Институтът за обща собственост в Руската федерация е представен от два основни модела на собственост на собствеността - съвместна и споделена. Каква е спецификата на всеки от тях? Как се осъществява съвместно формирането на правото на собственост? Как се разделя и разпределя част от актива в еднолично притежание на гражданин?
Разликата между съвместната собственост и собствения капитал
Съвместната собственост е един от подвидовете на модела за обща собственост на определена собственост от няколко граждани съгласно законите на Руската федерация. Неговата отличителна черта е липсата на конкретни дялове в собствеността върху активите. Какво е „обща собственост“? Определението на този термин звучи просто - собственост, която е собственост на две или повече лица едновременно. Всеки от съсобствениците може да притежава определен дял в имота. В този случай моделът на общата собственост е точно такъв.
Със съвместна собственост хората притежават собственост, управляват и се разпореждат с нея изключително в рамките на колегиални решения. Общата собственост в този смисъл е неделим актив. Можете да го продавате, давате, споделяте само въз основа на лични споразумения.
Видове съвместна собственост
Общото съвместно имущество, въпреки широкото му разпространение, може да бъде представено, ако следвате разпоредбите на руското законодателство, в сравнително малък диапазон от разновидности. Първо, такива могат да бъдат съвместна собственост на съпрузи, например апартамент. Второ, общата съвместна собственост може да се наблюдава в рамките на колективната организация на селското стопанство.
Имаше периоди в правната история на Руската федерация, когато съответният модел на собственост върху собствеността можеше да се формира, например при факта на приватизация. Но с течение на времето бяха направени изменения в законодателството на Русия, според които при факта на приватизацията човек може да получи само определен дял в общата собственост.
Разпореждане с имущество в съвместна собственост
По-горе отбелязахме, че гражданите могат да се разпореждат с имущество в съвместно притежание, като координират всички действия помежду си. Нека разгледаме този аспект по-подробно.
По този начин общата собственост в рамките на съвместната собственост дава право на всеки собственик да извършва сделки от свое име, които отразяват разпореждането с имота. В този случай всички действия трябва да бъдат координирани с други собственици. Ако това не се случи, транзакциите могат да бъдат обявени, по-специално в съда, за невалидни.
В същото време, както отбелязват някои юристи, съсобствениците на имоти имат право да отменят сделка, извършена без тяхно знание, само ако се докаже, че актовете по разпореждане със собствеността, които са съвместна собственост, са извършени от други собственици, които са осъзнали, че нямат правомощия да предприемат подходящи действия , Тоест, съдът може да отмени сделката по делото на съпругата срещу съпруга за наемане на апартамента, ако докаже, че съпругът й е бил наясно, че е против наемането на имота, но въпреки това е сключил споразумение с наематели.
Раздел за съвместна собственост
Общата собственост върху собствеността може да бъде разделена по предвидения в закона начин.Каква е спецификата на тази процедура? Една от основните разпоредби на закона относно разделянето на общата собственост е необходимостта да се определи предварително определен размер акции за всеки от бъдещите собственици на имота. Освен това, ако следвате разпоредбите на член 254 от Гражданския кодекс на Руската федерация, въпросните акции се признават за равни, с изключение на случаите, предвидени в закон или по частни споразумения на страните.
Като цяло процедурата, при която е разделена съвместната собственост, е подобна на алгоритъма, характерен за процедурата, когато се разпределя дял в общата споделена собственост. Освен ако, разбира се, не е предвидено друго в законовите актове или не следва от характеристиките на комуникациите между собствениците.
Обща собственост на съпрузите
По-горе отбелязахме, че един от предвидените модели за съвместна собственост върху собственост предполага факта, че субектите на такива правоотношения са сключили брак. Какви са характеристиките на управление на собствеността, реализирани в този сценарий? Каква е спецификата на такава правна категория като обща съвместна собственост на съпрузите?
