Koupě bytu je poměrně komplikovaný a zdlouhavý proces, který vyžaduje zvláštní pozornost a pečlivý přístup. V sázce je nejen velká částka peněz, ale také otázka střechy nad hlavou. Při koupi bytu musíte být co nejvěrnější, abyste nespadli na řadu triků podvodníků. I když kupující jedná s prodejcem v dobré víře, existuje vysoká pravděpodobnost nepředvídaných situací při koupi bytu. Co hledat, aby nabyté bydlení v budoucnu nezklamalo?
Umístění bytu
Při nákupu bydlení musíte pečlivě zvážit vše. Je důležité, aby byl vhodný nejen uvnitř, ale také venku. První věcí, kterou byste měli věnovat pozornost, je proto oblast města, kde se byt nachází. Kromě takových důležitých charakteristik, jako je blízkost pracoviště, studium, snadná cesta do země, je třeba zvážit infrastrukturu oblasti:
- majitelé automobilů by měli posoudit dostupnost parkovacích a bezplatných parkovacích míst;
- Pokud pravidelně používáte veřejnou dopravu, je vhodné, aby stanice metra nebo autobusu byla v docházkové vzdálenosti;
- přítomnost trhu s potravinami nebo velkého obchodu nebude špatná;
- přemýšlejte o nejmenších členech rodiny - hřiště nebo náměstí v blízkosti domu bude velmi užitečné, a důležitou roli hraje také umístění mateřské školy nebo školy;
- pokud máte rádi sport, podívejte se, zda je poblíž fitness klub, posilovna nebo bazén;
- Nezapomeňte na dětské a dospělé kliniky.
Seznamte se sousedy
Pokud jste se s úkolem vypořádali a vybrali několik možností, které v zásadě splňují všechny výše uvedené požadavky, musíte se osobně seznámit s výhodami a nevýhodami každého bytu. Je lepší dohodnout se na sledování během denních hodin. Je vhodné dorazit dříve, než je stanovený čas, aby bylo možné samostatně vypracovat jasnou představu o možných dopravních problémech a zkontrolovat oblast. To hraje důležitou roli a může to ovlivnit konečné rozhodnutí při koupi bytu.
Co hledat jako první? Přední dveře jsou čelem domu, který může hodně říci o budoucích sousedech. Lidé žijící v sousedství mohou výrazně ovlivnit kvalitu života v novém bytě. Vždy existuje možnost, že soused na schodišti je alkoholik, který zajistí noční pití. Nebo nad vámi žije velká rodina, potom se dětský pláč, výkřiky a kvílení stane vaším životním partnerem na dlouhou dobu.
Prohlídka bytu
Pro objektivnější názor na obytný prostor je lepší provést inspekci bez nábytku. Prohlídka bytu během nákupu by měla začít revizí komunikací: elektrické rozvody, kanalizace, vodovodní potrubí, topná tělesa, zejména pokud oprava po nákupu není součástí vašich plánů. Důležitá je tepelná vodivost místnosti. Když se rozhlížíte po bytě v chladném období, můžete vyhodnotit vytápění, ale nemůžete s jistotou říci, jak horké bude v létě, a naopak.
Podlaha, strop, vnitřní a vnější dveře, vodovodní armatury, okna s dvojitým zasklením, celkový stav kuchyně a koupelny jsou z hlediska opravy nejdražší a časově nejnáročnější místa, která je třeba při koupi bytu pečlivě prozkoumat.
Co hledat v rohových pokojích? V tomto případě je hlavním indikátorem zeď. Přítomnost plísní na nich ukazuje vlhkost a vysokou vlhkost v místnostech. V bytech v horních patrech může střecha vytéct, což má za následek šmouhy na stropě. Vlhkost je také pozorována v místnostech v prvním patře. To znamená, že suterén je špatně větraný.
Je třeba upozornit na přítomnost předprodejních kosmetických oprav, které se s největší pravděpodobností provádějí za účelem skrytí různých vad. Je lepší, když je oprava stará několik let a je to „vyřízeno“ majiteli bytu. V absolutním tichu zkontrolujte zvukovou izolaci místnosti. Kolik je hluku z provozu a zvuků z ulice?
Právní stránka problému
Kromě kvalitativních charakteristik koupeného bydlení bychom neměli zapomenout ani na právní stránku problému. Pamatujte: prodávající musí mít k dispozici vlastnickou listinu. Seznam dokladů při koupi bytu, který potvrzuje vlastnictví nemovitosti k prodeji:
- Smlouva o prodeji, smlouva o darování, výměna, darování nebo celoživotní údržba.
