Pravidla upravující činnost vývojářů byla v posledních letech několikrát revidována. Jednou z novinek bylo rozšíření práv stavebních sdružení, jejichž účast sama o sobě fungovala jako licence. Současně byl zachován postup vydávání stavebních povolení, podle kterého rozvojové organizace získávají práva na realizaci svých projektů. Typicky, společnosti plánují stavět investiční výstavba, problémy s získáním takového povolení nevznikají.
I ve fázi přípravy na práci musí mít vývojáři celý seznam technické dokumentace, která jim umožní provádět výstavbu v souladu s orgány dozoru a územního plánování. Toto povolení se zase stává konečnou fází, ve které se provádí závěrečné ověření dokumentů k projektu.
Proč potřebuji stavební povolení?
Práva na provádění rekonstrukcí a stavebních prací jsou dokumentem, který ukazuje, že projekt deklarovaný příjemcem splňuje normy plánu územního rozvoje. Přítomnost tohoto dokumentu umožňuje provádět stavební práce, jakož i restaurovat a opravovat zařízení. Vydávání stavebních povolení lze navíc provádět také v případech, kdy se plánují pouze dílčí práce. Například, pokud developer přebírá pouze výstavbu základu nebo návrh fasády.
Doba platnosti
Dokument je poskytován vývojáři ve dvojím vyhotovení a zůstává relevantní po dobu stanovenou v projektu rekonstrukce nebo výstavby. Pokud již byla v průběhu práce převedena práva na pozemek nebo stavební objekt na jiného vlastníka, neočekává se změna termínu. V případě potřeby může vývojář požádat o prodloužení doby trvání práva na stavbu. Zejména pravidla pro vydávání stavebních povolení stanoví možnost prodloužení tohoto období za předpokladu, že žádost byla podána nejméně 2 měsíce před okamžikem, kdy současný dokument přestane platit. Mohou odmítnout prodloužit dobu výstavby, pokud práce nebyly zahájeny do doby, kdy uplyne lhůta pro podání žádosti o prodloužení doby pro provedení projektu.
Kdo vydává povolení?
Místní vláda má právo předložit dokument. To znamená, že vydání stavebního povolení se provádí tam, kde se nachází pozemek nebo stavební objekt, který je součástí projektu developera. Existují také výjimky, podle kterých mohou tuto funkci vykonávat pověření zástupci výkonného federálního úřadu a místní zástupci obcí a subjektů z Ruské federace.
Tato výjimka platí, pokud jedna organizace plánuje pracovat s lineárními zařízeními nebo má v úmyslu provést výstavbu (rekonstrukci) v různých entitách nebo obecních oblastech. To znamená, že řízení vydávání stavebních povolení vyžaduje zapojení orgánů příslušné úrovně až po federální úroveň. Rozšíření práva na vydání platí rovněž v případech, kdy se na území správního zařízení plánuje rekonstrukce nebo výstavba.
Kdo je vydán stavební povolení?
Téměř všechny rozvojové organizace a vývojáři by měli obdržet dokument, který jim umožní provádět jejich činnosti. Z právního hlediska mohou být žadateli právnické nebo fyzické osoby, které mají v úmyslu na svém území provádět stavební práce. Ve většině případů jsou stavební povolení vydávána společnostem v rámci samoregulačních organizací. Účast v takových sdruženích zpravidla usnadňuje průchod těchto postupů. Ve skutečnosti, bez členství v SRO, rekonstrukce nebo výstavba je zcela nemožné - v každém případě, pokud mluvíme o kapitálových zařízeních.
Dokumenty k získání povolení
Při žádosti o povolení k výstavbě budovy musí developer k ní přiložit následující dokumenty:
- Doklady o právech k pozemku nebo staveništi.
- Plot plán.
- Projektová dokumentace.
- Znalecký posudek technické dokumentace projektu.
- Pokud dojde k rekonstrukci objektu, jehož práva nevlastní developer, je nutný souhlas všech vlastníků stavby.
Zneužití pravomocí ze strany orgánů územního plánování a nelegální vydávání stavebních povolení se týkají zejména ignorování majetkových dokladů třetích stran, pokud jsou porušena práva vlastníků zájmů a jiných kategorií vlastníků nemovitostí nebo pozemků.
