Immobilienverkäufer, die Einkünfte aus der Transaktion erhalten haben, müssen eine Einkommenssteuer in Höhe von 13% entrichten. Die Steuererhebung unterliegt einer strengen staatlichen Kontrolle. Die Qualität der Umsetzung ist jedoch nach Ansicht von Experten aufgrund einer Reihe von Ausnahmen in der modernen Gesetzgebung nicht ausreichend. Aus rein rechtlichen Gründen entziehen sich zu viele Bürger der Steuer. Und viele wiederum zahlen zu viel, weil sie nicht wissen, welche bedeutenden Vorteile der Staat den Teilnehmern am Immobilienmarkt garantiert. Was müssen Sie beim Verkauf einer Wohnung beachten? Was ist die richtige Art, beim Verkauf von Immobilien Steuern zu zahlen?
Allgemeine steuerliche Grundsätze für den Verkauf von Wohnungen
Experten identifizieren die folgenden Grundprinzipien der Besteuerung von Immobilientransaktionen nach russischem Recht:
- Persönliche Einkommenssteuer in Höhe von 13% des vom Käufer des Eigenheims erhaltenen Betrags wird erhoben und ist zu zahlen, wenn die Wohnung seit weniger als 3 Jahren im Eigentum des Verkäufers steht;
- der frühere Grundstückseigentümer ist verpflichtet, spätestens am 30. April des auf die Transaktion des Verkaufs der Wohnung folgenden Jahres eine Erklärung in der entsprechenden Form beim Landamt des Bundessteueramtes abzugeben;
- Die berechnete Einkommensteuer muss vom Bürger bis zum 15. Juli des Jahres, in dem die Erklärung abgegeben wird, vollständig bezahlt werden.
Eigentumsverkäufe Abzüge
Die Gesetze der Russischen Föderation definieren eine bestimmte Art von Leistungen, die Immobilienverkäufern garantiert werden. Es kommt aus dem sogenannten Steuerabzüge. Sie stellen eine Zahl dar, um die Sie den Geldbetrag aus dem Verkauf von Immobilien reduzieren können. Abzüge gelten daher für beide Arten von Transaktionen - Verkauf, Kauf von Immobilien. Die Steuer wird jedoch nur für einen von ihnen gezahlt.
Jetzt beträgt der Abzug 1 Million Rubel. Die endgültige Steuer auf den Verkauf von Immobilien wird nach sehr einfachen mathematischen Formeln berechnet. Betrachten Sie ein Beispiel.
Bürger Ivanov verkaufte die Wohnung für 2,5 Millionen Rubel. Standardmäßig muss er eine persönliche Einkommenssteuer in Höhe von 13% dieses Betrags zahlen, das sind 325 Tausend.Er entschied sich jedoch, das gesetzliche Recht zu nutzen, um einen Steuerabzug von 1 Million zu erhalten.Daher beträgt die tatsächliche steuerpflichtige Bemessungsgrundlage 1,5 Millionen Rubel. Iwanow wird deshalb dem Staat 195 Tausend Rubel zahlen müssen.
Sie können 1 Million Rubel an Abzügen sowohl auf Kosten eines Kauf- und Verkaufsvorgangs als auch auf der Grundlage mehrerer, jedoch nur während des Jahres, ausgeben. Wenn die Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien 1 Million nicht erreicht haben, sollten keine Steuern gezahlt werden (gleichzeitig muss eine Erklärung vor dem 30. April eingereicht werden).
Ein weiterer wichtiger Abzugsmechanismus ist die Einbeziehung bestätigter Beträge in die "Formel", die mit den Kosten für den Erwerb einer Wohnung verbunden sind. Das heißt, wenn zum Beispiel Ivanov, der eine Wohnung für 2,5 Millionen Rubel verkauft hat, diese zuvor gekauft hat, zum Beispiel für 2,7, dann hat er das Recht, diesen Betrag in Form einer 3-Personen-Einkommenssteuer (einschließlich Belegen - Auszügen, Vereinbarung usw.) und überhaupt nicht an den Staat zu schulden. Die Steuer auf den Verkauf von Immobilien wird in diesem Fall nicht entrichtet.
