Когато купувате апартамент какво да търсите? Списък на документите, необходими при закупуване на апартамент

Купуването на апартамент е доста сложен и продължителен процес, който изисква специално внимание и внимателно отношение. Не само че е заложена голяма сума пари, а и въпросът за покрив над главата ви е адресиран. Когато купувате апартамент, трябва да бъдете колкото се може по-бдителни, за да не паднете за многобройните трикове на измамници. Дори ако купувачът се занимава с добросъвестен продавач, има голяма вероятност от непредвидени ситуации при закупуване на апартамент. Какво да търсите, така че придобитото жилище да не разочарова в бъдеще?

Местоположение на апартамента

Когато купувате жилища, трябва внимателно да претегляте всичко. Важно е, че е удобно не само отвътре, но и отвън. Затова първото нещо, на което трябва да обърнете внимание, е района на града, в който се намира апартаментът. В допълнение към такива важни характеристики като близост до места за работа, учене, лекота на пътуване до страната, трябва да вземете предвид инфраструктурата на района:

• собствениците на автомобили трябва да оценят наличието на паркинг и безплатни места за паркиране;
• Ако редовно използвате обществен транспорт, препоръчително е спирката на метрото или автобуса да е на пешеходно разстояние;
• наличието на хранителен пазар или голям магазин няма да е излишно;
• помислете за най-малките членове на семейството - детска площадка или площад в близост до къщата ще бъде много удобен, а близкото местоположение на детската градина или училище също играе важна роля;
• ако обичате спорт, вижте дали наблизо има фитнес клуб, фитнес или басейн;
• Не забравяйте за детските и възрастни клиники.

Запознайте се със съседите

Ако сте се справили със задачата и сте избрали няколко опции, които по принцип отговарят на всички горепосочени изисквания, трябва лично да се запознаете с предимствата и недостатъците на всеки апартамент. По-добре е да се съгласите да гледате през дневните часове. Препоръчително е да пристигнете по-рано от определеното време, за да можете самостоятелно да съставите ясна представа за възможните проблеми с транспорта и да инспектирате района. Това играе важна роля и може да повлияе на окончателното решение при закупуване на апартамент.

Какво да търсите първо? Входната врата е лицето на къщата, което може да разкаже много за бъдещите съседи. Хората, живеещи в квартала, са в състояние да повлияят значително на качеството на живот в нов апартамент. Винаги има възможност съсед по стълбището да е алкохолик, който ще уреди нощно пиене. Или голямо семейство живее над вас, тогава детският плач, писъци и крясъци ще станат ваши партньори в живота за дълго време.

Проверка на апартаменти

За да направите по-обективно мнение за жилищната площ, по-добре е да извършите инспекция без мебели. Проверката на апартамента по време на покупката трябва да започне с преглед на комуникациите: електрическо окабеляване, канализация, водопроводи, отоплителни радиатори, особено ако ремонтите след покупката не са включени в вашите планове. Важно е топлопроводимостта на помещението. Оглеждайки апартамента в студения сезон, можете да прецените отоплението, но не можете да кажете със сигурност колко ще е горещо през лятото и обратно.

Подови, таванни, вътрешни и външни врати, водопроводни тела, прозорци с двоен стъклопакет, общото състояние на кухнята и банята са най-скъпите и отнемащи време места по отношение на ремонта, които подлежат на щателна проверка при закупуване на апартамент.

Какво да търсите в ъглови стаи? В този случай стената е основният индикатор. Наличието на мухъл върху тях показва влажност и висока влажност в помещенията. В апартаменти на горните етажи покривът може да изтече, което води до замърсявания на тавана. Влагата се наблюдава и в стаите на първите етажи. Това показва, че мазето е слабо проветрено.

Наличието на козметични ремонти преди продажба, което най-вероятно е направено с цел да се скрият различни недостатъци, трябва да бъде алармирано. По-добре е, ако ремонтът е на няколко години, и той се "урежда" от собствениците на апартамента. Проверете звукоизолацията на помещението в абсолютна тишина. Колко струва шумът от трафик и звуци от улицата?

