El procediment per registrar la venda d’un pis és interessant no només per a principiants, sinó també per a aquells que s’hi dediquen professionalment. Al cap i a la fi, la legislació introdueix constantment noves esmenes i el procediment en si està subjecte a modificacions. Només les etapes de la transacció no canvien.
Comproveu
El procediment per registrar la venda d’un pis és sempre el mateix. I el primer article és comprovar. Això no només es refereix a la inspecció externa de l’habitatge, sinó que també és propietat del venedor. A més, és força acceptable la presència d’un procurador. Però hauria de tenir un període i una validesa normals.
Per no topar amb estafadors, el millor és reunir-se personalment amb el propietari i conèixer tots els documents que estableixen la propietat.
A més, abans d’observar l’ordre de registre de la venda d’un pis, és millor verificar els documents del propietari i la seva foto.
A continuació, heu d’esbrinar si el pis està encallat, si està sota fiança o sota arrest. Això es pot fer acudint al Rosreestr al lloc de residència i sol·licitant un extracte del Registre Jurídic Unificat de l'Estat. Aquest extracte mostrarà tota la informació sobre l’apartament i les restriccions que s’imposin.
És igual d’important esbrinar la presència o l’absència de malalties en el venedor, que en el futur pot convertir-se en la base per cancel·lar la transacció. Es tracta d’una addicció o algun tipus de malaltia mental. Per aquest motiu, el venedor ha de proporcionar certificats mèdics. Aquest punt es pot ometre si el propietari té dret a conduir un vehicle.
El procediment per registrar la venda d’un pis també inclou la recollida d’informació sobre aquelles persones que tenen dret a utilitzar aquest habitatge. Podeu esbrinar si traieu un certificat a l’oficina d’habitatge o un extracte del llibre de casa. Complicar l’alta de persones de l’apartament que hi viuen nens menors.
A més, heu d’assegurar-vos que els propietaris no tenen deutes comunals. Si això no es fa, tots els deutes seran transferits al nou propietari.
Conclusió d’un contracte preliminar
El procediment per completar una transacció de compravenda d’apartaments inclou una clàusula prèvia de contracte. Aquest moment és opcional, però la pràctica demostra que normalment la gent no es nega a compilar-lo.
Quin significat té aquest acord i per què s’inclou en el procediment de registre d’una operació de compravenda d’apartaments? Tot és força senzill. Mitjançant aquest acord, les parts confirmen el seu consentiment per concloure l’operació principal al cap d’un temps. El motiu del retard pot ser el període de vacances de l’habitatge o el període en què el comprador troba l’import adequat. És en aquesta fase que es determina el cost de l’habitatge i quan es vendrà. No podreu canviar aquestes dades més endavant.
Contingut del contracte preliminar
No importa quina serà l’ordre d’inscripció de la compravenda del pis: per hipoteca o efectiu, el contracte indica tots els articles que es mostraran al document principal. És a dir, hi haurà una descripció de l’apartament, el seu cost, el procediment de liquidació i el moment de la conclusió del contracte principal.
Dipòsit
Sovint, a la pràctica, molts advocats s’enfronten a la qüestió d’un dipòsit. Però el problema és que amb aquestes lleis aquesta acció es considera incorrecta. Per tant, és impossible elaborar alhora un contracte de dipòsit i un contracte preliminar. Haureu de triar.
Riscos de signar un contracte preliminar
El procediment per registrar la venda d’un pis per hipoteca o efectiu no difereix. Però hi ha riscos en el mercat primari de l’habitatge.És possible que l’empresa constructora elabori un contracte preliminar amb diversos futurs propietaris i després traslladi l’habitatge al seu criteri. Per evitar aquest tipus de situacions, es conclou un acord sobre participació en la construcció compartida. Aquest acord està subjecte al registre obligatori amb el Servei Federal de Registre.
La situació del mercat secundari de l'habitatge és molt més senzilla, perquè el contracte preliminar no conté cap risc per a cap de les dues parts.
