Много руски предприятия имат опит в сключването на договори за наем на недвижими имоти. Какви са характеристиките на съответния тип транзакции? Какви източници на закон уреждат процедурите за тяхното сключване? Как собствениците на имоти участват в подобни споразумения?
Какво е сублизинг?
Сублизингът е вид правоотношение, предвидено от Гражданския кодекс на Руската федерация, при което контрагентът на собственика на имота, сключил договор с него за наем на помещение, подписва нов договор за наем с трета страна. Освен това законът не изрично забранява например увеличаване на наемите по нов договор. Следователно подписването на офис, работилница, склад, гараж и други помещения е често срещано явление в бизнеса.
Сублизинг в бизнеса: законодателен аспект
Концепцията за сублизинг, както отбелязахме по-горе, е залегнала в Гражданския кодекс на Руската федерация. Няколко статии от Кодекса предвиждат подобен тип правоотношения. Следователно те са особено уместни за практиката на отношенията между стопанските субекти: предприятията, сключващи „първични“ договори за наем на помещения, след което ги отдават под наем на своите контрагенти по-скъпо. Предметите на сделките в този случай често са търговски недвижими имоти. Тоест, подписването на нежилищни помещения е явление, характерно главно за сферата на предприемачеството.
Всички необходими разпоредби са фиксирани в законодателството на Руската федерация, според което предприятията, които са взели недвижими имоти под наем, могат сами да действат като последващи лизингодатели. И техните контрагенти, които получават имота на тяхно разположение, също имат право да го предадат - веригата от правоотношения, както някои юристи вярват, теоретично може да бъде много дълга.
Условия за подписване
В същото време много адвокати обръщат внимание на разпоредбите на член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В частност се казва, че за наемането на недвижим имот е необходимо съгласието на първоначалния му собственик. Какво означава това на практика? Ако поради това дружеството сключи договор за суборенда с контрагента без съгласието на собственика на имота, тогава този вид сделка, според юристи, трябва да се счита за невалидна.
В същото време, както отбелязват много експерти, член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация изрично не казва как собственикът на имота трябва да даде съгласие за последващи операции с имот под формата на суборенда (и по-нататък по веригата, ако се налага). Затова адвокатите препоръчват да се предпише подходящото условие в договора за лизинг на първо ниво директно със собственика. Оказва се, договор за лизинг с подпис като една от точките. По-малко желателно, но според експертите в някои случаи е допустимо да се изготвят допълнителни споразумения към основния договор. В съответствие с този документ, собственикът на имота може да предостави правото на контрагента, ако е необходимо, да сключи договор за подписване с трета страна.
Зависимост на договора
Да приемем, че собственикът на недвижимия имот е разрешил на контрагента да сключи договори за наем. Но какво да кажем за предприемач, ако договорът на първо ниво е прекратен по някаква причина - срокът му е изтекъл, собственикът на помещенията е намерил законни основания за прекратяване на отношенията?
Юристите отбелязват, че наемането на нежилищни помещения се счита за деривативен договор, в зависимост от "първичния". По този начин, ако основният договор бъде прекратен, тогава този, който наемателят е сключил със своя контрагент, незабавно се анулира.Може да се отбележи, че съответните разпоредби са залегнали в член 618 от Гражданския кодекс на Руската федерация. По този начин, наемането на нежилищни помещения е възможно само в рамките на валидността на основния договор на наемателя със собственика на недвижими имоти.
Ако разгледаме Гражданския кодекс на Руската федерация за някакви отстъпки за подчинителя, тогава можем да обърнем внимание и на една от разпоредбите на член 618.
Правото на нов договор
В частност се посочва, че при прекратяване на „първичния договор“ контрагентът на наемателя има право да се свърже със собственика на недвижимия имот, за да сключи от своя страна нов договор. Вярно е, че това е възможно само в сроковете, посочени в първия договор. Както обаче отбелязват юристите, на практика често се случва първоначалният срок на „първичния“ договор да е достатъчен от гледна точка на нуждите на под наемателя.
Така законът предвижда механизъм, при който наемането на нежилищни помещения може да се трансформира в пълноценен наем. За това основният наемател и собственикът на имота трябва да прекратят „първичния” договор. След това под-наемателят има право да "разменя места" с първоначалния наемател на недвижимия имот. Възниква въпросът: „Как може да се приложи такова право на подписване на практика?“ Помислете за съответния аспект.
