Промяната на собствеността върху недвижимите имоти винаги поражда много въпроси сред гражданите. И какво можем да кажем за ситуацията, когато има продажба на дял в апартамента! Има много неразбираеми за хората. В нашата статия искаме да разберем как да съставим правилно документите, какво е общо споделяна собственост и как да се справим с плащането на данъци.
Какво е споделена собственост?
Нека първо разберем защо възниква ситуацията. споделена собственост. Всъщност може да има много причини:
- Жилището е приватизирано за абсолютно всички регистрирани членове на семейството по време на документите.
- Апартаментът, който е в обща собственост, се разделя след развода на съпрузите.
- Недвижимите имоти се наследяват от няколко потомци.
Трябва да се отбележи, че обикновен апартамент, който е в споделена собственост, е физически невъзможно да бъде споделен. За да направите това, както се казва, „в натура“, е необходимо този корпус да има отделни входове и връзки към всички комуникации. Невъзможно е да се приложи на практика. Така понякога могат да се разделят само частни къщи. Във всички останали случаи се получават идеални акции.
Какъв е идеалният дял?
На първо място, трябва да разберете, че идеалният дял не е вашата част от жилището, а само дял в правото върху него. Всъщност самото право на собственост подлежи на разделяне, а не на апартамента. Както се казва, да усетите тази част в реалността не е възможно. Един от няколкото собственици не може да се счита за собственик на жилището, тъй като той притежава само дял и това всъщност е само форма на закон, но не и на самия апартамент.
Оказва се, че всеки от собствениците има възможност да използва жилища, но в същото време не трябва да нарушава правата на другите. Разбира се, на практика това изобщо не е лесно за изпълнение. Стига се до факта, че е установен режимът за използване на хола, банята, тоалетната или кухнята, помещенията са разделени между обитателите.
Ако обаче един от съсобствениците на съда разпредели помещение за ползване с площ от петнадесет метра, а другият, например дванадесет, тогава ще плаща сметки за комунални услуги в съответствие с това, какви акции притежава. Ако всеки от тях има половина, тогава той ще получи сметки за половината от апартамента, а не за заетата зона.
Продаването на дял в апартамент е най-трудно. Това повдига много въпроси и проблеми. Така че, това е необходимо да се разбере по-подробно.
Продажба на дял в апартамента от собственика
Тази ситуация със сигурност не е много добра. Нека обясним защо. Факт е, че собственикът (или по-скоро един от тях) може да продаде не самия корпус, а право на притежание тях. Съгласете се, че това със сигурност ще се отрази както на цената, така и на продължителността на процеса. Вероятно не са много хората, които искат да купят имот в допълнение с непознати в квартала. Въпреки че човек всъщност има право да продаде дял в апартамент, не е толкова лесно да го реализирате.
Но това не е единствената трудност в подобни ситуации. Факт е, че собствениците на акции имат преимуществено право за закупуване на това жилище. Как работи? На първо място, трябва да предложите да закупите недвижим имот на друг съсобственик. Ако той се съгласи, тогава дялът от апартамента се продава на роднина (като правило, далечни и близки роднини са съсобственици), а ако той откаже и не придобие реализираната част в рамките на един месец, тогава той може да бъде продаден на напълно непознати. Има едно, но. И доста съществени.Договорът за продажба на дял от апартамент трябва да има еднакви условия както за собственика на частта, така и за външен човек (цената трябва да е една и съща). Това ще помогне да се премахне възможността за измама.
Ако това условие бъде нарушено, съсобствениците могат да заведат дело пред съда относно прехвърляне на правото на продажба върху себе си. Такова изявление може да бъде направено в рамките на три месеца, като се започне от момента, в който стана известно за нарушения на превантивните права. Продажбата на дял в апартамент на друг собственик е придружена от много проблеми и нюанси, които са най-добре познати предварително. За да избегнете ненужни пропуски в бъдеще.
Регистрация на превантивни права
Използвайки съветите на адвокати, които са запознати с подобни ситуации, трябва правилно да съставите всички документи, така че да няма неприятни инциденти. Например, за да се спази преимущественото право, е по-добре да се изготви предложение за придобиване на дял в писмена форма по пощата с уведомително писмо или регистрирано. Можете също така лично да го предадете, но в същото време да ги помолите да подпишат върху копия, посочващи часа и датата на получаване. Трябва да има потвърждение за получаване на ценни книжа. Така вие сте в безопасност от възможни нечестни действия на други собственици. В крайна сметка те могат да игнорират вашата оферта и по-късно да декларират, че не сте ги информирали.
Между другото, по подобен начин преимущественото право се реализира по време на размяната.
Как могат да бъдат заобиколени правата за приоритет?