- Osvědčení o vlastnictví nebo dědické právo.
- Burzovní dohoda.
- Rozhodnutí soudu, které vstoupilo v platnost.
- Osvědčení o nabytí nemovitosti v dražbě nebo na veřejné dražbě.
Kromě toho musí být vlastnické právo potvrzené jedním z výše uvedených dokumentů zaregistrováno u orgánů technické inventury. K nákupu bytu by mělo dojít až po poskytnutí zvláštního výpisu ze státního rejstříku, což je právní důkaz o transakci.
Byty v nových budovách
Koupě bytu v nové budově je poměrně riskantní krok a riziko se nemusí vždy vyplatit. Náklady na bydlení zde nejsou zpravidla nižší než náklady na dokončené byty. Nákup nemovitosti v nové budově téměř za tržní cenu, ve srovnání s bydlením na sekundárním trhu, čelíte nepřiměřeně vysokým rizikům.
Aby nedošlo k pádu do rukou podvodníků, musíte při koupi bytu posoudit všechny druhy situací. Co hledat při výběru nové budovy:
- Stupeň připravenosti doma. Pokud realitní kancelář tvrdí, že dům je téměř připraven, veškerá komunikace je dokončena, je lepší si to z první ruky ověřit a navštívit staveniště.
- Smlouva. Zajímá vás, jakou smlouvu máte k uzavření. Je lepší, pokud se jedná o dohodu o vlastním kapitálu (DDU). Má výhody oproti předběžným smlouvám a automaticky potvrzuje, že developer má stavební povolení. V případě bankrotu budou vaše pohledávky zajištěny zajištěním.
- Akreditace nové budovy v bance je počet bank, které mohou poskytnout půjčku na nákup bydlení. Pokud žádné banky nepůjčují, znamená to, že vývojář má určité potíže.
- Pověst vývojáře. Seznamte se s dříve zadanými stavebními projekty, možnými finančními problémy vývojáře a historií společnosti.
- Zkontrolujte dokumenty:
- investiční smlouva;
- projektová dokumentace;
- stavební povolení;
- osvědčení o vlastnictví půdy nebo pronájmu;
- smlouva s pojišťovací společností;
- výpis ze sjednoceného registru nemovitostí;
- registrace a základní dokumenty vývojáře;
- forma smlouvy, na jejímž základě bude koupě bytu provedena.
Úskalí při koupi domu na sekundárním trhu
Pořízení bydlení je vždy spojeno s mnoha právními nuancemi a jemnostmi, které ne každý zná. Je proto důležité tento problém pečlivě a pečlivě řešit. Jak neudělat chybu při koupi druhého domu?
Nejprve musíte pečlivě prostudovat dokumenty o vlastnictví prodávajícího. Mohou to být kupní smlouvy, dar, dědictví, soudní rozhodnutí, která vstoupila v platnost.
Za druhé, nezletilé děti mohou vlastnit sekundární bydlení nebo právo používat byt. Před nákupem nemovitosti požádejte prodávajícího, aby poskytl svolení od opatrovnictví orgány pro prodej bydlení. Pokud děti nejsou majiteli bytu, ale pouze v něm, musí být propuštěny a zaregistrovány jinde. Nejsou-li tyto podmínky splněny, soud v zájmu dítěte vypoví kupní smlouvu.
Za třetí, při kontrole pasu majitele bytu, věnujte pozornost přítomnosti známek na manželství-rozvod. Zkontrolujte jejich data s daty dokladů potvrzujících vlastnictví nemovitosti. Pokud je nemovitost zakoupena v manželství, má manžel právo na polovinu bytu, i když není zaregistrován a nežije v této místnosti.
Začtvrté, je lepší, pokud v době podpisu kupní smlouvy budou všichni nájemci zaregistrováni na jiném místě. Zjistěte více o chybějících rodinných příslušnících. Možná jeden z nich je v nemocnici, armádě a na místech zbavených svobody. Po návratu mají právo napadnout transakci uzavřenou bez jejich vědomí.
