Die Russen handeln beim Kauf oder Verkauf von Immobilien fast immer mit Steuern. Befinden sie sich im Status eines Eigenheimkäufers, haben sie keine unmittelbare Verantwortung für die Zahlung von Beiträgen an die Staatskasse - außerdem haben sie Anspruch auf einen besonderen Steuerabzug.
Aber wenn jemand ein Immobilienverkäufer ist, dann hat er mehr als genug Verpflichtungen gegenüber dem Staat. Er ist verpflichtet, den Erlös zu versteuern. Rechtzeitig und vollständig. Welche Steuern muss eine Person zahlen, wenn sie vor der Aufgabe steht, "eine Wohnung rechtmäßig zu verkaufen"? Hat er das Recht, mit Vorteilen zu rechnen?
Wie hoch ist die Steuer?
Nach russischem Recht besteht für den Verkauf von Immobilien (Wohnungen, Zimmer, Häuser, Hütten, Grundstücke usw.), die der Verkäufer zum Zeitpunkt der Transaktion seit weniger als drei Jahren besitzt, eine Verpflichtung, eine Einkommenssteuer in Höhe von 13% des Erlöses zu zahlen Menge. Es ist möglich, die Steuerbemessungsgrundlage um 1 Million Rubel zu senken. (sog Eigentumsabzug). Oder für den Betrag, den der Verkäufer beim Kauf einer Immobilie ausgegeben hat (sofern relevante Belege vorliegen).
Die Möglichkeit, die Kosten für den Erwerb einer Wohnung anzurechnen, bietet sich beispielsweise an, wenn eine Person, die eine Immobilie gekauft hat, feststellt, dass sie für sie nicht geeignet ist, und sie daher weiterverkauft. Tut er dies innerhalb eines Jahres, so muss er, wenn er während der Transaktion keinen Gewinn von mehr als 1 Million erzielt, keine Beiträge an den Bundessteuerdienst entrichten. Die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung muss bis zum 15. Juli des Jahres nach Abschluss der Transaktion gezahlt werden.
Pflichten des Verkäufers
Neben der Tatsache, dass ein Geldbetrag in Höhe der berechneten persönlichen Einkommensteuer pünktlich gezahlt werden muss, hat der Verkäufer eine weitere wichtige Verpflichtung - sich beim Bundessteuerdienst zu melden. Dies erfolgt durch Abgabe einer Erklärung in Form von 3-Personen-Einkommenssteuer. Selbst wenn die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung tatsächlich Null betrug (das heißt, der Transaktionsbetrag war kleiner oder gleich einem Abzug von 1 Million Rubel), muss dieses Dokument dennoch beim Bundessteuerdienst eingereicht werden. Darüber hinaus muss dies vor dem 30. April des Jahres erfolgen, der auf den Abschluss der Transaktion folgt.
Verantwortung
Was passiert, wenn ein Bürger beim Verkauf einer Wohnung keine Einkommenssteuer zahlt? Dann wird der Staat in der Person des Bundessteuerdienstes eine Geldbuße in Höhe von 20% des berechneten Betrags der Einkommensteuer (oder seines Restbetrags, der aus irgendeinem Grund nicht gezahlt wurde) verhängen. Außerdem wird eine tägliche Geldstrafe in Höhe von 1/300 des Refinanzierungssatzes der Zentralbank (jetzt 8,25%) in Bezug auf die Höhe der Schulden erhoben - bis eine Person den Staat vollständig beglichen hat.
Was passiert, wenn eine Person kein 3-NDFL-Formular beim Federal Tax Service einreicht (auch wenn beim Verkauf einer Wohnung keine Steuer anfällt)? In diesem Fall verhängt der Bundessteuerdienst eine einmalige Geldstrafe von 1000 Rubel. Dieser Betrag erhöht sich um 5% des monatlich berechneten Steuerbetrags - bis sich eine Person mit dem Staat abfindet. Richtig, die endgültige Zahl wird 30% der Schulden nicht überschreiten.
