Občanské transakce související s prodejem nemovitostí v Ruské federaci téměř vždy vyžadují státní registraci. Příslušný orgán - Rosreestr odpovídá za jeho správné provedení. Jaké jsou rysy fungování této struktury? Jaké legislativní akty upravují postup při provádění příslušných zápisů do státního katastru nemovitostí?
Registrace nemovitostí: legislativní aspekt
Systém registrace vlastnických práv provozovaných v Ruské federaci je upraven obecnou i zvláštní legislativou. Mezi klíčové prameny práva patří federální zákon „o státním katastru“. Ustanovení tohoto právního aktu určují postup registrace práv k nemovitostem, podmínky a další nuance charakteristické pro tento postup.
Výše uvedený spolkový zákon také zavádí nezbytný koncepční aparát používaný v praxi státních orgánů odpovědných za zpracování transakcí s majetkem odpovídajícího typu. Zákon zejména definuje pojmy „katastrální číslo“, „nemovitost“, „věcné břemeno“ atd.
Při zkoumání mechanismů, podle kterých se provádí registrace práv k nemovitostem v Ruské federaci, se budeme nejprve odkazovat na ustanovení spolkového zákona „o státním katastru nemovitostí“. Lze také poznamenat, že ve zmíněném spolkovém zákoně jsou často odkazy na jiné legislativní zdroje, jako je například občanský zákoník.
Regulační rámec upravující systém, v němž se provádí registrace práv k nemovitostem, je tedy reprezentován poměrně širokou škálou legislativních zdrojů.
Je státní transakce povinná?
Podle nás uvedeného čtvrtého článku federálního zákona je státní registrace transakcí s nemovitostmi povinná. To se nevztahuje pouze na právní vztahy týkající se výkonu vlastnických práv, ale také na jevy, jako je věcné břemeno, správa důvěry nebo například hypotéka.
Příslušné orgány
Článek 9 federálního zákona „o státním katastru“ obsahuje ustanovení, která určují, které orgány jsou odpovědné za státní registraci transakcí s nemovitostmi. Zákon zejména uvádí, že odpovídající systém státních struktur funguje na dvou úrovních - federální a regionální. Působnost úřadů na nejvyšší úrovni zahrnuje registraci práv v rámci určitých právních vztahů v oblasti podnikání, jakož i transakce, jejichž předmětem jsou majetkové komplexy, nemovitosti umístěné ve více okresech registrace. Ostatní transakce se provádějí za účasti územních struktur.
Hlavním orgánem odpovědným za registraci transakcí s nemovitostmi je Federální služba pro státní registraci, katastr a kartografii.
Má také zkrácené jméno - Rosreestr. Struktury v regionech se zase nazývají oddělení. Neoficiálně mohou být označovány také jako realitní oddělení. Nebo jiné termíny přijaté v určitém regionu.
Například město, kde Rosreestra Office někdy zní jako Ministerstvo nemovitostí - Irkutsk. Registrace práv touto institucí se tedy provádí v souvislosti s transakcemi mimo pravomoc vyšší federální služby.
Rosreestr: základní kompetence
Jaké jsou klíčové kompetence společnosti Rosreestr? Podle spolkového zákona „o státním katastru“ tyto zahrnují:
- ověření pravosti dokumentů o transakcích a totožnosti subjektů právních vztahů týkajících se způsobilosti k podpisu příslušných dohod;
- studium dříve deklarovaných vlastnických práv, studium předchozích registrací;
- provádění postupů, které tvoří státní registraci práv k majetku příslušného typu;
- vydávání nezbytných dokumentů subjektům právních vztahů při transakcích s nemovitostmi;
- poskytování informací občanům a organizacím o registrovaných právech na vlastní majetek odpovídajícího typu.
Podle ustanovení spolkového zákona „o státním katastru“ se Rosreestr nemůže zabývat jinými druhy činností, pokud neexistují žádné další imperativní zákony, které v uvažovaném spolkovém zákoně existují.
Zásady katastrálního účetnictví
Jaké jsou hlavní principy katastru nemovitostí v Rosreestru? Jejich seznam je obsažen ve čtvrtém článku hlavního federálního zákona, který upravuje příslušnou sféru. Mezi klíčové zásady tedy patří například jednota technologie katastrálního registrace v celém Rusku. Prioritou je také zajištění veřejné dostupnosti informací ze státního katastru a jejich relevance k informacím obsaženým v jiných oficiálních zdrojích.
Důležitým principem katastru je bezpečnost informací, které byly vloženy do příslušné databáze před aktualizací informací o konkrétní nemovitosti. Kromě toho je možné do zdrojů registrace přidat dočasné informace. Katastrální registrace nemovitostí v Ruské federaci zahrnuje zdroje geodetického a kartografického původu. V prvním případě jde o odpovídající typ sítě vytvořený na základě příkazů výkonných orgánů. Existují také kartografické katastrální zdroje - jedná se vlastně o mapy a různé typy plánů, podle nichž Rosreestr určuje umístění nemovitosti.
