Tot el que els cònjuges adquireixen en el matrimoni són propietat comuna, independentment de qui estiguin registrats. Quan es ven un pis, que és propietat conjunta, però segons els documents pertany a un dels cònjuges, cal un permís notarial del segon per fer una transacció. De la mateixa manera, podem suposar que també cal el consentiment del cònjuge per adquirir un pis. És a dir, els fons que utilitza el comprador també es consideren capital familiar comú i els cònjuges poden disposar-los només per acord entre ells.
Quines són les contradiccions de la llei?
En primer lloc, cal parar atenció a l’article 35 del Codi de la família. Afirma que si un cònjuge disposa dels béns adquirits conjuntament, es considerarà per defecte el consentiment de l’altre. Però, a més d’això, qualsevol operació de compra d’immobles es pot invalidar quan un dels cònjuges no està d’acord, o hi ha proves que el segon era conscient del desacord del primer, però aquest fet el va ignorar.
Per tant, interpretat literalment Article 35 de la IC de la Federació Russa, podeu obtenir el següent: quan realitzeu una transacció, el comprador té tot el dret de no proporcionar al venedor un consentiment notarial.
El punt següent d’aquest article assumeix un significat completament oposat. És a dir, afirma que en les transaccions relacionades amb la disposició de béns immobles, així com en les transaccions que requereixin el registre i notarització de l'estat, el consentiment certificat legalment del cònjuge ha d'estar present per adquirir un pis. En cas contrari, si s’ha ignorat aquest fet, el cònjuge rep el dret a exigir el reconeixement de la transacció nul·la a través del tribunal. Aquest dret es pot fer servir en un any des del moment en què es va assabentar el segon cònjuge o hauria d’haver sabut que s’ha finalitzat l’operació.
Contestacions amb consentiment
Resulta que el consentiment del cònjuge del primer paràgraf és molt condicionat. Si es cava encara més a fons i s’intenta analitzar la situació amb més detall, apareixen diversos punts polèmics.
- Certificació notarial. Des del 2000, no és gens necessari que la compra d’immobles es realitzi a través d’un notari públic.
- Registre estatal. Segons els nous canvis en la legislació, a partir de l’1 de març de 2013 es pot considerar que una operació de compravenda no es pot valer sense el seu registre. Té efectes automàtics des del moment de la signatura del contracte per les dues parts. Però els béns immobles estan subjectes al registre. Per tant, segons aquesta lògica, no cal registrar el fet d’adquirir un pis.
- El concepte d’eliminació d’immobles. És impossible disposar d'allò que encara no pertany a l'home. Per exemple, quan ven un apartament, el propietari té certs drets sobre ell i, en conseqüència, pot utilitzar la propietat al seu criteri. Però si l’adquisició de béns immobles segueix només en els plans, el comprador podrà disposar només dels seus propis fons, però no del propi apartament.
Dit d’una altra manera, la veritat sempre estarà del costat de qui millor pugui navegar en les interpretacions de l’article 35 del Regne Unit. Malauradament, no hi ha un únic algoritme d’accions en cas de disputes, per tant és millor obtenir el consentiment del cònjuge per comprar un apartament de forma immediata per evitar diversos problemes.
Necessito un consentiment notarial per comprar un apartament del meu cònjuge per al registre?
De fet, en molts casos no és necessari el consentiment del segon cònjuge per adquirir un pis amb registre estatal de la transferència de la llei. Però, amb el fet de l'ambigüitat de les lleis, els registradors encara poden presentar un requisit per al consentiment notarial de la cònjuge per comprar un apartament. A més, es refereixen necessàriament a les normes de les lleis existents.
He de contactar amb un notari?
Per tal d’evitar despeses injustificades de temps i nervis, hauria de ser, tot i així, una visita a un notari. Es necessita el miler de rubles per obtenir el consentiment de la seva parella per adquirir un apartament. Només un cònjuge pot sol·licitar a un notari públic que ha de donar el seu consentiment per adquirir un apartament i no és necessària la presència del que necessita consentiment. Aquest consentiment es pot elaborar no només per a un apartament específic amb una adreça, sinó també per a la compra d’habitatge a criteri del cònjuge. Heu de portar amb vosaltres un passaport i un certificat de matrimoni.
Avui, fins i tot els ciutadans allunyats del negoci dels agents immobiliaris saben que el mercat de l’habitatge és primari i secundari. La compra d’apartaments secundaris implica que ja tenien propietaris. Pel que fa al mercat primari, només es venen apartaments nous al mercat.
Avantatges d’adquirir un pis en un edifici nou
En primer lloc, hauria d’incloure un cost relativament baix (fins al 90 per cent d’aquests habitatges, però ja al mercat secundari). A més, la compra de nous apartaments és bona perquè en qualsevol cas l’habitatge estarà legalment net, ja que no té antecedents: no hi havia altres propietaris, no es feien transaccions amb ell i, en conseqüència, no s’ha registrat mai ningú a la plaça. . Així, el comprador es converteix en el primer propietari i no tindrà cap problema que pugui estar relacionat amb les reclamacions dels propietaris anteriors.
Desavantatges d’adquirir un pis en un edifici nou
El procés de registre de la propietat triga molt més, perquè, a diferència d’un simple contracte de venda, que es pot elaborar i registrar en només un parell de dies, el contracte de cessió, que dóna propietat de nous apartaments, es pot executar i registrar durant aproximadament un mes i mig.
