Няма значение коя причина ви подтиква да обмислите дали да вземете ипотека или не. Може да планирате да се ожените, но все още нямате свой дом. Или се очаква попълване в семейството, а бъдещото потомство се нуждае от отделна стая. Вземете решение да вземете заем, трябва да бъдете внимателни. Важно е да изчислите способността си да погасявате дълга толкова точно, колкото правят банковите експерти.
Какви разходи ще бъдат свързани с ипотеката?
Формулирайте въпроса по този начин, тъй като цената на заема включва не само лихвата, но и редица задължителни плащания:
- такса за оценка на недвижими имоти (ако е необходимо)
- застрахователни премии
- държавна такса в регистрационната камера.
Преди да получите ипотека, най-добре е да направите прогноза какви разходи ще бъдат направени и от кои източници ще изплатите задълженията си. Това ще ви помогне да решите дали да вземете ипотека сега.
Колко пари са необходими за плащане на авансовото плащане
Банките, като правило, не дават жилищни заеми при условията на плащане на пълната цена на недвижимите имоти само чрез кредит. Част от цената на къща или апартамент ще трябва да се заплати от джоба ви.
Минималната сума на авансовото плащане варира в зависимост от коя банка кандидатствате за ипотека и за коя програма за заем. Например в Сбербанк, когато получавате заем, ще трябва да заплатите поне 20% от цената на къща или апартамент сами. Необходимата първоначална вноска за PJSC VTB Bank при плащането на готови жилища е 15% и при регистрация държавни ипотеки за закупуване на строителна площ - 20%. В очакване на заем от Otkritie Bank, подгответе поне 30% от цената на къща или апартамент. В Алфа Банк авансовото плащане за покупката на готови недвижими имоти е 15%, а за покупки на квадратни метра в строеж - от 30%. В Rosselkhozbank ще е необходимо да се плаща между 15% от цената за готови жилища и най-малко 20% за строеж в строеж.
Помислете дали имате тази сума в момента. Може би си струва да отложите сделката за няколко месеца, за да съберете пари? Ако възнамерявате да заемате средствата, необходими за авансовото плащане от физически лица, помислете колко е реалистично да изплащате две дългове едновременно.
Когато има пари в резерв
Ако сумата „значително се затопли“ в семейния портфейл е много по-висока от минималната авансова вноска, която банките изискват, не бързайте да я давате веднага, за да платите за бъдещи жилища. Първо, консултирайте се с управителя на заема как лихвеният процент и размерът на месечните задължения ще зависят от дела в цената на недвижимите имоти, които сами плащате. Колкото по-голямо е авансовото плащане, толкова по-ниска е цената на заема като процент годишно. Но тази пропорция спира да работи, когато вашият собствен дял надвишава 50% от цената на къща или апартамент. Ако авансовото плащане е 80 или дори 90%, ставката се задава точно така, както в случай на плащане на 50% от цената на недвижимите имоти.
Помислете също така, че ако незабавно изпратите всички налични средства за закупуване на дом, малко по-късно може да няма безплатни пари за ремонт. Следователно понякога е по-изгодно да се направи минимална вноска и да се „вкара в свине“ по-голяма сума рубли, като по този начин се разделят разходите за придобиване на жилища на малки месечни акции.
Когато придобитото имущество може да бъде изплатено изцяло от банката
Ипотека без вноска може да бъде издадена в следните случаи:
- Получавате заем за закупуване на жилища, обезпечени от съществуващите имоти. По-специално такава програма предлага Росселхозбанк АД. Отпуска се заем в размер не повече от 70% от пазарната стойност на недвижими имоти, прехвърлени като обезпечение. Срокът на финансиране е до 30 години. Лихвени проценти - от 14 до 16% годишно, в зависимост от срока. Отстъпка от 0,5 процентни пункта се предоставя на клиенти със заплати. Премия от 3,5% се определя за кредитополучателите, които са отказали животозастраховане и здравно осигуряване. Няма комисионна за издаване на заем.
