Valor residual. Mètodes per calcular el valor residual

Al mercat rus actual, el valor de la revenda és cada cop més important. Normalment s’utilitza per treballar amb empreses en fallida o objectes de construcció a llarg termini del fons federal. El procés d'avaluació de la propietat és particularment important en una situació de crisi al país.

Tipus de costos

Cada producte es caracteritza pel seu valor. En condicions estàndard, n’hi ha un de mercat, que es considera la base per valorar un objecte. Quan es desvien dels seus trets característics, sorgeixen altres tipus de valor.

Mercat: aquest és el preu de l’objecte, que es considera el més probable. El tema de l’avaluació es ven en un mercat competitiu. S'informa a les parts amb les dades necessàries sobre l'objecte. El preu no es veu afectat per motius d’emergència, que inclouen:

1. No hi ha obligacions imposades a les parts en l’operació: una ha de vendre, l’altra s’ha de bescanviar.
2. L’objecte es posa a subhasta pública.
3. El preu de la mercaderia s’expressa en termes monetaris.
4. L’import de la transacció sembla adequat, no hi ha cap coacció amb la venda.
5. Les dues parts a la transacció posseeixen informació sobre el tema i actuen en els seus propis interessos.

L’incompliment d’un dels criteris descrits de valor de mercat comporta l’aparició d’altres tipus. Aquest fet requereix una definició clara de la forma més adequada en qualsevol situació. El valor d'inversió sorgeix en l'adquisició d'immobles amb objectius clars. Es tracta d’un desig purament comercial de benefici en el futur i raons no econòmiques, per exemple, d’obtenir plaer amb una imatge antiga. Es necessita rescat quan es produeixen circumstàncies extraordinàries i se subestima el preu de l’immoble.

Cost de liquidació: què és?

El concepte de valor residual fa referència al subministrament de diners que es pot obtenir amb la liquidació d’actius. Aquests inclouen béns que pertanyen a una persona física o jurídica. En conseqüència, aquesta és la quantitat real que espera el propietari en vendre l'objecte en poc temps. El mercat rus encara no té una base estadística suficient per a la venda d’aquests objectes, per tant, s’utilitza el tipus de valoració del mercat.

Al mateix temps, es calcula el valor residual de l'objecte. Representa un valor igual al valor econòmic real, tenint en compte la depreciació dels béns immobles. Per obtenir el resultat correcte, es necessita deduir la depreciació acumulada del preu inicial. Aquestes dades es tenen en compte a l’hora de calcular el valor de liquidació dels béns posats a la subhasta en circumstàncies forçades.

Quan es produeix?

Una empresa es valora mitjançant el mètode del valor de liquidació quan sigui necessari pagar els deutes existents amb els creditors. La venda de productes manufacturats no és capaç de cobrir deutes i obliga el propietari a vendre actius per amortitzar-los. El factor temps esdevé crucial. Com més ràpid es venguin els actius, més aviat es pagaran els deutes.

Els termes de la transacció s’accepten individualment per a cada cas. La liquidació d’una persona jurídica es realitza tant de forma obligada com de forma voluntària. En el cas d’una venda voluntària d’immobles, és possible elaborar un calendari de vendes acceptable, planifiqueu les vostres accions a partir de detalls específics. La propietat fallida (propietat del deutor) es posa a la venda a la subhasta de manera puntual.El valor residual és una garantia per als creditors que es retornarà el deute. La propietat es converteix en una penyora. És important que el prestador conegui quan es farà el càlcul, a quin preu tindrà lloc la venda. De vegades, el valor de revenda s’anomena garantia.

En cas de liquidació forçada, els termes es redueixen bruscament. En aquest cas, l’avaluació del valor residual de l’immoble es fa sobre la base de la legislació de la Federació Russa. Els articles de propietat es venen al cap de dos mesos després de la confiscació. Tant la liquidació voluntària com la forçada comporten una disminució del valor de l’objecte, el preu esdevé inferior al del mercat. Per al venedor, això es converteix en un esdeveniment no rendible, i per al comprador - rendible.

Factors d'avaluació

La obligació de posar a la subhasta de l’immoble depèn del valor de liquidació de l’objecte de valoració. Aquest és el principal factor que afecta la mida, en absència d'acords de mercat. Per al càlcul exacte del valor residual, també es tenen en compte altres motius:

1. El terme d’exposició és el temps assignat per a la venda d’un objecte. Com més curt sigui el període de licitació, més baix serà el preu de la propietat.
2. La situació econòmica del país en el moment de la subhasta. L’estat objectiu del mercat pot afectar negativament l’avaluació de l’objecte.
3. L’atractiu d’una propietat al mercat immobiliari depèn de les seves característiques individuals i de la demanda del mercat d’un tipus particular d’exposició.

En un lloc separat es troba el valor de revenda accions preferides. Els seus propietaris en acabar l’organització reben en primer lloc una compensació per pèrdues. També gaudeixen del dret de prioritat a pagar la quantitat de fons que correspon a una dimensió monetària sòlida o com a percentatge del valor nominal de l'acció.

