Der Kauf einer Wohnung ist ein wichtiger Moment im Leben eines jeden Menschen. Diese Investition ist nicht nur groß, sondern auch einem gewissen Risiko ausgesetzt. "Die Wohnung ist im Besitz von weniger als 3 Jahren" - solche Anzeigentitel sind heutzutage weit verbreitet. Die meisten Leute verstehen nicht, warum der Verkäufer solche Details in einer Anzeige anzeigt. Wie vermeide ich Fehler und kaufe eine Wohnung ohne Risiko? Dazu müssen Sie sich eingehend mit allen Formalitäten und Verkaufs- und Verkaufsbedingungen vertraut machen.
Sicherheitsregeln beim Kauf einer Immobilie
Die mit dem Erwerb einer Wohnung verbundenen Risiken sind heute sehr hoch. Wie man nicht auf die Täuschung eines Grundstücksmaklers und Verkäufers hereinfällt? Wie können Sie sich beim Kauf und Verkauf von Wohngebäuden schützen? Ein potenzieller Käufer sollte, um nicht getäuscht zu werden, auf Details wie die Geschichte eines Wohneigentums, Dokumente für eine Wohnung, Antragsteller auf Wohnraum, Einhaltung von Wohnraumdokumenten achten.
Bevor Sie die Kaufunterlagen bearbeiten, müssen Sie die Geschichte des Wohnens im Detail studieren. Sie sollten die Antworten auf eine Reihe von Fragen kennen:
- Wer ist jetzt der Eigentümer der Wohnung?
- wer war der Besitzer vorher;
- wer ist in dieser wohnung registriert;
- Wie viele nicht registrierte Einwohner leben.
Was Papiere anbelangt, ist es vor der Registrierung notwendig, die Dokumente für die Räumlichkeiten sorgfältig zu studieren. Sehr oft verwenden Betrüger gefälschte Dokumente.
Außerdem muss der Käufer sicher sein, dass er die Wohnung legal erwirbt, und die Wohnung muss den Unterlagen entsprechen. Zum Beispiel sind hier einige klärende Fragen, die dem Eigentümer gestellt werden sollten, wenn die Wohnung rekonstruiert wurde: "War die Sanierung der Wohnung legal?"
Notwendige Unterlagen für die Wohnung
Der Kauf einer Wohnung ist eine ernsthafte Transaktion. Daher ist es wichtig, bei der Ausarbeitung einer Vereinbarung das erforderliche Paket von Dokumenten zu berücksichtigen. Die meisten Käufer glauben, dass alle Fragen zum Verkauf auf einen Immobilienmakler übertragen werden können. Es ist zu beachten, dass er keine finanzielle und rechtliche Verantwortung für die Unterzeichnung der Transaktion trägt. Ein Immobilienmakler bietet nur Informationsdienste an.
Wohnungen können in der Regel primär oder sekundär sein. Während des Kaufs in einem neuen Gebäude kann der Kunde bereits im gemieteten Haus Wohnraum erwerben oder sich am gemeinsamen Bau beteiligen. Die Verfahren für den Kauf eines Eigenheims in einem bereits in Betrieb genommenen neuen Eigenheim und die Verfahren für den Erwerb von Wohnraum auf dem Sekundärmarkt sind die gleichen.
Beteiligt sich der Auftraggeber an einer gemeinsamen Bautätigkeit, so schließt er zunächst mit ihm einen gemeinsamen Beteiligungsvertrag (DDU) ab und stellt nach Errichtung des Gebäudes das Eigentumsrecht des Käufers her. Um eine DDU zu registrieren, muss ein Kunde:
- Bewerbung (Bewerbungsformular ist vor Ort erhältlich);
- Vereinbarung DU;
- Scheck über die Zahlung der staatlichen Abgabe in Höhe von 100 Rubel plus eine Kopie des Schecks.
Fallstricke beim Kauf einer Immobilie
Während des Verkaufs ist es das Hauptziel des Verkäufers, mit der Transaktion so viel wie möglich zu verdienen. Um keine Wohnungen zu kaufen, die nicht dem Preis entsprechen, sollten Sie sich vor alltäglichen Fehlern hüten. Häufige Fehler beim Kauf:
- In Eile eine Wohnung kaufen. Es besteht kein Grund zur Eile, und es sollten mindestens zehn Optionen in Betracht gezogen werden, bevor Papierkram erledigt wird.
- Der Erwerb von Wohnraum im Sommer. Um Raumfehler zu identifizieren, müssen Sie Optionen im Herbst oder Winter in Betracht ziehen.Dann können Sie verstehen, wie gut der Raum beheizt ist, ob das Dach undicht ist, und die Wände auf Schimmel untersuchen.
