Cooperatives d’habitatge i construcció (ZhSK): definició, noliejament, contracte

Actualment, hi ha moltes empreses al mercat que ofereixen comprar un objecte immobiliari unint-se a una cooperativa de construcció d’habitatges (ZhSK). Per descomptat, els ciutadans tenen una pregunta sobre la seguretat i la fiabilitat d’un esquema d’aquest tipus.

La situació dels anys soviètics

Primer cooperatives d’habitatge va començar a aparèixer als anys vint. Tot i això, ja el 1937 van començar a ser eliminats. Les autoritats ho van explicar pel fet que aquestes associacions eren una manifestació de la propietat privada. Després de la guerra, la població urbana augmentà bruscament i s’inicià la construcció d’habitatges a gran escala. I el 1958, el Consell de Ministres i el Comitè Central de la PCUS van tornar a permetre la creació d’associacions anteriorment cancel·lades. L’habitatge estava finançat pels accionistes. Tot i això, les associacions van rebre un préstec estatal de fins al 70% durant 20 anys i altres beneficis. Per accelerar l’obra i millorar-ne la qualitat, alguns propis futurs propietaris van participar en la construcció d’edificis. Els equips que es van formar d’ells van passar al segon i tercer torn després de la finalització del cicle zero pel contractista.

Els problemes

Preus dels apartaments cooperatius a Moscou a mitjan 1980. va ascendir a uns 3 mil p. (una habitació), 5.000 rubles (dues habitacions) I la mitjana de guanys d’un ciutadà soviètic va ser de 200 rubles / mes. Fins i tot amb estalvis, molta gent no va comprar habitatges cooperatius. Això es va deure a la presència de línies plurianuals per unir associacions de residents a la ciutat. A més, hi havia ciutats pràcticament tancades per adopció no resident. A més, van ser automàticament exclosos de les cues per a habitatges departamentals o estatals. Les associacions representaven al voltant del 7-8% del total d’habitatges. A la primera meitat dels anys 80. Es va començar la construcció d’uns 80 mil edificis d’apartaments. La majoria d’ells només es van encarregar a finals dels anys 90. Així, molts ciutadans van haver d’esperar 15 anys o més.

Situació actual

El Codi de l’habitatge de la Federació Russa conté diverses normes que determinen les formes d’autoorganització de ciutadans que busquen millorar les seves condicions. Les associacions en qüestió es caracteritzen per l’art. 110. Tot i això, convé dir que, segons les normes generals, els ciutadans no haurien d’entrar en cooperatives d’habitatge, sinó en cooperatives d’habitatge i de finançament. Això es deu al fet que, en relació amb aquest últim, la legislació preveu un procediment més rigorós per controlar la circulació de fons. Però hi ha diverses normes de procediment relacionades amb la formació i el funcionament de les associacions.

Organització de cooperatives d’habitatge a la Federació Russa

Des de l'època soviètica hi ha hagut un nombre prou gran d'aquestes associacions. Els legisladors, però, que promulgaven el Codi d’Habitatge de la Federació Russa, van intentar obligar-los a transformar-se en HOAs. Però la corresponent modificació es va decidir cancel·lar. En la majoria dels casos, les cooperatives d’habitatge actuen avui dia com a empreses operatives. La formació d’aquestes associacions per a l’erecció directa d’estructures es va deure a nombroses estafes als mercats immobiliaris. Els inversors immobiliaris defraudats els fan servir les cooperatives d’habitatge. Aquests ciutadans es reuneixen per completar l’erecció dels edificis després que les empreses que van recaptar fons per això cessessin les seves activitats.