Abzüge für Mit- und Miteigentum
Befindet sich die verkaufte Wohnung im Besitz von zwei oder mehr Personen aufgrund von Teil- oder Miteigentum, so beträgt der Abzug 1 Million Rubel. zwischen ihnen verteilt. Wenn es sich um die erste Eigentumsversion handelt, dann gemäß der in den Eigentumsbescheinigungen angegebenen prozentualen Verteilung. Im zweiten Fall - nach Vereinbarung. Wenn ein Kompromiss scheitert, dann durch die Gerichte.Die Vereinbarung, dass Miteigentümer bereit sind, ihre Interessen nach der einen oder anderen prozentualen Verteilung zu differenzieren, gilt als getroffen, wenn jeder von ihnen einen Immobilienverkaufsvertrag unterzeichnet. In der Regel sind keine zusätzlichen Papiere erforderlich, die einen „Kompromiss“ bestätigen.
Gleichzeitig haben Personen, die das Recht haben, einen Anteil an der Wohnung zu besitzen, das Recht, ihren Teil der Immobilie ohne Vereinbarung mit den Miteigentümern zu verkaufen, und erhalten gleichzeitig den vollständigen, individuellen Abzug. Selbstverständlich ist die Steuerpflicht beim Verkauf von Immobilien in diesem Fall völlig individuell.
PIT: 13% oder 30%?
In der Gemeinschaft von Maklern und Bürgern, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind, stellt sich manchmal die Frage, warum in einigen Fällen Steuersatz für Transaktionen gleich 30%? Welche Steuer auf den Verkauf von Immobilien ist so belastend? Die Antwort ist einfach. Dieser Indikator ist für nicht in der Russischen Föderation ansässige Personen bestimmt. In der Regel sind es Ausländer, die beschlossen haben, ihre Immobilie in Russland zu verkaufen.
Es gibt aber auch häufige Fälle, in denen Bürger der Russischen Föderation auch als Gebietsfremde anerkannt werden. Tatsache ist, dass eine Person, die nicht länger als 183 Tage im Jahr im Hoheitsgebiet ihres Landes lebt, unabhängig von ihrer russischen Staatsbürgerschaft, als gebietsfremd anerkannt wird. Seine Pflicht ist es, die Einkommenssteuer viel mehr zu zahlen, als wenn er mehr als sechs Monate in Russland gelebt hätte. Und noch eine wichtige Nuance. Verkauft eine gebietsfremde Person die Immobilie, werden Steuern nicht mit Abzügen verrechnet. Die Zahlungsbedingungen bleiben gleich, das Meldeverfahren an den Bundessteuerdienst - das gleiche.
Was ist, wenn Sie keine Erklärung abgeben?
Für einen Bereich wie den Kauf und Verkauf von Immobilien sind Steuern der wichtigste Aspekt. Und deshalb sind die zuständigen Abteilungen in Bezug auf die Politik der Überwachung des Geldverkehrs im Rahmen von Transaktionen mit Wohnungen hinreichend streng. Wenn der Immobilienverkäufer daher nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist eine Erklärung abgibt, in der die für den Verkauf von Wohnraum erhaltenen Beträge wiedergegeben werden, gilt dies gemäß Artikel 119 der Abgabenordnung Er erhält eine Strafe in Höhe von 5% der Steuer (oder des Betrags, der nicht gezahlt wurde), die monatlich ab dem Zeitpunkt berechnet wird, an dem die Dokumente beim Bundessteuerdienst eingereicht werden (der Höchstwert darf jedoch 30% der Schulden gegenüber dem Staat nicht überschreiten und die Mindestgröße beträgt 1%) Tausend Rubel).