Как наемателят получава „промоция“
И така, ние установихме, че контрагент-наемател на предприятие, което е сключило „първичен договор“ със собственик на имот за наем на обект, може законно да издаде договор за отдаване под наем на нежилищни помещения на пълен работен ден. Първата стъпка, която една компания трябва да предприеме, за да упражни съответното право, е да се свърже със собственика на имота с оферта. Той следва да изразява намерението на юридическото лице да наеме помещенията, както и основните условия на последващия лизинг.
От своя страна собственикът на имота е задължен по закон да приеме тази оферта. Ако той не го направи, тогава съгласно член 445 от Гражданския кодекс на Руската федерация, подчинител, който може да остане без помещенията, от които толкова се нуждае, може да се обърне към съда. Предмет на иска ще бъде принуждаването на собственика на имота да сключи подходящ договор. Както отбелязват много юристи, съдебната практика като цяло свидетелства за тенденцията на съдилищата да заемат страната на подчинените.
Разгледайте пример, илюстриращ горния механизъм.
Подчинител и собственик на недвижими имоти: практика на взаимодействие
Да кажем, че Propeller LLC притежава цех за производство на кабели. И. П. Иванов А. Б. е наел тази работилница за период от 3 години. Целта на съответната сделка на предприемача е да открие върху него своя собствена линия за производство на кабели под собствената си марка. Все пак имаше срив на националната руска валута и И. Иванов А. Б. счете, че е нерентабилно да се отваря производство поради повишаването на цената на суровините, необходими за производството на кабели. Той обаче се обърна към Иванов държавно предприятие „Gidrokabelmontazh“, в складовете на който натрупаха достатъчно суровини, но които спешно се нуждаеха от цех за производство на кабел. Иванов смята, че има добра възможност да печели пари, като наема помещенията на по-високи цени, отколкото в договора с LLC Propeller. Държавно предприятие се съгласи. Propeller LLC се съгласи.
В резултат на това се оформиха следните субекти на правоотношенията. Първо, това е LLC Propeller, собственик на работилницата. Второ, това е "първичният" наемател - IP Иванов AB На трето място, това е негов контрагент и в същото време подчинителят - държавното предприятие Gidrokabelmontazh.
Подводникът донесе оборудване в цеха и започна производство. Но след това възникна разногласия между ФЕ Иванов А. Б. и ръководството на Propeller LLC относно правилността на сключване на договор за наем. В резултат на това фирмата-собственик на работилницата заведе дело срещу бизнесмена, който застана на страната на ищеца. Договорът е анулиран.
Адвокатите на Gidrokabelmontazh решиха да използват законното право за сключване на договор за лизинг директно с Propeller LLC, благодарение на разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация. Те направиха оферта, при която предложиха да платят същата сума на Propeller LLC, тъй като насочиха срещу задълженията на договора за под-лизинг към SP Иванов Б. Компанията-собственик на цеха, от една страна, беше длъжна да приеме предложението - съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация, т.е. друго, тя го направи с удоволствие, тъй като стана възможно да получавате повече приходи от наемането на работилницата. Освен това е напълно възможно да се предположи, че Propeller LLC предложи Gidrokabelmontazh да сключи нов, по-дълъг договор.
Как да бъда поддръжник на контрагента?
Има още един интересен нюанс по отношение на вида на разглежданите правоотношения. Както отбелязахме по-горе, наемът на нежилищни помещения може да образува последователна верига от транзакции. Най-горната стъпка е съгласието на наемателя със собственика на имота. Следва сублиацията. Според него „първичният“ наемател подписва съответния договор със своя контрагент. След това може да се направи вторичен подзапис и т.н. Тоест, възможен е сценарий, при който Gidrokabelmontazh ще предаде цеха на някой друг производител, да речем, Connectmetallist LLC, след като получи разрешение от IE Иванов А. Б., освен ако, разбира се, по това време той все още не беше влязъл, както следва в нашия описан по-горе сценарий, в несъгласие с LLC Propeller.
Разгледахме нюанса, в който контрагентът може законно да заеме мястото на „основния“ наемател. Има ли обаче такова право за предприятие, което действа като „вторичен“ под-наемател и е, сравнително казано, една връзка по-далеч от собственика на имота?