Essència

Les cooperatives d’habitatge i construcció són una forma d’interacció entre el comprador i l’empresa que es dedica a la construcció d’un objecte immobiliari. L’essència d’aquestes associacions és que són empreses de préstecs mutuos. Els fons per a la compra d’immobles provenen exclusivament de les aportacions dels ciutadans que hi participen. L’esquema d’activitat d’aquestes associacions es pot representar de la manera següent. En primer lloc, el ciutadà, que decideix participar a la cooperativa d’habitatge, fa les despeses inicials i d’entrada. Normalment constitueixen un 10% i un 5%, respectivament, del valor estimat de l'immoble. Després d’això, els membres de la cooperativa de construcció d’habitatges acumulen part de la participació, necessària per obtenir un préstec de l’associació. Com a regla general, és del 50% del cost. Després d’això, els ciutadans s’inclouran a la línia de compra. El lloc en què dependrà no només de l’ordre d’acumulació de la part necessària de la participació, sinó també de la relació del termini i pla d’abonament. En poques paraules, més estalvies una persona, és a dir, més temps permet que els altres utilitzin els seus diners i més ràpid el retorni després, més aviat es pot traslladar a l’apartament.

Especificacions del disseny

Els ciutadans que s'han traslladat a un edifici d'apartaments reben el seu espai en propietat compartida. Les accions es determinen d’acord amb la part pagada de l’acció. Augmentarà en proporció directa amb els fons retornats. També cal dir que el preu d’un objecte immobiliari es fixa en el moment de la seva adquisició. Això significa que el probable augment del cost de l'habitatge al mercat no afectarà de cap manera el procediment de reemborsament del préstec. Tan bon punt un ciutadà entra i es registra, comença a retornar els fons rebuts per a la compra. Normalment, un préstec es concedeix per un període dues vegades més gran que el període d’acumulació. Podeu pagar l’endeutament abans del termini. Això és bastant rendible, perquè, a més del ciutadà bàsic, paga les quotes de soci. Aquests últims són, en mitjana, igual al 0,5% del preu de l’apartament. Els pagaments es realitzen mensualment. Després de l'amortització completa del deute, l'apartament es converteix en una propietat individual.

Els riscos

El sistema de cooperatives d’habitatge presenta diversos inconvenients. Sovint resulten molt beneficiosos per a estafadors. El primer minús s’amaga en el propi esquema de l’associació. El fet que els participants retornin fons més lentament del que acumulen comporta la creació de cues per a la compra. Suposem que 10 persones s’uneixen a una cooperativa cada mes. Cadascun d’ells acumula la quantitat requerida durant dos anys i en paga quatre. Els dos primers anys s’acumula capital a la cooperativa. L’import acumulat després d’aquest es dedica aproximadament a un any a la compra d’apartaments. Durant aquest període, el fons monetari es reomple més lentament del que es gasta, ja que cada mes és necessari comprar béns immobles per a cada nou participants. Aquests ciutadans, entrant durant les quotes, lliuren el doble de quantitat mensual que el període d’acumulació.

Així, al cap d'un any, es destinen tots els fons a comprar béns per a nous membres. Com a resultat, l’associació no queda diners. Tots els ingressos s’envien immediatament a la compra d’apartaments. Així comença la formació de la cua. Amb una corrent constant de nous ciutadans, ingressen menys diners dels necessaris. Tres anys després, la línia només augmentarà. I només després de 6 anys de treball, la cooperativa arribarà a una fase estable, perquè els participants començaran a deixar-la de forma planificada, ja que pagaran íntegrament préstecs. La quantitat que prové dels ciutadans durant l’acumulació es fa igual al capital de les persones que es troben en el període d’abonament. Així, els participants no només paguen els seus diners directament, sinó que també perden molt de temps.Si el nombre de ciutadans que entren a l’associació comença a disminuir, la línia dels que ja s’han adherit creixerà. En aquest cas, el millor que poden comptar les persones que no han acumulat el 50% del cost és tornar els seus fons i, en el pitjor, acomiadar-los per sempre.