Was ist, wenn Sie keine Steuern zahlen?
Hat der Immobilienverkäufer die errechnete Einkommenssteuer nicht gezahlt, fordert der Bundessteuerdienst die Zahlung des entsprechenden Geldbetrags, eine Geldbuße (20% des Steuerbetrags) und Zinsen (in Prozent von 1/300 des Refinanzierungssatzes der Zentralbank) an - diese werden täglich bis zum berechnet es gibt eine Verzögerung).
Müssen Rentner Steuern zahlen?
Es gibt eine Version, bei der Rentner von der Zahlung persönlicher Einkommenssteuer für Einnahmen aus dem Verkauf einer Wohnung befreit sind. Das stimmt nicht. Einkommen aus dem Verkauf von Wohneigentum im Sinne der Steuergesetzgebung entspricht dem Gehalt. Der Staat gewährt Rentnern keine Vorteile für die Umsatzsteuer. Darüber hinaus ist für sie die Verpflichtung zur rechtzeitigen Übermittlung der 3-NDFL-Erklärung an das Eidgenössische Finanzamt sowie die rechtzeitige Zahlung der berechneten Beträge genauso wie für Erwerbstätige. Natürlich bleibt die Regel, dass die Steuer auf den Verkauf von Immobilien unter 3 Jahren in der Immobilie nicht bezahlt wird.
Wie kann ich eine Erklärung abgeben?
Es gibt drei Hauptoptionen für die Übermittlung des 3-NDFL-Formulars, das die Zahlen für Immobilientransaktionen widerspiegelt, an die Gebietskörperschaft des Bundessteueramtes. Erstens kann eine Person dies tun, indem sie sich persönlich mit der Abteilung in Verbindung setzt, zweitens, indem sie eine Vollmacht an eine notariell beglaubigte Person schreibt, drittens, indem sie ein elektronisches Formular über die staatlichen Dienste sendet (nachdem sie sich dort registriert hat).
Wird es bald eine neue Steuer geben?
Unter Fachleuten und einigen Medienberichten wird bekannt, dass in Russland demnächst eine neue Steuer auf den Verkauf von Immobilien anfällt. Oder zumindest wesentliche Änderungen werden an der aktuellen Gesetzgebung vorgenommen.Worüber können wir hier reden? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass 2015 das Jahr ist, in dem die neue Immobilienumsatzsteuer eingeführt wird?
2014 wurde in der Öffentlichkeit ein Gesetzesentwurf zur Änderung des bestehenden Steuererhebungssystems für den Verkauf von Immobilien diskutiert. Der Punkt ist, dass die Einkommenssteuer auf der Grundlage des Katasterwerts des Wohnraums berechnet werden sollte. Diese Formulierung ist nach Ansicht von Experten immer noch indikativ. Das spezifische Ziel des Gesetzgebers ist jedoch klar: Die Behörden wollen Transaktionen „aufhellen“, bei denen der Wert der im Vertrag für den Verkauf von Immobilien enthaltenen Immobilie unter dem tatsächlichen Preis der Wohnung liegt (dies geschieht, um den Steuerabzug von 1 Million „zu erfüllen“ oder ihn maximal zu nutzen) ) Darüber hinaus sollte der Katasterwert des Wohnungsbaus nach Ansicht des Gesetzgebers mehr oder weniger dem Markt entsprechen (jetzt ist er in der Regel viel niedriger).
Was ist der vorgeschlagene Mechanismus für die Anwendung des Gesetzes im Vergleich zu den derzeitigen Verfahren? Schauen wir uns einige Beispiele an.
