Безвъзмездно ползване на недвижими имоти: договор, условия, сертификат за приемане

Понастоящем доста често стопанските субекти съставят безвъзмездно споразумение ползване на собственост. С негова помощ например юридическите лица съставят отношения, свързани с експлоатацията на материални активи, които да бъдат придобити в бъдеще като част от сделка за покупко-продажба. Нека разгледаме по-нататък какво представлява правото на ползване на собственост без обезщетение.

Обща информация

Много субекти, участващи в разглежданите отношения, повдигат въпрос, свързан с формата и вида на споразумението, чрез който се извършва законна регистрация на действия. На пръв поглед сделката има същите характеристики като наемането на недвижими имоти. Последното обаче включва плащане за осигуряването на материални активи (член 606 от Гражданския кодекс). Безплатното използване на недвижими имоти се регулира от гл. 36 GK. Споразумението, което участниците съставят, се нарича заем, а участниците - заемодателят и кредитополучателят.

Същността на връзката

Едната страна се задължава да предостави материалните стойности на другата за определен период, а последната, от своя страна, се задължава да върне вещта в същото състояние, в което е получена, като взема предвид нормалната степен на износване или под формата, посочена в споразумението. Юридически лица или граждани могат да действат като участници в сделката. За търговските предприятия се установява ограничение за предоставяне на материални активи за безплатно използване на мениджъри, учредители, членове на контролен или административен орган. Ако се използва безвъзмездно ползване на общинска собственост, като кредитор може да действа следното:

1. Управляващи органи.
2. Единни предприятия.
3. Бюджет, правителство, автономни институции.

Предоставянето на обекти в последните два случая подлежи на писменото съгласие на собственика.

нюанс

Според чл. 690 от Гражданския кодекс, собственикът на имота или лице, което е упълномощено от собственика или има съответното право чрез пряка инструкция на закона, може да действа като кредитор. Така че при такова нормативно изискване структурите, сградите и предприятията могат да действат като обект на въпросната сделка. В този случай лизингодателят може да действа като кредитор без съгласието на лизингодателя (освен ако не е предвидено друго със споразумение между тях). Заедно с това последният трябва да получи съгласието на първия по чл. 615 ч. 2 Граждански кодекс, ако реши да предостави на някого предмет за определен период без плащане.

Предмет на споразумението

Както са индивидуално определени, неразходни неща. Много характеристики отговарят на тези характеристики. По-специално те включват помещения, структури, парцели. Безвъзмездното използване в тези случаи обаче се извършва според определени правила. На първо място, споразумението трябва ясно да посочва информацията, чрез която можете да определите конкретния обект, който е предмет на транзакцията. При липса на подходяща информация в документа, състоянието на вещта се счита за несъответстващо. Това от своя страна прави договора за безвъзмездно ползване на имущество незаключен. Например, когато предоставяте част от сграда или помещение, документът трябва да посочва номерата на стаите според техническия паспорт или да изготви заявление, съдържащо план с разпределени площи.

Споразумение за безплатна употреба: проба

В Гражданския кодекс няма конкретни изисквания относно формата на документа. На практика подготовката му се извършва по примера на лизинг за период повече от година или за всеки период, ако юридическо лице действа като една от страните по сделката. Федералната служба за регистрация одобри различни инструкции относно процедурата за регистриране на собственост, прехвърлена за безплатно ползване. Правила, свързани с обекти на културното наследство, горски фонд и др.

Едно от съществените условия на споразумението е периодът, през който ще се извършва безвъзмездно използване на недвижими имоти. Този период може да бъде неопределен или конкретен. В първия случай споразумението може да бъде прекратено едностранно. В този случай инициаторът за прекратяване на отношенията е длъжен да уведоми втория участник за своите намерения в един месец. Самото споразумение може да предвиди различен срок на предизвестие.

Безвъзмездно ползване на земята или се съставя друг обект с документ, в който има параграфи за предмета, периода на валидност, страните по сделката. Споразумението установява задълженията и отговорностите на участниците. При наемане в документа се посочва размерът и процедурата за плащане. В договора за заем тази клауза липсва. Той показва безвъзмездното използване на поземлен имот или друг обект - ключово условие на сделката.