Zapáté, při provádění plné moci se seznamte s oprávněním držitele tohoto dokumentu. Všechny právně významné úkony by měly být předepsány v plné moci. Tam může být také uvedeno cenové rozpětí, za které zástupce není oprávněn překročit. Zkontrolujte platnost plné moci. Není-li uvedeno datum vydání, je dokument neplatný. V případě smrti zmocnitele je plná moc zrušena.
Za šesté, při koupi zděděného bytu stojí za zvážení, že do 6 měsíců od smrti majitele se mohou objevit noví žadatelé o nemovitost. Je lepší, pokud je prodávající jediným dědicem závěti. Jeho práva by měla být zakotvena v osvědčení o dědictví.
Poslední věcí ke kontrole je historie bytu. Požádejte vlastníka, aby poskytl výpis z Jednotného státního registru práv. Dozvíte se tedy o všech osobách registrovaných v bytě. Měli byste být opatrní, pokud se nemovitost v posledních letech často změnila.
Postup při koupi bytu
Není velký rozdíl, pokud je byt zakoupen na sekundárním trhu nebo v nové budově. Fáze vlastnictví domu se příliš neliší. V každém případě je sled akcí pochopitelný.
1. etapa. Kontrola a papírování při koupi bytu.
2 fáze. Podepsání dohody o odcizení (v případě koupě domu na sekundárním trhu) nebo úkonu převodu a přijetí (v případě nabytí nemovitosti v nové budově)
3 fáze. Registrace při koupi bytu vlastnického práva na nabyté bydlení ve státních orgánech.
Ověření a papírování
Většina občanů se často nemusí zabývat takovou věcí, jako je koupě bytu. Jaké dokumenty jsou potřeba? Jaké jsou fáze registrace nemovitostí? Jak legálně provádět transakci? Toto není celý seznam problémů, které se vyskytnou během takových transakcí.
Seznam dokumentů, které podléhají povinnému ověření při koupi bytu v nové budově nebo na sekundárním trhu, je uveden dříve. Pokud během kontroly cenných papírů nevznikly žádné otázky, můžete přistoupit k podpisu předběžné smlouvy a provést zálohu. Existuje několik typů zálohy:
- Vklad při koupi bytu je určité množství peněz, které kupující zaplatí prodávajícímu jako záruka transakce. Pokud v budoucnu kupující z jakéhokoli důvodu odmítne koupit bydlení, peníze nebudou vráceny. V případě zrušení transakce z podnětu majitele se záloha při koupi bytu vyplácí ve dvojnásobné velikosti. Převod vkladu je povinně stanoven notářem ve zvláštním dokumentu.
- Záloha je částka peněz, kterou kupující zaplatí jako záloha. Pokud je transakce zrušena, záloha je vrácena kupujícímu.Dohoda o převodu zálohy je rovněž stanovena písemně, přítomnost notáře však není nutná.
Odcizovací smlouva nebo potvrzení o přijetí
V závislosti na tom, zda byl byt zakoupen v nové budově nebo na sekundárním trhu, musí mít kupující osvědčení o převodu převzetí nebo smlouvu o odcizení se smlouvou. Pokud tyto dokumenty neexistují, může soud zrušit i placenou a registrovanou smlouvu.
Smlouva o odcizení je dokument, na jehož základě se daň prodávajícímu vypočítává. Ve skutečnosti to potvrzuje souhlas obou stran s transakcí a přípravu kupní smlouvy v budoucnosti.
Akceptační certifikát se vystavuje v případě koupě bydlení v nové budově. Po podpisu se kupující stává vlastníkem bytu, převod nemovitosti však lze provést až po podpisu kupní smlouvy při registraci u státních úřadů nebo po získání osvědčení o vlastnictví.
Státní registrace
Státní registrace je právním důkazem vlastnictví rezidenčních nemovitostí, bez ohledu na to, zda byla získána v nové budově nebo na sekundárním trhu. Registrace vlastnictví proběhne do 30 kalendářních dnů ode dne předložení nezbytného balíčku dokumentů. Po kontrole dokumentů zaregistrují registrátori do Sjednoceného státního rejstříku práv (USRP) poznámku, že je vlastnický majetek zaregistrován.
Podmínky koupě bytu
Kupující nemovitostí se primárně zajímají o otázku, kolik si můžete koupit byt. Neméně zajímavé je však načasování transakce. Vše záleží na dostupnosti potřebných dokumentů, absenci sporných otázek a dalších nuancí, které vyžadují více času. S dobrou dohodou a vzájemnou dohodou stran lze transakci dokončit do jednoho měsíce.
