Неразривно подобрение на лизинговите задължения

При наемане на помещения, особено ако това е дългосрочно, субектите, които използват пространството, често правят инвестиции в тези дълготрайни активи. Това се прави, за да се приведе обектът в състояние, в което той най-пълно ще съответства на спецификата на икономическата дейност и нуждите на човека. Често в такива ситуации настъпват неразделни подобрения. Лизингът като правоотношение е характерен за особеностите. По-специално обектът, в който лицето инвестира, не му принадлежи по право на собственост. Междувременно неразделните подобрения на наемателя преминават в законното му притежание. По споразумение между страните обаче може да се установи различно условие. Нека разгледаме по-подробно какви неразделни подобрения могат да бъдат наети обекти.

Обща информация

Неразделните подобрения са качествени промени, които добавят стойност към даден актив. Те могат да бъдат насочени към:

• подобряване;
• подобряване на свойствата и техническите характеристики;
• разширяване на обхвата на функционалността и т.н.

Трябва да се има предвид, че предметът не придобива нови качества по време на ремонт. Техническите му характеристики също не се подобряват. В тази връзка ремонтните дейности не могат да се считат за неразделни подобрения на наетия имот. Те могат да разпознаят действия като:

• допълнително оборудване;
• завършване;
• реконструкция;
• модернизация;
• техническо преоборудване.

Неразделни подобрения са онези промени, които не могат да бъдат премахнати или демонтирани, без да се повредят свойството.

Възстановяване на разходи

Неразделни подобрения на наетия имот се извършват за сметка на образуванието, което го използва при условията на споразумението със собственика. След прекратяване на действието си човек има право да разчита на възстановяване на разноски. Законът обаче предвижда редица условия за обезщетение. По този начин наемодателят възстановява разходите за неразделни подобрения само ако промените са направени с негово съгласие. Със закон може да бъде предписано различно условие. Неразделни подобрения на собствеността, направени чрез амортизационни такси от него действат като собственост на законния собственик на обекта.

Възможни трудности

Преди да направите неразделно подобрение, е необходимо да проучите условията на споразумението. Документът може да не определя процедурата за тяхното изпълнение или може да установи необходимостта от получаване на писмено съгласие от собственика. Съответно, субектът трябва да се свърже със законния собственик на съоръжението, преди да направи неразделни подобрения (в статията е представен модел на допълнително споразумение). Има обаче ситуации, при които писменото съгласие не е възможно. Този проблем възниква при наемане на федерална собственост. Заедно с това потребителят трябва да направи определени промени в обекта за нормална работа. В зависимост от това дали разходите ще бъдат възстановени и дали ще бъде получено съгласието на собственика, предприятието потребител ще избере опцията за отчитане на разходите. Обмислете няколко ситуации.

Променя се със съгласието на собственика с обезщетение

Съгласно параграф 1 на чл. 256 Данъчен кодекс, качествено промените, направени с разрешение на законния собственик на обекта с последващо обезщетение за разходите по тях, се считат за амортизирани дълготрайни активи. Отчитането на неразделни подобрения в този случай се извършва в съответствие с параграф 1 на чл. 258 Данъчен кодекс. Капиталовите инвестиции, разходите за които се компенсират на потребителя от собственика, се амортизират от последния. В съответствие с параграф 4 от чл.623 Граждански кодекс, наемателят няма да има никакви права върху тези подобрения. Според Министерството на финансите разходите на потребителя, свързани с качествените промени на съоръжението, при възстановяване от собственика, се явяват като разходи, направени в хода на работа за законния собственик. Ако се направи неразделно подобрение със съгласието на втората страна, тогава това трябва да бъде документирано. По-специално това условие е предписано в първоначалното споразумение или в приложението към него. В същото време, ако собственикът компенсира разходите, направени от потребителя, тогава разходите могат да бъдат взети предвид от лизингополучателя като разходи, произтичащи от работата за законния собственик при изчисляване на данък върху дохода. Освен това разходите трябва да отговарят на изискванията на параграф 1 на чл. 252 Данъчен кодекс.

