Comprar un apartament és un procés força complicat i llarg que requereix una atenció especial i una actitud cuidada. No només hi ha una gran quantitat de diners en joc, també s’està tractant la qüestió d’un sostre sobre el cap. En comprar un apartament, cal estar el més vigilant possible per no caure en els nombrosos trucs dels estafadors. Fins i tot si el comprador tracta amb un venedor de bona fe, hi ha una alta probabilitat de situacions imprevistes en comprar un apartament. Què cal buscar perquè l’habitatge adquirit no decebre en el futur?
Ubicació de l’apartament
En comprar un habitatge, cal pesar-ho tot. És important que sigui convenient no només per dins, sinó també per fora. Per tant, el primer que cal prestar atenció és la zona de la ciutat on es troba l’apartament. A més de característiques tan importants com la proximitat als llocs de treball, l'estudi, la facilitat per viatjar al país, cal tenir en compte la infraestructura de la zona:
- els propietaris de vehicles han de valorar la disponibilitat d’aparcament i places d’aparcament gratuït;
- Si utilitzeu regularment transport públic, és recomanable que la parada de metro o autobús estigui a poca distància;
- la disponibilitat d’un mercat de queviures o d’una gran botiga no serà superflu;
- penseu en els membres de la família més petita: un parc infantil o plaça a prop de la casa serà molt útil i la ubicació propera de la llar d’infants o de l’escola també hi té un paper important;
- si us agrada l’esport, mireu si hi ha un gimnàs, gimnàs o piscina a prop;
- No us oblideu de les clíniques infantils i per a adults.
Conegueu els veïns
Si heu afrontat la tasca i heu triat diverses opcions que, en principi, compleixen tots els requisits anteriors, heu de familiaritzar-vos personalment amb els avantatges i els inconvenients de cada apartament. És millor acceptar la visualització en horari diürn. És recomanable arribar abans del temps previst per tal de fer una idea clara dels possibles problemes de transport i inspeccionar la zona. Això juga un paper important i pot afectar la decisió final a l’hora de comprar un pis.
Què has de buscar primer? La porta principal és la cara de la casa, que pot parlar molt dels futurs veïns. Les persones que viuen al barri poden afectar molt la qualitat de vida en un apartament nou. Sempre hi ha la possibilitat que un veí de l'escala sigui un alcohòlic que disposi de consum de nit. O una família nombrosa viu damunt vostre, llavors els plors, els crits i els crits dels nens es convertiran en els vostres companys de vida durant molt de temps.
Inspecció d'apartaments
Per tenir una opinió més objectiva sobre la zona d’estar, és millor realitzar una inspecció sense mobles. La inspecció de l’apartament durant la compra ha de començar amb una revisió de les comunicacions: cablejat elèctric, clavegueram, canonades d’aigua, radiadors de calefacció, sobretot si la reparació després de la compra no s’inclou als vostres plans. És important la conductivitat tèrmica de l’habitació. Si es mira l’apartament a la temporada de fred, es pot avaluar la calefacció, però no es pot dir amb certesa la calor que farà a l’estiu i viceversa.
El pis, el sostre, les portes interiors i exteriors, els accessoris de fontaneria, les finestres de doble vidre, l’estat general de la cuina i el bany són els llocs més cars i que requereixen temps en concepte de reparació, sotmesos a una inspecció minuciosa quan es compra un apartament.
Què cal buscar a les sales de racons? En aquest cas, el mur és l’indicador principal. La presència de motlle sobre ells indica humitat i alta humitat a les habitacions. Als apartaments dels pisos superiors, es pot filtrar un terrat i es poden produir taques al sostre. La humitat també s’observa a les habitacions dels primers pisos. Això indica que el soterrani està mal ventilat.
Cal advertir la presència de reparacions de cosmètica prèvia a la venda, que és probable que es facin per ocultar diversos defectes. És millor que la reparació tingui diversos anys i que els propietaris de l’apartament es “resolguin”. Comproveu la insonorització de l’habitació en un silenci absolut. Quant és el soroll del trànsit i el son del carrer?
El costat legal de la qüestió
A més de les característiques qualitatives de l’habitatge adquirit, no s’ha d’oblidar la part legal del tema. Recordeu-lo: el venedor ha de tenir un títol de títol per al local. Llista de documents a l’hora de comprar un pis que confirmen la propietat de l’immoble en venda:
- El contracte de venda, el contracte de regal, troc, donació o manteniment de tota la vida.
