Při pronajímání prostor, zejména pokud je to dlouhodobé, subjekty využívající prostor často investují do těchto dlouhodobých aktiv. Děje se tak, aby se předmět dostal do stavu, ve kterém bude nejlépe odpovídat specifikům ekonomické činnosti a potřebám člověka. V takových situacích často dochází k neoddělitelným zlepšením. Leasing, jako právní vztah, je zvláštním rysem. Zejména předmět, do kterého daná osoba investuje, k němu nepatří vlastnickým právem. Mezitím neoddělitelná vylepšení nájemce přechází do jeho zákonného vlastnictví. Na základě dohody mezi stranami však může být stanovena jiná podmínka. Podívejme se podrobněji na to, jaká neoddělitelná vylepšení pronajatého objektu mohou být. 
Obecné informace
Nedílnou vylepšení jsou kvalitativní změny, které přidávají hodnotu aktivu. Mohou být zaměřeny na:
- zlepšení;
- zlepšení vlastností a technických charakteristik;
- rozšíření rozsahu funkčnosti atd.
Je třeba mít na paměti, že předmět během opravy nezískává žádné nové vlastnosti. Jeho technické vlastnosti se nezlepšují. V tomto ohledu nelze opravy považovat za neoddělitelné vylepšení pronajatého majetku. Mohou rozpoznat akce jako:
- další vybavení;
- dokončení;
- rekonstrukce;
- modernizace;
- technické přepracování.
Nedílnou vylepšení jsou ty změny, které nemohou být odstraněny nebo demontovány bez poškození majetku.
Úhrada nákladů
Neoddělitelná vylepšení pronajatého majetku se provádí na náklady subjektu, který jej používá, za podmínek dohody s vlastníkem. Po ukončení své činnosti má osoba právo spoléhat se na náhradu nákladů. Zákon však stanoví řadu podmínek pro odškodnění. Pronajímatel tak hradí náklady na neoddělitelná vylepšení, pouze pokud byly změny provedeny s jeho souhlasem. Zákonem může být stanovena jiná podmínka. Díky neoddělitelnému zlepšení vlastností odpisy od něj jednat jako majetek zákonného vlastníka předmětu. 
Možné potíže
Před provedením neoddělitelného zlepšení musíte prostudovat podmínky smlouvy. Dokument nesmí určovat postup pro jejich provedení nebo může prokázat potřebu získat písemný souhlas vlastníka. Subjekt by se proto měl před neoddělitelným zlepšením obrátit na zákonného vlastníka zařízení (v článku je uveden model další dohody). Existují však situace, kdy písemný souhlas není možný. K tomuto problému dochází při pronájmu federální vlastnictví. Spolu s tím musí uživatel provést normální změny objektu. V závislosti na tom, zda budou náklady uhrazeny a zda bude získán souhlas majitele, si uživatelský podnik vybere možnost účtování nákladů. Zvažte několik situací.
Změny se souhlasem majitele s odškodněním
Podle odstavce 1 čl. 256 Daňový zákon, kvalitativní změny provedené se svolením zákonného vlastníka předmětu s následnou náhradou nákladů na ně, se považují za odpisovaný dlouhodobý majetek. Zúčtování neoddělitelných zlepšení v tomto případě se provádí v souladu s odstavcem 1 čl. 258 Daňový zákon. Majetkové investice, jejichž náklady uživatel hradí, jsou amortizovány majitelem. V souladu s odstavcem 4 čl.623 občanského zákoníku, nájemce nebude mít žádná práva na tato vylepšení. Podle ministerstva financí se náklady uživatele spojené s kvalitativními změnami zařízení, jakmile je hradí vlastník, objeví jako náklady vynaložené v průběhu práce pro oprávněného vlastníka. Pokud je neoddělitelné zlepšení prováděno se souhlasem druhé strany, mělo by se to zdokumentovat. Tato podmínka je zejména stanovena v původní dohodě nebo v příloze k ní. Současně, pokud vlastník nahradí náklady, které vznikly uživateli, pak je může nájemce při výpočtu daně z příjmu brát v úvahu náklady, které vznikly z práce právoplatnému majiteli. Kromě toho musí náklady odpovídat požadavkům čl. 1 odst. 1. 252 daňový zákon. 
