корекция, адекватен на силата.

Само хармонично съчетание от два подхода, като се вземат предвид обективни причини и субективни фактори, ще се постигне максимален ефект.

Заключение: особеностите на оценката на ликвидационната стойност на руския пазар са нейното несъвършенство и уместността на нейното приложение. Емпиричната информация и интуитивното възприятие на специалистите са в основата на оценъчните дейности. За да получите точен резултат, трябва да използвате всички налични методи.

Методи за изчисляване на стойността на дълготрайните активи

На практика е необходимо да се изчисли остатъчната стойност на дълготрайните активи. Има няколко становища относно обяснението на тази концепция. Първата е цената на полезните отпадъци, които ще бъдат получени след продажбата на съоръжението, която е включена в общата сума. Второто е разликата между стойността на обекта след приключване на неговото използване и цената на неговата ликвидация. Има трето мнение: когато средствата се амортизират напълно и тяхната непригодност за последваща експлоатация бъде призната, тази стойност ще бъде равна на разликата между цената на полезните отпадъци (дърва за огрев, скрап, тухла и др.) И разходите за унищожаване на вещта.

Така остатъчната стойност на дълготрайните активи се изчислява по специална формула. Да предположим, че първоначално даден обект е бил оценен на милион рубли, той се използва от десет години. Пазарната стойност на подобно оборудване за същия период на употреба намаля до триста хиляди. Прогнозните разходи за неговото отмяна са приблизително деветдесет хиляди. Следователно триста минус деветдесет са двеста и десет хиляди рубли. Тази сума ще бъде приходите на организацията от продажбата на полезни отпадъци след анулирането на дълготрайните активи.

Важно е да се има предвид, че при вземането на решение за ликвидация в края на живота на даден обект трябва да се вземат предвид някои критерии. Те включват:

• сложността на работата по демонтажа;
• сумата на разходите за унищожаване на дълготрайни активи;
• амортизация на остатъците, както физически, така и морални;
• динамика на цените за строителни материали, метал, резервни части и други;
• способността да се използват баланси в техните собствени дейности или да ги реализират;
• надеждна оценка на продадените остатъци.

Прекратяването на самото съществуване на предприятие като юридическо лице води до съставяне на счетоводен счетоводен документ. цена от ликвидационен баланс характеризира източниците на средства и тяхната стойност към момента на закриване на организацията. За определения период за анулиране на предприятие задълженията към банките и кредиторите трябва да бъдат погасени. Състоянието на сетълмент на организацията след периода на ликвидация показва действителното финансово състояние.

Трудности при оценяването

Изчисляването на остатъчната стойност е придружено от някои проблеми. Основното е ограничаването на времето за продажба на имота. Необходимо е време и старателна проверка на документи, за да се регистрира имот. Вторият проблем е намаляване на кръга от клиенти.

Преоценката на рентабилността на предприятието може да се извърши по три начина.

1. Методът на доходите отчита ползите в близко и далечно бъдеще.
2. Сравнителният метод се основава на реалната цена на имотите, продадени на открития пазар.
3. Изгледът за разходите предполага допустимите разходи, които собственикът ще направи при придобиването и впоследствие пресъздаването му.

Уместността на методите влияе върху установяването на ликвидационната стойност на предприятието. Ограниченият период от време не позволява на потенциалните купувачи да са наясно с предимствата на активите. За окончателното одобрение на ставката е необходимо да се анализират резултатите от всички подходи към оценката.