Юристите казват, че руското законодателство не предвижда изрично такъв механизъм. Оказва се, че правата на „второстепенния“ наемател не са толкова силно защитени, както в случая с контрагента, който сключи споразумение с „първичния“ наемател. И това е въпреки факта, че „вторичният“ подпис е процедура, която не е забранена от закона.
Двоен субаренда: специфики
Някои адвокати обаче обръщат внимание на формулировката на член 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В него се казва, че в ситуации, когато гражданските отношения не могат да бъдат разрешени пряко поради липсата на съответно законодателство, а практиката на бизнес практика все още не е формирана, нормите се прилагат в рамките на аналогията на закона. И в този случай по принцип „вторичният“ подчинител може да се опита да представи на „първичния“ наемател искане за предоговаряне на договора, така че да продължи да използва имота.
Но на практика, както отбелязват юристи, това е възможно само когато подчинителят поиска незабавно подписване на „директен“ договор със собственика на имота. Ако контрагентът на „първичния“ наемател е бил неактивен, тогава всички „подчинени споразумения“ в общия случай престават да бъдат валидни. Следователно, Connectmetallist LLC трябва да внимава при сключването на договори, за които реалният собственик на имота е с няколко нива по-висок от реалния наемодател.
В същото време някои юристи твърдят, че е възможно да се тълкуват условията на суборендата като механизъм, при който контрагентите от „надолу по веригата“ все още могат да разчитат на нов договор със собственика на имота - именно поради възможността да се прилагат правилата като част от аналогията на закона.
Структура на споразумението за подписване
Как трябва да изглежда споразумение за подписване? По принцип структурата му като цяло е много подобна на съответните договори, предвиждащи пряко взаимодействие между наемателя на недвижимия имот и неговия собственик. Помислете за спецификата на съответните споразумения, съгласно които се съставя подпис, пример за структурата на тези договори.
Както при повечето други граждански сделки, въпросният вид договор съдържа общи разпоредби. В тях юристите препоръчват използването на термина „субаренда“ - той, както дефинирахме по-горе, е доста официален, той е в концептуалния апарат на съответното законодателство. Общите разпоредби за вида на разглежданата сделка са основно същите като при стандартните договори за лизинг - собственикът изцяло възлага правото на ползване на имота на наемателя, гарантира, че имотът не е заложен и т.н. Договорът е валиден за срока на споразумението.
Следващият параграф от споразумението са задълженията на страните. Всичко тук е почти същото, като че ли е сключен редовен лизинг. Сроковете за предаване на недвижим имот на наемателя са предписани, ако това се изисква - използването на обекта за тази цел, задълженията на насрещната страна към собственика на имота да поддържа помещенията в ред и др.
Освен това условията на плащане обикновено са включени в договора, както и процедурата за сетълмент. По правило е посочен срокът, посочен от подчинителя на съответните плащания - обикновено преди 5-ия ден на всеки месец се предвижда правото на наемателя да събира дълга. Включени са провизии за заплащане на комунални услуги и т.н. Като цяло всичко е същото като при "първичния" наем на нежилищни помещения.
Следващият параграф от договора е отговорност на страните. Формулировката тук също е доста стандартна. Това е задължение на субектите на правоотношения да плащат неустойки, глоби и др.
Споразумението за подписване също предписва условията за изменение, прекратяване или прекратяване на съответния договор. Обикновено те са свързани с редовността на извършване на плащания, както и, както отбелязахме в началото на статията, доставката на имот за последващ лизинг в полза на трети лица без съгласието на наемодателя.
Договорите за под наем, подобно на много други видове договори, могат да имат специални условия. Те могат да отразяват например възможния факт неразделни подобрения имотът става собственост на лизингодателя. Също така обикновено се фиксира разпоредба, при която подчинителят има право да продължи да използва имота, дори ако собствеността върху него преминава към трети лица.
Сред другите условия на договора, които също обикновено се предписват - тези, които например уреждат, в допълнение към предишната формулировка, опции за прилагане на подобрения в структурата на обекта. Като например, основен ремонт.
По принцип държавната регистрация на суборенда не се изисква. В същото време, както отбелязахме по-горе, настоящият наемател трябва да има писменото съгласие на собственика на имота за последващи сделки, предмет на които е отдаването под наем на съответния обект. Видовете дейности на фирмите, които сключват такива сделки, могат да бъдат всякакви. Ако страните подпишат споразумение, по което помещенията са под наем, OKVED на компанията и други атрибути, характеризиращи профила на организацията от гледна точка на бизнес сектора, нямат значение.