Mètodes d’avaluació

Al mercat immobiliari rus s’utilitzen mètodes peculiars per calcular el valor de liquidació a l’hora d’avaluar un objecte.

Per dur a terme un mètode directe de valoració immobiliària, cal utilitzar una anàlisi comparativa de vendes d’objectes similars en aquest sector de mercat. Això és necessari per estudiar les transaccions de vendes recents en un lloc específic en temes similars. A continuació, s'estableix una dependència directa del valor de liquidació de l'objecte dels principals factors.

Un mètode indirecte de valoració immobiliària es basa en el valor real de mercat dels béns immobles en un període de temps concret. El preu s’ajusta en funció del coeficient (correcció) de la influència dels principals factors que obliguen a posar a la venda a subhasta l’immoble. Aquest mètode no depèn d’opinions subjectives, ja que es calcula mitjançant la fórmula.

Fórmula de càlcul

Per evitar un preu intuïtiu de la propietat, el millor és utilitzar el mètode matemàtic. La fórmula proporciona una precisió irrefutable en la pregunta de com es pot trobar el valor de revenda.

Així doncs, la fórmula del càlcul exacte: el valor de liquidació és el valor de mercat multiplicat pel factor de correcció. Aclarim l’últim concepte. El factor de correcció és un indicador de la licitació forçada. L'interval d'aquest valor oscil·la entre un i zero. No hi ha indicadors matemàtics per calcular-ho. El taxador, basat en experiència personal, coneixement i intuïció, assigna un factor de correcció (correcció forçada). La realitat russa l'exposa en el valor d'una desena a tres dècimes. Això, respectivament, oscil·la entre el deu i el trenta per cent del valor de mercat de l'immoble. Aquests indicadors apareixen com a resultat de la negociació negativa. Les realitats modernes del mercat immobiliari impliquen un factor de correcció de cinc dècimes i superior.Aquest valor va aparèixer com a resultat de l'estudi dels factors de la compulsió de liquidació: mètodes de venda i costos per a ella, període d'exposició, riscos d'inversió. Dels components de la fórmula, el més exacte és el valor de mercat.

La valoració dels actius intangibles presenta alguna dificultat. La fórmula matemàtica no és adequada, per a cada cas cal un càlcul individual. Això es deu a dificultats per determinar els resultats quantitatius de l’ús de l’objecte per tal de generar ingressos. El mètode exacte costa. Es basa en el càlcul dels costos de desenvolupament i creació de la base legal dels actius intangibles. El mètode s'utilitza per avaluar els resultats de treballs de disseny i investigació científica. A l’hora d’aplicar el mètode de costos, es té en compte que es fan diversos passos per convertir els resultats de la investigació en implementació generadora d’ingressos. Primer heu d’acabar el treball de desenvolupament. A partir dels seus resultats, dissenyeu el producte, feu una versió de prova. Si hi ha indicis per a la producció en massa, els reclama els consumidors, es construirà una empresa per a la seva producció. Només havent dominat les capacitats de producció, comencen a fabricar i vendre articles nous. Per promocionar el producte, haureu de seguir una política de conquesta del mercat. Cada etapa preveu despeses de material i, el que és important, té un termini.

Casos de formació de valor de revenda

Els exemples de conversió del valor de mercat en liquidació es divideixen en tres tipus típics:

1. La cancel·lació d'una organització és sovint el resultat de la fallida.
2. Venda de garanties.
3. Venda forçada d’altres propietats.

Liquidació d’una organització o l'empresa condueix a la formació d'un calendari de venda de béns per pagar el deute existent. Hi ha casos en què la quantitat total d’ingressos de la venda d’immobles no pot cobrir tots els deutes. El calendari de les mesures de pre-venda i de la pròpia oferta es limita. La presència d’un factor temporal depèn del valor residual de l’objecte de valoració. Això, amb la igualtat de totes les altres condicions, juga un paper decisiu.

En cada cas, la durada del període de liquidació es determina individualment. És important tenir en compte que aquesta decisió es pot prendre voluntàriament. A continuació, hi ha més opcions per resoldre el problema, el temps sembla desenvolupar i implementar un pla eficaç per a la liquidació de l'empresa. La venda forçosa d’immobles per a la liquidació amb creditors es realitza després d’una decisió sobre processos de fallida basada en els resultats de la gestió externa. La base competitiva creada s'ha de vendre en subhasta oberta. El calendari d'aquest esdeveniment és extremadament limitat. Els propietaris poden, abans de veure’s obligats a liquidar-los forçats, poden plantejar-se de manera voluntària.

La venda d’una propietat promesa s’assembla a l’aïllament de la realitat. En aquest cas, cal determinar el valor residual estimat per determinar el límit inferior del préstec, per al qual és necessari realitzar la propietat hipotecada. Això no preveu la venda real de l’immoble. Però el prestador ha de saber a quin preu és possible vendre un article promès en un període de temps limitat si no es torna l’import. Temps limitat i vendes forçades ens permet anomenar aquest valor de liquidació. Tot i que en algunes fonts s’anomena garantia i s’assigna a una categoria separada.