Interès per les associacions

La major atenció dels desenvolupadors a les cooperatives es deu a diverses raons. L’estat, que endurix les sancions, els obliga a escollir un dels esquemes existents de venda d’immobles. Pot ser un certificat d’habitatge, un acord sobre participació en capital o acumulació d’accions en una cooperativa d’habitatge. Al mateix temps, la Llei Federal núm. 214 preveu un marc força estricte per a les empreses. En aquest sentit, la cooperativa d’habitatge té, sens dubte, diversos avantatges.

Avantatges

Segons els experts, dins d'aquestes associacions hi ha un procediment menys regulat per signar un acord amb un comprador. A més, es poden formar valor més competitiu sobre els propis objectes immobiliaris. La quota de les accions que paga un ciutadà per un apartament en una cooperativa no està imposada. La Llei núm. 214 no considera un acord de capital com una inversió. En aquest sentit, l’empresa que construeix un edifici d’habitatges múltiples, estableix el valor d’IVA, l’import del qual és del 18%. Per tant, això augmenta significativament el preu de l’objecte per acord de participació en capital. Segons un expert, un altre avantatge de les cooperatives és que la venda d'objectes en aquest règim és convenient per a les empreses. Protegeix els drets dels compradors en menor mesura que la Llei Federal núm. 214. En el règim que es considera, les possibilitats legals dels accionistes són determinades per la Carta de l'habitatge i serveis públics. La seva empresa es prepara abans d’afiliar-se a l’associació de ciutadans. Per tant, el document és més en interès de l'empresa que de persones.

Selecció de l'empresa

La majoria dels ciutadans que decideixen invertir en construcció realitzen una anàlisi comparativa dels esquemes de vendes existents. Típicament, els béns immobles són seleccionats segons altres criteris:

1. La ubicació.
2. Temps de construcció estimat
3. Preu
4. Maquetació

I només un cop seleccionat l’objecte, un ciutadà pot esbrinar que el construeix una cooperativa d’habitatge. Alguns experts creuen que no hi ha res dolent en aquest esquema si l'empresa proporciona al comprador tota la documentació necessària. En primer lloc, cal parar atenció als papers que serveixin de base per a la construcció:

1. Decret del govern de la ciutat.
2. El contracte d’arrendament o la propietat de la propietat de la terra.
3. Documents permisius.

Característiques de la relació

Hi ha dues opcions per a les cooperatives d’habitatge. El primer suposa que l’associació actua tant com a inversor com a contractista. Aquesta opció es considera preferible perquè reforça la responsabilitat de l’empresa. En el segon cas, la cooperativa, que actua com a inversor, té una relació contractual amb el promotor. Aquest últim, al seu torn, és una entitat jurídica independent. Un acord cooperatiu d’habitatge pot amagar un cert risc. En cas que l’associació no compleixi les obligacions, el contractista no li hauria de transferir el volum d’immobles que estava previst inicialment. En aquest sentit, quan estudieu l’acord, podeu trobar una clàusula que preveu la condició de finalització a iniciativa del desenvolupador.

President de la HBC

La legislació estableix les obligacions d’aquesta persona. Estan previstos a Art 148 LCD Les funcions d'una persona inclouen:

1. Compliment de la legislació i de les disposicions de la Carta.
2. Supervisar el pagament puntual per part dels participants de l'empresa de les contribucions avaluades i dels pagaments obligatoris.
3. Formació de les previsions d’ingressos i despeses de l’exercici corresponent, elaboració d’estats financers, així com la presentació d’aquests documents a la reunió general de l’associació per a la seva aprovació.
4. Gestió de cases o conclusió d’acords amb empreses dedicades a aquesta activitat.
5. Contractar treballadors per mantenir l’edifici i el seu acomiadament.
6. Conclusió de contractes d’explotació, manteniment i reparació de propietats comunes.
7. Mantenir una llista de participants a l’associació, estats financers, tràmits.
8. Organització i celebració de reunions generals.

La persona responsable pot complir altres deures. Es registren a la carta de HBC.