Les transaccions immobiliàries a Rússia es troben en una zona d’alt risc. Abandonar les regles elementals dels tràmits quan es conclogui un acord sobre el lloguer d’una casa pot comportar conseqüències indesitjables, fins i tot si la transacció es fa entre familiars o bons amics.
Això s'aplica al propietari de béns immobles, compradors, llogaters de locals residencials i no residencials. Per descomptat, una crida a agències immobiliàries i despatxos d’advocats especialitzats en el suport d’aquests acords no exclou l’actitud atenta i conscient dels participants en les operacions immobiliàries envers la redacció d’un contracte de treball.
Algunes característiques de la conclusió d’un contracte d’arrendament
La conclusió per escrit d’un contracte de lloguer de locals ajudarà els participants a l’operació a formular, detallar de forma clara tots els seus requisits i desitjos i les condicions més significatives per a la cooperació. D’aquesta manera s’evitarà més malentesos, conflictes i disputes que causin litigis.
Concloent contracte de lloguer la forma que tingui qualsevol agent de béns immobles o advocats, cal parar especial atenció a alguns punts importants. Per exemple, es pot concloure un contracte d’arrendament amb una sola persona i altres persones residiran a l’habitatge. S'han d'indicar a la clàusula corresponent del contracte. En aquest cas, segons la llei, l’arrendador resol tots els problemes disputats només amb la persona que va signar el contracte.
A més, no hem d’oblidar-nos de l’exigència de la legislació a les normes de l’àrea per a una persona. Al cap i a la fi, l’arrendatari té dret a traslladar els seus fills menors a l’apartament sense el consentiment del propietari.
Les qüestions contencioses més freqüents que van a disposició judicial
Tal com demostra la pràctica, els principals problemes controvertits a l’hora de llogar o llogar locals per viure són els termes, l’import, la forma de pagament i la rescissió del contracte. Això es pot expressar en:
- el pagament intempestiu de les utilitats (aquest article del contracte, per regla general, presta especial atenció: els termes i l’import del pagament estan clarament indicats);
- mal ús dels locals arrendats (per exemple, l’organització d’una oficina o el lloguer;
- falta de voluntat dels arrendataris per pagar els béns danyats (electrodomèstics, equips) o danys als locals;
- la reticència dels inquilins a abandonar l'habitatge després de la caducitat del període de lloguer especificat en el contracte;
- el desig del propietari de l’apartament o la casa d’utilitzar els locals disputats amb altres finalitats.
Sovint també es plantegen disputes sobre la reparació del local. S'accepta tradicionalment que el mateix arrendatari realitzi reparacions menors de locals, equips i maquinària. El propi propietari la revisa la revisió dels locals arrendats. Si aquestes reparacions poden afectar canvis en les condicions de vida, només es podran fer amb el consentiment de l'empresari.
El contracte de lloguer estàndard, la seva característica principal
Quan es redacta un document com un contracte d'arrendament (la característica del qual és un document de pagament, vinculant bilateralment), els especialistes es guien per les principals disposicions del cap. 35 del Codi civil de la Federació Russa. Defineix article per article les parts principals de l’acord: l’arrendador (proporciona locals per a ús residencial) i l’arrendatari (utilitza els locals per viure per un preu).
Clàusules obligatòries del contracte
Cada contracte de lloguer d’una vivenda, la mostra de la qual es troba disponible a qualsevol notari públic, així com en recursos temàtics, conté els articles prescrits amb cura per les parts:
- cognom, nom, patronímic de cadascuna de les parts en el contracte;
- Assumpte del contracte (locals residencials situats a l’adreça indicada, si cal, les principals característiques: part de l’apartament, part de la casa);
- llistat de les persones que tenen dret a residir al local llogat;
- determinació de la mida, el calendari del pagament i el calendari del contracte;
- deures i drets de les parts, una clàusula separada per l’arrendatari i una clàusula separada per l’arrendatari;
- termes de la rescissió del contracte - en aquest paràgraf, les parts poden indicar les condicions en què es rescindeix el contracte immediatament, abans del termini (normalment passa si una de les parts no compleix les disposicions del contracte);
- detalls i signatures de les parts: aquí s’indiquen les dades que cada banda vol rebre de l’altra (dades del passaport, números i sèries d’altres documents, registre, residència, números de telèfon de contacte).
Necessito un acord previ de lloguer
L’avantatge d’un contracte de treball escrit és la possibilitat de considerar detalladament situacions no normalitzades.
Per exemple, es pot concloure un contracte preliminar per al lloguer d’una vivenda en cas que els locals per viure no estiguin preparats (no s’han realitzat reparacions, no s’han introduït mobles, no hi ha comunicacions necessàries per assegurar que hi hagi un funcionament normal).
