Една от най-важните и общи цели на възрастния е да притежава дом. Е, ние наистина искаме да живеем за наше удоволствие, да имаме лично жилищно пространство, където можете да правите каквото искате и да не докладвате на никого. Най-често има един начин да мечтаете - ипотека. Сумите тук все още са значителни. Бих искал да спестя поне нещо и естествено възниква въпросът как да направим възвръщаемост на лихвата по ипотека с предсрочно погасяване. Това реално ли е? Как да го направя?
Откъде започва всичко?
Желанието за закупуване на апартамент се появява почти при всеки възрастен, който иска да живее по свой начин. Разбира се, има хора, които обичат да живеят с роднини, с родители или с приятели. Тази „обща“ версия за зрялост обаче изглежда незряла и временна. И ако няма натрупване или неочаквано паднало наследство, тогава има само един изход - да вземете ипотека. Изборът на потенциален кредитополучател е изненадващо голям, всяка банка предлага различни условия за ипотека. В Сбербанк например можете да вземете заем до 30 години. Процентът вече е плаващ - от осем за жилища в нови сгради до тринадесет за закупуване на апартамент на второстепенните. Разбира се, няма фиксиран процент във всеки случай. Винаги зависи от социалния статус, възрастта и броя на кредитополучателите, от размера на авансовото плащане. Условията за ипотека в Сбербанк са подходящи за вас, ако сте гражданин на държава в трудоспособна възраст с постоянна регистрация. Между другото, ще бъде задължително сключването на застраховка на недвижими имоти срещу рисковете от смърт и щети. Животната и здравната застраховка се издават по желание, но ако откажете, можете да увеличите процента на заема.
Необходимо ли е да се гаси предсрочно?
Ако вземете ипотека, няма вероятност да имате значителна сума пари. Но вие приемате, че за определен период от време можете да изплатите заема. Може би дори вземате ипотека с марж, надявайки се да я погасите предсрочно. Но играта заслужава ли свещта в този случай? Много хора вземат заем за максималния срок, надявайки се, че нов скок на валутата ще им позволи да намалеят оставащия дълг. Съгласете се, перспективите са доста неясни. Може би е по-добре да се съберем и да погасим заема предисрочно? Това е рационален вариант само когато плащате с диференцирани плащания. Освен това плащането се състои от основния дълг и лихви, начислени върху общата сума. Ако депозирате голяма сума по сметката, тогава се начислява лихва върху значително намален остатък.
В случаите, когато месечните плащания са анюитетни, сумата винаги е една и съща, но в първите години тя се състои главно от лихва, а до края на срока на кредита съотношението на главницата и лихвата се променя. В този вариант предсрочното погасяване ще бъде ненужно решение. Затова се съсредоточете върху максималните условия за ипотека и изчислете силата си за евентуално предсрочно погасяване на кредита.
Пълна и частична
Ранното погасяване може да бъде пълно и частично. При първия вариант клиентът незабавно изплаща цялата сума на заема. Има нюанси, тъй като банката, разбира се, не е особено печеливша. Често банките декларират в договора период, преди който клиентът не може да погаси дълга без неустойки. Бъдете внимателни към тази клауза в договора. Но за частично погасяване най-често няма ограничения.В същото време банката може да понижи лихвения процент и да намали общата цена на кредита или само да намали размера на дълга. Колкото по-голям е размерът на вноската, толкова по-активно е преизчисляването на лихвата при предсрочно погасяване на ипотеката. Ето защо е по-добре да правите големи вноски не всеки месец, а когато се натрупа значителна сума. За тази цел можете да отворите принос с капитализация на лихвите.
Същността на анюитетните плащания
Така че, вече беше казано, че изплащането на заем предсрочно е полезно, когато имате диференцирани плащания. Но с рентата можете да се отпуснете и спокойно да платите всички 10-20 години. Всичко обаче се случва в живота и сега вие ставате собственик на солидно наследство или неочаквана награда. Разбира се, искам да се освободя от дълга и да затворя ипотеката. Прекомерно изплатената лихва при предсрочно погасяване на ипотеката всъщност се превръща в неразумно обогатяване на банката. В крайна сметка платихте лихва в началото на мандата и вече можехте да затворите лъвския дял. Какво да правя? Оставете го така, както е? Не, не, възможно е значително погасяване на лихвата по ипотека при предсрочно погасяване. Кредитополучателят също има това право при рефинансиране. 