Co je to katastrální číslo
Každá nemovitost v Ruské federaci, která prošla státní registrací, má číslo katastru. Co je to? Jedná se o jedinečný identifikátor, který nemá duplikáty a nepřevádí se ani z objektů odhlášených na jiné typy nemovitostí. Katastrální číslo - federální identifikátor. Za účelem optimalizace odpovídajícího systému účtování nemovitostí je území Ruské federace rozděleno do katastrálních pozemků - okresy, okresy a čtvrtě. Zároveň je lze v případě potřeby změnit zveřejněním příslušných právních norem.
Podmínky registrace transakcí
Zvažte nejdůležitější aspekt - načasování registrace práv k nemovitostem. Vše záleží především na předmětu transakcí s odpovídajícím typem majetku. Odborníci identifikují více než 30 druhů tohoto právního vztahu. Zkusme je klasifikovat na základě takového kritéria, jako je počet dní přidělených zákonem federální registrační službě za provedení příslušných postupů.
Existuje taková operace, jako je registrace hypotečních smluv, jejichž předmětem je zemědělská půda. Lhůta pro registraci vlastnických práv v této kategorii je 15 pracovních dnů. Pokud jde o formalizační transakce, jejichž předmětem je hypotéka na pozemky a nebytové prostory, pak jsou podmínky podobné. Jaké další typy právních vztahů jsou lhůty pro státní registraci práv k nemovitostem 15 dnů? Mezi ně patří:
- dodatečné dohody k hypotečním dokumentům, jejichž předmětem jsou pozemky a nebytové prostory, například smlouvy o přidělení;
- splnění požadavků soudních vykonavatelů souvisejících s převodem práv na nemovitost dlužníka;
- hypoteční transakce klasifikované jako právní vztahy vzniklé na základě zákona;
- Hypoteční smlouvy vzniklé na základě společné dohody mezi hypotékou a vlastníkem hypotéky, jejímž předmětem jsou pozemky a nebytové prostory.
Na druhé straně existují typy transakcí, které vyžadují méně času, než musí Rosreestr strávit. Lhůty pro státní registraci práv k nemovitostem tedy mohou být v některých případech 10 dní. Tento typ postupu tvoří následující seznam:
- registrace vlastnictví nebo jeho přechod z jednoho předmětu právních vztahů na jiný;
- provádění transakcí, jejichž předmětem je společné sdílené nebo společné vlastnictví;
- registrace práva užívat nemovitost trvale a neomezeně;
- registrace práva na tzv. ekonomické řízení;
- registrace práv subjektů vykonávat činnosti související s provozním řízením nemovitostí;
- provádění pracovních nebo podnájemních smluv, pokud to vyžaduje zákon;
- registrace právních vztahů, jejichž předmětem jsou vojenské nemovitosti;
- provádění transakcí, jejichž předmětem je bezdůvodné využívání půdy naléhavě;
- úprava informací v Sjednoceném státním registru;
- vydávání duplikátů certifikátů;
- registrace smluv, jejichž předmětem je účast subjektu právních vztahů na společné výstavbě;
- provádění transakcí odrážejících postoupení nároků na základě sdílených stavebních smluv;
- registrace dohod doplňujících smlouvu o účasti právnických osob na společné výstavbě;
- provádění ukončení transakcí za účelem „doplnění“ vývojářem jednostranně;
- registrace občanských práv na byty v procesu privatizace;
- provádění dodatečných dohod k hypotečním transakcím v bytech.
Existují zase registrační úkoly Rosreestr, jejichž trvání je 5 dní.
Takové podmínky státní registrace práv k nemovitostem patří k následujícím typům právních vztahů:
- registrace hypotečních smluv na byty a transakce zahrnující splátky ve prospěch prodávajícího nemovitosti;
- provádění následných dohod o „doplňování“;
- registrace právních vztahů zahrnujících závazky vyplývající ze sdílených stavebních smluv;
- provádění některých typů hypotečních smluv, jejichž předmětem jsou pozemky a nebytové prostory;
- registrace převodu vlastnictví nemovitosti na hypotéku v procesu inkasa;
- registrace hypotečních transakcí v procesu interakce mezi hypotékou a vlastníkem hypotéky;
- registrace transakcí v rámci federálního programu „Bydlení“;
- splacení záznamů souvisejících s hypotékou na základě spolkového zákona „o účasti na výstavbě akcií“, dalších informací o odpovídajícím typu úvěrových smluv.
Rosreestr musí splnit úkoly do 3 dnů. V některých případech jsou to pracovníci, v jiných - kalendář. Odpovídající lhůty pro státní registraci práv jsou charakteristické pro následující seznam právních vztahů:
- splácení hypotéky - 3 pracovní dny;
- Oprava chyb Rosreestru při státní registraci práv - 3 kalendářní dny;
- státní registrace dokumentů, které jsou notářsky ověřené - 3 pracovní dny.