Elaboració pròpiament dita
El procediment per registrar la venda d’un pis a Rússia no prohibeix la celebració d’un contracte per escrit. Però el millor és certificar aquest document amb un notari. Això eliminarà alguns riscos, tot i que costarà més. Sigui quin sigui el contracte, però necessàriament indica el comprador i venedor, una descripció detallada de la propietat, el seu preu, forma de pagament, obligacions de cada part. Sigui quina sigui l’ordre de registre de la venda: en una hipoteca o en efectiu, en tot cas, el contracte queda segellat per les signatures d’ambdues parts.
El millor és fer tres còpies de documents alhora, de manera que cada costat tingui el seu propi, i un es guardi al Registre Federal.
A més del contracte principal, es fa un acte de trasllat i recepció de l’habitatge. Capta el fet que l'habitatge ha passat de venedor a comprador. El contracte i l’acte es conclouen junts. Durant la transferència del contracte, el nou propietari accepta la documentació tècnica, així com tots els papers que confirmen el dret a la propietat.
Modalitats de pagament per a un apartament
Quan es compra un apartament, el comprador pot pagar de diverses maneres. El més comú és la liquidació d’efectiu. Serà millor per al comprador si els diners es transferiran només després de la signatura del contracte principal. Un cop transferits els diners, és necessari elaborar un rebut.
Un altre tipus de pagament, que permet el procediment d’omplir els documents per a la venda d’un pis, és dipositar diners en una cel·la bancària, que el venedor indicarà. Però, per regla general, aquest mètode es converteix en problemes addicionals.
També està permès pagar la compra mitjançant transferència bancària. Això vol dir que és totalment legal transferir diners d’un compte a un altre.
La llei també permet tota mena de dates de liquidació. A més, segons la llei, totes les obligacions financeres es poden liquidar després que el nou propietari registri els drets d’habitatge.
Com registrar-se
Des del gener del 2017, el procediment de registre s’ha simplificat. Ara podeu emetre un apartament a la propietat a absolutament qualsevol departament de Rosreestr, independentment del lloc on es trobi l’habitatge. Encara que sigui una ciutat diferent. El procediment per registrar la venda d’un pis a través de l’MFC és molt més convenient i ràpid.
També a Rosreestr ara és possible registrar la cessió de drets sobre béns immobles i posar-la en registre cadastral. Ja que abans s’havia de fer per separat, ara tot el procediment requereix molt menys temps i esforç.
El procediment per registrar la venda d’un pis amb un notari és lleugerament diferent del registre a Rosreestr. Per registrar la propietat, heu de tenir:
- Declaració.
- Contracte de compravenda amb l’acte de transferència i acceptació.
- Documents que confirmin els drets sobre l’apartament.
Per tornar a registrar la propietat de l’apartament, hauràs de pagar dos mil rubles. Aquest deure de l'estat s'ha d'abonar com a màxim cinc dies després de la presentació dels documents.
La inscripció pot durar de tres a deu dies. En aquest moment, no s’inclou el processament de dades a l’MFC. Després del registre finalitzat, el comprador rep un extracte del Registre Unificat de l'Estat. Certificat de propietat en mans del núm.
Si és necessari, és possible fer un nou certificat de registre d’apartaments en ITV.
Impostos
L’impost sobre la venda d’un pis depèn de diversos factors. Això és:
- Els motius de la transferència de la propietat de l’apartament.
- Durada del mandat.
Si l'herència és heretada, donada o després de la privatització, en aquest cas no hi haurà impost de vendes. Això només s'aplica als habitatges que en el moment de la venda eren propietaris de més de tres anys.
Les mateixes regles s'apliquen a la situació en la qual el propietari va obtenir la propietat després que ell dissenyés el manteniment durant tot el temps.
