Realitní transakce v Rusku jsou ve vysoce rizikové zóně. Zanedbání základních pravidel papírování při uzavírání dohody o pronájmu bytu může vést k nežádoucím důsledkům, i když se jedná o transakci mezi příbuznými nebo dobrými přáteli.
To se týká vlastníka nemovitosti, kupce, nájemce bytových i nebytových prostor. Odvolání proti realitním agenturám a právnickým firmám, které se specializují na podporu takových dohod, samozřejmě nevylučuje pozorný a svědomitý přístup účastníků transakcí s nemovitostmi k vypracování pracovní smlouvy.
Některé rysy uzavření nájemní smlouvy
Písemné uzavření smlouvy o pronájmu prostor pomůže účastníkům transakce jasně formulovat, podrobně rozebírat všechny jejich požadavky a přání a nejdůležitější podmínky pro spolupráci. Tím se dále zamezí nedorozuměním, konfliktům a sporům vedoucím ke sporu.
Závěrečné nájemní smlouva forma, kterou má jakýkoli realitní nebo právník, je třeba věnovat zvláštní pozornost některým důležitým bodům. Například může být uzavřena nájemní smlouva s jednou osobou a jiné osoby budou bydlet v bytě. Musí být uvedeny v příslušné části smlouvy. V tomto případě, podle zákona, pronajímatel řeší všechny sporné záležitosti pouze s osobou, která podepsala smlouvu.
Navíc nesmíme zapomenout na požadavek legislativy na normy oblasti pro jednu osobu. Nájemce má koneckonců právo přesunout své nezletilé děti do bytu bez souhlasu pronajímatele.
Nejběžnější sporné otázky, které se týkají soudu
Jak ukazuje praxe, hlavními kontroverzními otázkami při pronájmu nebo pronájmu obytných prostor jsou podmínky, částka, způsob platby a ukončení smlouvy. To může být vyjádřeno v:
- předčasná platba za služby (tato položka ve smlouvě zpravidla věnuje zvláštní pozornost: podmínky a výše platby jsou jasně stanoveny);
- zneužití pronajatých prostor (například organizace kanceláře nebo pronájem);
- neochota nájemců platit za poškozený majetek (domácí spotřebiče, vybavení) nebo poškození budov;
- neochota nájemců opustit bydlení po uplynutí doby pronájmu uvedené ve smlouvě;
- přání majitele bytu nebo domu využít sporné prostory k jiným účelům.
Často také vznikají spory týkající se opravy prostor. Tradičně se uznává, že drobné opravy prostor, vybavení a strojů provádí sám nájemce. Oprava pronajatých prostor provádí sám pronajímatel. Pokud takové opravy mohou ovlivnit změny životních podmínek, mohou být provedeny pouze se souhlasem zaměstnavatele.
Standardní nájemní smlouva, její hlavní charakteristika
Při přípravě takového dokumentu jako nájemní smlouvy (jehož charakteristikou je placený, dvoustranně závazný dokument), se odborníci řídí hlavními ustanoveními Ch. 35 občanského zákoníku Ruské federace. Definuje článek po článku hlavní strany dohody - pronajímatel (poskytuje obytné prostory k užívání) a nájemce (užívá prostory k bydlení za poplatek).
Povinná ustanovení smlouvy
Každá nájemní smlouva na byt, jehož vzorek je k dispozici u každé notářské veřejnosti, jakož i na tematické zdroje, obsahuje položky pečlivě předepsané stranami:
- příjmení, jméno, patronymie každé ze smluvních stran;
- Předmět smlouvy (obytné prostory umístěné na uvedené adrese, v případě potřeby hlavní charakteristiky: část bytu, část domu);
- seznam osob, které mají právo pobytu v pronajatých prostorách;
- stanovení velikosti, načasování platby a časového rámce smlouvy;
- povinnosti a práva stran, samostatná doložka pro pronajímatele a samostatná doložka pro nájemce;
- podmínky ukončení smlouvy - v tomto odstavci mohou strany uvést podmínky, za kterých je smlouva ukončena okamžitě, před plánovaným termínem (obvykle se stane, pokud jedna ze stran nedodrží ustanovení smlouvy);
- podrobnosti a podpisy stran - zde jsou uvedena data, která si každá strana přeje získat od druhé strany (pasové údaje, čísla a série dalších dokumentů, registrace, bydliště, kontaktní telefonní čísla).
Potřebuji předběžnou nájemní smlouvu
Výhodou písemné pracovní smlouvy je možnost podrobného posouzení nestandardních situací.
Například předběžná smlouva o nájmu bytu může být uzavřena v případě, že obytné prostory nejsou připraveny (nebyly provedeny žádné opravy, nebyl přivezen nábytek, nebyla připojena komunikace nezbytná k zajištění běžného fungování).