Важен момент

При отчитане времето ще бъде значително, когато настъпи преходът / прехвърлянето на неразделни подобрения. Обясненията са дадени в заповедта на Министерството на финансите № 91н от 13 октомври 2003 г. В параграф 35 от този документ е посочено, че ако в съответствие със споразумението капиталови инвестиции потребителят се прехвърля на собственика, разходите за завършената работа, подлежащи на възстановяване, трябва да се приспадат от сметката за инвестиции в дълготрайни активи. В този случай членът за сетълмент се дебитира. Но ако договорът за неразделни подобрения предвижда прехвърлянето им на собственика на обекта с компенсация за остатъчната стойност на потребителя, който ги е направил, капиталовите инвестиции се приписват на ОС на законния собственик до изтичането на срока на споразумението.

Промени в имота с разрешение без обезщетение

Капиталовите инвестиции в наемни съоръжения под формата на неразделни подобрения, направени със съгласието на собственика, се считат за амортизируеми. Тази позиция е установена в параграф 1 на чл. 256 Данъчен кодекс. В параграф 1 на чл. 258 от Кодекса е предвидено, че капиталовите инвестиции, направени с разрешение на собственика, чиято стойност не се компенсира от него, се амортизират от предприятието, което е направило неразделно подобрение. Това се прави за срока на споразумението. Размерите на амортизацията, определени въз основа на полезния живот, се вземат предвид. Инсталира се за ОС или за капиталови инвестиции в тях от класификация на дълготрайните активи одобрен от правителството. Амортизацията се начислява на първия ден от месеца, следващ периода, в който неразделното подобрение е въведено в експлоатация.

нюанси

Съгласно параграф 5 PBU 6/01, дълготрайните активи включват капиталови инвестиции в наети дълготрайни активи. Насоките в параграф 35 гласи, че ако съгласно споразумението те действат като собственост на законния собственик на обекта, разходите за завършена работа се дебитират от кредитната сметка за инвестиции в дълготрайни активи. В същото време счетоводният артикул за ОС се дебитира. За сумата на разходите, потребителят отваря отделна карта за инвентара за всеки обект.

Промени без съгласието на собственика

Законодателството не забранява изрично неразделни подобрения без разрешението на наемодателя. Междувременно потребителят трябва да разбере, че в случай на прилагане на качествени промени собственикът вероятно няма да възстанови разходите. В допълнение, в съответствие с разпоредбите на чл 622 от Гражданския кодекс, в случай на прекратяване на споразумението лицето е длъжно да върне вещта на законния си собственик същата, каквато го е получила, като взема предвид нормалната степен на износване или в състоянието, уговорено от страните. От това следва, че собственикът има право да изисква субектът да приведе помещенията в първоначалния им вид. Това ще доведе до определени разходи. Ако компанията в същото време иска да приеме посочените разходи при изчисляване на данъка върху дохода, могат да възникнат сериозни фискални рискове. Те се дължат на разпоредбите на параграф 1 на чл. 256 Данъчен кодекс. Според нормата само тези инвестиции в наети дълготрайни активи, които са направени с разрешението на собственика, могат да действат като амортизируемо имущество.От това следва, че платените потребители, които са ги произвели без съгласието на законния собственик, нямат причина да признават разходи с цел облагане на печалбата.

Рискове с ДДС

Те произтичат и от разпоредбите на параграф 1 на чл. 256 Данъчен кодекс. Ако разходите за неразделно подобрение не се вземат предвид при изчисляване на данъка, ще бъде много проблематично да се докаже, че те са били извършени за извършване на операции, признати като обекти на ДДС. Въпреки факта, че тези удръжки нямат пряка законодателна връзка помежду си, контролните органи следят отблизо спазването на процедурата за тяхното изчисляване. Следователно в горната ситуация с голяма степен на вероятност ДДС няма да бъде приспадан. Дори платецът да е готов да защити позицията си в съда, няма гаранция, че молбите му ще бъдат удовлетворени - властите като правило заемат страната на контролните органи.

