No importa quina raó et demana que es consideri si es pren o no una hipoteca. És possible que pensis casar-te, però encara no tinguis casa teva. O es requereix reposició a la família, i la futura descendència necessita una habitació independent. Preneu la decisió de prendre un préstec, heu d’anar amb compte. És important calcular la vostra capacitat per pagar el deute amb la precisió que ho fan els experts bancaris.
Quines despeses es relacionaran amb la hipoteca?
Formuleu la pregunta d’aquesta manera, perquè el cost d’un préstec inclou no només el tipus d’interès, sinó també diversos pagaments obligatoris:
- taxa per taxació de béns immobles (si cal)
- primes d’assegurança
- quota d’estat a la cambra d’inscripció.
Abans d’obtenir una hipoteca, el millor és fer una previsió de quins costos es produiran i de quines fonts pagaràs les obligacions. Això us ajudarà a decidir si contracteu una hipoteca ara.
Quants diners es necessiten per pagar la liquidació inicial
Els bancs, per regla general, no donen préstecs a l'habitatge amb les condicions de pagament del preu complet dels béns immobles només per crèdit. Una part del cost d’una casa o apartament haurà de ser pagada de la butxaca.
L’import mínim del pagament inicial varia en funció de quin banc sol·liciteu una hipoteca i per a quin programa de préstec. Per exemple, a Sberbank, quan rebeu un préstec, haureu de pagar almenys un 20% del cost d’una casa o apartament pel vostre compte. La contribució inicial requerida al PJSC VTB Bank quan paga l’habitatge acabat és del 15% i al registre hipoteques estatals per a la compra d’espai de construcció - 20%. En previsió d’un préstec del Banc Otkritie, prepareu almenys el 30% del preu d’una casa o apartament. A Alfa Bank, el descompte per la compra d’immobles acabats és del 15% i per a les compres de metres quadrats en construcció, del 30%. A Rosselkhozbank caldrà pagar entre el 15% del preu per l’habitatge acabat i almenys el 20% per la construcció en construcció.
Penseu si teniu aquesta quantitat ara mateix. Potser val la pena ajornar l’acord durant diversos mesos per recaptar diners? Si teniu previst agafar en préstec els fons necessaris per al pagament inicial de particulars, penseu sobre com de realista és pagar dos deutes alhora.
Quan hi ha diners en reserva
Si la cartera de la família "s'escalfa significativament" a la cartera familiar és molt superior al pagament inicial mínim que requereixen els bancs, no s'afanyi a donar-lo immediatament per pagar els futurs habitatges. Primer, comproveu amb el gestor del préstec com el tipus d’interès i l’import de les obligacions mensuals dependran de la quota en el preu dels immobles que pagueu vosaltres mateixos. Com més gran sigui el pagament inicial, més baix serà el cost del préstec en un percentatge anual. Però aquesta proporció deixa de funcionar quan la seva pròpia quota supera el 50% del preu d’una casa o apartament. Si el pagament inicial és del 80 o fins i tot del 90%, el tipus s’estableix exactament igual que en el cas del pagament del 50% del preu dels béns immobles.
Tingueu en compte també que si envieu immediatament tots els fons disponibles per comprar una casa, pot ser que després de reparacions no hi hagi diners gratuïts. Per tant, de vegades és més rendible fer una contribució mínima i “posar en una guardiola” una quantitat més gran de rubles, dividint així el cost de l’adquisició d’habitatge en petites accions mensuals.
Quan l’entitat adquirida pugui ser pagada íntegrament pel banc
En els casos següents es pot emetre una hipoteca sense contribució:
- Obteniu un préstec per a la compra d’habitatge garantit per propietats existents. Rosselkhozbank JSC ofereix, en particular, aquest programa. Es concedeix un préstec per un import no superior al 70% del valor de mercat dels béns immobles transferits com a garantia. El termini de finançament és de fins a 30 anys. Tipus d’interès: del 14 al 16% anual, segons el termini. Es proporciona un descompte de 0,5 punts percentuals als clients amb sou. S’estableix una prima del 3,5% per als prestataris que rebutgen una assegurança de vida i de salut. No hi ha cap comissió per a l'emissió d'un préstec.