Tot i que és molt reduït, encara hi ha el risc de romandre enganyat a l’hora d’adquirir un pis d’una casa en construcció.
La majoria dels apartaments nous es troben en zones remotes on la infraestructura no està molt desenvolupada i no hi ha comunicacions.
A més, als nous apartaments no hi ha cap decoració, que comporta despeses addicionals.
Compra d’un apartament: instruccions per al registre
El disseny d’un apartament en una casa nova, en construcció o ja construïda consta de diverses etapes. Parlem d’una opció tan habitual i rendible com comprar un apartament en un edifici nou amb l’ajuda d’una organització que ha rebut el dret de fer-ho del govern de Moscou.
Primera Etapa Acord amb l’empresa
La compra d’immobles comença quan el client es posa en contacte amb l’empresa que l’interessa i mira tots els apartaments que li interessen i estan disponibles i, a continuació, tria el més adequat per a ell mateix. A més, l’empresa i el comprador acorden un acord sobre la prestació de serveis immobiliaris, on s’assumeixen les primeres obligacions registre d’un apartament segon. El comprador, al seu torn, paga a l'organització una comissió determinada per a la prestació de serveis. Així doncs, en aquesta fase rep un contracte i un document que confirma el pagament d’una comissió (xec o rebut). Aquest acord es conclou en el termini d’un dia.
Segona etapa Acord de cessió
El següent pas és signar un acord sobre cessió de reclamació. Es conclou entre el comprador i l’organització que va construir la casa, simplement va finançar la seva construcció o les obres de construcció organitzada.
Segons quines funcions es van exercir, l'organització del contracte pot designar-se com a inversor, client o contractista. Però bàsicament, el govern de Moscou actua com a part de l’acord, ja que és precisament quan emeten la resolució que s’assigna un terreny per a la construcció.
El programa aquí és el següent. El govern emet un permís per a la construcció d'un edifici residencial. També hi ha un inversor: una empresa que finança l'obra. Aquestes organitzacions conclouen l’anomenat contracte d’inversió amb el client, que organitza els treballs de construcció. Al seu torn, el client i el contractista conclouen un contracte.
Totes les estructures descrites participen activament en la construcció de la casa i tenen tot el dret a una determinada part dels apartaments acabats i, en conseqüència, poden cedir-los els drets a altres persones, és a dir, als compradors de l’habitatge. Tanmateix, aquestes estructures no seleccionen els compradors i no venen apartaments. Les parts contracten un contracte de comissió amb una organització immobiliària, sobre la base del qual aquest rep el dret a vendre els apartaments. Quan es posa en contacte amb l'organització, el comprador té dret a familiaritzar-se amb aquest contracte, així com amb el contracte d'inversió. A més, el procediment de compra d’un pis consisteix en signar un contracte i resoldre amb el comprador.
Tercera etapa Càlcul
A la següent fase, es fa un pagament complet amb el comprador. Els fons es transfereixen al compte de l’empresa, que cedeix els drets sobre l’apartament. Aquesta etapa té una mitjana d’uns set dies aproximadament. El contracte de venda en aquest cas no està redactat, ja que el pis és nou, i ella no tenia propietari.
El dret de propietat es realitza en virtut de l’acord de cessió. Una part és el comprador i l’altra és el comitè municipal d’habitatge. Altres organitzacions que van participar en la construcció de la instal·lació també s’indiquen al contracte de transferència, tot i que no actuen com a parts en l’acord.
Els empleats d'una empresa immobiliària han de preparar un projecte de contracte, i també recollir tots els documents necessaris que van constituir la base per a la construcció de la casa on es troba el pis. També es recopila documentació que confirma el fet de la transferència de la casa en funcionament. A més, es requereixen documents que confirmin les relacions contractuals de l’inversor, client i contractista, així com el compliment d’obligacions per cadascun d’ells.
Quarta etapa. Comitè Municipal d’Habitatge
Després d’això, l’empresa immobiliària passa el projecte de contracte i tota la documentació necessària al Comitè Municipal d’Habitatge. Aquest últim, al seu torn, comprova detingudament tots els documents, un cop signat el contracte per un dels vicepresidents i posa el segell adequat. Es consideren documents i es firma un acord en el termini de deu dies. Tan aviat com finalitzi aquest termini, els documents seran transferits a la companyia immobiliària.
Cinquena etapa. Final
Ara, els empleats de la companyia demanaven la signatura del futur propietari de l’apartament. Avui, tots aquests contractes són objecte de notificació. Després de la signatura i la certificació, el contracte es trasllada per al registre estatal al comitè. Per sotmetre’s a aquest procediment, heu de recollir els mateixos documents que per signar-vos a la Comissió d’Habitatge. Bàsicament, el registre del contracte té un termini d’un mes, després del qual serà retornat al representant de l’organització.
En el registre, es posa al contracte el número de registre, la data del seu registre i el segell de la Comissió d’Habitatge. A més del contracte de transferència, que el comprador rep a les seves mans, també ha de tenir un certificat de propietat de l’habitatge.Aquests documents tenen el títol de la propietat. Això posa fi al registre de la propietat a la nova casa, i els documents llistats es transfereixen al comprador del pis. Com s'ha esmentat anteriorment, no serà necessari un contracte de venda, de manera que només seran suficients els documents rebuts.