Důležitý bod
Při vykazování bude čas významný, když dojde k přechodu / přenosu neoddělitelných vylepšení. Vysvětlení jsou uvedena v nařízení Ministerstva financí č. 91n ze dne 13. října 2003. V bodě 35 tohoto dokumentu je uvedeno, že pokud je v souladu s dohodou kapitálové investice uživatel je převeden na vlastníka, náklady na hotovou práci, s výhradou náhrady, by měly být odečteny z účtu za investice do dlouhodobého majetku. V tomto případě se článek o narovnání odúčtuje na vrub. Pokud však smlouva o neoddělitelných vylepšeních stanoví jejich převod na vlastníka objektu s kompenzací zbytkové hodnoty uživateli, který je provedl, kapitálové investice jsou připsány OS právního vlastníka až do vypršení dohody.
Změny v majetku se souhlasem bez náhrady
Kapitálové investice do nájemních zařízení ve formě neoddělitelných zlepšení provedených se souhlasem majitele se považují za odpisovatelné. Toto postavení je stanoveno v odstavci 1 čl. 256 daňový zákon. V odstavci 1 čl. 258 Kodexu stanoví, že kapitálové investice provedené se souhlasem vlastníka, jehož hodnota není kompenzována jím, jsou odepisovány subjektem, který provedl neoddělitelné zlepšení. To se provádí po dobu trvání dohody. Zohledňují se odpisy stanovené na základě doby použitelnosti. Je nainstalován pro operační systém nebo kapitálové investice do nich prostřednictvím klasifikace dlouhodobého majetku schváleno vládou. Odpisy se účtují první den měsíce následujícího po období, ve kterém je neoddělitelné zlepšení uvedeno do provozu.
Nuance
Podle odstavce 5 PBU 6/01 dlouhodobý majetek zahrnuje kapitálové investice do najatého dlouhodobého majetku. V pokynech v bodě 35 se uvádí, že pokud podle dohody jednají jako majetek zákonného vlastníka předmětu, jsou náklady na dokončené práce odepsány z úvěrového účtu na investice do dlouhodobého majetku. Současně se odúčtuje účetní položka pro OS. Pro výši nákladů uživatel otevře samostatnou inventární kartu pro každý objekt. 
Změny bez souhlasu majitele
Právní předpisy výslovně nezakazují neoddělitelná zlepšení bez povolení pronajímatele. Mezitím musí uživatel pochopit, že v případě provedení kvalitativních změn není pravděpodobné, že vlastník uhradí náklady. Kromě toho v souladu s ustanoveními článku 622 občanského zákoníku je osoba povinna v případě ukončení dohody vrátit předmět právoplatnému majiteli stejně, jako jej obdržel, s přihlédnutím k obvyklému stupni opotřebení nebo ve stavu dohodnutém mezi stranami. Z toho vyplývá, že majitel má právo požadovat, aby subjekt uvedl prostory do své původní podoby. To bude vyžadovat určité náklady. Pokud společnost současně chce při výpočtu daně z příjmu přijmout uvedené náklady, může dojít k vážným fiskálním rizikům. Jsou způsobeny ustanoveními odstavce 1 čl. 256 daňový zákon. Podle normy mohou jako odpisovatelná nemovitost jednat pouze investice do pronajatého dlouhodobého majetku, který se provádí se souhlasem majitele.Z toho vyplývá, že plátci uživatele, kteří je vyrobili bez souhlasu oprávněného vlastníka, nemají důvod uznat náklady za účelem zdanění zisků.
Rizika DPH
Vyplývají také z ustanovení odstavce 1 čl. 256 daňový zákon. Pokud se při výpočtu daně nezohlední náklady na neoddělitelné zlepšení, bude velmi problematické prokázat, že byly provedeny k provádění operací uznaných jako předměty DPH. Navzdory skutečnosti, že tyto odpočty nemají přímou legislativní vazbu mezi sebou, kontrolní orgány pečlivě sledují dodržování postupu při jejich výpočtu. Proto ve výše uvedené situaci s vysokou pravděpodobností nebude DPH odpočitatelná. I když je plátce připraven obhájit své postavení u soudu, neexistuje žádná záruka, že jeho žádosti budou uspokojeny - úřady se zpravidla postaví na stranu kontrolních orgánů.