La venda forçada de la propietat també per la limitació del temps d’exposició requereix el càlcul del valor de liquidació. La propietat es pot vendre per iniciativa pròpia (venda voluntària) i per compliment legal (venda forçada).En el segon cas, el període d’exposició dels béns arrestats en un procediment judicial no dura com a màxim dos mesos des del moment de la confiscació.

L’impacte de la crisi en l’avaluació de les instal·lacions

La inestabilitat del mercat econòmic afecta el valor de liquidació de béns immobles, i més sovint de forma negativa. La crisi agreuja aquest impacte no negatiu. La influència mútua es deu a diverses raons:

• els recursos financers no són suficients per entrar al mercat econòmic;
• la petita propietat d’habitatge secundari té una gran demanda;
• un fracàs del préstec del sector bancari redueix la demanda de grans béns immobles.

La crisi modifica ajustaments a les activitats dels taxadors i requereix propietaris més acurats. Per obtenir un preu adequat, és millor utilitzar els dos mètodes per determinar el valor residual d’un objecte. En les condicions existents, no s'ha de basar només en l'experiència dels professionals. Les característiques de la valoració del valor de la liquidació durant una crisi són que cadascun dels mètodes aporta els seus propis avantatges. Direct permet analitzar l'estat del mercat immobiliari i transaccions de vendes similars. La conclusió es convertirà en la base del mètode indirecte. Té en compte el valor real de mercat de l’immoble, tindrà en compte la valoració cadastral i fixarà un factor d’ajust adequat a la compulsió.

Només una combinació harmònica de dos enfocaments, tenint en compte motius objectius i factors subjectius, obtindrà el màxim efecte.

Conclusió: les peculiaritats de valorar el valor de liquidació al mercat rus són la seva imperfecció i la rellevància de la seva aplicació. La informació empírica i la percepció intuïtiva dels especialistes són el nucli de les activitats de valoració. Per obtenir un resultat precís, heu d’utilitzar tots els mètodes disponibles.

Mètodes per calcular el valor dels actius fixos

A la pràctica, cal calcular el valor residual d’immobilitzat. Hi ha diverses opinions sobre l’explicació d’aquest concepte. El primer és el preu dels residus útils que es rebran després de la venda de la instal·lació, que s’inclou en l’import total. El segon és la diferència entre el valor de l’objecte un cop finalitzat el seu ús i el cost de la seva liquidació. Hi ha una tercera opinió: quan els fons estiguin totalment depreciats i es reconegui la seva inadequació per a una operació posterior, aquest valor serà igual a la diferència entre el preu dels residus útils (llenya, ferralla, maó, etc.) i el cost de destrucció de l’element.

Així, el valor residual d’immobilitzat es calcula segons una fórmula especial. Suposem que un objecte originalment s’ha estimat en un milió de rubles, que s’ha utilitzat durant deu anys. El valor de mercat d’equips similars per al mateix període d’ús va disminuir fins a tres-cents mil. Els costos estimats de la seva cancel·lació són aproximadament noranta mil. Per tant, tres-cents menys noranta són dos-cents deu mil rubles. Aquest import serà l’ingrés de l’organització per la venda de residus útils després de la cancel·lació d’immobilitzat.

És important tenir en compte que a l’hora de decidir la liquidació al final de la vida d’un objecte s’han de tenir en compte alguns criteris. Aquests inclouen:

• la complexitat de l’obra de desmuntatge;
• la quantitat de despeses per a la destrucció d’immobilitzat;
• depreciació dels residus, tant físics com morals;
• dinàmica de preus per a materials de construcció, metall, recanvis i molt més;
• la capacitat d’utilitzar balanços en les seves pròpies activitats o de realitzar-los;
• una avaluació fiable dels residus venuts.

La terminació de l'existència mateixa d'una empresa com a persona jurídica condueix a la compilació d'un document comptable comptable. Cost saldo de liquidació caracteritza les fonts de fons i el seu valor en el moment de tancar l’organització. Durant el període previst per a la cancel·lació d'una empresa, s'han de pagar les obligacions davant els bancs i els creditors. L’estat de liquidació de l’organització després del període de liquidació mostra la situació financera real.

Dificultats d'avaluació

El càlcul del valor residual va acompanyat d’alguns problemes. El principal és la limitació del temps de venda de l’immoble. Es requereix temps i verificació acurada dels documents per registrar una propietat. El segon problema és una reducció del cercle de clients.

La revaloració de la rendibilitat de l'empresa es pot fer de tres maneres.

1. El mètode d’ingressos té en compte els beneficis en un futur proper i llunyà.
2. El mètode comparatiu es basa en el preu real dels immobles venuts al mercat obert.
3. La visualització de costos implica els costos admissibles que adquirirà el propietari per adquirir-lo i tornar-lo a crear.

La rellevància dels mètodes afecta l'establiment del valor de liquidació de l'empresa. El període de temps limitat no permet que els possibles compradors siguin conscients dels avantatges dels actius. Per a l'aprovació definitiva de la tarifa, cal analitzar els resultats de tots els enfocaments de l'estimació.