Postup při podávání dokumentů
K získání povolení k rekonstrukci nebo výstavbě je nutné zaslat přihlášku ve stanovené podobě a seznam výše uvedených dokumentů ministerstvu. Žádosti se obvykle přijímají v pracovní dny a lhůta pro vydání stavebního povolení není delší než 10 dnů. Během této doby výbor zkontroluje, zda je soubor přiložených dokumentů v souladu s projektem a požadavky plánu rozvoje měst. Odborníci také hodnotí, jak projektová dokumentace vyhovuje katastrálnímu plánu lokality, zvažují architektonická a plánovací rozhodnutí budoucí struktury nebo parametrů rekonstrukce.
Pravidla pro vydávání povolení
V závislosti na tom, jak předložené dokumenty vyhovují standardům územního plánování, dostává developer buď povolení, nebo odmítnutí s písemnou motivací. Je důležité si uvědomit, že pravidla pro vydávání stavebních povolení rovněž stanoví registraci osoby podávající žádost, proto je důležité poskytnout příslušné osvědčení. Pokud je žádost podána od třetí strany, pak se nemůžete obejít bez plné moci od vývojáře, která byla notářsky ověřena.
V případech, kdy je vydáno povolení k výstavbě budov, může ministerstvo zaslat kopii dokumentu orgánům dozoru - v závislosti na vlastnostech budoucího zařízení je kopie odeslána do tří dnů technologickému, environmentálnímu nebo jadernému úřadu. Nejpozději do 10 dnů ode dne vydání povolení musí žadatel poskytnout oddělení údaje o technických průzkumech v místě, informace o inženýrských a komunikačních a technických parametrech zařízení.
Důvody pro odmítnutí povolení
Existuje několik důvodů, proč i vývojářovi, který má licenci a členství v samoregulačním sdružení, může být odepřeno právo stavět nebo rekonstruovat. Vydání stavebního povolení nemusí být způsobeno těmito faktory:
- Neúplný seznam dokumentů, které se odesílají spolu s aplikací.
- Plánované zařízení nesplňuje standardy územního plánování s ohledem na konkrétní plán lokality.
- Realizace projektu porušuje stávající parametry zeměměřictví a správy půdy.
- Údaje v projektových dokumentech neodpovídají charakteristikám objektu deklarovaného pro výstavbu nebo rekonstrukci.
Existují také případy, kdy vývojáři nepředkládají komisi plány, které uvádějí umístění budoucího zařízení, konfiguraci inženýrských sítí a další parametry, jejichž posouzení stanoví pravidla pro vydávání povolení k výstavbě a rekonstrukci. Kromě přímého posuzování dokumentů mohou zástupci místní správy územního plánování také požádat o přístup k zařízení - pokud tak neučiní, může to mít za následek záporné rozhodnutí o vydání dokumentů.
Kdy se stavební povolení nevyžaduje?
Potřeba vypracovat pravidla pro vydávání stavebních povolení je důsledkem potřeby přísné kontroly fondu rozvoje měst. Jinými slovy, spolu s organizacemi, které se přímo podílejí na vývoji a ověřování technické dokumentace, působí útvar vydávajícího stavebního povolení jako další orgán, který kontroluje nežádoucí účastníky v tomto odvětví, kteří nejsou schopni zajistit řádnou kvalitu zařízení. To vede k důkladným kontrolám dodržování technických požadavků projektu a místního plánu rozvoje měst.
Je však zapotřebí méně kritických zařízení, která nevyžadují přísné technické ověření a kontrolu. Mezi takové objekty patří garáže, stavby pro vedení letního domu, pomocné budovy, kiosky, kloubové konstrukce atd. Kromě toho se neočekává vydání povolení k výstavbě a rekonstrukci, pokud developer plánuje provést opravy (včetně kapitálových oprav) v budovách, které nesouvisejí s investičními projekty.
V investiční výstavbě však není vždy nutné získat zvláštní povolení. Například, pokud organizace plánuje provést úpravy a vylepšení stavebních prvků, které neovlivňují konstrukční parametry, pak se schválení územního plánování nevyžaduje.
