Процедурата за регистриране на продажбата на апартамент е интересна не само за начинаещи, но и за тези, които се занимават с това професионално. В крайна сметка законодателството постоянно въвежда нови изменения, а самата процедура подлежи на корекции. Само етапите на транзакцията не се променят.
инспекция
Процедурата за регистриране на продажбата на апартамент е винаги една и съща. И първият елемент е проверка. Това се отнася не само за външната проверка на корпуса, но и за това, че апартаментът е собственост на продавача. Също така наличието на пълномощно е напълно приемливо. Но тя трябва да има нормален срок на валидност и подробности.
За да не се сблъскате с измамници, най-добре е лично да се срещнете с наемодателя и да се запознаете с всички документи, установяващи имота.
Освен това, преди да наблюдавате реда за регистрация на продажбата на апартамент, е по-добре да проверите документите на собственика и неговата снимка.
След това трябва да разберете дали апартаментът е обременен, независимо дали е под гаранция или под арест. Това може да стане, като отидете до Rosreestr по местоживеене и поискате извлечение от Единния държавен правен регистър. Този екстракт ще показва цялата информация за апартамента и всички ограничения, наложени върху него.
Също толкова важно е да разберете наличието или отсъствието на заболявания при продавача, които в бъдеще могат да станат основа за анулиране на сделката. Това е зависимост или някакво психично заболяване. Поради тази причина продавачът трябва да предостави медицински сертификати. Тази точка може да се пропусне, ако наемодателят има право да управлява превозно средство.
Процедурата за регистриране на продажбата на апартамент също включва събиране на информация за тези хора, които имат право да използват това жилище. Можете да разберете дали вземате сертификат в жилищното бюро или извлечение от домашната книга. Усложнете изхвърлянето на хора от апартамента, живеещи там непълнолетни деца.
Освен това трябва да сте сигурни, че собствениците нямат общински дългове. Ако това не бъде направено, тогава всички дългове ще бъдат прехвърлени на новия собственик.
Сключване на предварителен договор
Процедурата за приключване на сделка за покупко-продажба на апартамент включва предварителна клауза за договор. Този момент е незадължителен, но практиката показва, че обикновено хората не отказват да го съставят.
Какъв е смисълът на това споразумение и защо той е включен в процедурата за регистриране на сделка за покупка и продажба на апартамент? Всичко е доста просто. С такова споразумение страните потвърждават съгласието си да сключат основната сделка след известно време. Причината за забавянето може да бъде периодът на ваканция на дома или периодът, за който купувачът намери правилната сума. Именно на този етап се определя цената на жилището и кога ще се продава. Не можете да промените тези данни по-късно.
Съдържание на предварителния договор
Няма значение какъв ще бъде редът за регистрация на покупката и продажбата на апартамента: с ипотека или в брой, договорът посочва всички елементи, които ще бъдат показани в основния документ. Тоест, ще има описание на апартамента, неговата цена, процедура за уреждане и момента на сключване на основния договор.
депозит
Често на практика много юристи се сблъскват с въпроса за депозит. Но проблемът е, че с тези закони това действие се счита за неправилно. Следователно е невъзможно да се състави едновременно депозитно споразумение и предварителен договор. Ще трябва да избирам.
Рискове от подписване на предварителен договор
Процедурата за регистриране на продажбата на апартамент чрез ипотека или пари в брой не се различава. Но има риск на първичния пазар на жилища.Възможно е строителната компания да състави предварителен договор с няколко бъдещи собственици и след това да прехвърли жилището по своя преценка. За да се избегнат подобни ситуации, се сключва споразумение за участие в споделено строителство. Такова споразумение подлежи на задължителна регистрация във Федералната служба за регистрация.
Ситуацията с вторичния пазар на жилища е много по-опростена, тъй като предварителният договор не съдържа рискове за нито една от страните.
Сключване на самата сделка
Процедурата по регистриране на продажбата на апартамент в Русия не забранява сключването на договор в писмена форма. Но най-добре е такъв документ да бъде заверен при нотариус. Това ще премахне някои рискове, въпреки че ще струва повече. Какъвто и да е договорът, но той задължително посочва купувача и продавача, подробно описание на имота, неговата цена, начин на плащане, задължения на всяка страна. Какъвто и да е редът за регистрация на продажбата: с ипотека или в брой, във всеки случай договорът се запечатва от подписите на двете страни.
Най-добре е да направите три копия на документи наведнъж, така че всяка страна да има свои собствени, а едно да се съхранява във Федералния регистър.
В допълнение към основния договор се съставя акт за прехвърляне и получаване на апартамента. Той отчита факта, че жилищата са преминали от продавача в купувача. Договорът и актът се сключват заедно. По време на прехвърлянето на договора новият собственик приема техническата документация, както и всички книжа, които потвърждават правото на собственост.
Начини на плащане за апартамент
Когато се купи апартамент, купувачът може да плати по няколко начина. Най-разпространеното е уреждане на пари. За купувача ще бъде по-добре, ако парите ще бъдат преведени едва след като подписите са направени на основния договор. След превеждането на парите е необходимо да се изготви разписка.