- Windows und Blick von ihnen. Sie müssen darauf achten, ob sich unter den Fenstern eine Baustelle oder eine laute Autobahn befindet.
- Sanierung des Raumes. Um Probleme mit dem Gesetz zu vermeiden, muss der Wohnungsplan mit dem BTI-Pass übereinstimmen.
- Stromversorgung Räumlichkeiten. Gemäß den Gesetzen der Russischen Föderation muss der Eigentümer ein Projekt für die Stromversorgung einer Wohnanlage haben, um die Steckdosen zu übertragen.
- Wohnraumbesichtigung am Abend. Experten raten dazu, das Gehäuse tagsüber zu inspizieren, um alle Fehler im Raum festzustellen.
- Verweigerung der Hilfe eines Anwalts. Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie die Dienste eines Anwalts in Anspruch nehmen. Dies wird dazu beitragen, Probleme in Zukunft zu vermeiden.
Mögliche Betrugsmethoden beim Kauf und Verkauf von Unterkünften
Wie Sie sich schützen und nicht in einen Betrüger geraten? Heute arbeiten Wohnungsbetrüger nach folgenden Grundsätzen:
- Mehrere Hausverkäufe. Während einer solchen Transaktion geben Betrüger falsche Dokumente und verlangen die vollständige Zahlung nach der Registrierung durch einen Notar.
- Die Wohnung eines anderen verkaufen. Die Gauner bereiten ein unwahres Paket von Dokumenten für eine gemietete Wohnung vor und versuchen, sie zu verkaufen.
- Vorauszahlung. Der Betrüger verlangt vom Käufer einen Vorschuss, wonach der Betrüger schnell verschwindet.
Um nicht in Täuschung zu verfallen, müssen Sie einige Empfehlungen befolgen:
- Sie müssen einen Kaufvertrag in Anwesenheit eines Anwalts abschließen.
- Es ist notwendig, alle Kopien der unterschriebenen Dokumente des Eigentümers der Wohnung anzufordern.
- Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, sollten Sie so viel wie möglich über den Eigentümer erfahren.
- Der Käufer hat zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das volle Recht, Änderungen vorzunehmen. Wenn der Verkäufer die Einführung von Änderungen untersagt, sollte auf einen solchen Vertrag verzichtet werden.
- Zum Zeitpunkt der Transaktion müssen zwei Personen anwesend sein. Sie können Zeugen vor Gericht sein, wenn Probleme auftreten.
Kauf eines Hauses, das weniger als 3 Jahre im Besitz ist
Der Verkauf einer Wohnung für weniger als 3 Jahre in der Immobilie richtet sich nach den Bedingungen und Verfahren, die in Artikel 220 der Abgabenordnung der Russischen Föderation vorgeschrieben sind. Wenn die Wohnkosten mehr als eine Million Rubel betragen, ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, beim Verkauf von Wohnraum eine Einkommenssteuer zu zahlen. Wenn die zum Verkauf stehende Wohnung weniger als 3 Jahre im Besitz ist, beträgt die Steuer dreizehn Prozent der gesamten Wohnkosten.
Viele Verkäufer versuchen möglicherweise, das Gesetz zu überlisten und die fällige Steuer nicht zu zahlen. Sie bieten dem Käufer an, eine Vereinbarung in Höhe von weniger als einer Million Rubel zu unterzeichnen und den fehlenden Teil informell zu bezahlen. Solche Angebote sollten nicht akzeptiert werden, da Sie in große Schwierigkeiten geraten können. Beispielsweise kann der Verkäufer den Kaufvertrag kündigen, und während der Gerichtsverhandlung erhält der Verkäufer die Wohnung zurück und der Käufer erhält das im Vertrag festgelegte Geld. Wenn die Wohnung seit weniger als 3 Jahren in der Immobilie verkauft wurde, muss die Steuer per Gesetz bezahlt werden. Andernfalls wird eine rechtliche Bestrafung verhängt.
Typische Risiken
Der Kauf einer Wohnung unter 3 Jahren in der Immobilie kann zu großen Risiken führen. Es gibt mehrere Gründe zur Besorgnis:
- Eine gespendete Wohnung von weniger als 3 Jahren im Eigentum kann an den Eigentümer zurückgegeben werden, wenn nicht mehr als drei Jahre ab dem Zeitpunkt der Spende vergangen sind.
- Der Vertrag kann gekündigt werden, wenn Minderjährige oder rechtsunfähige Personen in der Wohnung gemeldet sind.
- Es ist nicht möglich, einen Steuerabzug von einer Wohnimmobilie zu erhalten, wenn die Wohnung weniger als 3 Jahre im Besitz ist.
