Всичко, което съпрузите придобиват в брака, е тяхна обща собственост, независимо за кого са регистрирани. При продажба на апартамент, който е съвместна собственост, но според документите принадлежи на един от съпрузите, се изисква нотариално разрешение на втория за извършване на сделка. По подобен начин можем да приемем, че е необходимо и съгласието на съпруга / съпруга за закупуване на апартамент. Тоест средствата, които се използват от купувача, също се считат за общ семеен капитал и съпрузите могат да се разпореждат с тях само по споразумение помежду си.
Какви са противоречията в закона?
На първо място трябва да се обърне внимание на член 35 от Семейния кодекс. В него се посочва, че ако единият съпруг се разпорежда с имуществото, придобито съвместно, тогава съгласието на другия се взема предвид по подразбиране. Но освен това всяка сделка за покупка на недвижим имот може да бъде обезсилена, когато единият от съпрузите не е съгласен или има доказателства, че вторият е знаел за несъгласието на първия, но този факт е бил игнориран от него.
И така, буквално се тълкува Член 35 от ЗК на Руската федерация, можете да получите следното: при сключване на сделка купувачът има пълното право да не предостави на продавача нотариално заверено съгласие.
Следващата точка в тази статия придобива напълно противоположно значение. Тоест, в него се посочва, че при сделки, свързани с разпореждането с недвижими имоти, както и сделките, които изискват държавна регистрация и нотариално заверяване, за закупуване на апартамент трябва да има законно удостоверено съгласие на съпруга. В противен случай, ако този факт беше игнориран, съпругът получава правото да поиска признаване на транзакцията за невалидна чрез съда. Това право може да се използва в рамките на една година от момента, в който вторият съпруг разбере или е трябвало да знае, че транзакцията е приключила.
Спорове със съгласие
Оказва се, че съгласието на съпруга от първия параграф е много условно. Ако копаете още по-дълбоко и се опитате да анализирате ситуацията по-подробно, тогава възникват няколко спорни точки.
- Нотариална заверка. От 2000 г. изобщо не е необходимо покупката на недвижими имоти да се извършва чрез нотариус.
- Държавна регистрация. Според новите промени в законодателството, от 1 март 2013 г. сделка за покупко-продажба може да се счита за валидна без нейната регистрация. Той автоматично влиза в сила от момента на подписване на договора от двете страни. Но недвижимите имоти подлежат на регистрация. Следователно според тази логика не е необходимо фактът на придобиване на апартамент да бъде регистриран.
- Концепцията за разпореждане с недвижими имоти. Невъзможно е да се разпорежда с онова, което все още не принадлежи на човека. Например, когато продава апартамент, собственикът има определени права върху него и съответно може да използва имота по своя преценка. Но ако придобиването на недвижими имоти все още е само в плановете, тогава купувачът ще може да се разпорежда само със собствените си средства, но не и от самия апартамент.
С други думи, истината винаги ще бъде на страната на този, който най-добре може да се ориентира в тълкуванията на член 35 от Обединеното кралство. За съжаление не съществува единен алгоритъм за действия в случай на спорове, затова е по-добре да получите съгласието на съпруга / съпруга да закупи апартамент веднага, за да избегнете различни проблеми.
Имам ли нужда от нотариално заверено съгласие за закупуване на апартамент от съпруга / съпругата ми за регистрация?
Всъщност в много случаи съгласието на втория съпруг за закупуване на апартамент с държавна регистрация за прехвърляне на закон не е необходимо. Но, използвайки факта на двусмисленост на законите, регистраторите все още могат да предявят изискване за нотариално заверено съгласие на съпруга за закупуване на апартамент. Освен това те задължително се позовават на нормите на съществуващите закони.
Трябва ли да се свържа с нотариус?
За да се избегнат неоправданите разходи за време и нерви, все пак трябва да се посети нотариус. Необходими са около 1 000 рубли, за да получите съгласието на съпруга за закупуване на апартамент. Само един съпруг може да кандидатства пред нотариус, който трябва да даде съгласието си за закупуване на апартамент, а присъствието на този, който се нуждае от съгласие, не е необходимо. Такова съгласие може да бъде съставено не само за конкретен апартамент с адрес, но и за закупуване на жилище по преценка на съпруга. Трябва да донесете паспорт и свидетелство за брак със себе си.
Днес дори гражданите, далеч от бизнеса на брокери, знаят, че пазарът на жилища е първичен и вторичен. Покупката на вторични апартаменти предполага, че те вече са имали собственици. Що се отнася до първичния пазар, на него се продават само нови апартаменти.
Предимства от придобиването на апартамент в нова сграда
На първо място, това трябва да включва сравнително ниска цена (до 90 процента от такива жилища, но вече на вторичния пазар). Освен това покупката на нови апартаменти е добра, тъй като жилищата ще бъдат законно чисти във всеки случай, тъй като тя няма предистория: нямаше други собственици, не се сключваха сделки с нея и съответно никой никога не е бил регистриран на площада , Така купувачът става първият собственик и той няма да има проблеми, които могат да бъдат свързани с претенции на минали собственици.