- Certificat de propietat o dret d’herència.
- Acord d’intercanvi.
- La decisió judicial, que va entrar en vigor.
- Certificat d'adquisició de béns immobles en subhasta o en subhasta pública.
A més, el dret de propietat, confirmat per un dels documents anteriors, s’ha de registrar a les autoritats tècniques d’inventari. Efectuar una compra d’un apartament només s’ha de produir després d’aportar un extracte especial del registre estatal, que és una evidència legal de la transacció.
Apartaments en edificis nous
Comprar un apartament en un edifici nou és un pas més aviat arriscat i el risc no sempre resulta rendible. Per regla general, el cost de l’habitatge aquí no és molt inferior al cost dels apartaments acabats. Si compres béns immobles en un edifici nou gairebé al preu de mercat, teniu un risc raonablement elevat respecte als habitatges del mercat secundari.
Per no caure en mans dels estafadors, heu d’avaluar tot tipus de situacions a l’hora de comprar un pis. Què cal buscar en l'elecció d'un nou edifici:
- El grau de preparació a casa. Si l’agent immobiliari afirma que la casa està gairebé a punt, totes les comunicacions estan completades, és millor verificar-ho de primera mà i visitar el lloc de construcció.
- Contracte. Tingueu interès pel contracte que se us ofereix oferir la conclusió. És millor si es tracta d’un acord d’equitat (DDU). Té avantatges respecte als contractes previs i confirma automàticament que el promotor té un permís de construcció. A més, en cas de fallida, les vostres reclamacions seran garantides per garantia.
- L’acreditació d’un nou edifici en un banc és el nombre de bancs que poden proporcionar un préstec per a la compra d’habitatge. Si no hi presten bancs, això vol dir que el desenvolupador té certes dificultats.
- La reputació del desenvolupador. Familiaritzeu-vos amb els projectes de construcció prèviament per encàrrec, possibles problemes financers del promotor i la història de l’empresa.
- Consulta els documents:
- contracte d’inversió;
- documentació del projecte;
- permís de construcció;
- certificat de propietat o arrendament de terres;
- contracte amb una companyia d’assegurances;
- extret del registre unificat de béns immobles;
- registre i documents constitutius del desenvolupador;
- la forma del contracte pel qual es farà la compra del pis.
Trampes a l’hora de comprar una casa al mercat secundari
L’adquisició d’habitatge sempre està associada a molts matisos i subtileses legals que no tothom coneix. Per tant, és important tractar amb cura i escrupolosament aquest tema. Com no cometre un error en comprar una segona casa?
Primer, cal estudiar detingudament els documents sobre la propietat del venedor. Es poden tractar de contractes de venda, regal, herència, decisions judicials que han entrat en vigor.
En segon lloc, els nens menors poden tenir la propietat d’habitatge secundari o el dret d’utilitzar un apartament. Abans de comprar una propietat, demaneu al venedor que autoritzeu les autoritats tutelars per a la venda d’habitatge. Si els nens no són els propietaris de l’apartament, sinó que només s’hi registren, hauran de ser donats d’alta i registrats en un altre lloc. Si no es compleixen aquestes condicions, el tribunal rescindirà el contracte de venda en interès del menor.
En tercer lloc, quan comproveu el passaport del propietari de l’apartament, presteu atenció a la presència de segells al divorci matrimonial. Consulteu les dates amb les dates dels documents que confirmen la propietat de l’immoble. Si la propietat es compra en un matrimoni, el cònjuge té dret a la meitat del pis, encara que no estigui registrat i no visqui en aquesta habitació.
En quart lloc, és millor que en el moment de signar el contracte de venda tots els llogaters es registrin a un altre lloc. Informeu-vos dels membres de la família desapareguts. Potser un d’ells està a l’hospital, l’exèrcit i els llocs de privació de llibertat. En tornar, tenen dret a impugnar la transacció conclosa sense el seu coneixement.
El cinquè, quan es faci una transacció fiscal, familiaritzeu-vos amb l'autoritat del titular d'aquest document. Totes les accions significativament legals han de prescriure en la facultat de procurador. També es pot indicar un rang de preus, més enllà del qual el representant no té dret a excedir-lo. Comproveu la validesa del poder. Si no s'indica la data d'emissió, el document no és vàlid. En cas de defunció del principal, el poder procurador es cancel·la.