Друг вид плащане, което е разрешено от процедурата за попълване на документите за продажба на апартамент, е депозирането на пари в банкова клетка, което продавачът ще посочи. Но този метод, като правило, се превръща в допълнителни проблеми за последното.
Също така е разрешено да плащате за покупката по банков път. Това означава, че е напълно законно прехвърлянето на пари от една сметка в друга.
Законът също така позволява всякакви дати на заселване. Освен това според закона всички финансови задължения могат да бъдат уредени, след като новият собственик пререгистрира жилищни права.
Как да се регистрирам
От януари 2017 г. процедурата за регистрация е опростена. Сега можете да издадете апартамент в имота в абсолютно всеки отдел на Rosreestr, независимо от това къде се намира жилището. Дори да е различен град. Процедурата за регистриране на продажбата на апартамент чрез MFC е много по-удобна и по-бърза.
Също така в Rosreestr вече е възможно да се регистрира прехвърлянето на права върху недвижими имоти и да се постави на кадастрална регистрация. Тъй като преди това трябваше да се прави отделно, сега цялата процедура отнема много по-малко време и усилия.
Процедурата за регистриране на продажбата на апартамент при нотариус е малко по-различна от регистрацията в Rosreestr. За да регистрирате собственост, трябва да имате:
- Изявление.
- Договор за покупко-продажба с акта за прехвърляне и приемане.
- Документи, които потвърждават правата върху апартамента.
За да пререгистрирате собствеността върху апартамента, ще трябва да платите две хиляди рубли. Това държавно мито трябва да бъде платено не по-късно от пет дни след подаването на документите.
Регистрацията може да отнеме три до десет дни. Понастоящем обработката на данните в MFC не е включена. След приключване на регистрацията купувачът получава извлечение от Единния държавен регистър. Удостоверение за собственост в ръцете на не.
При необходимост е възможно да се направи ново удостоверение за регистрация на апартамент в ОТИ.
данъци
Данъкът върху продажбата на апартамент зависи от няколко фактора. Това е:
- Основанията за прехвърляне на собствеността върху апартамента.
- Продължителност на мандата
Ако апартаментът е наследен, дарен или след приватизация, тогава в този случай няма да има данък върху продажбите. Това се отнася само за жилищата, които към момента на продажбата са били собственост повече от три години.
Същите правила важат и за ситуацията, когато наемодателят е получил имота, след като е проектирал доживотна поддръжка.
Във всички други ситуации, за да не плащате данък върху продажбата на апартамент, трябва да минат поне пет години. Но това се отнася само за онези апартаменти, които са закупени след първия януари 2016 г. За собствениците, които притежават апартамент от по-ранен период, се запазват същите три години.
Тоест, ако апартаментът се продаде без спазване на срокове, ще е необходимо да се плати данък от тринадесет процента. Зарежда се според кадастралната стойност и коефициент 0,7. Коефициентът се изчислява в съответствие с годината, когато собственикът е закупил имота.
Цената на жилището по кадастъра може да бъде намерена онлайн на уебсайта на Rosreestr. За целта ви трябват само координатите на апартамента.
Приходите от продажбата на апартамента, бившият собственик трябва да посочи себе си в данъчната декларация. Предоставя се до края на април догодина. Тоест, когато сделката е приключила през 2016 г., данъкът се внася и плаща през 2017 година. Крайният срок за плащане е 15 юли. В този случай изобщо няма значение през кого ще се осъществява процедурата по регистриране на продажбата на апартамент: чрез нотариус или без негова помощ.
Купуване на дом чрез брокери
Ако няма желание и време да се забъркате с документи и да се задълбочите в процедурата за регистриране на покупката и продажбата на апартамент чрез ипотека в Сбербанк или в брой, тогава е по-добре да се свържете с брокери. Намирането на професионалист не е лесно, но е напълно възможно. Рекламите могат да бъдат намерени както във вестници, така и в Интернет, както и по телевизията или радиото. Има няколко знака, по които можете да различите лоша агенция от добра:
- Страхотен трудов опит.
- Офисът на компанията е на престижно място и има добър ремонт.
- Има повече положителни отзиви от отрицателни.
- Агенцията е професионална асоциация на брокери.
- Няма проблеми с пакета от учредителни документи.
- Служителите гледат и се държат с достойнство.
- Качеството на работата е документирано.
Компанията предприема цялата сделка и следи процедурата за регистриране на покупката и продажбата на апартамент по майчински капитал, ипотека или в брой. Но такива услуги ще струват много. Обикновено агент е готов да работи за пет процента от цената на жилището.
Кой може да продаде апартамент
Дори ако човек не купи целия апартамент, тогава в този случай той може да сключи сделка само със собственика. Това означава, че това лице трябва да бъде записано в документите. Споразумение за покупка на жилище, удостоверение за собственост, споразумение за подарък ще направят. Ако действителният собственик по някаква причина не може да присъства на сделката, тогава тя може да бъде извършена от синдик. Това изисква пълномощно, издадено от самия собственик и заверено от него и нотариуса. Пълномощното може да бъде издадено на всеки, основното е, че това се прави правилно.