Основният механизъм за формиране на собственост, която брачните граждани ще притежават в рамките на този модел, е придобиването на собственост в периода на съвместно съжителство. Семейният кодекс на Руската федерация едновременно предвижда два основни формата на отношенията на собственост между съпрузите - въз основа на закона, а също и въз основа на договора.
Какви са характерните черти съвместна собственост на съпрузи в първия сценарий? Този правен режим на собственост върху собствеността е ефективен по закон и е релевантен, ако няма други условия в брачния договор. Това е имот, придобит през периода на съвместно пребиваване на съпрузите. Какви видове имоти могат да бъдат свързани с него? Ако следвате разпоредбите на закона, това може да бъде доход - под формата на заплати, бизнес приходи, продажби на интелектуални продукти, пенсии, социални помощи. Също така понятието обща собственост, образувано в процеса на съвместно пребиваване на съпрузите, включва собственост, ценни книжа, акции в предприятия. Освен това в общия случай, както отбелязват юристите, няма значение кой е положил повече усилия за придобиването на определени активи - съпруг или съпруга.
Имуществото, което е принадлежало на всеки от гражданите, които са сключили брак, преди официалната регистрация на връзката им, им принадлежи на базата на лична собственост. Семейният кодекс също предвижда сценарий, при който имущество, което съпруг или съпруга е придобило през периоди, когато по някаква причина са живели отделно, също принадлежи на всеки от тях въз основа на лична собственост.
Друга особеност, която характеризира общата собственост на съпрузите, е наличието на механизъм за установяване на модел на съвместна собственост, ако се установи, че в процеса на живот в брак съпругът или съпругата са инвестирали някои ресурси в имуществото на съпруга, така че стойността на активите да се увеличи значително. Това може да бъде например мащабни ремонти в апартамента, преоборудване на един вид стая в друг.
Съпрузите могат да се разпореждат със съвместна собственост, като координират помежду си предложените действия. Освен това, ако определена сделка със собственост от един собственик изисква нотариална заверка, тогава съгласието на съсобственика трябва да бъде заверено и от нотариус. Ако съответният документ не бъде изпълнен, транзакцията може също да бъде обявена за невалидна.
Интересен факт е, че според документите собственикът на имота може да бъде такъв. Например, ако става въпрос за апартамент, тогава в удостоверението за регистрация на собственост като негов собственик може да бъде посочено само пълното му име. съпруг. Ако обаче имотът е закупен от него по време на брака, тогава съпругата му също ще се счита за негов друг пълен собственик.Може също така да се отбележи, че поради съвместното управление на имуществото собствениците също са задължени да го поддържат заедно, да плащат данъци, установени от закона и др.
Разделяне на имуществото в брака
Общото имущество на съпрузите подлежи на разделяне, като правило, само след развод. Тази процедура обаче е възможна и през периода, когато гражданите са сключили брак. Подобни сценарии са приемливи в такива случаи:
- един от съпрузите реши да поиска разделение на имуществото;
- кредитор с основателни причини е поискал разделяне на имуществото, за да продаде дял в дълга сметка;
- съпрузите се съгласиха да разделят имота.
Както отбелязахме по-горе, делът на дела, който всеки съпруг получава, обикновено е равен. Съдът обаче може да коригира тази формула, като смята за справедливо да даде на съпруга или съпругата по-голяма част. В този случай съдът има право да назначи на съпруга, който е получил по-малкия дял парично обезщетение в размер, съизмерим с размера на собствеността върху имуществото, която е прехвърлена в полза на друг собственик. Подобни правила се прилагат, ако се определи дял в общото право на собственост след развода.
Относно разпореждането с имот след прекратяване на брака Може да се отбележи интересен нюанс. Факт е, че ако например хората се разведат през 2011 г. и апартаментът все още не е продаден или разделен, той запазва общата съвместна собственост. Ако, например, съсобственик, който е съпруг / съпруга, иска по някакъв начин да управлява недвижимия имот, той ще трябва да получи съгласието на гражданина, който е бил неговата съпруга.