En qualsevol altra situació, per no pagar l’impost sobre la venda d’un pis, han de passar almenys cinc anys. Però això només s'aplica a aquells apartaments que es van comprar després del primer de gener del 2016. Per als propietaris que posseeixen un apartament anterior, es conserven els mateixos tres anys.
És a dir, si el pis es ven sense terminis, haurà de pagar un impost del tretze per cent. Es carrega segons el valor cadastral i el coeficient 0,7. El coeficient es calcula d’acord amb l’any en què el propietari va comprar la propietat.
El cost de l’habitatge per cadastre es pot trobar en línia al lloc web de Rosreestr. Per fer-ho, només necessiteu les coordenades de l’apartament.
Els ingressos per la venda de l’apartament, l’ex propietari s’ha d’indicar a la declaració de l’impost. Es proporciona fins a finals d’abril de l’any vinent. És a dir, quan es va acabar la transacció el 2016, l’impost es presenta i es paga el 2017. La data límit de pagament és el 15 de juliol. En aquest cas, no importa en absolut amb qui s’implementarà el procediment per registrar la venda d’un pis: a través d’un notari públic o sense la seva ajuda.
Comprar una casa a través d’un agent de béns arrels
Si no hi ha desitjos i temps per empordar-se de papers i aprofundir en el procediment per registrar la venda d’un apartament per una hipoteca a Sberbank o en efectiu, és millor contactar amb un agent de béns arrels. Trobar un professional no és fàcil, però és molt possible. Els anuncis es poden trobar tant a diaris o a Internet com a TV o ràdio. Hi ha diversos signes pels quals es pot distingir una mala agència d'una bona:
- Gran experiència laboral.
- L'oficina de l'empresa es troba en un lloc de prestigi i té una bona reparació.
- Hi ha comentaris més positius que negatius.
- L’agència és una associació professional d’immobiliàries.
- No hi ha problemes amb el paquet de documents constitutius.
- Els empleats es veuen i es comporten dignament.
- La qualitat del treball està documentada.
L’empresa realitza tota la transacció i fa el seguiment del procediment per registrar la compra i venda d’un pis per capital de maternitat, hipoteca o efectiu. Però aquests serveis costaran molt. Típicament, un agent està disposat a treballar pel cinc per cent del preu de l'habitatge.
Qui pot vendre un pis
Tot i que una persona no compra tot l’apartament, en aquest cas només pot fer un acord amb el propietari. Això vol dir que cal registrar aquesta persona als documents. Es farà un acord sobre la compra d’habitatge, un certificat de propietat, un acord de regal. Si el propietari real per algun motiu no pot estar present a la transacció, pot fer-ho un administrador. Per a això es requereix un procurador emès pel propi propietari i certificat per ell i el notari públic. El poder fiscal es pot emetre a qualsevol persona, el principal és que això es faci correctament.
Però què fer quan el propietari és menor d’edat? Si el nen encara no ha arribat als catorze anys, totes les operacions legals per a ell les duen a terme els seus representants legals. Sigui el procediment per registrar la venda d’una acció en un pis o un apartament sencer. Si un adolescent té entre catorze i divuit anys, pot actuar amb tranquil·litat en nom propi, però encara és necessari el consentiment dels representants legals.
Document addicional obligatori
Per vendre ràpidament un apartament, també necessiteu aquests documents:
- Certificat de capacitat legal. Això succeeix especialment en les persones grans. Està dictada en un dispensari neuropsiquiàtric al lloc de residència.
- Quan una de les parts en la transacció és menor d'edat, cal proporcionar un certificat de les autoritats de tutela.Ella confirma que ningú viola els drets d’una menor.
- Si una de les cases es ven per un apartament, heu de tenir el consentiment per escrit del segon cònjuge amb vosaltres. Si els cònjuges es divorcien, encara caldrà un document així. Aquest consentiment s’ha de notificar. A més, heu d’adjuntar un certificat de divorci o matrimoni.
- També heu d’aportar un certificat de defunció en cas que el cònjuge hagi mort.
