Руското законодателство предвижда няколко възможности гражданите да упражняват правото на обща собственост - съвместна собственост върху собственост, както и споделена собственост. Каква е спецификата на всеки от тях? Какви източници на норми уреждат съответните правоотношения на гражданите? Има ли значение спецификата на имуществото, което е в общата собственост?
Какво е обща собственост?
Според член 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация общата собственост е някаква собственост, която е собственост на две или повече лица. Нейният обект може да включва и недвижими имоти. Има общ споделена собственост и съвместно. В първия случай собствениците разделят имота на фиксирани дялове. Във втория обектът на обща собственост е неделим.
В някои случаи общата собственост и съвместната собственост се определят въз основа на разпоредбите на закона. Така например имуществото на съпрузи или участници в селско стопанство се определя от закона като съвместно. Освен това собствениците могат да се споразумеят помежду си как да разделят имота и да оправят това решение, ако е възможно, по начина, определен от закона.
Споделете собствеността
Нека разгледаме по-подробно спецификите на такава категория като обща споделена собственост. Този вид собственост предполага по-специално не само разпределението на правата върху собствени активи в дълготрайни акции, но и възможността за извличане на пропорционален доход от търговското използване на собствеността.
В същото време хората, които притежават собственост под правото на споделена собственост, са задължени да носят отговорност, пропорционално на своя дял, за поддържането на активите.
Общата споделена собственост се изразява във фракции или проценти. Относно определянето на съответните цифри, член 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация казва, че съответната пропорция се признава за равна, освен ако не е предвидено друго със закон, договор или практика на отношенията между собствениците.
Стойността на акциите може да се коригира поради появата на нови собственици, както и модернизацията на собствеността, водещата роля в която принадлежи на конкретен собственик и това може да бъде доказано. Освен това, ако съответното подобрение на недвижими имоти може да бъде отделено по един или друг начин, лицето, което го е предоставило, може законно да придобие собственост върху него, без да увеличава дела на основния актив.
Правото на обща споделена собственост се упражнява от всеки от собствениците на имота по силата на съгласието на всички останали собственици. Ако съответният тип консенсус не може да бъде установен, тогава споровете трябва да бъдат решени в съда. В някои случаи според юристи съдът може да улесни и разрешаването на спорове в областта на разпореждане със съвместна собственост.
Продажбата на обща собственост има редица функции. Така например, ако един от собствениците реши да продаде своя дял, тогава останалите собственици имат право да го придобият в превантивния ред. Това са разпоредбите на 250-ия член на Гражданския кодекс на Руската федерация. Но само ако не става въпрос за продажба чрез публично наддаване. Ако един от собствениците наруши това правило, тогава други собственици могат да обжалват резултатите от сделката чрез съда.
По-горе отбелязахме, че всеки от собствениците, които притежават имота в акции, има право да разчита на доходи от търговско използване на активи. Нека разгледаме този аспект по-подробно.
Разпределение на доходите от обща собственост
Следователно собственикът, в съответствие с разпоредбите на член 248 от Гражданския кодекс на Руската федерация, има право на пропорционално разпределение на всеки доход от използването на имущество, което е съвместна собственост, освен ако не е уговорено друго от съсобствениците. Освен това, ако човек получи съответния вид доход, тогава той също е длъжен да плати данък върху него в подобни пропорции, да поеме разходите, свързани с поддържането на имота и осигуряването на неговата функционалност.
Секция и подчертаване
Помислете за механизмите, отразяващи прекратяването на общата акционерна собственост. В руската практика има две от тях - разделяне и разделяне.
Ако това е раздел, тогава при този механизъм общата собственост престава по отношение на всички собственици на имота. От своя страна отделянето от общата собственост означава, че само един човек напуска имота. Законът предоставя различни основания за прилагането на двете процедури. Така например разделянето на обща споделена собственост или разпределение може да се извърши въз основа на взаимно съгласие на всички собственици. Друг вариант - по силата на съдебно решение. Също така е възможно отделяне по искане на кредиторите за възстановяване.
Член 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че раздел или разделяне трябва да се извърши в натура, ако това е възможно и не противоречи на нормите на закона. Ако обаче съответната процедура не може да бъде приложена, собственикът, който трябва да получи своята част от имота в резултат на разделянето или разпределението, има право да разчита на парично обезщетение. В някои случаи този механизъм се прилага въз основа на съдебно решение. След като получи обезщетение, човек престава да участва в съвместна собственост върху имущество.