Правната страна на въпроса

В допълнение към качествените характеристики на закупеното жилище, не трябва да забравяме и за правната страна на въпроса. Не забравяйте: продавачът трябва да има акт за собственост на помещенията. Списък на документите при закупуване на апартамент, които потвърждават собствеността върху имота за продажба:

1. Договорът за продажба, договорът за подарък, бартер, дарение или поддръжка през целия живот.
2. Удостоверение за собственост или право на наследство.
3. Споразумение за обмен.
4. Решението на съда, влязло в сила.
5. Удостоверение за придобиване на недвижими имоти на търг или на публичен търг.

Освен това правото на собственост, потвърдено от един от горните документи, трябва да бъде регистрирано в органите за техническа инвентаризация. Извършването на покупка на апартамент трябва да става само след предоставяне на специален извлечение от държавния регистър, което е законно доказателство за сделката.

Апартаменти в нови сгради

Купуването на апартамент в нова сграда е доста рискована стъпка и рискът не винаги се изплаща. Като правило цената на жилището тук не е много по-ниска от цената на готовите апартаменти. Купувайки недвижими имоти в нова сграда почти на пазарната цена, се сблъсквате с неоправдано високи рискове в сравнение с жилищата на вторичния пазар.

За да не попаднете в ръцете на измамници, трябва да оцените всички видове ситуации, когато купувате апартамент. Какво да търсите при избора на нова сграда:

1. Степента на готовност у дома. Ако брокерът твърди, че къщата е почти готова, всички комуникации са завършени, по-добре е да проверите това от първа ръка и да посетите строителната площадка.
2. Договор. Интересувайте се какъв договор ви предлага да сключите. По-добре е, ако става въпрос за дялов договор (DDU). Той има предимства пред предварителните договори и автоматично потвърждава, че предприемачът има разрешение за строеж. Освен това, в случай на несъстоятелност, вашите вземания ще бъдат обезпечени с обезпечение.
3. Акредитация на нова сграда в банка е броят на банките, които могат да предоставят заем за закупуване на жилища. Ако никоя банка не дава заеми, това означава, че предприемачът има определени трудности.
4. Репутацията на предприемача. Запознайте се с предварително поръчани строителни проекти, възможни финансови проблеми на предприемача и историята на компанията.
5. Проверка на документи:

• инвестиционен договор;
• проектна документация;
• разрешение за строеж;
• удостоверение за собственост или аренда на земя;
• договор със застрахователна компания;
• извлечение от единния регистър на недвижимите имоти;
• регистрация и учредителни документи на предприемача;
• формата на споразумението, чрез която ще се извърши покупката на апартамента

Капки при закупуване на дом на вторичния пазар

Придобиването на жилища винаги е свързано с много законови нюанси и тънкости, които не всеки знае. Ето защо е важно внимателно и щателно да се отнасяме към този въпрос. Как да не сгрешим при закупуване на втори дом?

Първо, трябва внимателно да проучите документите за собствеността на продавача. Това могат да бъдат договори за продажба, подаръци, наследяване, съдебни решения, които са влезли в сила.

Второ, непълнолетните деца могат да имат собственост върху вторично жилище или право на ползване на апартамент. Преди да купите имот, помолете продавача да предостави разрешение от органите по настойничество за продажба на жилища. Ако децата не са собственици на апартамента, а само са регистрирани в него, те трябва да бъдат освободени и регистрирани на друго място. Ако тези условия не бъдат изпълнени, съдът прекратява договора за продажба в интерес на детето.

Трето, когато проверявате паспорта на собственика на апартамента, обърнете внимание на наличието на печати върху брака-развод. Проверете датите им с датите на документите, потвърждаващи собствеността върху имота. Ако имотът е закупен в брак, съпругът има право на половината от апартамента, дори ако той не е регистриран и не е живял в тази стая.

Четвърто, по-добре е, ако до подписването на договора за продажба всички наематели ще бъдат регистрирани на друго място. Разберете за изчезналите членове на семейството. Може би един от тях е в болницата, армията и местата за лишаване от свобода. След завръщането си те имат право да оспорят сключената транзакция без тяхно знание.

Пето, когато правите сделка с пълномощно, се запознайте с правомощията на притежателя на този документ. Всички правно значими действия трябва да бъдат предписани в пълномощното. Там може да бъде посочен и ценови диапазон, над който представителят няма право да надхвърля. Проверете валидността на пълномощното. Ако датата на издаване не е посочена, документът е невалиден. В случай на смърт на главницата, пълномощното се анулира.