- En el cas d’utilitzar capital de maternitat, cal un certificat que no es vulneren els drets de l’infant en el cas de la venda d’un pis.
- Informació que els propietaris no tenen deutes per serveis públics.
- El contracte de venda, que es va executar anteriorment. Aquest document torna a confirmar la transacció.
Determinació del cost de l’habitatge
Si l'habitatge té un preu correcte, això proporciona al propietari diversos milers de rubles.
Per descomptat, el preu es pot posar a l'atzar, però podeu recórrer a professionals. També hi ha una tercera opció: controlar el preu mitjà d'aquest habitatge. Després de valorar la tendència a fixar un preu que serà un vint per cent superior a la mitjana, si els compradors truquen i estan interessats, podeu augmentar un deu per cent més. En absència de reacció, el preu, per contra, haurà de reduir-se en un mateix deu per cent.
Com s’estima el valor de l’apartament? Segons els criteris següents:
- Quantes habitacions. Naturalment, com més n’hi ha, més car serà l’apartament. Però un metre quadrat en aquest cas costa menys, perquè és inversament proporcional al nombre d’habitacions. Per aquesta raó, Odnushki encara és més car que qualsevol altre apartament.
- El material de l'apartament.
- Les imatges de la cuina. Quan queda a menys de deu metres, el preu baixa.
- La disposició de les habitacions. Les habitacions aïllades són més populars que les habitacions contigües.
- Planta on es troba l’apartament. Un habitatge més car està situat als pisos mitjans de la casa.
- Com és de bo la zona del voltant.
- La neteja de l’entrada, la novetat de la casa, si té ascensor.
- Reparació a l'apartament. Les reparacions costoses d’alta qualitat poden augmentar el cost en un deu per cent, i les males condicions cosmètiques, per contra, redueixen el preu. Un intent barat de "tapar els ulls" no ajudarà a vendre més car l'habitatge.
- El cost de les utilitats.
- Quin tipus de calefacció. La calefacció individual és més cara.
- Infraestructura desenvolupada. El preu d’un apartament depèn de quantes botigues hi ha al voltant, quin tipus de transport, si hi ha escoles i hospitals.
- Un paper important té la zona on es troba l'apartament.
Com vendre o comprar un apartament a través de l’MFC
Els documents necessaris per al registre de compra i venda d’un pis a través de l’MFC són els mateixos, però l’algoritme d’accions canvia lleugerament. Primer heu d’ordenar un formulari en el qual heu d’especificar tota la informació. I després vine a la MFC i parla amb un especialista. Normalment es mostren una llista de documents necessaris segons el mètode de pagament de la transacció.
En resum, podem dir que abans de comprar un apartament, cal pesar-ho tot molt bé. Al cap i a la fi, és molt fàcil topar amb estafadors en aquest tema, tant al venedor com al comprador. Per evitar-ho, cal estudiar detingudament tots els documents i no dubteu en demanar una explicació al propietari de l’apartament. A més, serà útil passejar-se pels veïns i conèixer tot el que hi ha sobre el pis i els seus propietaris. Perquè el propi venedor no pot dir tota la veritat. Una altra manera de protegir-se és visitar un recinte local o una oficina d’habitatge. És allà on la gent sol saber-ho tot de tots.
Però el perill no només radica en el venedor o comprador, sinó també en l’agent immobiliari. Aquestes persones han de ser ateses amb molta cura. El més mínim dubte, és millor rebutjar els serveis d’aquesta persona en particular i buscar-ne una altra. Al cap i a la fi, no fan broma amb un apartament, de manera que podeu quedar-vos sense cap habitatge. Per aquesta raó, és senzillament inacceptable una actitud frívola davant la transacció de vendes.Quanta més atenció es faci a la selecció d’habitatges i a la comprovació de la neteja documental, millor. I és millor que una persona no faci un acord, hi hauria algú que us pugui ajudar i suggerir.