Съвместна собственост
След като проучихте какво е споделена собственост, помислете за спецификите на съвместната собственост. Неговата отличителна черта е, че собствениците извършват съвместно управление на имота, няма дялове. Собствениците обаче имат право да се споразумеят за някои разграничения при използването на собствеността. По един или друг начин един от собствениците може да се разпорежда с имота, като координира намеренията си с други собственици. В същото време всеки собственик може да сключва сделки, предмет на които е разпореждането със съответните активи. Ако обаче той не координира действията си с други собственици, тогава договорът може да бъде обезсилен в съда.
Секция и подчертаване
По принцип правилата за разделянето и разпределението при съвместна собственост са подобни на тези, които включват правото на споделена собственост. Въпреки това, непосредствено преди извършването на съответните процедури, собствениците трябва съвместно да определят пропорцията за всяка. Ако не успеят да направят това чрез споразумение, въпросът ще бъде решен в съда.
Съсобственост на съпрузите
Съвместната собственост на женените граждани има своите специфики. Тя е отразена в член 256 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В него се казва, че се признава съвместна собственост, която се придобива от съпрузите след регистрацията на брака, но в случай, че в брачния договор не са посочени други условия. Тоест, подходящият вид договор може да изглежда като договор за споделена собственост, отразяващ разделението на собствеността, например апартамент, в такива пропорции.
Възможно е също така имуществото от съответния тип да бъде определено в резултат на значително увеличение на стойността на индивидуалното имущество на съпруга или съпругата по време на брака. От своя страна, ако съпрузите са живели в граждански брак, тоест без подходяща регистрация, тогава имуществото им обикновено се определя като отделно.
Съвместна собственост на фермерите
Съвместната собственост на участниците във ферми и ферми също има определени специфики.Съответните разпоредби са залегнали в член 257 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Според закона собствеността на земеделските стопани е съвместна, освен ако не е посочено друго в споразумения между тях или по силата на разпоредби на съответните правни актове. Участниците в селянин или ферма имат право да ползват имота, като се договорят помежду си. В този случай сделки, предмет на които е съвместна собственост на земеделските стопани, могат да се сключват само от упълномощени представители или ръководители на стопанства.
Разделът за собствеността на фермата също има своите специфики. По-специално, ако се предполага разпределението на един от участниците във фермата, тогава, както отбелязват някои юристи, той в много случаи не може да вземе своя дял в земята. Той обаче има право да получи парично обезщетение, чиято процедура за начисляване се определя съвместно с други земеделски производители или съда.
Проучвайки спецификата на съвместната собственост, можем да проучим аспект, който отразява практиката на разпореждане с имущество в споделена собственост. Какви нюанси са характерни за съответните процедури? На първо място, може да се отбележи, че въпреки факта, че законът има достатъчно подробни правила относно разпределението на части от собствеността на собственост, на практика упражняването на правото на разпореждане с имущество на дялове може да бъде трудно. Вземете пример за недвижими имоти.
Практики за управление на акции: Процедура за продажба
Ако група лица установи обща споделена собственост върху апартамент, тогава как всеки от тях може да управлява имота на практика? Вземете един от най-често срещаните сценарии - продажбата на жилища.
Ако говорим за продажбата на апартамента изцяло, тогава е необходимо съгласието на всички собственици. Същото се изисква, ако например човек желае да прехвърли недвижими имоти като обезпечение. Няма значение колко хора са съгласни - дори ако някой е против, транзакцията не може да бъде извършена.
В същото време, според юристи, дори съдът няма право да принуди човек да се съгласи жилището, в което той има дял, да бъде продадено. В същото време общата споделена собственост върху апартамент предполага, че човек има право да се разпорежда със своята част от собствеността, както иска. Вярно е, че в този случай могат да възникнат трудности при определянето на действителния естествен дял. Какъв може да бъде сценарият тук?
Ако споделената собственост е установена във връзка с едностаен апартамент, на практика разпределението на съответната част, както отбелязват юристите, е трудно осъществимо. Ако обаче има обща споделена собственост на къща, в която има няколко апартамента, тогава съответната процедура от своя страна е съвсем реална. Особено, ако например броят на стаите в него е пропорционален на броя на собствениците. По този начин недвижимите имоти, от гледна точка на практическото прилагане на процедурата за продажба на акции, следва да бъдат неделими.