Privatisierungsfaktor
Ein recht häufiger Fall, den russische Anwälte feststellen: Eine Person privatisiert eine Wohnung, in der sie mehr als zehn Jahre gelebt hat, und verkauft sie. Manchmal spiegelt sich sogar ehrlich der volle Betrag im Vertrag mit dem Käufer wider. Bald erhielt er einen Anruf vom Federal Tax Service und bat höflich darum, auf den Verkauf einer Wohnung nur die Einkommenssteuer zu zahlen. Wie ist das möglich? Tatsache ist, dass ein Bürger einen lächerlichen Fehler gemacht hat - er hat sofort nach der Privatisierung Wohnungen verkauft. Und dies ist aus rechtlicher Sicht dann der Fall, wenn sich die Liegenschaft im Besitz von weniger als drei Jahren befindet.
Die Tatsache, dass eine Person vor der Privatisierung viele Jahre in einer Wohnung gelebt hat, spielt keine Rolle. Ähnlich verhält es sich mit dem Verkauf einer Wohnung durch Erbschaft - die Steuer wird erhoben, wenn die Frist von 3 Jahren nicht abgelaufen ist. Aus diesem Grund weisen Anwälte Bürger, die gerade das Eigentum an der Wohnung angemeldet haben, strikt an: Sie müssen drei Jahre warten.
Steuer und Miteigentum
Möglich ist eine Variante, bei der die Einkommensteuer auf den Verkauf einer Wohnung zu entrichten ist, sofern sich die Wohnung im Miteigentum oder im Miteigentum befindet. Das Hauptproblem hier ist, wie man den Abzug von 1 Million Rubel teilt? Es kommt zuallererst darauf an, um welche Art von Eigentum es sich handelt - geteilte oder gemeinsame.
Im ersten Fall ist alles einfach. Der Abzug wird proportional zu dem in den Dokumenten angegebenen Prozentsatz des Eigentums aufgeteilt. Wenn zum Beispiel Ivanov 45% der Wohnung besitzt und Petrov 55%, dann hat der erste Anspruch auf einen "Rabatt" beim Verkauf von Wohnungen in Höhe von 450 Tausend Rubel, der zweite auf 550 Tausend Rubel.
Bei Miteigentum hängt der Grad der Einfachheit in erster Linie von der Fähigkeit der Miteigentümer ab, sich zu einigen.
Es wurden noch keine allgemeingültigen marktüblichen Mechanismen zur Bestimmung eines bestimmten Anteils am Wohneigentum nach russischem Recht festgelegt.
Miteigentümer müssen einen Kompromiss eingehen. Und wenn es nicht klappt, entscheidet das Gericht über die Frage.
Eine andere Frage, die viele Bürger aufregt, lautet: "Was ist, wenn zum Beispiel vor 10 Jahren eine Person einen Anteil an einer Wohnung in der einen oder anderen Größenordnung gekauft hat und vor einem Monat das ganze Haus gekauft hat und beabsichtigt, die Immobilie zu verkaufen? Wird der Verkauf der Wohnung in diesem Fall besteuert?" Anwälte empfehlen, auf eines der 2012 veröffentlichten Schreiben des Finanzministeriums zu achten (Dokument Nr. 03-04-05 / 9-189). Es heißt, dass eine Änderung des Immobilienanteils nicht die Beendigung des Eigentumsrechts für die Eigentümer zur Folge hat.
Nach der gleichen Logik sollte, wie einige Experten glauben, eine Unterscheidung in den individuellen Eigentumsbedingungen für Aktien getroffen werden. Wenn einer der Eigentümer der Eigentümer des Hauses ist, bis die Wohnung verkauft werden soll (3 Jahre), muss er keine Steuern zahlen. Während der andere seinen Anteil von weniger als drei Jahren besitzen kann. Und wenn er seinen Teil der Immobilie verkaufen will, muss er die NFDL (mit der entsprechenden Höhe des Einkommens) bezahlen.