Solche Risiken sind möglich, aber nicht in allen Fällen. Heutzutage bringt eine Wohnung, die sich in der Regel weniger als 3 Jahre im Besitz befindet, keine Probleme und Sorgen für den Käufer mit sich. Obwohl es natürlich immer Ausnahmen gibt. Sie können in Betrüger geraten, mit Schulden unterkommen oder als Sicherheit dienen.
Risiken beim Kauf von Wohnraum durch Proxys
Beim Kauf einer Wohnung durch einen Bevollmächtigten bestehen Risiken. Drei Hauptbedrohungen:
- Der Kauf einer Wohnung durch gefälschte Vollmacht.
- Veräußerung von Eigentum aufgrund abgelaufener oder widerrufener Vollmacht.
- Der Tod des Eigentümers, von dem der Bevollmächtigte handelt. In diesem Fall ist es besser, sich mit dem Eigentümer zu treffen und zuzustimmen, dass der Käufer ohne Zwischenhändler eine Registrierung vornimmt.
Wenn es mehrere Eigentümer der Immobilie gibt, ist es notwendig, von jedem Eigentümer einen schriftlichen Verzicht zu erwirken.
Woraus eine echte Vollmacht bestehen sollte
Um die Echtheit der Vollmacht zu überprüfen, sollte diese auf ihre Gültigkeit überprüft werden. In einem Originaldokument muss Folgendes angegeben sein:
- Passdaten des Auftraggebers (Name, Geburtsdatum, Ort der Registrierung, Serie und Passnummer);
- Angaben zum Bevollmächtigten;
- Adresse der entfremdeten Wohnung;
- die Unterschrift der Person, die diese Vollmacht ausgestellt hat;
- Beglaubigungsschreiben und notarielles Siegel.
Risiken beim Erwerb von Immobilien aus Erbschaften
Der Verkäufer kann eine Person sein, die eine Wohnung von einer anderen Person geerbt hat. Sie müssen die Nuancen einer solchen Erbschaft kennen:
- Erbschaft kann mit Schulden einhergehen;
- das Erbe kann auf den Erben übertragen werden, der sich in einer Verpfändung befindet; in einer solchen Situation hat er nicht das Recht, über das Erbe zu verfügen;
Einige Probleme, die auftreten können:
- eine Klage einzureichen, um die Erbschaftstransaktion zu brechen;
- belastung der wohnung zum beispiel, wenn ein langfristiger mietvertrag unterschrieben wurde, bleibt eine solche vereinbarung auch dann rechtsgültig, wenn der besitzer wechselt.
Überprüfen Sie die Sauberkeit der Wohnung von der rechtlichen Seite
Um sich zu schützen und nicht in Betrug zu geraten, müssen Sie die Wohnung auf legale Sauberkeit überprüfen. Der neue Besitzer braucht:
- den Zeitpunkt des Eintritts des Erbrechts kennenlernen;
- Wenden Sie sich an den Notar, der die Erbschaft ausgeführt hat, um das Erscheinen anderer Nachfolger zu verhindern.
Eine Transaktion in Frage stellen
Es gibt Fälle, in denen der Käufer die Kündigung des Kaufvertrages einleitet. In Übereinstimmung mit dem Gesetz (Artikel 450 des Zivilgesetzbuches von Russland) kann eine Transaktion rechtlich storniert werden:
- wenn der Verkäufer den unterschriebenen Vertrag ernsthaft verletzt hat;
- für den Fall, dass die Bedingungen der Transaktion gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen;
- bei Verletzung von Rechten Dritter (Erben);
Dieses Problem kann auf zwei Arten gelöst werden: im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien oder vor Gericht, wenn eine der Parteien den Vertrag nicht brechen möchte.
Austausch einer Wohnung im Besitz von weniger als 3 Jahren
Wohnungsbörse ist heute relevant geworden. Viele Leute haben Fragen:
- Eine Wohnung im Besitz von weniger als 3 Jahren, ist austauschbar?
- Müssen Eigentümer zum Zeitpunkt des Umtauschs Steuern zahlen?
Wenn sich die Immobilie seit weniger als 3 Jahren im Besitz befindet, ist der Eigentümer während des Wohnungsaustauschs von der Steuer befreit und macht einen Steuerabzug geltend. Dieser Abzug entspricht gerade dreizehn Prozent des gesamten Wohnraums.
Wenn die Amtszeit jedoch mindestens einen Monat überschreitet, muss der Eigentümer die staatliche Steuer zahlen, damit die Transaktion als gültig und registriert gilt.
Alle Gesetze der Russischen Föderation über den Austausch von Wohnungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (Artikel 567) vorgeschrieben, und in Artikel 217 des Steuergesetzbuchs ist der Steuerbetrag für die Zahlung angegeben.