- Вие притежавате ликвидни активи, например автомобил, който надвишава стойността му, покрива размера на заема. В този случай стойността е заложена.
- Станахте щастлив родител на две или повече деца, притежавате удостоверение за капитал за майчинство. В този случай авансовото плащане няма да се изплаща в брой, а с държавна субсидия.
- Вие не получавате класическа ипотека, а заем с цел рефинансиране на предишно взети жилищни заеми.
Месечно плащане
Тази позиция на разходите ще стане задължителна за семейството за целия период на заема, който обикновено е от 15 до 30 години. По-голямата част от месечното плащане, което е обидно, не е за намаляване на размера на основния дълг, а за затваряне на лихвените задължения.
Когато се консултирате с кредитен мениджър, не се интересувайте повече от процента, а по-специално от размера на месечното плащане. На уебсайта на всяка банка е наличен ипотечен калкулатор. Това ще ви помогне да определите приблизителната сума, която ще плащате на касата на кредитора всеки месец. Програмата ще покаже и приблизителния размер на надплащането по кредита.
Въпреки това, не очаквайте точността от калкулатора. Първо, тя няма да показва размера на всички комисионни плащания. Второ, тя няма да отразява разходите за оценка на недвижими имоти, такси в регистрационната камера, застрахователни плащания. Трето, вие сами, без да се консултирате с мениджър на заем, няма да знаете предварително точния лихвен процент.
Въпреки това, ипотечен калкулатор ще ви помогне да разберете какъв приблизително размер на личните средства ще трябва да разделяте на всеки 30 дни. Тази информация ще ви помогне да определите дали да вземете ипотека сега.
Застрахователни разходи
Когато изучавате оферти за банково кредитиране, проверете дали ипотечната застраховка е задължителна и ако е така, по кои полици ще трябва да кандидатствате.
Застраховането на предмета на залог е задължително по закон. Ако не сте съгласни да съставите полица, ще ви бъде отказан заем. Ако не продължите застраховката своевременно, докато договорът за заем е в сила, банката кредитор може да поиска глоба. Много по-рядко, но е имало случаи, когато финансовите институции по справедлив начин са поискали предсрочно погасяване на заем поради неизпълнение от страна на кредитополучателя на условията на договора.
Положението е малко по-различно при животозастраховането и здравното осигуряване. Банките не изискват задължително спазване на това условие. Лихвените проценти без политика обаче са по-високи, тъй като рисковете от банката се увеличават.
Росселхозбанк АД определя премия от 3,5 процентни пункта за общо застраховане и здравно осигуряване. Сбербанк на Руската федерация и PJSC VTB-24 щадят клиентите: повишение на цената за липсата на политика е само 1 процентна точка.
Банка Otkritie предлага на кредитополучателите да застраховат не само живот (здраве), но и право на собственост, тоест риск от загуба на собственост върху закупения имот. За липсата на всяка от полиците премията е 2 процентни пункта.
Когато малко липсва
Страната ни се характеризира със ситуация, в която целият свят спестява пари за млада двойка с дете. Родителите на съпруга и съпругата, баби и дядовци, лели, чичовци участват в сгъването. Заедно често се събират достатъчно пари, за да се плати изцяло цената на къща или апартамент. Все пак можете да решите да вземете заем за жилище, тъй като в близко бъдеще ще са необходими пари за ремонти, а потребителските кредити се издават на по-високи проценти.
Много хора смятат, че в този случай ипотеката ще бъде най-евтината за една година. Но това не е напълно вярно. По-изгодно е да вземете същата сума, необходима за ремонта на апартамента за по-дълъг период от 5 или 10 години. Лихвеният процент няма да се промени, а месечното плащане ще намалее поради по-щадящото разпределение на плащанията. В Сбербанк на Руската федерация например, основните лихвени проценти са еднакви за всички условия на заем в рамките на 10 години. Въпреки това, когато кандидатствате за ипотека, не забравяйте да се уверите, че имате разрешение за предсрочно погасяване.
