Mnoho ruských podniků má zkušenosti s uzavíráním smluv o podnájmu nemovitostí. Jaké jsou vlastnosti odpovídajícího typu transakcí? Jaké prameny práva upravují postupy pro jejich uzavření? Jak se vlastníci nemovitostí účastní takových dohod?
Co je podnájem?
Podnájem je druh právního vztahu stanoveného občanským zákoníkem Ruské federace, v němž protistrana vlastníka nemovitosti, která s ním uzavřela smlouvu na pronájem prostor, podepisuje novou nájemní smlouvu s třetí stranou. Zákon navíc výslovně nezakazuje například nájemné v rámci nové smlouvy. Proto je podnájem kanceláří, dílny, skladu, garáže a dalších prostor běžným jevem v podnikání.
Podnájem v podnikání: legislativní aspekt
Koncept podnájmu, jak jsme již uvedli výše, je zakotven v občanském zákoníku Ruské federace. Několik článků kodexu stanoví podobný typ právního vztahu. Proto jsou zvláště důležité pro praxi vztahů mezi podnikatelskými subjekty: podniky, které uzavírají „primární“ nájemní smlouvy na prostory, pak je pronajímají svým protistranám dražším. Předmětem transakcí v tomto případě jsou často komerční nemovitosti. To znamená, že podnájem nebytových prostor je jev, který je charakteristický hlavně pro oblast podnikání.
Všechna nezbytná ustanovení jsou stanovena v právních předpisech Ruské federace, podle kterých podniky, které přijaly nemovitost v podnájmu, mohou samy jednat jako následní nájemci. A jejich protistrany, které mají majetek k dispozici, mají také právo jej předat - řetěz právních vztahů, jak někteří právníci věří, může být teoreticky velmi dlouhý.
Podnájemní podmínky
Zároveň mnoho právníků věnuje pozornost ustanovením článku 615 občanského zákoníku Ruské federace. Zejména se v něm uvádí, že pro podnájem nemovitostí je nutný souhlas původního vlastníka. Co to v praxi znamená? Pokud tedy společnost uzavřela s protistranou podnájemní smlouvu bez souhlasu vlastníka nemovitosti, pak by měl být tento druh transakce podle právníků považován za neplatný.
Současně, jak mnozí odborníci poznamenávají, článek 615 občanského zákoníku Ruské federace výslovně neuvádí, jak vlastník nemovitosti musí dát souhlas k následným operacím s majetkem ve formě podnájmu (a dále podél řetězce, je-li to nutné). Proto právníci doporučují předepsat příslušnou podmínku v nájemní smlouvě „první úrovně“ přímo s majitelem. Ukázalo se, že jedním z bodů je pronájem s podnájemem. Méně žádoucí, ale podle odborníků je v některých případech přípustné vypracovat dodatečné dohody k hlavní smlouvě. V souladu s tímto dokumentem může vlastník nemovitosti udělit protistraně právo v případě potřeby uzavřít podnájemní smlouvu s třetí stranou.
Závislost na smlouvě
Předpokládejme, že vlastník nemovitosti umožnil protistraně uzavřít podnájemní smlouvy. Ale co podnikatel, pokud byla smlouva „první úrovně“ z jakéhokoli důvodu vypovězena - její doba skončila, vlastník areálu našel právní důvod pro ukončení vztahu?
Právníci poznamenávají, že podnájem nebytových prostor je považován za derivátovou smlouvu v závislosti na „primárním“. V případě ukončení hlavní smlouvy je tedy okamžitě zrušena smlouva, kterou nájemce uzavřel se svou protistranou.Je třeba poznamenat, že příslušná ustanovení jsou zakotvena v článku 618 občanského zákoníku Ruské federace. Podnájem nebytových prostor je tedy možný pouze v rámci platnosti hlavní smlouvy nájemce s vlastníkem nemovitosti.
Prozkoumáme-li občanský zákoník Ruské federace ohledně ústupků pro účastníka, můžeme věnovat pozornost také jednomu z ustanovení článku 618.
Právo na novou smlouvu
Zejména uvádí, že po ukončení „primární smlouvy“ má protistrana nájemce právo kontaktovat vlastníka nemovitosti a uzavřít novou smlouvu. Je pravda, že je to možné pouze ve lhůtách stanovených v první smlouvě. Jak však právníci poznamenali, v praxi se často stává, že počáteční období „primární“ smlouvy je dostatečné z hlediska potřeb nájemce.
Zákon tak stanoví mechanismus, ve kterém lze podnájem nebytových prostor přeměnit na plnohodnotný nájem. Za tímto účelem musí primární nájemce a vlastník nemovitosti ukončit „primární“ smlouvu. Poté má zadavatel právo „vyměnit místa“ s původním nájemcem nemovitosti. Vyvstává otázka: „Jak lze takové podnájemní právo uplatnit v praxi?“ Zvažte relevantní aspekt.