Registrační operace musí být dokončeny do 1 dne. Takové provozní lhůty pro provedení státní registrace práv k nemovitostem jsou typické pro následující rozsah právních vztahů:
- registrace transakcí na změny týkající se obsahu hypoték;
- vytvoření záznamu odrážejícího informace o nových držitelích hypotéky;
- poskytování duplicitních hypoték;
- registrace práv k nemovitostem na základě dokumentů, které jsou poskytovány v elektronické podobě a ověřeny.
Někteří právníci berou na vědomí skutečnost, že zákonodárce může pravidelně upravovat data, kdy může Rosreestr provádět příslušné operace.
Termíny - na federální úrovni
Podmínky státní registrace práv k nemovitostem - ať už se jedná o hypotéku, nebo například o transakci, jejíž předmětem je pozemek, na tom nezáleží - jsou stanoveny na úrovni federálního zákona, tj. Jsou ve skutečnosti stanoveny ve spolkovém zákoně „o katastru nemovitostí“ nebo ve zdrojích, které se k němu vztahují. správně.
Geografie uplatňování zákona není také důležitá, ve všech městech jsou podmínky pro státní registraci práv k nemovitostem naprosto stejné. Moskva jako město federálního významu nemá v tomto ohledu výhody oproti žádné jiné lokalitě v Ruské federaci. A pokud na úrovni federální legislativy dojde ke změnám ve vhodném časovém rámci, ovlivní to také kapitál.
Dokumenty pro registraci katastru nemovitostí
Zvažte nejdůležitější aspektovou charakteristiku postupů, jejichž souhrn představuje registraci práv k nemovitostem - dokumenty. Složení příslušných zdrojů se může lišit. Ve 22. článku federálního zákona „o katastrálním účetnictví“ zároveň obsahují dostatečně obsáhlý seznam, standardní pro mnoho transakcí. Zvažte příslušná ustanovení federálního zákona.
Pokud mluvíme o provádění transakcí se zemí, požádá územní úřad o registraci práv k nemovitostem nejprve plán hranic, jakož i kopii dokumentu, který může potvrdit skutečnost, že je to možné pozemkové spory povoleno způsobem stanoveným zákonem.
Je-li nedokončený stavební objekt, budova nebo stavba zapsána do katastru nemovitostí, bude muset být Rosreestr předložen technický plán. V některých případech potřebujete kopii dokumentu, který opravňuje k uvedení zařízení do provozu.
Pokud je v rámci interakce s Rosreestrem nutné odstranit nemovitost z katastrální evidence, bude nutné předložit příslušnému úřadu osvědčení o kontrole příslušné budovy.
Rosreestr musí poskytnout doklady, které potvrzují autoritu zástupce subjektu právních vztahů, pokud je zapojen do příslušné transakce s nemovitostmi.
Tato organizace může také potřebovat poskytnout různé kopie cenných papírů souvisejících s příslušným typem transakcí s nemovitostmi.
Mýtné
Právní předpisy Ruské federace, zejména daňový zákon, stanoví, že státní orgány mohou vybírat poplatek při provádění určitých postupů, jako je například registrace práv k nemovitostem. Státní povinnost tedy platí subjekty uplatňující se na Rosreestr. Spektrum tohoto typu poplatků je poměrně široké. Federální katastrální služba tedy definuje více než 30 důvodů pro výběr státních povinností.
Mezi nejžádanější služby společnosti Rosreestr patří registrace nemovitostí na transakcích týkajících se jednotlivců. Konkrétně v roce 2015 činí odpovídající poplatek 2 000 rublů. Musím říci, že toto je dvakrát tolik, jako tomu bylo v předchozích letech. Lze také poznamenat, že povinnost se zvýšila také u organizací, které formalizují právní vztahy v transakcích s nemovitostmi - až na 22 tisíc rublů.
Výše státní povinnosti při plnění sdílených stavebních smluv pro fyzické osoby je 350 rublů, pro organizace - 6 000. Pokud osoba potřebuje provést změny v registračním záznamu u hypotéky, budete muset zaplatit 350 rublů. Podobně pro aktualizaci informací v Sjednoceném státním rejstříku práv. Také 350 rublů. občan bude muset zaplatit jako státní povinnost při registraci letní chaty nebo určené k výstavbě garáže, jakož i za návrh domu, který osoba plánuje postavit na svém území.
Poplatky jsou stejné pro všechna územní zastoupení Rosreestu, nezáleží na tom, kde jsou dokumenty předloženy - Moskevskému úřadu nebo výše uvedenému sibiřskému městu, kde je také realitní oddělení - Irkutsk. Registrace práv k nemovitostem se tedy provádí v souladu s ustanoveními různých právních aktů, zejména včetně daňového zákoníku Ruské federace.