отговорност

Кредиторът носи отговорност за дефекти в обекта, които той по груба небрежност или умисъл не е посочил по време на изпълнението на споразумението. За недостатъци, за които субектът не е знаел, чрез които е било осигурено предоставяне на материални активи или за които е знаел, но ги е посочил по време на транзакцията или които трябва да бъдат идентифицирани от получателя по време на проверката или проверката, той не носи отговорност.

Има още едно важно правило, според което използването на собственост е безплатно. Временно експлоатираните съоръжения могат да засегнат интересите на трети страни. Заемателят носи отговорност за вреди, причинени от трето лице при използване на вещта, ако той не може да докаже, че вредата е възникнала в резултат на груба небрежност или намерение на получателя или лицето, чийто предмет е било със съгласието на последния. Други субекти могат да имат права върху собственост, предоставена за безплатно ползване. Изпълнението на съответното споразумение не лишава тези субекти от техните правни възможности.

Важни точки

Попълвайки акта за прехвърляне и приемане на обекта, заемодателят е длъжен да уведоми получателя на трети лица, чиито интереси са засегнати от тази сделка. В противен случай другата страна може да поиска прекратяване на споразумението и обезщетение за претърпените от него щети. Безвъзмездното използване на недвижими имоти не спира, когато обектът стане собственост на друго лице. Споразумението е валидно и в случай на смърт на гражданския кредитор или ликвидация / реорганизация на юридическото лице, от което е получен обектът. В такива ситуации задълженията и правата на заемодателя преминават върху неговите наследници. В случай на смърт на кредитора, физическо лице или ликвидация на организацията, се разрешава и прекратяване на споразумението.

Предсрочно прекратяване

Споразумение за безвъзмездното използване на недвижими имоти може да бъде прекратено преди изтичането на кредитора в случаите, когато получателят:

1. Съоръжението работи в нарушение на условията на сделката или за други цели.
2. Не изпълнява задължения за поддържане на материални активи в добро състояние или поддържането им.
3. Прехвърли имота на трето лице без съгласието на заемодателя.
4. Значително влошава състоянието на материалните ценности.

Получателят може да прекрати споразумението предсрочно, ако:

1. Открити са дефекти на обекта, поради които нормалната му експлоатация е невъзможна или обременителна, при условие че той не е знаел и не е могъл да знае за тях при сключването на договора за безвъзмездно ползване на имущество.
2. Нещото поради обстоятелства, за които не носи отговорност, беше в състояние, неподходящо за експлоатация.
3. Кредитодателят не е предупредил за правата на трети лица върху имота при съставяне на споразумението.
4. Предметът, от който е взета вещта, не изпълнява задължението да я предостави, аксесоари или документи, свързани с нея.

Оперативни функции

С издаването на сертификат за приемане на трансфер кредитополучателят поема определени отговорности. По-специално съоръжението трябва да се експлоатира в съответствие с условията на споразумението. Ако те не са посочени в документа, вещта се използва според предназначението си. От получателя се изисква да поддържа богатството в добро състояние. Това включва, наред с други неща, капитални ремонти и всички разходи за поддръжката на вещта, освен ако в условията на споразумението не е предвидено друго. всички неразделни подобрения което получателят е поел, действа като негова собственост, освен ако в договора не е предвидено друго. Ако са направени без съгласието на заемодателя, тогава разходите за тях не подлежат на обезщетение. По споразумение между страните може да се установи различно условие.

облагане с данъци

В параграф 8 на чл. 250 Данъчен кодекс установява, че безвъзмездно придобитото имущество е свързано с неоперативни разходи. Пояснения по този въпрос бяха дадени от Президиума на Върховния арбитражен съд в Информационно писмо № 98 от 22 декември 2005 г. В него се казва, че управлявайки чуждо съоръжение, дружеството получава права на собственост. Следователно възниква полза. Доходите, получени от използването на имущество, придобито по безвъзмездно споразумение за ползване, трябва да се вземат предвид при изчисляването на данъка върху дохода. Разходите за поддръжка на обекта могат да бъдат включени в разходите при изчисляване на размера на задължителното плащане към бюджета. В този случай трябва да бъдат изпълнени определени условия:

1. Дейностите на предприятието в използването на материални активи трябва да са насочени към печалба.
2. Разходите трябва да съответстват на характеристиките, определени в чл. 252 Данъчен кодекс.

