Béns domèstics: composició, propietari, manteniment, reparació, ús, dany. Què s'aplica a la propietat comuna?

Actualment, la qüestió de què es refereix a la propietat comuna és força rellevant. Molt sovint es duu a terme la seva alienació il·legal. Segons els experts, la introducció d’un inventari obligatori amb determinats intervals de temps podria alleujar la tensió en aquesta qüestió.

Propietat domèstica: pantalla LCD de la Federació Russa

L'article 36 del Codi estableix disposicions relatives als drets sobre objectes en un edifici d'apartaments. En particular, es preveu a la norma que cada propietari d’habitatges d’habitatge comú posseeixi zones de l’estructura que no formen part d’apartaments i estiguin destinades a donar servei a més d’una habitació a l’edifici. Aquests inclouen, entre d’altres, ascensors i eixos, escales, passadissos, golfes, pisos tècnics, soterranis, on es troben les comunicacions d’enginyeria. La mida d’aquestes instal·lacions mitjançant reconstrucció només es pot reduir amb el consentiment de tots els propietaris legals. Mitjançant la seva decisió, la propietat dels habitatges comuns es pot transferir total o parcialment a altres persones per a la seva operació si aquesta acció no infringeix els interessos i drets de les persones jurídiques i dels ciutadans. El Codi de l’habitatge té altres disposicions. En particular, determina el procediment d'acord amb què es poden assignar i disposar béns comunals, així com els signes pels quals els objectes són reconeguts per aquesta.

GK

Segons l’art. 244 del Codi civil, la propietat que es troba en possessió legal de dues o més persones els pertany sota el dret de propietat comuna. En aquest cas, es poden determinar les accions de cada subjecte. Aquest tipus de propietat sorgeix en relació a una propietat que és indivisible (no es pot dividir sense canviar la finalitat o, per llei, no està sotmesa a divisió). En aquest cas, podeu definir la proporció de cada propietari. Si no es pot determinar la seva mida, aleshores en virtut de l'art. 245 GK es consideren iguals. La determinació d’accions sobre propietat comuna està regulada per l’art. 37 Codi de l’habitatge. D’acord amb la norma, el valor és proporcional a l’àrea total dels locals pertanyents a l’assignatura. Per tant, es pot calcular la quota. Per fer-ho, la superfície dels locals del propietari (segons la llei de registre estatal de la llei) s’hauria de dividir per la suma de les àrees dels locals no residencials i residencials de la casa (segons l’explicació de la ITP). L’acció rebuda es pot registrar al registre i inscriure’s al certificat. L’ús de la propietat comunitària és a càrrec dels propietaris legals dels locals respectius. El trasllat d’objectes a operacions a altres persones es realitza mitjançant decisió presa a l’assemblea general de tots els residents.

Soterrani

Com a regla general, com s'ha esmentat anteriorment, formen part de la propietat comuna. Cal destacar que el reconeixement dels drets dels propietaris legals als soterranis està consagrat al Tribunal Constitucional. Mentrestant, a la pràctica, aquests locals no sempre actuen com a propietat habitual de la casa.

Explicació normativa

En art. 290 pàg. 1 del Codi civil establert que s’aplica a la propietat dels habitatges comuns. En la norma, s'indica, en particular, que els subjectes són propietaris d'equips sanitaris, elèctrics, mecànics i altres, amb estructures de suport, locals que donen servei a més d'un apartament. L’art anterior. 36 del Codi de l'habitatge proporciona una llista més completa.L'anàlisi de les normes permet concloure que els locals, que pertanyen a una propietat comuna, no poden actuar com a part d'un apartament o d'un altre objecte d'aquest edifici, que està en possessió legal personal. Cal destacar un punt més important. En el sentit de les regles a propietat comuna no es podrà incloure la part dels locals no aïllats de la zona pertanyent al propietari únic. Així, hi pot haver dos règims legals. En el primer cas, estem parlant de la propietat comuna de la casa. En aquesta situació, els participants en relacions jurídiques són propietaris de locals amb l'establiment de la mida de cada acció. En el segon cas, hi ha un objecte independent (o diversos) que són de propietat única o comuna. Tot i això, els motius per a l'aparició d'aquests drets no estan relacionats amb la finalitat prevista de la propietat com a servei i auxiliar.