En sisè lloc, a l'hora de comprar un apartament heretat, convé tenir en compte que en els 6 mesos posteriors a la mort del propietari, poden aparèixer nous sol·licitants de propietat. És millor si el venedor és l’únic hereu de la voluntat. Els seus drets haurien d’estar consagrats en un certificat d’herència.
L’últim que s’ha de comprovar és la història de l’apartament. Sol·liciteu al propietari que proporcioni un extracte del Registre Unificat de Drets de l'Estat. Així, podreu conèixer totes les persones registrades a l'apartament. Vostè ha de tenir compte si sovint els béns immobles han canviat de propietaris en els darrers anys.
Procediment de compra d’un pis
No hi ha tanta diferència si es compra un apartament al mercat secundari o en un edifici nou. Les etapes de propietat de l'habitatge no són massa diferents. En qualsevol cas, la seqüència d’accions és comprensible.
1ª etapa. Comprovació i tràmits en la compra d’un pis.
2 etapa. Signar un acord d’alienació (en el cas de comprar una casa al mercat secundari) o un acte de cessió i acceptació (en el cas d’adquirir béns immobles en un nou edifici).
3 etapa. Registre a la compra d’un apartament del dret de propietat de l’habitatge adquirit en organismes estatals.
Verificació i paperetes
La majoria dels ciutadans no solen haver de fer front a tal cosa com comprar un apartament. Quins documents es necessiten? Quines són les etapes del registre de béns immobles? Com dur a terme una transacció legalment? Aquesta no és la llista completa dels problemes que es plantegen durant aquestes transaccions.
Una llista de documents que són objecte de verificació obligatòria quan es compra un apartament en un edifici nou o en el mercat secundari es dóna anteriorment. Si durant la comprovació de valors no hi ha cap dubte, podeu procedir a signar el contracte preliminar i fer un pagament anticipat. Hi ha diversos tipus de prepagament:
- El dipòsit quan compra un apartament suposa una quantitat de diners que el comprador paga al venedor com a garantia de la transacció. Si en el futur el comprador es nega a comprar habitatge per algun motiu, els diners no es tornaran. En cas d’anul·lació de la transacció per iniciativa del propietari, l’ingrés a l’hora de comprar un pis es paga per partida doble. La transferència del dipòsit és fixada obligatòriament per un notari en un document especial.
- Un avançament és la quantitat de diners que paga el comprador com a prepagament. Si es cancel·la la transacció, l’anticipació es retorna al comprador.També es fixa per escrit un acord sobre la transferència de prepagament, però no és necessària la presència d’un notari.
Contracte d’alienació o certificat d’acceptació
Segons si el pis es va comprar en un edifici nou o en el mercat secundari, el comprador ha de tenir un certificat d’acceptació-transferència o un acord d’alienació amb el contracte. En absència d’aquests documents, el tribunal pot invalidar fins i tot el contracte retribuït i registrat.
Un contracte d’alienació és un document sobre la base del qual es calcula l’impost per al venedor. En realitat confirma el consentiment de les dues parts a la transacció i la preparació d’un contracte de venda en el futur.
El certificat d’acceptació s’elabora en cas de compra d’habitatge en un nou edifici. Després de signar-lo, el comprador es converteix en el propietari de l’apartament, però, la transferència d’immobles només es pot fer després de signar el contracte de venda durant el registre amb les autoritats estatals o obtenir un certificat de propietat.
Registre estatal
El registre estatal és una prova legal de la propietat d’immobles residencials, independentment de si es va adquirir en un edifici nou o en el mercat secundari. El registre de la propietat té lloc dins dels 30 dies naturals següents a la data de la tramesa del paquet de documents necessari. Després de comprovar els documents, els registradors registren al Registre Unificat de Drets de l'Estat (USRP) una nota que el títol de la propietat està registrat.
Condicions de compra d’un apartament
Els compradors immobiliaris es preocupen principalment per la qüestió de quant es pot comprar un apartament. Però no menys interessant és el calendari de la transacció. Tot depèn de la disponibilitat de documents necessaris, de l’absència de problemes contenciosos i d’altres matisos que requereixin temps extra. Amb un bon acord i mutu acord de les parts, la transacció es pot completar en un mes.