Takový dokument rovněž uvádí předmět smlouvy, povinnosti a práva stran a naznačuje, že po splnění všech stanovených ustanovení bude hlavní smlouva dodatečně uzavřena a automaticky zruší předběžnou.
Proč se vzorek používá v nájemní smlouvě?
Při vypracování smlouvy na pronájem bytu se vzorek v některých věcech nemusí shodovat s žádnými jednotlivými požadavky. V tomto případě je nutné dokument doplnit nebo znovu provést. Jedním z kontroverzních problémů může být například počet sad klíčů pro nájemce a pronajímatele.
U standardních vzorků smluv nemusí být tento problém zvýrazněn v samostatném odstavci. Ačkoli to nemusí být vyplněno, ale toto ustanovení ve smlouvě stanoví podmínky a postup pro návštěvu pronajímatelů pronajímateli.
Aby se předešlo konfliktům se ztrátou věcí a domácích spotřebičů, které jsou v bytě v době pronájmu obytného prostoru, sestaví se podrobný soupis. V případě poškození nebo ztráty je nutné uvést výši pojištění. Je také možné, že majitel namísto pojištění převezme vklad od nájemce zpravidla ve výši měsíční platby jako ručitel za bezpečnost majetku.
V případě spravedlivého využití prostor a dostupného vybavení po uplynutí smlouvy je tato částka vrácena. Pokud si pronajímatel ponechá sadu klíčů, má nájemce právo požádat o zahrnutí položky do smlouvy o nepřípustnosti návštěvy areálu v jeho nepřítomnosti.
Charakteristické rysy nájemní smlouvy mezi jednotlivci
Občanský zákoník Ruské federace sdílí pojmy: smlouva o pronájmu prostor mezi jednotlivci a uzavření smlouvy mezi osobami, z nichž jedna je legální.
Pracovní smlouvu lze uzavřít jak písemně (což poskytuje velkou záruku dodržování všech práv a povinností stran), tak ústně (tento typ je obzvláště běžný při uzavírání smlouvy na krátkou dobu - den, týden, měsíc).
Strany mohou uzavřít pracovní smlouvu samostatně, aniž by se zapojily jakékoli realitní kanceláře a notáře.Podpisy vedení agentury a jejich pečeť mohou sloužit jako ručitel pouze tehdy, pokud vedení agentury přebírá odpovědnost za jednání pronajímatele nebo nájemce, což musí být rovněž uvedeno v jedné z částí smlouvy.
Zpravidla je nutné vytisknout nájemní smlouvu ve dvou kopiích (pro každou stranu). Rukopis dokumentů také není zákonem zakázán.
Lhůty pro uzavření standardní smlouvy o nájmu bytu
Stávající právní úprava stanoví uzavření standardní smlouvy o pronájmu prostor na dobu až 1 roku (krátkodobá smlouva) a od 1 do 5 let, což je maximální doba trvání dlouhodobého pronájmu. Každá z nich má své vlastní vlastnosti.
Pokud smlouva nestanoví časový rámec pro její uzavření, považuje se za platnou po dobu 5 let. Je možné jej ukončit z podnětu pronajímatele pouze v případě, že platba nebyla provedena déle než 6 měsíců.
V krátkodobé smlouvě se tato příležitost objeví po zpoždění platby po dobu 2 měsíců.
Podle občanského zákoníku Ruské federace má nájemce v případě dlouhodobé smlouvy po 5 letech právo požádat o uzavření dohody o dalším pobytu v tomto obytném prostoru.
Pokud pronajímatel odmítne a uzavře dohodu s jiným nájemcem, může požádat soud o zrušení této dohody a o náhradu materiální a morální újmy. A soud ho může uspokojit.
Postup při uzavírání nájemní smlouvy
- Před podpisem smlouvy musí být nájemce obeznámen se všemi titulními dokumenty o obytném prostoru.
- Ubytovatel kontroluje shodu uvedených údajů z pasu (včetně registrace, registrace).
- Při dodávce bydlení u domácích spotřebičů je nutné podepsat zákon o ověření jeho práce.
- Ve zvláštní doložce smlouvy zaznamenejte ukazatele všech měřičů (elektřina, voda, plyn).
- Poté, co se strany rozhodly o všech sporných bodech, by si strany měly pečlivě přečíst vypracovanou dohodu.
- Podpisy smluvních stran jsou umístěny na každé stránce smlouvy a na poslední straně v části „Podrobnosti stran“.
Stávající právní předpisy nevyžadují povinnou registraci nájemní smlouvy u žádné vládní agentury ani její osvědčení notářem. To však lze provést jako součást dodatečné bezpečnosti transakce, i když to nehraje rozhodující roli při soudním řízení. Je třeba také poznamenat, že právní předpisy ve větší míře chrání práva zaměstnavatele.
Stáhněte si nájemní smlouvu