Функции за оценка

Печалбата се установява въз основа на пазарната стойност (при спазване на разпоредбите на член 40 от Данъчния кодекс) за отдаване под наем на подобно имущество. Това изложение се съдържа в писмото на Министерството на финансите № 03-03-04 / 1/359 от 19 април 2006 г. В друго обяснение на платеците е разрешено самостоятелно да установят процедурата, чрез която ще се извършва оценката на доходите, свързани с безвъзмездното придобиване на права на собственост. Освен това Министерството на финансите припомня, че схемата за изчисляване на подобни данъчни приходи не е установена. Освен това в писмото се посочва, че оценката на дохода е подобна на процедурата за определяне на пазарната цена за услуги, продукти, работа действа като право, а не задължение на предприятието. Независимо от това, във всеки случай информацията за разходите трябва да бъде потвърдена от кредитополучателя с помощта на съответните документи или чрез независима оценка. Доказването на идентичността на обектите е доста проблематично. За целта данъчните власти трябва да проучат цената, която се е развила на пазара за подобни услуги при съпоставими икономически условия за наем. Освен това трябва да се сравняват сходни характеристики и подобни компоненти, което позволява на обекта да изпълнява същите функции.

Получаване на предмет от основателя

Съгласно параграф 1, подс. 11 от Данъчния кодекс при определяне на данъчната основа доходът под формата на имущество, получен от участник в дружество, притежаващо повече от 50% от уставния капитал, не се взема предвид. Но в тази ситуация говорим за придобити материални ценности. Тя не се прилага за безвъзмездното използване на имущество.В тази връзка печалбата трябва да се вземе предвид при изчисленията. Това се потвърждава от писмото на Министерството на финансите № 03-11-04 / 3/88.

Специални режими на данъчно облагане

Предприятия, опериращи по опростената данъчна система, установяват доходи по реда на чл. 250 и 249 НК. В съответствие с това въз основа на параграф 8 член. Когато такива обекти се получат за безплатно използване, неоперативните приходи се появяват в такива дружества с 250 данъчни кодове. Компанията може да кандидатства в хода на UTII. В писмото на Министерството на финансите № 03-11-04 / 3/83 се казва, че данъчното облагане на икономическата печалба не е необходимо. Това се дължи на факта, че в съответствие с параграф 8 от чл. 250 NK приходи от безвъзмездно използване се отнасят за неоперативен доход. В същото време компаниите, опериращи с използването на UTII, не са свързани с разходите за данък върху дохода.

Процедурата за предоставяне на обекти от общинска (държавна) собственост

Решението за прехвърляне на собственост се взема от ръководителя на изпълнителната власт. Предприятие, заинтересовано да получи обект, изпраща заявление до управителния орган. В рамките на 30 дни от получаването на жалбата и необходимите документи ръководителят на изпълнителната структура взема едно от решенията:

1. Сключете споразумение за предоставяне на безвъзмездно ползване на имот с търг.
2. Откажете приложението.
3. Сключете подходящо споразумение без наддаване.

В първия случай търгът (търгът) се провежда в съответствие с процедурата, определена в антитръстовите закони. Без наддаване може да се предостави имот:

1. В съответствие с международните споразумения, Федералният закон, определящ различен ред за разпореждане с предмети, съдебни решения, актове на президента на страната.
2. За държавните органи, структурите на териториалната власт, извънбюджетните фондове и Централната банка.
3. Общински и държавни институции, държавни корпорации, държавни компании.
4. Сдруженията с нестопанска цел, образувани под формата на съюзи и асоциации (работодатели, работници и др.), Обществени и религиозни организации, сдружения на собственици на жилища и други, при условие че извършват дейности, насочени към решаване на социални проблеми и развитие на гражданското общество в Руската федерация.
5. Търговски палати, Нотариуси, Адвокати.
6. Субект, който има правата да използва / притежава инженерната комуникационна мрежа, ако прехвърленият имот е част от него, а в други случаи.

Основата за подготовката на договора е резолюцията на ръководителя на изпълнителния орган или окончателния протокол на търговете.

Договор за безвъзмездно ползване на недвижими имоти