В някои случаи при разпределяне на част от недвижимите имоти е допустимо да се привлекат компетентни специалисти, които са готови да извършат правилното разделение на жилищата. Друг механизъм се обръща към съда. По правило в резултат на подобни изслушвания собственикът получава определено количество квадратни метра в тези части на апартамента, които от оперативна гледна точка отразяват пълния комфорт на живот в него. В някои случаи съдът може например да даде на лицето цяла стая и в същото време да му даде правото да използва заедно банята, кухнята, коридора.
Както отбелязахме по-горе, други собственици на апартаменти имат преференциално право за закупуване на парцел. В същото време участникът в общата собственост на акции трябва да предупреди за намерението си да продаде дяла на други собственици писмено и след това да изчака един месец за тяхното решение. В този случай цената на действителната продажба трябва да бъде същата, както е обявена по времето, когато съсобствениците са били предоставени със съответния документ.Ако човек иска да продаде своя дял в апартамент по-евтино, той отново трябва да предложи на други собственици да го купят обратно.
Ако човек продаде своя дял в апартамента на трети лица, без да предлага да го откупи на съсобствениците, съответната сделка може да бъде оспорена в съда. В резултат собственикът ще бъде задължен да върне средствата на купувача, като си възвърне правото да притежава своя дял в замяна.
Практика за управление на акции: наем
Друг сценарий, който може да се появи на практика, е предоставянето на дял в апартамент под наем. По закон подобна процедура може да се проведе със съгласието на всички съсобственици. На практика обаче този вид сделка често се сключва само с лицето, което е намерило подходящ наемател. Правилно ли е? Според много юристи не.
Ако по този начин хората, с които един от собствениците е сключил договор за наем, са се установили в апартамента, тогава останалите собственици имат право да ги изгонят, като се свържат с полицията. В същото време, според юристи, това рядко се прави на практика, тъй като наемодателят може да убеди полицията, че сравнително казано далечни роднини от Австрия са дошли да го посетят. По закон никой не може да забрани да ги вдъхновява по реда на временно пребиваване.
Разбира се, недоволните съсобственици също могат да се обърнат към съда. Въпреки това, дори и да спечелят делото, съответното решение ще действа, както отбелязват някои юристи, само във връзка с конкретна група хора, които са се преместили в помещенията по силата на отделен договор за наем. Ако някой от собствениците на апартамента сключи нов договор за наем, за да изгони тези, които са получили правото да пребивават в апартамента, по начин, противоречащ на закона, ще бъде необходимо отново да се обърне към съда. Следователно такава мярка, както отбелязват много юристи, често няма практическо значение.
Обща собственост върху земята
Разгледахме аспекти, свързани с това как се определя общата и споделена собственост на жилища. Съответното правоотношение обаче може да бъде конкретно, ако техният предмет е земя. В някои нюанси правото на обща собственост върху земята се регулира въз основа на принципи, различни от тези, които са характерни, по-специално, за недвижимите имоти. Нека разгледаме този аспект по-подробно.
Според закона руснаците могат да притежават земя както поотделно, така и под правото на обща собственост - ако има двама или повече собственици. Нормативната уредба на съответната собственост като цяло е подобна на други категории собственост. Така, например, има обща споделена собственост върху земята и има съвместна.
Подобно на общите правила, установени в руското законодателство, земята ще бъде в споделена собственост, освен ако законът не предвижда механизми, при които се установява съвместна собственост. Освен това, ако следвате разпоредбите на член 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация, общата собственост възниква, ако нейният предмет е неделим, тоест не подлежи на разпространение в натура, без да се променя функционалната специфика или по силата на закона. Както някои юристи отбелязват, само второто правило се прилага за правоотношенията в областта на поземленото право. Тоест парцел в обща споделена собственост - освен ако в закона не е предвидено друго - подлежи на правилно разпределение в натура.
Пример за случай, при който съвместната собственост е пряко предписана в правни актове - сценарият с фермите, разгледани от нас по-горе. Според член 257 от Гражданския кодекс на Руската федерация общата собственост на земеделските стопани, включително земята, принадлежи на всички членове на асоциацията въз основа на съвместна собственост. Това обаче се прави, ако самите фермери не са се съгласили да разпределят земята по други споразумения.
Следователно тази правна норма принадлежи към категорията на диспозитивните. Както отбелязват някои юристи, Закон "За селското (фермерското) земеделие" имаше разпоредба, според която общата собственост на земеделските стопани се споделя, освен ако няма единодушно решение на членовете на асоциацията да я прехвърлят в съсобственост. Тоест, ние сме свидетели на известно развитие на законодателството в тази област.