- És propietari d’actius líquids, com ara un cotxe, que sobrepassa el seu valor cobreix l’import del préstec. En aquest cas, el valor es compromet.
- T’has convertit en un pare feliç de dos o més fills, posseeix un certificat de capital de maternitat. En aquest cas, la liquidació no es pagarà en efectiu, sinó amb una subvenció governamental.
- No obteniu una hipoteca clàssica, sinó un préstec amb l’objectiu de refinançar un préstec d’habitatge prèviament pres.
Pagament mensual
Aquest element de despesa serà obligatori per a la família durant tot el període de préstec, que sol ser de 15 a 30 anys. La major part del pagament mensual, que és insultant, no va a reduir l’import del deute principal, sinó a tancar obligacions d’interès.
Quan consultis amb un gestor de crèdit, no estiguis interessat ja en la tarifa, sinó en concret l’import del pagament mensual. Al lloc web de cada entitat bancària hi ha una calculadora d’hipoteca. Ajudarà a determinar l’import aproximat que pagareu a la caixa del prestamista mensualment. El programa també mostrarà l’import aproximat del sobrepagament del préstec.
Tanmateix, no espereu precisió de la calculadora. En primer lloc, no mostrarà l’import de tots els pagaments de comissions. En segon lloc, no reflectirà els costos de la taxació d’immobles, les taxes a la cambra de registre, els pagaments d’assegurances. En tercer lloc, vosaltres mateixos, sense consultar amb un gestor de préstecs, no sabreu per endavant el tipus d’interès exacte.
Tanmateix, una calculadora d’hipoteca us ajudarà a saber quina quantitat aproximada de fons personals haureu de repartir cada 30 dies. Aquesta informació ajudarà a determinar si s’ha de prendre una hipoteca ara.
Despeses d’assegurança
Quan estudieu les ofertes de préstec bancari, comproveu si l’assegurança hipotecària és obligatòria i, si és així, quines polítiques haureu de sol·licitar.
L’assegurança del subjecte de penyora és obligatòria per la llei. Si no esteu d'acord en elaborar una política, se us denegarà un préstec. Si no amplieu l'assegurança de manera puntual mentre entri en vigor el contracte de préstec, el banc creditor pot sol·licitar una multa. Molt menys sovint, però hi ha hagut casos en què les entitats financeres han sol·licitat judicialment l’amortització anticipada d’un préstec per incompliment del prestatari de les condicions del contracte.
La situació és diferent amb l'assegurança de vida i de salut. Els bancs no exigeixen el compliment obligatori d'aquesta condició. No obstant això, els tipus d'interès sense pòlissa són més elevats a mesura que augmenten els riscos del banc.
Rosselkhozbank JSC estableix una prima de 3,5 punts percentuals per a una assegurança de vida i salut. Sberbank de la Federació Russa i PJSC VTB-24 solucionen els clients: la pujada del preu per falta de política és de només un punt percentual.
Otkritie Bank ofereix als prestataris per assegurar no només la vida (salut), sinó també el títol, és a dir, el risc de pèrdua de propietat de la propietat adquirida. En absència de cadascuna de les pòlisses, la prima és de 2 punts percentuals.
Quan falta una mica
El nostre país es caracteritza per una situació en què tot el món estalvia diners per a una parella jove amb un fill. Els pares del marit i la dona, avis, ties, oncles participen en el plegament. En conjunt, sovint es recullen prou diners per pagar íntegrament el cost d’una casa o d’un apartament. Tot i això, encara podeu decidir contractar un préstec per a habitatge, ja que en un futur proper es necessitaran diners per a reparacions i els préstecs de consum es concedeixen a taxes més elevades.
Molta gent pensa que en aquest cas la hipoteca serà la més barata durant un any. Però això no és del tot cert. És més rendible agafar la mateixa quantitat necessària per reparar el pis durant un període més llarg de 5 o 10 anys. El tipus d’interès no canviarà i el pagament mensual disminuirà a causa d’una distribució més suau dels pagaments. Al Sberbank de la Federació Russa, per exemple, els tipus d'interès bàsics són els mateixos en els termes de préstecs dins de deu anys. Tanmateix, quan sol·liciteu una hipoteca, assegureu-vos d’assegurar-vos que se li permet el reemborsament anticipat.