Der Bürger Iwanow investierte 700 Tausend Rubel in die Entwicklung des Hauses. Zwei Jahre später beauftragte die Vertragsfirma das Wohnen. Zu diesem Zeitpunkt war der Marktpreis von Ivanovs Wohnung auf 2,5 Millionen gestiegen. Er wollte es verkaufen, aber im Vertrag, die Kosten in Höhe von 1,7 Millionen abzuschreiben, wird er in der Lage sein, von diesem Betrag nach geltendem Recht 700 Tausend Unkosten abzuziehen geteilte Konstruktion sowie Reduzierung um den erforderlichen Abzug in Höhe von 1 Mio. Damit schließt Ivanov die offiziell im Rahmen des Vertrags erhaltenen Einnahmen vollständig ab, um keine persönliche Einkommenssteuer zu zahlen. Nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen konnte und sollte alles, was Iwanow vorhatte, gelingen.
Änderungen des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation, die derzeit diskutiert werden, können einen Bürger in jedem Fall zur Zahlung der Einkommensteuer zwingen. Tatsache ist, dass der Preis für eine Wohnung nach Maßgabe der Katasteraufwertung beispielsweise 2,2 Millionen Rubel betragen kann. Das sind 500 Tausend Rubel. mehr als in dem von Ivanov und seinem Käufer geschlossenen Kaufvertrag. Und von diesen 500 Tausend ist der Verkäufer verpflichtet, die vorgeschriebene Einkommenssteuer in Höhe von 13% zu zahlen.
Experten gehen davon aus, dass der Gesetzgeber in seinen „Formeln“ Erleichterungen einführen wird. Dies ist der sogenannte "Reduktionsfaktor", der mit multipliziert wird Katasterbewertung von Immobilien. Jetzt erscheint im Gesetz ein Indikator von 0,7. Bei der Transaktion des Bürgers Iwanow ergibt sich die endgültige Zahl durch Multiplikation von 2,5 mit 0,7. Das sind 1,54 Millionen Rubel. Was Ivanov im Prinzip veranlassen sollte - in seiner Zustimmung sind die Zahlen sogar noch mehr. Aber was wäre, wenn seine Wohnung nicht 2,5 Millionen kosten würde, sondern alle 4? In diesem Fall wäre die Katasterbewertung höchstwahrscheinlich nahe am Markt. Und dann müsste der Immobilienverkäufer gründlich aussteigen.
Gleichzeitig sagen viele Experten sowie Vertreter der gesetzgebenden Kreise selbst, dass der „Absenkungskoeffizient“ möglicherweise überhaupt nicht gebilligt wird. Eine Option ist auch möglich, um die regionalen Parlamente in die Lage zu versetzen, die entsprechende Zahl zu bestimmen, was Experten zufolge dazu motiviert, dass alle Einnahmen aus der Zahlung der persönlichen Einkommensteuer auf der Grundlage des Katasterwerts im Haushalt des Subjekts verbleiben.
Öffentliche Diskussionstermine der Gesetzesvorlage - bis 30. Oktober 2014. Dann wird es an die Abgeordneten der Staatsduma verwiesen. Es ist wahrscheinlich, dass bereits im Jahr 2015 Änderungen der Abgabenordnung der Russischen Föderation in Kraft treten werden.
Neues Gesetz: Vorteile und Zugeständnisse
Wie wir sehen, hat der Staat beschlossen, gründlich in ein Phänomen wie den Kauf und Verkauf von Immobilien einzugreifen. Steuern, die höchstwahrscheinlich von den Behörden erwartet werden, sollten aktiver in diese Richtung erhoben werden. In der Zwischenzeit erlaubt die Politik des Gesetzgebers eine Reihe von Zugeständnissen. Trotz der Tatsache, dass Änderungen des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation noch nicht verabschiedet wurden, wurden einige ihrer Nuancen im Zusammenhang mit Vorteilen und Konzessionen bei Immobilientransaktionen bereits veröffentlicht. Bezeichnen Sie einige von ihnen.