Как да изчислите допустимата сума на заема за себе си
Определете колко от месечното ви плащане е в общия доход на вашето семейство. Той не трябва да надвишава 30-35% от размера на "нетните" заплати на всички членове. Ако ипотечното плащане е 40 процента или повече от семейния доход, тогава рискувате да съсипете кредитната си история и поръчители.
Не можете да вземете близък край до край, така че всички налични средства да бъдат изразходвани за него. Винаги могат да възникнат непредвидени разходи, например необходимостта от заплащане на разходите за лечение или ремонт. Помислете дали можете да изплатите ипотеката си, ако някой в семейството загуби постоянен източник на доходи.
Ако се страхувате да не бъдете уволнен от работа, тогава, когато кандидатствате за заем, опитайте се да отложите за дъждовен ден сума, равна на три до четири месечни плащания. Благодарение на тази предпазна мярка в критична ситуация ще имате достатъчно време да намерите ново място на обслужване и в същото време да поддържате безупречна кредитна история. За да няма изкушение да пропилявате финансовата „въздушна възглавница“ в други посоки, да сложите пари на депозит.
Помислете също така дали имате някакво имущество, което може да бъде бързо продадено, ако е необходимо, така че постъпленията да бъдат изплатени за изплащане на дълга по кредита. Това може да бъде например личен автомобил.
Какви документи да подготвим за жилищен кредит
Случва се, че поради пречки за изпълнението на някакъв акт или удостоверение, банката не предоставя заем за жилище. Затова понякога важен аргумент при вземането на решение дали да вземете ипотека е възможността да се събере необходимия пакет документи. Проверете дали имате всички необходими документи и колко лесно е да получите тези, които липсват.
Списъкът с документи за ипотека включва:
- Passport.
- Запитвания къде работите и какъв доход получавате месечно.
- Документи за състава на семейството, присъствието на деца.
- Паспорти, удостоверения за собственост на предмета на залога.
- Хартия за недвижими имоти, която възнамерявате да закупите на кредит. Този пакет документи ще трябва да ви бъде предоставен от продавача на къщата или апартамента. Тя включва като правило удостоверение за собственост, земни документи, извлечение от регистъра на правата върху недвижими имоти, кадастрален паспорт или информационен лист за помещенията, извлечение от домашната книга.
Кога да не вземате ипотека
По-добре е да се отложи получаването на жилищен кредит в случаите, когато:
- Предвиждат се промени в състава на семейството. Ще се ожените, планира се раждане.
- Един от членовете на семейството (които представляват значителна част от доходите) планира да смени работата си. Новата услуга има пробен период, отношенията с работодателя може да не се развият. Заплатите може да са значително по-ниски от декларираните, а условията на труд - по-лоши.
Извод: ако вземете ипотека, тогава къде?
Когато решавате дали да вземете ипотека, вземете предвид офертите на няколко банки. По правило жилищните заеми от кредитни организации с държавно участие се оказват най-удобните и икономични. Частните банки са по-склонни да срещнат клиенти. Лихвите и комисионите по договори за заем там са малко по-високи, а има и по-ниски.
Когато се свържете с малък ипотечен център, бъдете внимателни.В банки от категория „мини” към лихвите се добавят много допълнителни плащания, за които клиентите не са информирани предварително. Това може да е комисионна за издаване на задължителни сертификати, наемане на сейфове.
От друга страна, малките частни банки, които държат на клиентите, обикновено предоставят много услуги за умерена такса, което значително улеснява транзакцията (съветване, изготвяне на документи за покупка и продажба или правна проверка, проверка на контрагента за надеждност, помощ при взаимодействие с регистрационната услуга).
Ако решите да вземете ипотека, първо се свържете с банката, в която получавате заплатата си. Най-вероятно именно там ще получите най-много предимства и привилегии.
