Existuje mnoho způsobů, jak si pronajmout byt. V ruském právu jsou zakotveny dva hlavní principy - uzavřením obchodních smluv o pronájmu, jakož i podepsáním smlouvy o společenském pronájmu. Jak se liší? Jaké legislativní zdroje upravují příslušné smlouvy?
Různé typy najímání
Jaký je rozdíl mezi komerčním pronájmem a jinými typy transakcí s nemovitostmi? Je třeba poznamenat, že specifika odpovídajícího typu právního vztahu je upravena občanskou a bytovou legislativou Ruské federace. Podle ustanovení Občanského zákoníku Ruské federace z nájemní smlouvy vyplývá, že jedna z jejích stran (vlastník nebo jiná oprávněná osoba) poskytuje další prostory za poplatek v zákonném vlastnictví, doprovázené právem pobytu. Protože vztahy v rámci tohoto typu transakce zahrnují peněžní vypořádání, znamená to, že jsou pronajímány komerční prostory.
Je možná varianta, ve které je vlastníkem areálu veřejný orgán nebo obec. V takovém případě bude nejpravděpodobnější diskuse o společenském pronájmu, v rámci kterého neexistuje nájemné jako takové, tj. Osoba převádí orgánům určitou částku v souladu se stanoveným tarifem.
Vztah mezi občanem a příslušnou autoritou však často zahrnuje určitý druh peněžního vypořádání. Proto byly zakotveny různé právní prameny, byť neoficiální, ale stále pravidelně používaný termín, který tyto vztahy charakterizuje - sociální komerční nájem.
Sociální a obchodní typy zaměstnání
Tak či onak, z pohledu občanské legislativy Ruské federace jsou sociální a obchodní nájem zcela odlišné právní kategorie. A to navzdory skutečnosti, že dohody, které formalizují příslušné vztahy, mají některé společné rysy - například konsensualitu, odplatu (ačkoli někteří právníci považují tento pojem za ne zcela aplikovatelný na sociální nábor), stejně jako reciprocitu.
Záleží tedy na tom, kdo je vlastníkem areálu. Někteří právníci však poznamenávají, že stát nebo obec může být stále vlastníkem nemovitosti na základě smlouvy o komerčním pronájmu, která nemá sociální povahu, najímá. Odborníci se proto domnívají, že záleží nejen na postavení vlastníka, ale na obsahu smlouvy.
Někteří právníci se domnívají, že je zásadně důležité také to, kdo je zaměstnavatel. Komerční nájemné platí pouze v případě, že fyzická osoba pronajímá nemovitost. Předmětem příslušných právních vztahů spadajících pod úpravu obdobných článků občanského práva nemůže být právnická osoba, jak poznamenali právníci. Existují však možnosti, kdy organizace fungují jako prostředníci mezi vlastníkem a jednotlivcem pronajímajícím byt.
Tak či onak, občanská legislativa Ruské federace stanoví dva hlavní typy nájemních smluv, jejichž předmětem jsou rezidenční nemovitosti. Za prvé, jedná se o skutečnou smlouvu o komerčním nájmu bydlení, podle níž může být pronajímatel právnickou osobou nebo fyzickou osobou a nájemcem může být pouze občan. Za druhé, jedná se o společensky orientovanou smlouvu. Pronajímatelem je stát nebo obec, nájemce je jednotlivec.
Jedním ze základních kritérií, které rozlišuje mezi společenským a obchodním nájemcem, je privatizace. Je to možné, pouze pokud je bydlení poskytováno státem v příslušném preferenčním pořadí. V obchodních vztazích je možná privatizace, pokud si pouze nájemce koupí bydlení od vlastníka.
Zvažte specifika každé ze smluv.
Sociální nábor: specifika smlouvy
Sociální nájem bydlení je upraven občanským zákoníkem Ruské federace a příslušnými prameny práva v oblasti bytové legislativy, na které se může zákoník vztahovat. Oblast, v níž jsou takové právní vztahy prováděny, je podle ustanovení Kodexu dostatečně úzká - předmětem příslušných dohod může být pouze státní nebo obecní bytový fond. Rovněž je důležité právní postavení nájemců bytů.