Шесто, когато купувате наследен апартамент, струва си да се има предвид, че в рамките на 6 месеца след смъртта на собственика могат да се появят нови кандидати за собственост. По-добре е, ако продавачът е единственият наследник на завещанието. Правата му трябва да бъдат залегнали в удостоверение за наследство.

Последното нещо, което трябва да проверите, е историята на апартамента. Помолете собственика да предостави извлечение от Единния държавен регистър на правата. Така че можете да разберете за всички лица, регистрирани в апартамента. Трябва да сте предпазливи, ако недвижимите имоти често сменят собствениците през последните години.

Процедура за закупуване на апартамент

Няма голяма разлика, ако апартамент е закупен на вторичния пазар или в нова сграда. Етапите на собственост на дома не са твърде различни. Във всеки случай последователността на действията е разбираема.

1-ви етап. Проверка и документи при закупуване на апартамент.

2 етап. Подписване на договор за отчуждаване (в случай на закупуване на жилище на вторичния пазар) или акт за прехвърляне и приемане (в случай на придобиване на недвижим имот в нова сграда)

3 етап. Регистрация при покупка на апартамент на правото на собственост на придобитото жилище в държавните органи.

Проверка и документи

Повечето граждани не трябва често да се занимават с такова нещо като закупуване на апартамент. Какви документи са необходими? Какви са етапите на регистрация на недвижими имоти? Как да проведем сделка законно? Това не е целият списък от проблеми, възникващи по време на такива транзакции.

Списък на документите, които подлежат на задължителна проверка при закупуване на апартамент в нова сграда или на вторичния пазар, е даден по-рано. Ако по време на проверката на ценните книжа не са възникнали въпроси, можете да продължите да подписвате предварителния договор и да извършите авансово плащане. Има няколко вида предплащане:

• Депозитът при закупуване на апартамент представлява определена сума пари, която купувачът плаща на продавача като гаранция за транзакцията. Ако в бъдеще купувачът откаже да закупи жилище по някаква причина, парите няма да бъдат върнати. В случай на анулиране на сделката по инициатива на собственика, депозитът при закупуване на апартамент се изплаща в двоен размер. Прехвърлянето на депозита е задължително фиксирано от нотариус в специален документ.
• Аванс е сумата пари, която се плаща от купувача като предплащане. Ако транзакцията се анулира, авансът се връща на купувача.Споразумение за прехвърляне на предплащане също е фиксирано писмено, но присъствието на нотариус не е необходимо.

Договор за отчуждение или удостоверение за приемане

В зависимост от това дали апартаментът е закупен в нова сграда или на вторичния пазар, купувачът трябва да има сертификат за приемане-трансфер или споразумение за отчуждаване с договора. При липса на тези документи съдът може да обезсили дори платения и регистриран договор.

Договор за отчуждение е документ, въз основа на който се изчислява данък за продавача. Всъщност потвърждава съгласието на двете страни по сделката и подготовката на договор за продажба в бъдеще.

Сертификатът за приемане се съставя в случай на закупуване на жилища в нова сграда. След подписването му купувачът става собственик на апартамента, обаче прехвърлянето на недвижими имоти може да стане само след подписване на договора за продажба по време на регистрация в държавните органи или получаване на удостоверение за собственост.

Държавна регистрация

Държавната регистрация е законно доказателство за собственост на жилищни недвижими имоти, независимо дали е придобита в нова сграда или на вторичния пазар. Регистрацията на собствеността се извършва в рамките на 30 календарни дни от датата на подаване на необходимия пакет документи. След проверка на документите регистраторите записват в Единния държавен регистър на правата (USRP) забележка, че правото на собственост върху имота е регистрирано.

Условия за закупуване на апартамент

Купувачите на недвижими имоти са загрижени преди всичко за въпроса колко можете да закупите апартамент. Но не по-малко интересен е моментът на сделката. Всичко зависи от наличието на необходимите документи, отсъствието на спорни въпроси и други нюанси, които изискват допълнително време. С добра сделка и взаимно съгласие на страните, транзакцията може да бъде завършена в рамките на един месец.