Имуществено и предбрачно споразумение
Помислете за друг сценарий, предвиден в Семейния кодекс на Руската федерация, при който съпрузите могат да определят модела на обща собственост върху собствеността. Въпрос е на изготвяне на предварително споразумение, при което съответните условия могат да бъдат посочени.
Този документ може да установи, че например общата собственост върху апартамент няма да бъде съвместна, а споделена. В същото време условията на брачния договор могат да бъдат конкретизирани както по отношение на имуществото, което съпрузите вече притежават, така и по отношение на бъдещото придобиване на този или онзи имот от съпруга и съпругата през периода на съвместно съжителство. Интересен факт е, че въпросният документ може да бъде съставен и подписан от съпрузите не само преди регистрацията на брака, но и през периода, когато съответното семейно положение е от значение.
Практиката за използване на недвижими имоти в брака: продажба
Как правото на обща съвместна собственост може да бъде реализирано от съпрузите на практика? Вземете сценарий, когато става въпрос продажба на дял в апартамент един от омъжените граждани. Да предположим, че съпруг и съпруга са успели да се споразумеят какъв дял от собствеността върху недвижими имоти ще принадлежи на всички. След това съпругът реши, че ще продаде съществуващия актив, например, като се свърже с недвижимост.
Особеността на руското законодателство, регламентиращо правото на обща собственост, е, че то включва установяване на приоритет в реда на купувачите на дял в съвместна собственост на собственост в полза на един от настоящите съсобственици. Тоест, ако съпругът, както е в нашия сценарий, искаше да продаде част от апартамента, тогава първият човек, който ще има превантивното право да купи този дял в недвижимите имоти, е съпругата му. Само ако съпругът откаже да се възползва от това предпочитание, съпругът има право да отиде при недвижимост. При тази схема единият собственик на акция е длъжен да предупреди другия, че смята да сключи такава сделка и в писмена форма.
Интересен факт е, че ако съсобственикът на апартамента не е само съпругата му, то всеки, който участва в съсобствеността на апартамента, може да се възползва от преимущественото право да закупи дял, който съпругът продава. На свой ред съпругът сам трябва да избере на кого да продава недвижими имоти.Други собственици могат да решат да закупят дял в апартамента, предложен от съпруга им, в рамките на 30 дни. Ако не се възползват от това предпочитание, съпругът може да продаде дела на недвижими имоти на трети страни.
Практики на съсобственост: приспадане на данъци
Сред съществените обстоятелства от гледна точка на собствеността върху апартамента може да бъде желанието на съпрузите да се възползват от приспадането на данъка върху имотите, основа за което е фактът на придобиване на недвижим имот. Както знаете, собственикът на жилището, който го купи за своя сметка, има право да върне 13% от разходите (но не повече от 260 хиляди рубли). В този смисъл механизмите за използване на това предпочитание в случай на собственост на апартамент в споделената собственост и съвместните режими могат да се различават. Как се изразява това?
Ако съпрузите притежават апартамента на акции, тогава всеки от тях ще може да получи обем на приспадане, който е пропорционален на цената на съответната част от апартамента, която е регистрирана в имота. Това е например, ако недвижимите имоти струват 3,5 милиона рубли, тогава при равномерно разпределение на акциите всеки съпруг ще притежава собственост на стойност 1 милион 750 хиляди рубли. Съответно, за да получите максимално гарантираното приспадане - 260 хиляди рубли. - няма да работи, за това стойността на недвижимите имоти трябва да бъде 2 милиона рубли.