Pronajímatel na základě smlouvy o společenském pronájmu je vládní orgán, který je vlastníkem budovy umístěné v bytovém fondu určité úrovně - státu nebo obce.
Nájemcem může být pouze občan Ruska - bydlení není cizincům poskytováno v rámci příslušných dohod, pokud zákon nestanoví jinak.
Osoba má právo počítat s uzavřením smlouvy o sociálním pronájmu se státem nebo obcí, pokud je uznána jako chudá způsobem předepsaným zákonem a pokud potřebuje bydlení.
Všimněte si, že může existovat několik zaměstnavatelů - zpravidla se jedná o členy stejné rodiny. Zároveň to mohou být vzdálení příbuzní - pokud se prokáže, že se zaměstnavatelem řídí společnou domácnost. Je možné, že osoba bude identifikována jako rodinný příslušník občana, který pronajímá dům u soudu.
Každý, kdo může žít v bytě na základě pracovní smlouvy v sociální oblasti, má stejná práva a povinnosti. Závazky vzniklé v souladu s podmínkami smlouvy podléhají splnění pod podmínkou společné odpovědnosti všech, kteří žijí v bytě pronajatém od státu nebo obce.
Je docela možné, jak jsme již poznamenali výše, také komerční pronájem bydlení od státu. V praxi jsou však i takové smlouvy, i když ne zcela oficiálně, často sociální. Navíc, jak někteří právníci poznamenávají, pojem „sociální“ by měl být zvažován především v souvislosti s poskytováním preferenčních podmínek smlouvy - zejména s ohledem na výši nájemného.
Jak by měla vypadat smlouva o pronájmu bydlení od státu nebo obce? Zvažte jeho strukturu.
Struktura smlouvy o společenském pronájmu
Nejprve jsou strany uvedeny v příslušném typu smlouvy. Jeden je občan nebo jeho rodina, druhý je stát nebo obec.
Další součástí dohody je předmět. Může to být byt, který je součástí fondu na příslušné úrovni - stát nebo obec.
Další položkou jsou platební podmínky. Zpravidla se skládá ze tří částí - samotného nájemného (lze poznamenat, že v rámci smlouvy o společenském pronájmu se častěji označuje jako nájemné za prostory), náhrady za služby a příspěvky na opravy a údržbu bydlení. Pokud však stát vezme poplatek za sociální nájem - nejčastěji se tak stane, pak se vypočítá zpravidla na základě rozlohy bytu v sazbách stanovených v příslušných právních předpisech.
Nájem sociálního bydlení také zahrnuje určitá práva a povinnosti stran v souladu s dohodou odpovídajícího typu. Pokud jde o pronajímatele, kterým je stát nebo obec, jsou jeho závazky obvykle spojeny s potřebou poskytnout nájemci prostor, který je osvobozen od jakýchkoli zátěží, provádět včasné opravy, zajišťovat stabilní dodávky veřejných služeb atd.
Pronajímatel v oblasti sociálního pronájmu má zase práva. Jsou také předepsány ve smlouvě a zpravidla odrážejí právo požadovat včas platby nájemného a pomůcek a v případě jakýchkoli porušení se také vztahují na soud.
Povinnosti nájemce podle smlouvy jsou následující: užívat byt k zamýšlenému účelu, zajistit jeho bezpečnost, v případě potřeby provést opravy, platit nájemné a poplatky včas.
Práva zaměstnavatele stanovená v dohodách o sociálním pronájmu jsou následující: vnášet do bytu další osoby, pokud to není v rozporu s ustanoveními příslušných zákonů a neznamená to nepohodlí sousedům. Občan má také právo požadovat od vlastníka včasnou opravu.
Ukončení pracovní smlouvy v sociální oblasti
Smlouva o komerčním pronájmu prostor obsahuje ustanovení o ukončení příslušné smlouvy. Situace je podobná u dohody o sociálním typu. Ukončení smlouvy je možné kdykoli po vzájemné dohodě stran. Stačí proto, aby zaměstnavatel písemně informoval pronajímatele.