Dictamen del Tribunal Constitucional

En la determinació núm. 489 О-О, s’indica que els locals que no actuen com a parts d’apartaments pertanyen a la propietat de l’habitatge comú si contenen equips destinats a atendre les necessitats i necessitats dels propietaris. No tenen un propòsit independent. Igual que l’equipament que s’hi troba, aquests locals s’utilitzen per donar servei a diversos o a la totalitat dels locals d’un edifici residencial. Al mateix temps, els jutges van cridar l'atenció sobre el fet que, a més de les zones no residencials relacionades amb la propietat comuna, altres objectes similars destinats a un funcionament independent poden estar presents a l'edifici. Es reconeixen com a béns immobles. Aquestes premisses actuen com a objectes independents dels drets civils. Per tant, la seva condició jurídica difereix del règim regulatori establert als articles 36 del Codis d’Habitatge i 290 Codis Civils.

Aclariments del Tribunal d’Arbitratge

Cal dir que, a les cases construïdes en època soviètica, és bastant difícil distingir locals no residencials que realitzin exclusivament funcions de servei d’un objecte similar, però d’ús independent. La solució a aquest problema requereix tenir en compte les circumstàncies reals i està inclosa en la competència dels tribunals d’arbitratge i òrgans judicials de jurisdicció general. Mentrestant, la pràctica de les centrals nuclears, que s’ha desenvolupat durant tot el temps des de l’adopció de la Decisió núm. 489 OO, per a la gran sorpresa dels propietaris d’apartaments i els seus representants, ha demostrat que locals de tipus soterrani, històricament destinats a albergar sabates, farmàcies i altres institucions i organitzacions. , en la majoria dels casos no es consideren béns comuns. En els edificis nous, el règim jurídic d'aquests objectes és més transparent. Molt sovint, els jutges arbitrals reconeixen la seva propietat compartida.

Punt important

En art. 36 del Codi de l’habitatge estableix expressament que propietat compartida no pot sorgir en cap zona soterrani d’una casa, sinó només en locals tècnics. La qualificació adequada d’un objecte està predeterminada per diversos factors. Per exemple, pot ser que sigui necessària l’accés obert i permanent als equips que s’hi troben. Mentrestant, la presència al soterrani dels serveis públics no és una base suficient per al reconeixement de la seva tècnica. Per tant, no es considerarà propietat comunitària.

Manteniment, reparació de propietats comunes

La condició del local ha de proporcionar:

1. Compliment de seguretat i fiabilitat.
2. Ús assequible de la propietat comuna. També inclou els terrenys on s’ubica l’edifici residencial.
3. La seguretat per a la salut i la vida de les persones, la seguretat dels valors materials de les persones jurídiques i dels ciutadans, així com dels que pertanyen al municipi i a l’estat.
4. Compliment dels interessos i drets legítims dels propietaris i d’altres entitats.
5. Disponibilitat constant dels sistemes d’enginyeria de comunicacions, dispositius de dosificació i altres dispositius inclosos a la propietat comuna i dissenyats per proporcionar serveis adequats a les persones que viuen a les instal·lacions de MKD.
6. Mantenir l’aspecte arquitectònic adequat de l’estructura, segons la documentació de disseny.

Esdeveniments clau

El contingut de la propietat comuna inclou diverses accions. Depenen de les característiques de disseny, del nivell de deteriorament físic, de l’estat tècnic de les instal·lacions i de les condicions d’ubicació de l’estructura residencial. D'acord amb aquests factors, el contingut de la propietat comuna pot incloure:

1. Inspecció d'objectes. La duen a terme els propietaris de locals i responsables. Durant la inspecció es posa de manifest la incoherència de l’estat del local amb els requisits establerts per la llei, danys a la propietat comuna, amenaces per a la seguretat, la salut i la vida de les persones.
2. Instal·lacions d’il·luminació.
3. Proporcionar nivells d'humitat i temperatura establerts a les disposicions reguladores.
4. Neteja i higiene sanitària i higiènica de locals, terrenys.
5. Recollida i retirada posterior de residus domèstics líquids i sòlids. S’hi inclouen, entre d’altres, les escombraries generades com a resultat de les activitats d’empresaris i organitzacions que funcionen locals no residencials.
6. Manteniment i revisió de propietats comunes.
7. Mesures de seguretat contra incendis d’acord amb la llei.
8. Treballs preparatoris per al funcionament estacional.
9. Cura d’espais verds i elements de paisatgisme, així com d’altres objectes destinats a l’operació, manteniment, ubicats en un terreny que forma part de la propietat comuna de la casa.

Els propietaris legals d'un local en un edifici residencial poden realitzar les activitats anteriors de forma independent o implicar altres persones per a això.

Característiques de les inspeccions

Depenen de la manera de controlar el MCD. Les inspeccions poden ser realitzades per propietaris, persones implicades d’ells d’acord amb el contracte d’execució de la construcció i l’experiència tècnica. Aquestes activitats també poden ser realitzades per entitats responsables actuant com a funcionaris de les estructures de gestió de l’HOA, cooperativa d’habitatge o una altra cooperativa especialitzada de consum. Els resultats de la inspecció estan documentats en un acte. Funciona com a base perquè els que prenguin decisions o els propietaris d’apartaments prenguin decisions sobre el compliment o l’incompliment dels objectes inspeccionats amb els requisits legislatius, així com per prendre les mesures necessàries per eliminar els defectes, danys i disfuncions detectats.

Excepcions

Les mesures de manteniment d'objectes no inclouen:

1. Manteniment, aïllament i reparació de finestres i portes d’habitacions, balcons, substitució de vidres danyats (trencats) d’habitacions que no són propietat comuna.
2. Neteja i neteja d’àrees no relacionades amb el territori de MKD, la seva jardineria i millora, cura dels elements que s’hi troben. Aquests últims, incloent jardins, gespes, arbustos i arbres. Aquestes accions són realitzades pels propietaris dels respectius llocs.

Entitats responsables

Es fa un manteniment i manteniment adequat de la propietat comuna depenent de la gestió del MKD:

1. Titulars legals de locals. Acaben un acord adequat amb l’organització gestora o les persones que presten serveis o realitzen els treballs especificats anteriorment.
2. Associació de propietaris d’habitatges, cooperativa d’habitatge o una altra cooperativa de consum especialitzada. El manteniment de la propietat s’assegura en aquest cas mitjançant l’adhesió a aquestes associacions o la conclusió d’acords per part de ciutadans que no en siguin membres.

Advertència de desgast d'objectes

El manteniment d’objectes inclosos en la propietat comuna es realitza segons la decisió adoptada a la reunió de residents.La llista aprovada d’obres ha de garantir la prevenció del desgast prematur i el manteniment d’indicadors d’operabilitat i rendiment, així com l’eliminació de disfuncions, danys, defectes. El manteniment no suposa la substitució d’ascensors que porten paret. L’obra no inclou les solucions de problemes de les portes a locals no residencials ni a les finestres a l’interior, si són propietat individual dels subjectes. Aquestes activitats són realitzades pels respectius propietaris.

Si el grau de desgast físic ha assolit l’indicador màxim admissible establert a la legislació sobre regulació tècnica i no assegura la seguretat per a la salut, la vida de les persones, constitueix una amenaça per als valors i objectes materials municipals, estatals, pertanyents a ciutadans i persones jurídiques, els propietaris legals de locals en MKD han d’immediatament. adoptar les mesures necessàries per corregir la situació. Per fer-ho, la reunió decideix la implementació d'una revisió important. El fet que la propietat assoleixi el nivell dels indicadors de seguretat i fiabilitat màxims establerts és determinada pels propietaris o persones responsables, així com per representants de l’òrgan executiu federal, d’estructures regionals autoritzades per supervisar el funcionament i l’estat del fons d’habitatge d’acord amb la Llei Federal i altres documents reguladors durant la inspecció. Els seus resultats es registren a l’acte corresponent.