Ако имате дял от имота в апартамента, продажбата, както знаете, няма да е лесна, тъй като не винаги е възможно да се договаряте със съсобствениците по добър начин. Какво да правим в този случай? В края на краищата няма друг начин, освен да се отървете от такива недвижими имоти. Тук съветите на адвокати ще дойдат на помощ. Може да ви бъде предложено да изневерите и да заобиколите превантивното право. Тази опция не е напълно добра и включва определен риск. Факт е, че купувачът може да не е напълно честен, което означава, че вие, заобикаляйки преференциалното право чрез въображаемо споразумение, може да не получавате парите по споразумение.
Възможно ли е споразумение за подарък?
Разбира се, продажбата на дял в апартамент е възможна чрез дарение. И в този случай превантивното право не работи. В крайна сметка не можете да забраните да давате нищо. Но тук има някои нюанси и рискове.
Фактът на даване на купувача може да бъде обявен за невалиден като прикриващ договор за покупко-продажба. Собственикът обаче може да поиска правата върху транзакцията да му бъдат прехвърлени. Така купувачът ще загуби придобиването.
Продавачът може да пострада по друг начин. Ако купувачът честно не плати, тогава няма да може да възстанови парите от него законно.
Надценена в договора
За да принудите съсобствениците да не купуват продадената част от имота, можете да им предложите договор за продажба на дял от апартамента на много висока цена. След като получи отказа или не го получи, продавачът може да издаде касова бележка за същата сума, както е посочена в договора, но се съгласи с купувача, че ще плати по-ниска сума (реална).
Какви клопки могат да бъдат при подобно развитие на ситуацията? В резултат данъкът върху транзакциите ще бъде завишен, тъй като декларацията ще отразява сумата, посочена в разписката.
Като цяло няма идеални варианти. Във всеки случай е необходимо просто да съпоставите размера на данъка и цените на акциите, както и да разберете условията за възникване на задължения за плащане на данък върху доходите на физическите лица (има моменти, когато продажбата на недвижими имоти не се облага с данък).
Изготвяне на договор за заем
Можете да съставите договор за заем, в който ще посочите сумата, равна на цената на изкупения дял от жилището. В същото време се прави споразумение, според което заемът е обезпечен от правото на дял на собственост. Това е такова споразумение за обезпечение, което се нарича ипотека. Това не е заем, както мнозина смятат. Ипотеката трябва да премине държавна регистрация. Държавното мито ще бъде хиляда рубли.
Освен това кредитополучателят умишлено пропуска условията за възстановяване. От своя страна купувачът на частта от апартамента, която в този случай действа като заемодател, налага дял от имота. За да не се забърквате в съдебни спорове, подпишете договор за лизинг в която и двете страни са съгласни, че вместо да се изплаща сумата по заема, се прехвърля правото на дял от имота.
Но в случая не е толкова просто. Все пак съществува риск да се развали договорът по инициатива на останалите собственици на жилища, ако те се обърнат към съда. Ако искането е удовлетворено, купувачът ще трябва да върне дяла, а продавачът пак ще дължи парите по фиктивен договор за заем, тъй като обезщетението ще бъде обезсилено.
Кои сделки със собствен капитал са незаконни?
Продажбата на дял в апартамент не е възможна при преотстъпване (цесия). Такива транзакции са забранени.
Прехвърлянето може да се използва при отчуждаване на акции на един основател на LLC, но е невъзможно да се продаде дял в апартамент по този начин.
Превантивният закон винаги работи?
Има един случай, когато дял в апартамент може да бъде продаден без преференциални права. Това е публична продан. Само кредиторите правят това с дял от недвижими имоти, ако няма други начини и средствата на длъжника не са достатъчни за покриване на дългове.
Но не всеки дял може да бъде възстановен като дълг (в края на краищата не можете да вземете единственото жилище). Има само две възможности, когато могат да вземат дял:
- Дял в закона стана гаранция за ипотека (в този случай дори единственото жилище е изискано).
- Ако длъжникът не живее в апартамент, в който има дял и е регистриран на различен адрес, или той притежава и друго жилище.
Продажба на целия апартамент със споделена собственост
Ако апартаментът е малък, плюс има няколко съсобственици, които нямат желание да живеят заедно на една и съща територия, тогава най-доброто решение в тази ситуация е да продадете целия апартамент. Всеки адвокат ще ви предложи такова решение на проблема.
Ако всички страни са съгласни, тогава няма да възникнат трудности. Въпреки че все още може да се нуждаете от правна поддръжка за правилното приключване на транзакцията. Възможни са няколко опции:
- Сключете договор за продажба, но всички собственици на акции ще действат като продавач.
- Издайте колкото се може повече споразумения като собственици. В резултат на това купувачът има толкова много договори за покупко-продажба на дялове, че става единствен собственик на апартамента.