Jak nájemce získá „podporu“
Zjistili jsme tedy, že nájemce protistrany podniku, který uzavřel „primární smlouvu“ s vlastníkem nemovitosti na pronájem předmětu, může legálně vydat pronájem nebytových prostor na plný úvazek. Prvním krokem, který musí společnost podniknout pro uplatnění příslušného práva, je kontaktovat vlastníka nemovitosti s nabídkou. Měla by vyjadřovat záměr právnické osoby pronajmout si prostory, jakož i základní podmínky následného pronájmu.
Vlastník nemovitosti je naopak ze zákona povinen tuto nabídku přijmout. Pokud tak neučiní, může se podle článku 445 občanského zákoníku Ruské federace podat soudce, který může být ponechán bez prostor, které tolik potřebuje. Předmětem reklamace bude povinnost majitele nemovitosti uzavřít příslušnou smlouvu. Jak poznamenali mnozí právníci, soudní praxe jako celek svědčí o tendenci soudů zaujmout stranu subtenantů.
Vezměme si příklad ilustrující výše uvedený mechanismus.
Subjekt a vlastník nemovitosti: interakční praxe
Řekněme, že společnost Propeller LLC vlastní dílnu na výrobu kabelů. IP Ivanov A. B. pronajal tento workshop na dobu 3 let. Účelem příslušné transakce podnikatele je otevření vlastní linky na výrobu kabelů pod jeho vlastní značkou. Nicméně došlo k kolapsu národní ruské měny a IE Ivanov A. B. se domníval, že otevření výroby nebylo nerentabilní kvůli nárůstu cen surovin potřebných pro výrobu kabelů. Otočil se však k Ivanovovi státní podnik "Gidrokabelmontazh", ve skladech, které nashromáždily dostatek surovin, ale které naléhavě potřebovaly dílnu na výrobu kabelů. Ivanov měl za to, že měl dobrou příležitost vydělávat peníze tím, že podnájal prostory za vyšší ceny, než ve smlouvě se společností LLC Propeller. Státní podnik souhlasil. Společnost Propeller LLC souhlasila.
V důsledku toho se formovaly následující subjekty právních vztahů. Za prvé, je to LLC Propeller, majitel dílny. Za druhé, jedná se o „primární“ nájemce - IP Ivanov AB Zatřetí, je to jeho protistrana a zároveň subtenant - státní podnik Gidrokabelmontazh.
Subtenant přinesl vybavení do dílny a zahájil výrobu. Poté však došlo k neshodě mezi FE Ivanovem A. B. a vedením společnosti Propeller LLC ohledně správnosti uzavření nájemní smlouvy. V důsledku toho podal majitel společnosti semináře žalobu proti podnikateli, který sousedil s žalobcem. Smlouva byla zrušena.
Advokáti Gidrokabelmontazh se rozhodli využít zákonné právo k přímému uzavření nájemní smlouvy se společností LLC Propeller, a to díky ustanovením občanského zákoníku Ruské federace. Udělali nabídku, ve které nabídli zaplatit společnosti Propeller LLC stejnou částku, jaké směřovaly proti závazkům vyplývajícím z podnájemní smlouvy vůči společnosti SP Ivanov B. Majitel společnosti dílny byl na jedné straně povinen nabídku přijmout - podle občanského zákoníku Ruské federace, další, udělala to s potěšením, protože z pronájmu dílny bylo možné získat více příjmů. Navíc je zcela možné předpokládat, že společnost Propeller LLC navrhla, aby společnost Gidrokabelmontazh uzavřela novou, delší smlouvu.
Jak být protistranou závislý?
Existuje další zajímavá nuance, pokud jde o typ uvažovaného právního vztahu. Jak jsme uvedli výše, pronájem nebytových prostor může tvořit sekvenční řetězec transakcí. V prvním kroku je nájemní smlouva s vlastníkem nemovitosti. Další je podnájem. Podle toho „primární“ nájemce podepisuje příslušnou smlouvu se svou protistranou. Poté je možné provést sekundární podnájem atd. To znamená, že je možný scénář, ve kterém Gidrokabelmontazh dá dílnu jinému výrobci, řekněme, Connectmetallist LLC, který obdržel povolení od IE Ivanov A. B., pokud ovšem samozřejmě do té doby ještě nevstoupil, jak to vyplývá z našeho scénáře popsaného výše, v nesouhlasu se společností LLC Propeller.
Zkoumali jsme nuanci, v níž může protistrana legálně nahradit „primární“ nájemce. Existuje však takové právo pro podnik, který působí jako „sekundární“ nájemce, který je, relativně vzato, jeden odkaz dále od vlastníka nemovitosti?
Právníci tvrdí, že ruské právo takový mechanismus výslovně nestanoví. Ukazuje se, že práva „sekundárního“ nájemce nejsou tak silně chráněna jako v případě protistrany, která uzavřela dohodu s „primárním“ nájemcem. A to i přesto, že „sekundární“ podnájem je postup, který není zákonem zakázán.