Možná cesta ven
Vzhledem k výše uvedenému lze za nejméně rizikový považovat následující přístup:
- Náklady na neoddělitelná vylepšení pro účely daně z příjmu se nezohledňují.
- Odpočitatelná DPH není akceptována.
V tomto případě je třeba mít na paměti, že sub. 1 s. 1 Článek 146 daňového zákoníku, jako předmět daně z ext. nákladem je převod výrobků (výkon práce, poskytování služeb) na území Ruska pro vlastní potřebu, jejichž náklady nejsou při výpočtu daně z příjmu zahrnuty do výpočtu (včetně odpisů). Jinými slovy, pokud dojde ke zlepšení majetku samostatně a náklady se nezohledňují, pak plátce vypočítá a zaplatí DPH z nákladů na jím vykonanou práci. Daň z ext. hodnotu lze odečíst. V důsledku toho bude snížena částka odpočtů do rozpočtu. 
Klíčové podmínky
Protože PBU 6/01 nestanoví žádná omezení, jsou do OS zahrnuty kvalitativní změny v pronajatém majetku, pokud:
- Předmět bude použit při výrobě zboží, provádění práce nebo při poskytování služeb, k poskytování podniku k dočasnému použití / vlastnictví za poplatek nebo pro potřeby správy.
- Další prodej těchto hodnot vlastností se neočekává.
- Objekt může v budoucnu podniku přinést ekonomické výhody.
Náklady na tento majetek, jakož i na jeho vlastní dlouhodobý majetek, jsou splaceny odpisy v odstavci 17 PBU 6/01. Termín lze stanovit v souladu s dobou pronájmu. Je definován v odstavci 20 těchto PBU. Pokud je na konci doby platnosti smlouvy převedeno neoddělitelné zlepšení na vlastníka bez jeho náhrady za jeho náklady, lze to považovat za bezdůvodné přijetí.
Vyjasnění ministerstva financí
V dopise č. 03-07-05 / 29 ze dne 26. července 2012 bylo stanoveno, že podle odstavce 1 článku Předmětem daně z přidané hodnoty jsou operace prováděné za účelem provádění prací na území Ruska, včetně bezplatného. Pokud dříve na neoddělitelná vylepšení přidat. hodnota odpočtu nebyla akceptována (například pokud se provádí bez souhlasu vlastníka), při připsání bezúplatného převodu ji lze započítat do výpočtu a částka splatné daně se sníží.
Odpočty z majetku
Tuto daň platí účetní jednotka, která provedla neoddělitelné zlepšení, když je převedena do rozvahy jako aktivum. Objasnění této záležitosti je uvedeno v dopisu Ministerstva financí č. 03-03-06 / 1/651 ze dne 13. prosince 2012. Podle čl. 1 odst. 1 písm. 374 daňového zákoníku jsou předmětem zdanění ruských podniků nemovitý majetek a movitý majetek, včetně těch, které jsou poskytovány k dočasnému použití, vyřazení, držení, správě svěřenstev, které byly uzavřeny v obecných činnostech nebo které byly získány v souladu s koncesní smlouvou, která je v rozvaze zahrnuta jako dlouhodobá aktiva v souladu s postupem stanoveným pro vedení účetní závěrky, není-li v článcích 378 a 378.1 daňového řádu stanoveno jinak.
Pravidla, podle nichž jsou generována data OS, jsou stanovena v PBU 6/01 a v pokynech, které se uplatňují částečně a které nejsou v rozporu s PBU. Podle jeho odstavce 5 zahrnují dlouhodobá aktiva kapitálové investice do pronajatých dlouhodobých aktiv. Podle odstavce29, náklady na odchod do důchodu nebo neschopnost dosáhnout zisku účetní jednotce by měly být odečteny. V souladu s ustanoveními PBU 6/01 se kapitálové investice do pronajatých dlouhodobých aktiv berou v úvahu až do jejich vyřazení. Ten by měl být mimo jiné chápán jako náhrada nákladů na vylepšení provedená nájemcem vlastníkem. Výjimkou jsou případy, kdy oprávněný majitel uhradí náklady vzniklé uživateli stanovením příslušné výše poplatku za údržbu zařízení. 