Следователно, в аспекта на подаване на данъчно облекчение, съвместната собственост може да се окаже по-изгоден вариант. Не са дефинирани акции в него. Следователно съпругът може да отиде в данъчната служба и да поиска приспадане на пълната цена на апартамента. Вярно е, че в този случай ще е необходимо да съставите допълнителен документ от другия съпруг, потвърждаващ правото да използвате приспадането за апартамента за себе си, за да подадете на Федералната данъчна служба. Може също така да се отбележи, че съпругът и съпругата могат да „разделят“ апартамента за приспадане във всякаква пропорция. Това е, например, един съпруг може да „даде“ 3 милиона рубли на друг за приспадане на данъка и да остави 500 хиляди рубли на себе си.
Подобна възможност е полезна, ако например съпруга, закупила апартамент, отиде в отпуск по майчинство. Доходите й стават недостатъчни за получаване на осезаеми плащания за приспадане. В този случай тя „възлага” правото на съпруга си да получи подходящо обезщетение от държавата за апартамента си. Важен нюанс - ако един от съпрузите напълно „прехвърли“ своя дял в апартамента за приспадане на друг, тогава самият той не губи правото да кандидатства за подобно данъчно преференция впоследствие. Разбира се, само ако придобие нови недвижими имоти, тъй като този, който е съвместна собственост, той "прехвърли" в закона. Или като опция ще му бъде дадено правото да получи приспадане по същия начин, както е направил в предишния апартамент.
Съвместна собственост в селското стопанство
Друг предвиден в закона сценарий за общата съвместна собственост върху собствеността може да бъде реализиран, ако собствениците водят селско стопанство заедно. Този вид асоциация е възможна поради роднински връзки или поради стабилни партньорства в рамките на селскостопанските дейности.
Имуществото, което принадлежи на селското стопанство, следователно принадлежи на неговите участници върху правото на обща собственост, освен ако в нормативните актове не е предвидено друго. Така се установява обща собственост върху земя, къщи, насаждения, инвентар, оборудване, транспорт, добитък, домашни птици. Като цяло всичко свързано със земеделския бизнес. Предполага се, че всеки член на асоциацията ще има равни възможности да получава плодове и други селскостопански продукти в процеса на използване на споделени ресурси.
По отношение на разпореждането с имущество, споделено от земеделските стопани, основното правило тук са равни права на всички членове на сдружението по отношение на използването на ресурси.Освен това моделът на управление на частната собственост може да бъде определен на ниво споразумения между участниците в асоциацията - това е посочено в разпоредбите на член 4 от Федералния закон „За селската икономика”.
Трябва да се отбележи, че основният предмет на сделките, в рамките на които се предполага, че използването на земеделски ресурси се разглежда по закон, е ръководителят на асоциацията. Той обаче трябва да извършва своите действия изключително в колективен интерес. Отговорността за правните последици от споразуменията, сключени от ръководителя на стопанството, е обединението в солидарност.
Разделяне и разпределение на имущество в сдружения на земеделски производители
Как се извършва отделянето от общата собственост в сдруженията на фермерите? Основният източник на закон тук е посоченият по-горе закон. В деветия член на федералния закон „За селското стопанство“ се казва, че когато един член напусне сдружението, един от участниците не подлежи на разделяне, по-специално на парцел, а също и на средства за производство. Въпреки това, земеделският стопанин има право да разчита на обезщетение, съизмеримо с неговите прогнозни акции. Срокът за изплащането му се определя по взаимно съгласие на участниците в икономиката. Има възможност за назначаването му в съда. Важен нюанс: дори ако човек е напуснал стопанството, след това за още две години, според закона, той трябва да носи субсидиарна отговорност, съизмерима с размера на предишните акции за задълженията на асоциацията.
Що се отнася до разделянето на общия земеделски бизнес, обикновено се предполага, че на базата на едно стопанство ще бъдат създадени няколко независими предприятия. В същото време общата собственост е разделена, така че всеки земеделски производител да може впоследствие да спаси всички производствени процеси, установени в асоциацията. Тоест, всеки собственик на нова независима икономика трябва да получи своя трактор, собствена територия за сеитба, оборудване и други ресурси.