Ръководство за действие
Ако не сте платили заема преди датата на падежа, тогава лихвата се плаща според договора. Ако обаче сте успели предварително, тогава е напълно възможно да върнете лихвата по ипотека с предсрочно погасяване. Най-просто казано, кредитополучателят може да си върне парите, които предварително е платил на банката. В крайна сметка той не използва сумата на заема за определен период. По този начин законно изплатената лихва - само тези, които са били начислени през периода на използване на средствата от датата на заема и до пълното погасяване. Ако клиентът не е използвал парите, тогава е незаконно да начислява лихва върху него.
Някои клиенти съвсем основателно подозират, че банките ги мамят в нещо. Понякога са разумни с договори, понякога те включват редица допълнителни услуги. Но далеч не всеки може да оцени степента на измамата. Възможно е обаче да се изчисли сумата, която е реалистична за възстановяване след погасяване на заема. За целта вземете сумата на всички начислени лихви за целия срок и изчислете частта, която пада върху периода, останал до реалното погасяване. 
Следваме примерите
И така, как да върнем лихвата при предсрочно погасяване на ипотека? Трябва да действате бързо и замислено. За да започнете, разгледайте схемата за плащане, където трябва да бъде посочена общата сума на лихвата. Ако заемът ви е проектиран за дългосрочен план, тогава размерът на изплащането може да е значителен. Разгледайте ситуацията с примери. Да предположим, че сте взели пари за закупуване на апартамент на цена от два милиона рубли за период от 20 години. Предлаганата от вас ставка е 13,75%. С пълно плащане ще дадете на банката 3,9 милиона рубли лихва. Ако изплатите сумата, да речем, след три години, тогава възвръщаемостта на лихвата по ипотеката (с предсрочно погасяване в Сбербанк) ще бъде приблизително 230 хиляди рубли, или 26% от общите плащания за този период.
Според статистиката през 2011 г. кредитополучателите са изплатили ипотеки на обща стойност 174 милиарда рубли. Това е дори без да се взема предвид потребителското кредитиране. Това е голяма сума и съответно много клиенти представиха на банките претенции за връщане на надплатена лихва при предсрочно погасяване на ипотеката.
Чрез съда
Не се страхувайте да върнете парите си. Това е абсолютно законно, както потвърди Върховният арбитражен съд. Наскоро беше публикуван преглед на съдебната практика, където бяха дадени обяснения как се погасява лихвата по ипотеката в случай на предсрочно погасяване. Съдебната практика показва, че клиентите, които са освободени от дълг по заем, имат право на връщане. Между другото, решенията на Върховния арбитражен съд съдържат информация, че събирането на различни комисионни от кредитополучателите е незаконно. Това изявление предизвика истински шум от съдебни дела срещу банки и значително промени правилата на играта на пазара на потребителско кредитиране.Но информацията за връщането на лихвата досега предизвика само малък отговор.
Защо има толкова малко, които искат да върнат надплатената лихва? Всъщност лихвата е напреднала в анюитет. Дори ако сте платили заем за една година с общ срок от десет години, тогава през първите месеци сте плащали такава лихва, сякаш сте използвали парите няколко години. Можете да изчислите правилно платената лихва, като използвате обикновен калкулатор, като знаете лихвения процент и броя на месеците, когато средствата са били действително използвани. Тук можете да дадете пример, да платите 250 рубли за три месеца по годишен договор. А за по-кратък период, в който сте били длъжник, биха пуснали само 200 рубли. В този случай банката трябва да ви върне 50 рубли, тъй като те са били платени предварително. 
Анюитетни нюанси
Съществуват обаче съмнения дали всичко е толкова просто, защото при съставяне на договора клиентът се съгласи, че първоначално е платил лихва. Би ли банката разчитала на това, ако иска да върне част от сумата? Тук банката не може да противоречи на истината на Гражданския кодекс, който ясно гласи, че клиентът трябва да плаща само ако е използвал парите. Освен това статистиката показва, че при дългосрочните заеми изплащането на лихви може да доведе до сериозна сума. Можете да платите пет години, вместо двадесет. В противен случай ситуацията е просто нечестна, защото клиентът е дал пари за една четвърт от срока и е платил за цялото. Но може да бъде трудно сами да разберете тези дивотии, затова е по-добре да включите в случая квалифициран адвокат.
Нюансите на рентата също са важни в ситуации с юридически лица. За търговските организации ранното погасяване на заема е забранено, но по инициатива на самите кредитополучатели. Възстановяване може да се извърши само ако банката се страхува от влошаване на сигурността на заема и събира дълга предисрочно.