Stát nebo obec - subjekty vlastnictví nemovitostí - mají právo ukončit sociální pracovní smlouvu výhradně u soudu, a to pouze tehdy, pokud existují právní důvody.
Vzhledem k tomu, jak je uzavřena smlouva, ve které je pronajímatelem stát, zkoumáme specifika dohod, které nepatří do kategorie sociálních. Co přesně je komerční pronájem?
Specifika soukromých smluv
Podle článku 671 občanského zákoníku Ruské federace mohou být smlouvy o převodu bytových prostor k pronájmu uzavřeny mezi občany, jakož i fyzickými a právnickými osobami, jsou-li vlastníky nemovitostí. Smlouva o komerčním pronájmu nevyžaduje správní schválení a nepodléhá povinné registraci u vládních agentur.
Předmětem příslušné dohody může být bydlení, které splňuje kritéria definovaná na úrovni výstavby, požáru, hygienických a jiných norem významných z hlediska provozování areálu. Je důležité, aby měl byt oficiální status objektu, zaznamenaný v dokumentech od ZINZ.
Smlouva o komerčním zaměstnání, která není klasifikována jako sociální, je naléhavá. Občanský zákoník Ruské federace stanoví dva typy dohod v závislosti na podmínkách - do 1 roku a do 5 let. Pokud strany v podmínkách smlouvy neuvedly termín, považuje se za podepsaný na dobu 5 let.
Na rozdíl od smlouvy o společenském pronájmu, ve které pouze nájemce a jeho rodinní příslušníci mohou bydlet v bytě pronajatém od státu nebo obce, neznamená komerční pronájem zpravidla omezení pobytu žádného člověka. Veškerou odpovědnost za používání bydlení pak nese nájemce.
Současně je možná varianta, ve které je komerční pronájem bytu realizován za účasti několika nájemců. A v tomto případě se povinnosti vyplývající ze smlouvy vztahují na každého, kdo bude předmětem právních vztahů. Jejich odpovědnost se stává společnou, a to i pokud jde o platby za bydlení. Jeho hodnota, na rozdíl od smlouvy sociálního typu, je stanovena soukromě, a není založena na normách, které závisí například na oblasti bytu.
Kromě toho, jakmile je výše nájemného ve smlouvě stanovena, nelze ji během doby trvání smlouvy změnit. Pokud jde o četnost plateb - určuje se soukromě. Pokud však strany toto ustanovení ve smlouvě nestanoví, měly by být platby podle článku 682 občanského zákoníku Ruské federace prováděny měsíčně.
Pokud je podepsána smlouva o komerčním nájmu bydlení od státu, pak bude tento dokument obecně splňovat výše uvedená kritéria.
Podívejme se nyní na strukturu těchto smluv.
Struktura pracovní smlouvy
Tento typ dokumentu by měl odrážet:
- předmět smlouvy;
- druh nemovitosti, její adresa;
- práva a povinnosti pronajímatele a nájemce;
- doba trvání dohody;
- způsoby, jak zaměstnavatel plní své povinnosti;
- informace o dokladech potvrzujících vlastnictví bydlení;
- pasové údaje pronajímatele a nájemce nebo jiné identifikační údaje;
- výše platby za pronájem, správnost platby;
- seznam nemovitostí umístěných uvnitř bytu;
- platební podmínky pro veřejné služby.
V některých případech jsou ve smlouvě zahrnuty i další prvky. Například existuje komerční pronájem bydlení s právem na koupi. Je pravda, že v ruské praxi jsou takové právní vztahy vzácné. Často se však praktikují v západních zemích. Odpovídající termín není právně výslovně zakotven, říkají právníci.
Podle odborníků stávající právní akty obsahují ustanovení, která lze použít v souvislosti s úpravou právních vztahů, což znamená pronájem bytu s právem na jeho splacení.