Aquest document també explica l'objecte del contracte, les obligacions i els drets de les parts i indica que, un cop complert totes les clàusules estipulades, el contracte principal es conclourà de manera addicional, anul·lant automàticament el preliminar.
Per què s’utilitza una mostra en un contracte d’arrendament?
Quan es redacta un contracte de lloguer d’habitatge, en alguns casos, la mostra no pot coincidir amb cap sol·licitud individual. En aquest cas, cal complementar o refer el document. Per exemple, un dels temes controvertits pot ser el nombre de claus per a l’arrendatari i l’arrendatari.
En mostres estàndard de contractes, aquesta qüestió no es pot ressaltar en un paràgraf independent. Tot i que no és obligatori emplenar-ho, però aquesta clàusula fixa en el contracte els termes i el procediment per a la visita dels propietaris pels propietaris.
Per tal d’evitar conflictes amb la pèrdua d’aparells i electrodomèstics que hi ha a l’apartament en el moment de llogar l’espai de vida, s’elabora un inventari detallat. Cal indicar l’import de l’assegurança en cas de trencament o pèrdua. També és possible que en lloc de l’assegurança, l’arrendador prengui un dipòsit de l’arrendatari, per regla general, en l’import del pagament mensual, com a garant de la seguretat de la propietat.
En cas d’utilitzar amb força els locals i els equips disponibles després de la caducitat del contracte, aquest import es retornarà. Si el propietari conserva un conjunt de claus, l’inquilí té dret a exigir la inclusió d’un article al contracte sobre la inadmissibilitat de visitar el local en absència seva.
Característiques distintives d’un contracte de lloguer entre particulars
El Codi civil de la Federació Russa comparteix els conceptes: un contracte de lloguer de locals entre persones i conclusió d’un contracte entre persones, un dels quals és legal.
Es pot concloure un contracte de treball tant per escrit (que proporciona una gran garantia d’observança de tots els drets i obligacions de les parts), com oral (aquest tipus és especialment comú quan es conclou un contracte per períodes curts - dia, setmana, mes).
Les parts poden elaborar un contracte de treball pel seu compte, sense que hi participi cap agència immobiliària i notari.Les signatures de la direcció de l’agència i el seu segell només poden servir de garant si la direcció de l’agència assumeix la responsabilitat de les accions del propietari o del llogater, que també s’ha d’indicar en una de les seccions de l’acord.
Per regla general, cal imprimir un contracte de lloguer en dues còpies (per a cada part). La llei de documents tampoc està prohibida per la llei.
Terminis per formalitzar un contracte de lloguer de residències estàndard
La legislació actual preveu la conclusió d’un contracte normal per al lloguer de locals per a un període de fins a un any (contracte a curt termini) i d’1 a 5 anys, aquest és el termini màxim per a un contracte d’arrendament a llarg termini. Cadascuna d’elles té les seves pròpies característiques.
Si el contracte no indica el termini per a la seva conclusió, es considera vàlid durant 5 anys. Només es pot rescindir per iniciativa del propietari si no s’ha efectuat el pagament durant més de 6 mesos.
En un contracte a curt termini, aquesta oportunitat apareix després d’un retard del pagament durant 2 mesos.
Segons el Codi civil de la Federació Russa, en el cas d’un contracte de llarga durada, l’inquilí, després de 5 anys, té dret a exigir la conclusió d’un acord amb ell per a una residència posterior en aquest espai habitable.
Si el propietari es nega i s’acorda un acord amb un altre arrendatari, pot sol·licitar al tribunal la invalidació d’aquest acord i la indemnització per danys materials i morals. I el tribunal el pot satisfer.
El procediment per a la conclusió d’un contracte d’arrendament
- Abans de signar el contracte, l’inquilí ha d’estar familiaritzat amb tots els documents del títol per a l’espai habitable.
- El propietari comprova la conformitat de les dades del passaport especificades (inclòs el registre, registre).
- En el moment del lliurament d’habitatges amb electrodomèstics, cal signar un acte de verificació del seu treball.
- Anoteu en una clàusula especial del contracte els indicadors de tots els comptadors (electricitat, aigua, gas).
- Després d’haver decidit tots els punts polèmics, les parts haurien de llegir atentament l’acord elaborat.
- La signatura de les parts es col·loca a cada pàgina del contracte i a la darrera pàgina a la secció "Detalls de les parts".
La legislació actual no requereix el registre obligatori d’un contracte de lloguer amb cap agència governamental ni la seva certificació per part d’un notari. Però es pot fer com a part de la seguretat addicional de la transacció, tot i que això no juga un paper decisiu per anar a disposició judicial. També cal destacar que la legislació protegeix els drets de l'empresari en major mesura.
Descarregueu un contracte de lloguer