Възможен изход

Като се има предвид горното, следният подход може да се счита за най-малко рискован:

1. Разходите за неразделни подобрения за целите на данъка върху дохода не се вземат предвид.
2. Приспадане на ДДС не се приема.

В този случай трябва да се помни, че подс. 1 т. 1 член 146 от Данъчния кодекс, като предмет на данък върху вътр. цената е прехвърлянето на територията на Русия на продукти (извършване на работа, предоставяне на услуги) за собствени нужди, разходите за които не са включени в изчислението (включително чрез амортизация) при определяне на данъка върху дохода. С други думи, ако подобренията на собствеността се правят самостоятелно и разходите не се вземат предвид, тогава платецът изчислява и плаща ДДС върху цената на извършената от него работа. Съответно данъкът върху вътр. стойността може да бъде приспадната. В резултат на това размерът на удръжките към бюджета ще бъде намален.

Основни условия

Тъй като PBU 6/01 не установява никакви ограничения, качествените промени в наетите имоти се включват в ОС, ако:

1. Обектът ще бъде използван при производството на стоки, извършването на работа или предоставянето на услуги, за предоставянето на предприятието за временно ползване / собственост срещу заплащане или управленски нужди.
2. Не се очаква последваща препродажба на тези стойности.
3. Един обект може да донесе икономически ползи за предприятието в бъдеще.

Разходите за този имот, както и собствените му дълготрайни активи, се възстановяват чрез амортизация по параграф 17 от PBU 6/01. Срокът може да бъде определен в съответствие с периода на лизинга. Той е дефиниран в параграф 20 от тези PBU. Ако в края на срока на споразумението неразделното подобрение бъде прехвърлено на собственика без обезщетение от последния за разходите по него, тогава това може да се счита за безвъзмездна разписка.

Разяснения на Министерството на финансите

В писмо № 03-07-05 / 29 от 26 юли 2012 г. е определено, че съгласно параграф 1 на чл 146 от Данъчния кодекс операциите по извършване на работа на територията на Русия, включително безплатно, действат като обект на ДДС. Ако по-рано на неразделни подобрения добавете. стойността за приспадане не е приета (например, когато те се извършват без разрешението на собственика), когато се кредитира от безвъзмездно прехвърляне, тя може да бъде вписана в изчислението и размерът на дължимия данък ще бъде намален.

Удръжки от собственост

Този данък се плаща от предприятието, което е направило неразделното подобрение, когато е отчетено в баланса като актив. Поясненията по този въпрос са дадени в писмото на Министерството на финансите № 03-03-06 / 1/651 от 13 декември 2012 г. Съгласно параграф 1 на чл. 374 от Данъчния кодекс, обектите на облагане за руските предприятия са недвижими имоти и движими вещи, включително тези, предвидени за временно ползване, разпореждане, притежаване, управление на доверие, влезли в обща дейност или получени в съответствие с концесионен договор, който се включва в баланса като дълготрайни активи в съответствие с процедурата, предвидена за поддържане на финансови отчети, освен ако не е предвидено друго в членове 378 и 378.1 от Данъчния кодекс.

Правилата, чрез които се генерират данни за ОС, са установени в PBU 6/01 и в указанията, които се прилагат отчасти, които не противоречат на PBU. Съгласно параграф 5 от последния дълготрайните активи включват капиталови инвестиции в наети дълготрайни активи. Според параграф29, разходите за пенсиониране или неспособност за печалба на предприятието трябва да бъдат приспаднати. В съответствие с разпоредбите на PBU 6/01, капиталовите инвестиции в наети дълготрайни активи се вземат предвид до тяхното обезвреждане. Последното трябва да се разбира, inter alia, като възстановяване от собственика на разходите за подобренията, направени от наемателя. Изключение правят случаите, когато законният собственик компенсира разходите, направени от потребителя, като установи подходящия размер на таксата за поддръжка на съоръжението.