Einkommenssteuer kann überhaupt nicht gezahlt werden, wenn ein Bürger sein einziges Haus verkauft (oder das in den letzten 12 Monaten vor dem Verkauf diesen Status hatte). Zwar sollten die maximalen Kosten einer Wohnung nicht mehr als 5 Millionen Rubel betragen. Es wird auch davon ausgegangen, dass die derzeitige Norm, die das Recht auf Befreiung von der Einkommensteuer für den Verkauf von Immobilien, dh 3 Jahre in der Immobilie, vorsieht, bestehen bleibt.
Neues Gesetz: Gutachten
Viele Marktexperten bezweifeln, dass die für die Umsetzung des neuen Gesetzes zuständigen Stellen in der Lage sein werden, den korrekten Algorithmus für die Katasterbewertung zu formulieren. Experten geben zu, dass sie nicht genau wissen, woher die Zahlen kommen werden. Unterschiede in den Methoden verschiedener "Gutachter" seien durchaus möglich, sagen Experten. Es gibt eine Version, die besagt, dass sich das neue Gesetz negativ auf den Primärimmobilienmarkt auswirken wird, da die Investitionsattraktivität des Gemeinschaftsbaus sinken wird. Letztendlich kann es zu einer Wertsteigerung von Immobilien in allen Segmenten kommen.
Gleichzeitig herrscht unter Experten die Meinung, dass Reformen erforderlich sind. Darüber hinaus geht es darum, die Überwachung der Transaktionen zu verschärfen. Das Erhöhen oder Verringern von Wetten ist sinnlos. Angesichts der Vielzahl von "Gray Deals" spielt es keine Rolle, welche Steuern auf den Verkauf von Immobilien erhoben werden - sie werden überhaupt nicht bezahlt.
Verantwortung für graue Geschäfte heute
Eine vernünftige Frage stellt sich: Kann es wirklich sein, dass die von den Behörden angestrebten "grauen Schemata" heute nicht mehr aufgedeckt und legal unterdrückt werden können? Sind alle diese "Betrügereien", die mit der Angabe in den Kaufverträgen von Immobilien verbunden sind, untertrieben und implizieren keine Verantwortung?
Der Federal Tax Service verfügt nach Ansicht von Experten nicht über einen gut entwickelten Algorithmus zur Identifizierung solcher Transaktionen. Zumindest, weil die Steuerbehörden aus rechtlicher Sicht keine Beschwerden gegen Immobilienmarktteilnehmer haben können. Käufer und Verkäufer schließen zwei völlig rechtmäßige Verträge. Das erste ist das wichtigste, es gibt den Betrag von bis zu 1 Million an. Dieses Papier ist für Steuerbeamte. Der zweite Vertrag spiegelt wiederum keine Immobilientransaktion wider, sondern die Entschädigung des Käufers für die mit der "Verbesserung des Wohnungstyps" verbundenen Kosten des Verkäufers. In der Tat ist es eine Quittung für die Überweisung von Geldern. Dieses Steuerabkommen erfordert in der Regel keine (und die darin angegebenen Beträge erscheinen offiziell nirgendwo).
Gleichzeitig können in den Strukturen des Eidgenössischen Steuerdienstes nichtöffentliche Arbeiten in dieser Richtung durchgeführt werden. Insbesondere gibt es Tatsachen, dass die Zentrale dieser Abteilung von Zeit zu Zeit Briefe an ihre Gebietsabteilungen sendet, die die Schaffung spezieller Funktionseinheiten erfordern - gerade um die Steuerhinterziehung der Bürger beim vollständigen Verkauf von Wohnraum zu bekämpfen.
Einem dieser Dokumente zufolge, das in den Besitz einiger russischer Medien gelangte, wurden die regionalen Steuerdienststrukturen angewiesen, Kaufverträge zu untersuchen und Nachforschungen anzustellen - in Form von Besuchen beim Steuerzahler zu Hause und Gesprächen. Wenn die "grauen Systeme" identifiziert werden, berechnen Sie den "richtigen" persönlichen Einkommensteuerbetrag (basierend auf einer unabhängigen Einschätzung der Kosten der Wohnung) und gleichzeitig die Geldstrafe der Bürger.