Но какво да правим, когато собственикът е непълнолетен? Ако детето все още не е навършило четиринадесет години, всички юридически операции за него се извършват от неговите законни представители. Дали това е процедурата за регистриране на продажбата на дял в апартамент или цял апартамент. Ако тийнейджър е от четиринадесет до осемнадесет години, тогава той може спокойно да действа от свое име, но съгласието на законните представители все още е необходимо.
Необходима е допълнителна хартия
За да продадете бързо апартамент, може да се нуждаете и от следните документи:
- Удостоверение за правоспособност. Това важи особено за възрастните хора. Тя се издава в невропсихиатричен диспансер по местоживеене.
- Когато една от страните по сделката е непълнолетна, е необходимо да се представи удостоверение от органите по настойничество.Тя потвърждава, че никой не нарушава правата на непълнолетно лице.
- Ако апартамент се продава от един от съпрузите, трябва да имате писменото съгласие на втория съпруг със себе си. Ако съпрузите са разведени, тогава такъв документ все още ще е необходим. Такова съгласие трябва да бъде нотариално заверено. Освен това трябва да прикачите удостоверение за развод или брак.
- Трябва също да предоставите свидетелство за смърт, в случай че съпругът е починал.
- В случай на използване на капитал за майчинство е необходимо удостоверение, че правата на детето не са нарушени в случай на продажба на апартамент.
- Информация, че собствениците нямат дългове за комунални услуги.
- Договорът за продажба, който беше изпълнен по-рано. Такава хартия за пореден път потвърждава транзакцията.
Определяне на цената на жилището
Ако корпусът е с правилна цена, тогава това осигурява на собственика няколко хиляди рубли.
Разбира се, цената може да бъде поставена на случаен принцип, но можете да се обърнете към професионалисти. Има и трети вариант - да се следи средната цена на такива жилища. След като оцените тенденцията за определяне на цена, която ще бъде с двадесет процента по-висока от средната, ако купувачите се обадят и проявят интерес, тогава можете да повишите още десет процента. При липса на реакция цената, напротив, ще трябва да бъде намалена със същите десет процента.
Как се оценява стойността на апартамента? По следните критерии:
- Колко стаи. Естествено, колкото повече са, толкова по-скъп ще бъде апартаментът. Но квадратен метър в този случай струва по-малко, защото е обратно пропорционален на броя на стаите. Поради тази причина odnushki все още е по-скъп от всеки друг апартамент.
- Кадрите на апартамента.
- Кадрите от кухнята. Когато е по-малко от десет метра, тогава цената пада.
- Разположението на стаите. Изолираните стаи са по-популярни от съседните стаи.
- Етаж, на който се намира апартаментът. По-скъпите жилища са разположени на средните етажи на къщата.
- Колко добре е района наоколо.
- Чистотата на входа, колко нова е къщата, дали има асансьор.
- Ремонт в апартамента. Скъпият висококачествен ремонт може да увеличи разходите с десет процента, а лошото козметично състояние, напротив, намалява цената. Евтин опит за „прикриване на очите“ няма да помогне за по-скъпа продажба на жилища.
- Цената на комуналните услуги.
- Какъв вид отопление. Индивидуалното отопление е по-скъпо.
- Развита инфраструктура. Цената на апартамент зависи от това колко магазина са наоколо, какъв вид транспорт, дали има училища и болници.
- Важна роля играе зоната, в която се намира апартаментът.
Как да продадете или купите апартамент чрез MFC
Необходимите документи за регистрация на покупката и продажбата на апартамент чрез MFC са същите, но алгоритъмът на действията е леко променен. Първо трябва да поръчате формуляр, в който трябва да посочите цялата информация. И тогава елате в MFC и поговорете със специалист. Обикновено те издават списък на необходимите документи в зависимост от начина на плащане за транзакцията.
Обобщавайки, можем да кажем, че преди да купите апартамент, трябва да претеглите всичко много добре. В крайна сметка е много лесно да се натъкнете на измамници по този въпрос, както на продавача, така и на купувача. За да избегнете това, трябва внимателно да проучите всички документи и не се колебайте да поискате от собственика на апартамента обяснение. Освен това ще бъде полезно да се разхождате около съседите и да разберете всичко за апартамента и неговите собственици. Защото самият продавач не може да каже цялата истина. Друг начин да се защитите е да посетите местен район или жилищен офис. Именно там хората обикновено знаят всичко за всички.
Но опасността се крие не само в продавача или купувача, но и в брокера. Към тези хора трябва да се подхожда много внимателно. При най-малкото съмнение е по-добре да откажете услугите на този конкретен човек и да потърсите друг. В крайна сметка те не се шегуват с апартамент, така че можете да останете без жилище. Поради тази причина, несериозно отношение към сделката за продажба е просто неприемливо.Колкото повече внимание ще се обърне на избора на жилища и проверката му за документална чистота, толкова по-добре. И е по-добре един човек да не сключва такава сделка, трябва да има някой, който може да помогне и да предложи.