Всъщност
Ще анализираме по точки, на какво имате право и как да върнете лихва при предсрочно погасяване на ипотека. Ако погасите заема изцяло и затворите договора, получавате значителна сума и премахвате тежестта на дълга в продължение на много години. Например, имате заем за 10 години в размер на един милион рубли. За простота на изчисление вземаме малка лихва - 10%. На графиката можете да изчислите, че всеки месец ще плащате 0,8 процента от общия дълг. На всяка вноска трябва да ви бъде даден график. Лихвата е показана в една колона, а общият дълг в друга. За първата година ще дадете лихва на 97 и половина хиляди рубли, а общото надплащане според графика ще бъде около 580 хиляди. Не е най-обещаващата перспектива, дори при нисък лихвен процент. Можете да проверите двойно платения процент, ако разделите годишното надплащане на общото. Общо ще получим повече от 16 процента. Ако изплатите заема за годината, тогава ще ги изплатите предварително 6% и може да поискате обратно. В рублево изражение това е приблизително 35 хиляди рубли. Този вид връщане може да ви зарадва.
Проблемите обаче се опитват да създадат самите банки, които често в договорите предписват ред относно забраната за връщане. В документа можете да намерите бележка за задължителното изплащане на начислената лихва в пълен размер към датата на предсрочно изпълнение на задълженията. Всъщност това е нарушение на правата на кредитополучателя, дори ако той неволно е подписал такова споразумение. Има всички причини да се обърнете към съда и да поискате обезщетение. Окуражаващ е фактът, че държавата и арбитражният съд в подобни ситуации остават на страната на кредитополучателя.
По-добре птица в ръцете
Ако нямате пълната сума и не се очаква сега, можете да изплатите дълга с еднократни плащания. Да речем, че имате скромна сума на заема. Спомнете си, че ипотека може да се вземе от 300 хиляди рубли. Ако ви трябват само 400 хиляди, тогава няма смисъл да разтягате плащанията за цял живот. Въпреки че терминът може да бъде избран по ваша преценка. Но тук е по-добре да не бъдете умни и да избирате диференцирани плащания. Да речем, че терминът е избран на 20 години.Освен това месечното плащане може да бъде нелепа сума от две, четири или пет хиляди рубли. И можете да плащате 20-25 хиляди на месец. Възниква въпросът: с предсрочно погасяване ли се отчитат лихвите по ипотеките? Да, процентът се променя, макар и не толкова бързо, колкото бихме искали. На практика всичко зависи от вас и размера на вашите плащания. Всеки месец на графиката можете да наблюдавате намаляване на общия дълг, размера на месечното плащане и лихвата. Срокът на ипотеката обаче остава непроменен до момента, в който извършите последното плащане и затворите заема.
На пътя
Остава да подредим още един доста често срещан въпрос, който възниква сред опитни кредитори. Как се изчисляват лихвите при предсрочно погасяване на ипотека? При диференцирани плащания процентът се променя месечно. При анюитетите процентът се изчислява при изплащане и приключване на отчетния период, въпреки че никой не ви забранява да правите изчисления на месечна база. Но има и друга категория на интерес, която можете да получите с предсрочно или навременно погасяване на ипотеката. Това е така нареченото приспадане на данъци. По закон тези граждани, които за първи път придобият апартамент в ипотека, имат право на данъчно облекчение. Можете да го получите както в данъка, така и на работното място. Тази сума се състои от две части, където има 13% от общата ипотека и 13% от размера на изплатената лихва. Частта, която идва от размера на дълга, можете да върнете веднага, и тя няма да се промени. Има ограничение за сумата - максимум два милиона рубли. В тази опция можете да върнете 260 хиляди рубли. Може би това не е достатъчно за онези хора, които са закупили имот за седемцифрени суми, но все пак такъв „откат“ е много приятен.
Но вторият компонент на приспадането е променлив, тъй като е невъзможно да се предвиди предварително колко лихви ще платите. В резултат на това можете да изтеглите напълно тази сума към момента на закриване на заема, когато лихвата се изплати изцяло. Ако вземете данъчното удържане на работа, няма да ви бъдат начислени точно 13% от заплатата, докато те покрият постоянната и променлива част от търсената сума. Уви, приспадането на данъка може да бъде получено само веднъж в живота, така че втората ипотека ще се справи без такъв бонус в края. Съответно е по-добре да помислите коя покупка на недвижими имоти да направите най-печелившата. И все пак, колкото по-голяма е инвестираната сума, толкова по-голяма ще бъде възвръщаемостта.