Příspěvky
Podle účetní osnovy jsou informace o objektech, které společnost následně přijímá jako operační systém, včetně nákladů na investiční výstavbu, shrnuty v c. 08. Počáteční náklady na investice do najatého dlouhodobého majetku zprovozněného a provedeného v souladu se zavedeným postupem se odečtou z účtu. 08. Je převedena do DB SCH. 01. Kapitálové investice do pronajatého předmětu jako náklady na jeho vylepšení jsou tedy uživatelem přiřazovány k dlouhodobému majetku, dokud tyto předměty nejsou vyřazeny jako součást smlouvy a podléhají majetkové dani. Odlišný postup je stanoven pro případ, kdy vlastník uhradí náklady v plné výši. V takové situaci kapitálové investice provedené uživatelem, proplacené zákonným vlastníkem před uvedením do provozu, nejsou zahrnuty do OS a nejsou zdaněny.
Neoddělitelná vylepšení prodeje bytu
V současné době většina odborníků zaznamenává aktivní přechod bank do zvláštního schématu práce s klienty. Zejména existuje systém, ve kterém je částka transakce nákupu a prodeje snížena na 1 milion p. Tato situace je způsobena rostoucí konkurencí na trhu s bydlením. Banky poskytují hypotéky až do 1 milionu rublů a zbývající část potřebných prostředků je poskytována jako spotřebitelská půjčka. Podmínky pro poskytnutí obou půjček jsou však stejné. Některé finanční organizace, které si uvědomují, že takové půjčky nesou určitá rizika, zvyšují úrokovou sazbu z úvěrů o 1-1,5 bodu. Objem hypoteční transakce však nelze vždy snížit na 1 milion rublů ve všech případech. To například není možné u dnešního poměrně rozšířeného systému půjček využívajících státní dotace.
V tomto případě vyvstává otázka platby daně z příjmu prodávajícím. Z této situace existuje několik způsobů. Odborníci tak například vysvětlují, že pokud má nabyvatel zájem uvést celou tržní hodnotu předmětu, je možné, že prodávajícímu odškodní částku daně z příjmu. V praxi se také vyskytly případy, kdy se strany transakce vzájemně dohodly na sdílení nákladů na výplatu srážek mezi sebou. Jak však říkají odborníci, takový systém se používá jen zřídka. Dříve se používalo v podmínkách stagnace, kdy nebylo tolik kupujících a prodejci byli loajálnější. Během období zotavení trhu provádí daňová kompenzace zúčastněná strana. Pokud je pro nabyvatele výhodné, že je uvedena skutečná hodnota předmětu, ale nikoli pro prodávajícího, je vrácení provedeno nejdříve. 
V některých případech má majitel nemovitosti zájem uvést celou cenu. K tomu například dochází, když odchází do zahraničí a potřebuje legalizovat zisky. Notářské náklady na papírování při označování celkové tržní hodnoty nemovitého objektu se zvyšují. Pokud nabyvatel nechce nic přeplatit, může prodávající tyto náklady převzít. Majitel zpravidla sestavuje dva účtenky. V prvním uvádí náklady dohodou s nabyvatelem. Další účtenka ukazuje zbývající cenu nemovitosti. Zároveň dostává částku například za „preventivní právo na nákup“ nebo „neoddělitelné domácí vylepšení“. Mezitím řada odborníků upozorňuje na důležitý fakt.
Částka, která překračuje nezdanitelný limit 1 milion rublů, který chce majitel zpravidla získat za „opravu“, „neoddělitelné zlepšení“, poskytnutí „práva na nákup“ atd., Také slouží jako příjem. Podle některých odborníků nezáleží na tom, odkud subjekt přišel - při prodeji nemovitosti nebo nábytku. V každém případě se jedná o příjem. Podle zákona je také nutné provést povinné odpočty ve formě daně z příjmu. Rozdíl je pouze ve velikosti základu bez daně. V tomto případě to bude činit 250 tisíc rublů. Tato možnost však není vhodná pro daňové úniky. Soudy v takových případech navíc obvykle zastávají postavení regulačního orgánu, a nikoli subjektu.