Недостатъци при придобиването на апартамент в нова сграда
Процесът на регистрация на собствеността отнема много повече време, защото за разлика от обикновен договор за продажба, който може да бъде съставен и регистриран само за няколко дни, договорът за прехвърляне, който дава собственост върху нови апартаменти, може да бъде изпълнен и регистриран за около месец и половина.
Макар и много малък, все още съществува риск да останете излъгани при придобиване на апартамент в къща в строеж.
Най-вече новите апартаменти се намират в отдалечени райони, където инфраструктурата не е много развита и няма комуникации.
Освен това в новите апартаменти няма декорация, което включва допълнителни разходи.
Закупуване на апартамент: инструкции за регистрация
Проектирането на апартамент в нова, в строеж или вече построена къща се състои от няколко етапа. Нека да поговорим за такъв често срещан и печеливш вариант като закупуване на апартамент в нова сграда с помощта на организация, получила правото да го направи от правителството на Москва.
Етап първи. Споразумение с компанията
Покупката на недвижими имоти започва с това, че клиентът се свързва с фирмата, която го интересува, и разгледа всички апартаменти, които го интересуват и са налични, след което избира най-подходящия за себе си. Освен това компанията и купувачът сключват споразумение за предоставяне на услуги за недвижими имоти, при което се поемат първите задължения регистрация на апартамент секунда. Купувачът от своя страна плаща на организацията определена комисионна за предоставяне на услуги. И така, на този етап той получава договор и документ, потвърждаващ плащането на комисионна (чек или разписка). Такова споразумение се сключва в рамките на един ден.
Етап втори. Споразумение за възлагане
Следващата стъпка е да подпишете споразумение за възлагане на иска. Той се сключва между купувача и организацията, която е построила къщата, просто е финансирала нейното строителство или е организирала строителни работи.
В зависимост от това какви функции са били изпълнени, организацията в договора може да бъде определена като инвеститор, клиент или изпълнител. Но основно московското правителство действа като страна по споразумението, тъй като именно когато издават резолюцията, се разпределя парцел за строителство.
Схемата тук е следната. Правителството издава разрешение за строеж на жилищна сграда. Има и инвеститор - компания, която финансира работата. Тези организации сключват така наречения инвестиционен договор с клиента, който организира строителните работи. Клиентът и изпълнителят от своя страна сключват договор помежду си.
Всички описани структури вземат активно участие в изграждането на къщата и те имат пълно право на определена част от готовите апартаменти и съответно могат да преотстъпват правата върху тях на други лица, тоест купувачите на апартамента. Тези структури обаче не подбират купувачи и не продават апартаменти. Страните сключват договор за комисионна с посредническа организация, въз основа на който последната получава правото да продава апартаментите. Когато се свързва с организацията, купувачът има право да се запознае с този договор, както и с инвестиционния договор. Освен това процедурата за закупуване на апартамент включва подписване на договор и сетълмент с купувача.
Трети етап. изчисление
На следващия етап се извършва пълно плащане с купувача. Средствата се превеждат по сметката на компанията, която прехвърля правата върху апартамента. Този етап отнема средно около седем дни. Договорът за продажба в този случай не е съставен, тъй като апартаментът е нов, а тя не е имала наемодател.
Правото на собственост се осъществява по силата на договор за прехвърляне. Едната страна е купувачът, а другата е общинската комисия за жилищно настаняване. Други организации, участвали в изграждането на съоръжението, също са посочени в споразумението за трансфер, въпреки че не действат като страни по споразумението.
Служителите на компания за недвижими имоти трябва да подготвят проект на договор, а също така да съберат всички необходими документи, които са основата за изграждането на къщата, в която се намира апартаментът. Събира се и документация, потвърждаваща факта на предаването на къщата в експлоатация. Освен това се изискват документи, които потвърждават договорните отношения на инвеститора, клиента и изпълнителя, както и изпълнението на задълженията на всеки от тях.
Четвърти етап Общинска жилищна комисия
След това дружеството за недвижими имоти предава проекта на договора и цялата необходима документация на Общинската жилищна комисия. Последният от своя страна внимателно проверява всички документи, след което договорът се подписва от един от заместник-председателите и поставя подходящия печат. Документите се считат и споразумение се подписва в рамките на десет дни. Веднага след като този срок изтича, документите ще бъдат прехвърлени обратно на компанията за недвижими имоти.
Пети етап окончателен
Сега служителите на компанията призоваха да подпишат бъдещия собственик на апартамента. Днес всички подобни договори подлежат на нотариална заверка. След подписване и сертифициране договорът се прехвърля за държавна регистрация в комисията. За да преминете през тази процедура, трябва да съберете същите документи като за подписване в Комитета за жилищно настаняване. По принцип регистрацията на договора отнема период от един месец, след което той ще бъде върнат обратно на представителя на организацията.
При регистрация в договора се вписват регистрационният номер, датата на регистрацията му и печатът на Комитета по жилища. Освен договора за прехвърляне, който купувачът получава в свои ръце, той трябва да притежава и удостоверение за собственост на жилището.Тези документи са собственост на имота. С това приключва регистрацията на собствеността в новата къща и изброените документи се прехвърлят на купувача на апартамента. Както бе споменато по-горе, тук няма да е необходим договор за продажба, така че само получените документи ще са достатъчни.