пост

Според сметкоплана информацията за обекти, които компанията впоследствие приема като операционна система, включително разходите за капитално строителство, се обобщава в c. 08. Първоначалната цена на инвестициите в наети дълготрайни активи, пусната в експлоатация и извършена в съответствие с установената процедура, се списва от сметката. 08. Прехвърлена е в DB SCH. 01. По този начин капиталовите инвестиции в лизингован обект като разход за неговите подобрения се приписват от потребителя на дълготрайни активи, докато обектите не бъдат изхвърлени като част от споразумението и не подлежат на облагане с данък върху собствеността. Различна процедура е предвидена за случая, когато собственикът възстановява разходите изцяло. В такава ситуация капиталовите инвестиции, направени от потребителя, възстановени от законния собственик преди да бъдат пуснати в експлоатация, не се включват в ОС и не се облагат с данък.

Неразделни подобрения в продажбата на апартамент

В момента повечето експерти отбелязват активен преход на банките към специална схема на работа с клиенти. По-специално, съществува система, при която размерът на транзакция за покупка и продажба е намален до 1 милион п. Тази ситуация е породена от засилващата се конкуренция на пазара на жилища. Банките предоставят ипотека до 1 милион рубли, а останалата част от необходимите средства се оформя като потребителски заем. Условията за отпускане на двата кредита обаче са еднакви. Някои финансови организации, осъзнавайки, че такова кредитиране носи определени рискове, повишават лихвения процент по кредитите с 1-1,5 пункта. Обаче, обемът на ипотечна сделка не винаги може да бъде намален до 1 милион рубли във всички случаи. Например, това не е възможно при днешната доста широко разпространена система за кредитиране, използваща субсидии от държавата.

В този случай възниква въпросът за плащането от продавача на данък върху дохода. Има няколко изхода от тази ситуация. Така например експертите обясняват, че ако приобретателят има интерес да посочи цялата пазарна стойност на обекта, тогава е възможна опция, при която той компенсира продавача с данъка върху дохода. На практика е имало и случаи, когато страните по сделката се споразумяват помежду си да споделят разходите за изплащане на удръжки помежду си. Но, както казват специалистите, такава схема се използва рядко. Преди това се използваше в условия на застой, когато нямаше толкова много купувачи, а продавачите бяха по-лоялни. В периода на възстановяване на пазара данъчната компенсация се извършва от заинтересованата страна. Ако за приобретателя е изгодно, че е посочена реалната стойност на обекта, но не и за продавача, тогава възстановяването се извършва първо. В някои случаи собственикът на имота има интерес да посочи пълната цена. Например това се случва, когато той отиде в чужбина и трябва да легализира печалбите. Нотариалните разходи за документация при посочване на цялата пазарна стойност на недвижим предмет се увеличават. Ако приобретателят не иска да преплаща нищо, тогава продавачът може да поеме тези разходи. По правило собственикът изготвя две разписки. В първия той посочва разходите по споразумение с приобретателя. Друга разписка показва оставащата цена на имота. В същото време той получава сумата, например, за „превантивно право на покупка“ или „неразделни подобрения в дома“. Междувременно редица експерти обръщат внимание на важен факт.

Сумата, която надвишава необлагаемия лимит от 1 милион рубли, която собственикът по правило иска да получи за „ремонт“, „неразделно подобрение“, предоставяне на „право на покупка“ и т.н., също действа като доход. Според някои експерти няма значение откъде е дошъл предметът - при продажба на имот или мебели. Във всеки случай това е доход. Според закона е необходимо да се направи и задължително приспадане под формата на данък върху дохода. Разликата е само в размера на безмитната основа. В този случай тя ще възлиза на 250 хиляди рубли. Независимо от това, тази опция не е подходяща за укриване на данъци. Освен това съдилищата в такива случаи обикновено заемат позицията на регулаторния орган, а не субекта.