Com calcular per si mateix l’import del préstec admissible
Determineu la quantitat del vostre pagament mensual en ingressos totals de la família. No hauria de superar el 30-35% de la quantitat de sous “nets” de tots els seus membres. Si el pagament de la hipoteca és del 40% o més dels ingressos familiars, podreu arruïnar el vostre historial de crèdit i els seus garants.
No podeu endur-vos un punt final final de manera que es gastin tots els fons disponibles. Sempre es poden produir despeses imprevistes, per exemple, la necessitat de pagar els costos del tractament o reparació. Penseu si podeu pagar la vostra hipoteca si algú de la família perd una font d’ingressos permanent.
Si teniu por de ser acomiadat de la feina, aleshores, quan sol·liciteu un préstec, intenteu ajornar per a un dia de pluja un import igual a tres a quatre mensualitats. Gràcies a aquesta mesura de precaució, en una situació crítica tindreu prou temps per trobar un nou lloc de servei i, al mateix temps, mantenir un historial de crèdit impecable. Perquè no hi hagi cap temptació de malgastar el “airbag” financer en altres direccions, poseu diners en un dipòsit.
Penseu també si teniu alguna propietat que es pugui vendre ràpidament si cal, de manera que els ingressos es paguen per pagar el deute del préstec. Pot ser, per exemple, un cotxe personal.
Quins documents cal preparar per a un préstec d’habitatge
Passa que a causa d'obstacles per a l'execució d'algun acte o certificat, el banc no proporciona un préstec a casa. Per tant, de vegades un argument important per decidir si es pren una hipoteca és l’oportunitat de recollir el paquet de documents necessari. Comproveu si teniu tots els papers que necessiteu i com de fàcil és obtenir els que us falten.
La llista de documents per a una hipoteca inclou:
- Passaport
- Consulta sobre on treballa i quins ingressos rep mensualment.
- Documents sobre la composició de la família, la presència de fills.
- Passaports, certificats de propietat de l’assumpte de la penyora.
- Paper immobiliari que pretén comprar amb crèdit. El venedor de la casa o apartament us ha de proporcionar aquest paquet de documents. Inclou, per regla general, un certificat de propietat, documents de terra, un extracte del registre de drets sobre béns immobles, un passaport cadastral o una fitxa de dades del local, un extracte del llibre de cases.
Quan no prendre una hipoteca
És millor ajornar l’obtenció d’un préstec d’habitatge en els casos en què:
- Es preveuen canvis en la composició familiar. Us casareu, hi ha previst un naixement.
- Un dels membres de la família (que suposa una part important dels ingressos) té previst canviar de lloc de treball. El nou servei té un període de prova i és possible que les relacions amb l'empresari no funcionin. Els salaris poden ser significativament inferiors als declarats i les condicions laborals són pitjors.
Conclusió: si vostè pren una hipoteca, on?
A l’hora de decidir si es pren una hipoteca, considereu les ofertes de diversos bancs. Per regla general, els préstecs d’habitatge d’entitats de crèdit amb participació estatal resulten ser els més convenients i econòmics. Els bancs privats són més propensos a atendre clients. Els tipus d’interès i les comissions dels contractes de préstec hi són lleugerament més elevats i n’hi ha més baixos.
Tanmateix, quan poseu en contacte un petit centre hipotecari, tingueu cura.Als bancs de la categoria “mini”, s’afegeixen molts pagaments addicionals als tipus d’interès dels quals els clients no se’ls informa prèviament. Pot ser que sigui una comissió per emetre certificats obligatoris, llogant caixa de seguretat.
Però els petits bancs privats que mantenen els clients solen proporcionar molts serveis amb una tarifa moderada, facilitant molt la transacció (assessorament, redacció de documents de compra i venda o diligència legal, comprovar la fiabilitat de la contrapartida, assistència en la interacció amb el servei de registre).
Si decidiu contractar una hipoteca, primer heu de contactar amb el banc on obteniu el sou. El més probable és que allà rebrà els beneficis i privilegis més grans.