Dvojitá podnájem: specifika
Někteří právníci však věnují pozornost znění článku 6 občanského zákoníku Ruské federace. Říká se, že v situacích, kdy občanské vztahy nemohou být přímo vyřešeny z důvodu neexistence příslušné legislativy a praxe obchodní praxe dosud nebyla vytvořena, jsou normy aplikovány v rámci analogie zákona. A v tomto případě se „sekundární“ nájemce v zásadě může pokusit předložit „primárnímu“ nájemci žádost o opětovné projednání smlouvy, aby mohl majetek nadále používat.
V praxi je to však, jak poznamenají právníci, možné pouze tehdy, když účastník okamžitě požádal o podepsání „přímé“ smlouvy s vlastníkem nemovitosti. Pokud protistrana „primárního“ nájemce byla neaktivní, pak všechny „podřízené dohody“ v obecném případě přestaly platit. Proto by Connectmetallist LLC měla být opatrná při uzavírání smluv, u nichž je skutečný vlastník nemovitosti o několik úrovní vyšší než skutečný pronajímatel.
Současně někteří právníci tvrdí, že je možné interpretovat podmínky podnájmu jako mechanismus, ve kterém mohou protistrany „navazující“ stále počítat s novou smlouvou s vlastníkem nemovitosti, a to právě z důvodu možnosti uplatnit pravidla jako součást analogie zákona.
Struktura podnájemní dohody
Jak by měla vypadat podnájemní dohoda? Jeho struktura jako celek je v zásadě velmi podobná odpovídajícím smlouvám, které zajišťují přímou interakci mezi nájemcem nemovitosti a jejím majitelem. Vezměme si specifika příslušných dohod, na jejichž základě je podnájem vypracován, příklad struktury těchto smluv.
Stejně jako u většiny ostatních občanských transakcí obsahuje i předmětná smlouva obecná ustanovení. V nich právníci doporučují používat termín „podnájem“ - jak jsme definovali výše, je zcela oficiální, je v koncepčním aparátu příslušné legislativy. Obecná ustanovení pro daný typ transakce jsou v zásadě stejná jako u standardních nájemních smluv - majitel zcela postoupí právo na užívání nemovitosti nájemci, zajistí, že nemovitost není zastavena atd. Smlouva je platná po dobu trvání smlouvy.
Dalším odstavcem dohody jsou povinnosti stran. Všechno je zde téměř stejné, jako kdyby byl uzavřen běžný nájem. Lhůty pro převod nemovitosti na nájemce jsou předepsány, je-li to nutné - použití předmětu za tímto účelem, povinnosti protistrany vůči vlastníkovi nemovitosti udržovat prostory v pořádku atd.
Dále jsou platební podmínky obvykle zahrnuty do smlouvy, jakož i postup vypořádání. Zpravidla se uvádí doba uvedená subjektem příslušných plateb - obvykle před 5. dnem každého měsíce je stanoveno právo nájemce inkasovat dluh. Zahrnují se ustanovení o platbách energií atd. Obecně je vše stejné jako u „primárního“ pronájmu nebytových prostor.
Za další odstavec smlouvy odpovídají strany. Znění je zde také poměrně standardní. Jedná se o povinnost subjektů právních vztahů platit pokuty, pokuty atd.
Podnájemní smlouva rovněž stanoví podmínky pro změnu, ukončení nebo ukončení příslušné smlouvy. Obvykle jsou spojeny s pravidelností provádění plateb a také, jak jsme poznamenali na začátku článku, s dodávkou nemovitosti pro následný pronájem ve prospěch třetích osob bez souhlasu pronajímatele.
Smlouvy o podnájmu, stejně jako mnoho jiných typů smluv, mohou mít zvláštní podmínky. Mohou odrážet například skutečnost, že je to možné neoddělitelná vylepšení majetek se stává majetkem pronajímatele. Rovněž je obvykle stanoveno ustanovení, podle kterého má zadavatel právo nadále užívat majetek, i když jeho vlastnictví přechází na třetí strany.
Mezi dalšími podmínkami smlouvy, které jsou také obvykle předepsány - ty, které například upravují, kromě předchozího znění, možnosti provádění zlepšení ve struktuře objektu. Jako je například generální oprava.
Státní registrace podnájmu se obecně nevyžaduje. Současně, jak jsme již uvedli výše, současný nájemce musí mít písemný souhlas vlastníka nemovitosti pro následné transakce, jejichž předmětem je pronajímání odpovídajícího předmětu. Typy činností společností, které tyto transakce uzavírají, mohou být libovolné. Pokud strany podepíší dohodu, jíž se prostory podnášejí, nezáleží na OKVED a dalších atributech charakterizujících profil organizace z pohledu podnikatelského sektoru.