Първият вариант е за предпочитане, когато съсобствениците живеят наблизо. По-интересно е в смисъла на плащането на държавното мито за регистриране на права на собственост.
Въпреки че, ако имате правна подкрепа, те ще ви подскажат по-изгоден вариант във всеки случай.
Вторият вариант може да бъде удобен в случаите, когато съсобствениците категорично не искат и не могат да общуват помежду си, или живеят далеч, или не искат да предоставят пълномощно за подписване на договора един към друг. Може да има много нюанси. Правилното решение ще ви помогне да направите адвокат.
Във втория случай обаче купувачът ще трябва да харчи пари за заплащане на държавно мито за всяка акция от хиляда рубли.
Как да разрешим ситуацията, ако някоя от страните е против продажбата?
Тази ситуация се среща най-често. Това се дължи на факта, че няколко собственици имат намерение да продадат напълно ненужен за тях апартамент. И след това разделете парите. А някои участници, например, са против това решение по някаква причина. Не забравяйте, че много зависи от размера на акциите.
Ако противникът на продажбата има малка част, тогава можете да го принудите насила от него. Това се прави в съда. Завежда се иск. Аргументирайки исковете си с малък дял от съсобственика, можете да отправите искане за принуда да прехвърли своя дял на други съсобственици, разбира се, за парично обезщетение.
Разбира се, ако човек живее на това жизнено пространство, тогава никой няма право да го принуждава да продаде своята част, защото основата е само малкият размер на неговата част.
Какъв е размерът на данъците?
Средствата, получени от продажбата на имоти или лихви, се определят като доход. Така че, тя се облага с данък върху доходите на физическите лица. Размерът му е тринадесет процента от сумата по договора.
Но има изключения, когато не е необходимо да плащате данък. Например в случаите, когато акцията е собственост на лице повече от три години. Референтната дата е моментът на държавна регистрация от гражданин на права на собственост върху неговия дял.
В други случаи, когато все още трябва да се плаща данък върху доходите, държавата осигурява данъчно облекчение. Това е сумата, с която цената на апартамента или неговият дял трябва да бъде намалена при изчисляване на размера на данъка.
Но данъчното приспадане за продажбата на правото на акция има свои собствени нюанси.
Приспадане на данъци
Установява се максималната сума за приспадане от един милион рубли за единична продажба. Един апартамент може да стане такъв обект, ако се продава като цяло. Или може да е дял, ако споразумението е съставено за всяка част поотделно.
Оказва се, че при продажбата на целия апартамент максималният приспадане се изчислява пропорционално на дяловете на собствениците. Но ако всяка част се продава отделно, тогава всеки собственик има право да получи приспадане в размер на един милион рубли.
Ако сте продали дял в апартамент, който сте притежавали за по-малко от три години, тогава трябва да попълните и подадете декларация, в която ще се посочи сумата на доходите, получени от транзакцията. Там ще намерите и колона за приспадане на данъка. Ще платите данък от по-ниска сума от посочената в договора за продажба.
Съответно, ако доходът, получен от гражданин, е един милион рубли, тогава данъчните задължения няма да възникнат, защото данъчното приспадане ще изплати тази сума. Човек ще подаде само декларация, където ще посочи всичко подробно.
Документи за продажба на акции в апартамента:
- Паспорт на продавача или на всички съсобственици на имота.
- Ако един от собствениците е непълнолетен, тогава той ще се нуждае от свидетелството си за раждане и от разрешението на настоятелството (той се дава след като напише изявление до органите по настойничество с подробности за апартамента, който искате да купите вместо стария). Все още е необходимо съгласието на родителите на детето. Но ако са разведени, тогава ще са необходими нотариални услуги за удостоверяване на документи.
- Удостоверение за собственост на жилища, документи за приватизация, договор за продажба (ако апартаментът е купен).
- Удостоверение от Единния държавен регистър.
- Технически паспорт от ОТИ. Кадастрален паспорт за недвижими имоти.
- Удостоверение за отчуждение от ОТИ, което е валидно само за месец.
- Документ за състава на семейството от управляващата организация.
- Писмено съгласие на всички участници в сделката. Тук отново ще са необходими нотариални услуги за удостоверяване на документите.
Трябва да се помни, че транзакцията, а следователно и самото споразумение, ще бъде невалидна, докато не бъдат регистрирани от държавата. Само сертифицирането на документи им дава юридическа сила. И само в този случай транзакцията е законна и правилно изпълнена.
Вместо следсловие
Както можете да видите, продажбата на правото на споделяне на апартамент е изпълнена със знания за огромен брой нюанси. Надяваме се, че след като прочетете статията, няма да имате въпроси по тази тема.