Odborníci doporučují, aby občané, kteří registrují komerční nájemní smlouvu, podepsali také s pronajímatelem akt o přijetí a převodu bydlení, který doprovází hlavní nájemní smlouva. Měl by odrážet stav stěn, podlah, oken, vodovodních a jiných prvků v budovách, které jsou významné z hlediska vzhledu a účelu.
Podnájem
Hlavním pramenem práva, kterým se řídí kategorie komerčního pronájmu - občanský zákoník Ruské federace - jsou ustanovení o podnájmu, to znamená o možnosti nájemce, který má na základě dohody s vlastníkem bytu právo nakládat s majetkem a uzavírat další nájemní smlouvy s jinými osobami.
Právní povaha podnájemních smluv je dostatečně podobná specifikům dohod mezi nájemcem bytu a majitelem domu. Příslušné smlouvy však mají určitá omezení. Takové smlouvy nelze například podepsat na dobu delší, než je doba stanovená ve smlouvě mezi vlastníkem a prvním nájemcem. Pokud je první smlouva ukončena před plánovaným termínem, je podnájem ukončen.
Specifičnost smlouvy o podnájmu je, že druhý nájemce, jak někteří právníci poznamenávají, nezískává plné právo na užívání bydlení, zejména jej nemůže zbavit. Kromě toho je hlavní nájemce odpovědný za jednání své „protistrany“ majiteli bytu.
K tomu, aby hlavní nájemce mohl byt pronajmout, musí mít byt podle ustanovení článku 685 občanského zákoníku Ruské federace dostatečnou plochu: 12 m2. m. na osobu. Tato norma zase obsahuje další hlavní zákon upravující komerční nájem bytu, RF LC. To znamená, že pokud je norma při navrhovaném zavedení druhého nájemce nižší než norma stanovená v bytovém zákoníku, nelze podnájemní dohodu uzavřít.
Preventivní právo na obnovení smlouvy
Při studiu toho, co je komerční pronájem bydlení, je užitečné věnovat pozornost takovému aspektu, jako je preventivní právo prodloužit nájem. Podle článku 684 občanského zákoníku Ruské federace musí majitel bytu tři měsíce před uplynutím lhůty pro ukončení smlouvy nabídnout nájemci nové podmínky smlouvy nebo potvrdit stávající podmínky. Pokud pronajímatel již nechce pronajmout byt po uzavření smlouvy, je povinen o tom nájemce informovat. Pokud tak neučiní, smlouva se prodlužuje o stejné období, na které byla původně uzavřena.
Ještě zajímavější jsou ustanovení článku 684 občanského zákoníku Ruské federace o následném nakládání s pronajímatelem jeho majetku po uzavření a neobnovení předchozí smlouvy. Zejména v občanském zákoníku se uvádí, že vlastník nemovitosti není oprávněn uzavřít s někým dohodu o pronájmu bytu v průběhu roku, pokud informoval předchozího nájemce, že si nebude pronajímat bydlení.
Jedná se o specifičnost zákonů upravujících komerční pronájem bytových prostor, soudní praxe spojená s výkonem jejich práv občany, jak někteří odborníci upozorňují, je nejednoznačná. Skutečností je, že zaměstnavatel zdaleka nedokáže v praxi dokázat, že nedostal příslušné varování.
Ukončení obchodní smlouvy
Zkoumali jsme hlavní aspekty takové právní kategorie, jako je komerční nájem. Co je to, teď víte. Bude také užitečné zvážit nuanci odrážející ukončení příslušného typu smlouvy. Podle článku 687 občanského zákoníku Ruské federace mohou pronajímatel i nájemce ukončit právní vztahy na základě smlouvy o komerčním pronájmu.
Je pravda, že druhý v tomto smyslu má mnohem více možností. Za účelem ukončení nájmu může nájemce bez vysvětlení oznámit své přání ukončit právní vztah tři měsíce před vypršením stávající smlouvy. Zákon dává pronajímateli právo vypovědět smlouvu u soudu.
V tomto případě musí mít pronajímatel dobrý důvod k ukončení smlouvy. Například systematické zpoždění při platbě nájemce nebo zanedbávání povinnosti nájemce udržovat byt v dobrém stavu.