Übrigens, viele Experten sind beeindruckt von der Vorgehensweise bei der Kontrolle der Immobilienverkäufe in der Ukraine. Die Steuern dort und bei uns sind nicht gering - sie können bis zu 15% betragen. Um die Wahrscheinlichkeit von „Gray Deals“ zu minimieren, haben die ukrainischen Behörden kürzlich eine Norm eingeführt: Notare, die Kauf- und Verkaufsverträge für Wohnimmobilien bescheinigen, müssen Informationen über eine unabhängige Marktbewertung der Immobilie in der „Cloud“ -Datenbank prüfen. Wenn Informationen nicht online gefunden werden, hat ein Notar kein Recht, Dokumente zu beglaubigen.
Die Relevanz der Verfahren zur Identifizierung von „grauen Schemata“ hat nach Ansicht von Experten insbesondere aufgrund von Änderungen des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation, das den Immobilienabzug für Immobilienkäufer regelt, zugenommen. Fakt ist, dass Wohnungskäufer bis zum 1. Januar 2014 das Recht hatten, den Steuerabzug nur einmal für eine einzelne Immobilie zu verwenden. Wenn sie Wohnraum kauften und der Vertrag einen Betrag von 1 Million anzeigte, konnten sie sich nur auf 13% dieses Betrags verlassen.
Aus diesem Grund waren viele Käufer mit den „grauen Schemata“ nicht zufrieden und baten die Verkäufer, Verträge mit reellen Zahlen zu schließen. Aber nachdem Änderungen an der Abgabenordnung vorgenommen wurden, zu erhalten Eigentumsabzug Ermöglicht mit beliebig vielen Immobilientransaktionen. Und nun ist es den Käufern im Prinzip egal, welcher Betrag im Kaufvertrag erscheint. Es ist ihnen egal, welche Art von Immobilienumsatzsteuer die Verkäufer zahlen möchten und ob sie dies überhaupt tun möchten.
Transaktionen mit juristischen Personen
Betrachten wir kurz Aspekte im Zusammenhang mit der Besteuerung von Transaktionen, bei denen Immobilienverkäufer juristische Personen sind (Wirtschaftsunternehmen usw.). Das Gebührenberechnungsschema unterscheidet sich hier natürlich von dem, was für Individuen charakteristisch ist. Aber es ist durchaus verständlich und logisch. Wenn es sich um ein Phänomen wie den Verkauf von Immobilien durch eine juristische Person handelt, werden hier zwei Arten von Steuern gezahlt.
Erstens ist es die Mehrwertsteuer (18%). Zweitens ist es die Körperschaftsteuer (20%). Abzüge sind nicht vorgesehen. Wenn die Organisation jedoch das vereinfachte Steuersystem verwendet, werden Immobilien nach völlig anderen Standards verkauft. Es gibt keine „vereinfachte“ Gewinnsteuer, und der Erlös aus dem Verkauf von Immobilien wird dem gewerblichen Erlös gleichgestellt. Gemäß den Normen für das vereinfachte Steuersystem muss das Unternehmen 6% des Verkaufserlöses oder 15% der Differenz zwischen dem Erlös und den Kosten für den Kauf dieser Immobilie zahlen.
Ähnliche Regeln gelten auch für einzelne Unternehmer. Wenn sie nach dem vereinfachten Steuersystem arbeiten, zahlen sie für den Verkauf von Immobilien 6% des Einkommens oder 15% der "Differenz". Nach dem allgemeinen Steuersystem müssen Mehrwertsteuer und Einkommensteuer entrichtet werden. Richtig, es ist wichtig, dass der Geldeingang des Käufers über ein offiziell registriertes Bankkonto erfolgt. Wenn ein Einzelunternehmer Immobilien über ein „normales“ Bankkonto verkauft, muss er als Einzelperson die Einkommenssteuer zahlen. Richtig, Sie können in diesem Fall den Abzug verwenden.