Die Position der Gebietskörperschaften des Eidgenössischen Steuerdienstes kann nach Expertenmeinung von der Meinung des Finanzministeriums abweichen. Es wird daher empfohlen, sich vor Transaktionen mit ähnlichen Bedingungen an die Steuerbehörden einer bestimmten Region oder Stadt zu wenden.
Es gibt eine große Nuance in Bezug auf die Kauf- und Verkaufsverfahren bei der Beteiligung von Miteigentümern von Immobilien im Rahmen von Aktien. Wenn eine Wohnung unter einem von allen Eigentümern unterzeichneten Kaufvertrag verkauft wird, beträgt der Abzugsbetrag 1 Million Rubel. geteilt (wie oben gesagt, im Verhältnis). Möchte jedoch jeder Mitinhaber seinen Anteil im Rahmen einer gesonderten Vereinbarung veräußern, hat er das Recht, den staatlich garantierten „Rabatt“ vollständig zu nutzen. Ebenso bei Personen, die eine Wohnung auf der Grundlage von Miteigentum besitzen (obwohl in diesem Fall eine Einigung über die Größe der zu verkaufenden Anteile erforderlich ist).
Nicht ansässige Transaktion
Es ist bekannt, dass es in Russland zwei Hauptarten von Steuerzahlern gibt. Die ersten sind Einwohner des Landes, sie zahlen eine Einkommenssteuer in Höhe von 13%. Staatsangehörige Russlands und Staatsangehörige anderer Staaten, die seit mehr als 183 Tagen und 12 Monaten in Russland leben, werden als solche anerkannt. Die zweiten sind nicht ansässig. Welches beziehungsweise der Hauptteil des Jahres lebte im Ausland. Was tun, wenn eine Wohnung von einem Ausländer verkauft wird? Müssen Sie Steuern zahlen?
Ja Außerdem ist der Betrag wesentlich höher als bei einem Wohnsitz des Verkäufers, nämlich 30%. Übrigens zahlen Bürger dieser Kategorie den gleichen Betrag, wenn sie für die Einstellung arbeiten (oder eine andere Art von offiziellem Einkommen erhalten).Eine weitere wichtige Nuance ist, dass Gebietsfremde keine Abzüge erhalten.
Wenn der Verkäufer IP ist
Wie berechnet sich die Steuer beim Kauf (Verkauf) einer Wohnung für Unternehmer? Was sind die Abzüge von IP? Bezüglich des Kaufs - keine. Unternehmer haben nicht das Recht, 13% des Wertes der Immobilie als Teil des Eigentumsabzugs zurückzugeben. Dann haben sie jedoch die Möglichkeit, eine wesentlich niedrigere Steuer auf den Verkauf zu zahlen.
Zu viele IPs arbeiten an einer "Vereinfachung". Nach diesem Steuersystem wird der Erlös aus dem Verkauf von Immobilien mit dem Erlös aus gewerblichen Tätigkeiten gleichgesetzt. Daher sind 6% des erhaltenen Einkommens zu zahlen.
Wenn der Verkäufer ein Senior ist
Wird die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung an Rentner berechnet? Ja und in vollem Umfang. Die Tatsache, dass eine Person im Ruhestand ist, hat keinen Einfluss auf ihre Steuerzahlerstatus. Gleiches gilt für die rechtzeitige Einreichung der 3-NDFL-Erklärung beim Bundessteuerdienst und die fristgerechte Zahlung der veranlagten Beiträge.
Graue Schemata: Verantwortung
Sehr viele Bürger der Russischen Föderation, die versuchen, beim Verkauf einer Wohnung keine Steuern zu zahlen, geben an, dass die Kosten für eine Wohnung bei der Registrierung von Kauf- und Verkaufstransaktionen wesentlich niedriger sind als bei der Abrechnung mit dem Käufer. Normalerweise erscheint in solchen Fällen die Summe von 1 Million Rubel, gleich dem Abzug. Der verbleibende Betrag an Barverkäufern von Wohnungen erhält im Rahmen von Nebenabreden (hauptsächlich "Einnahmen").
Aus der Sicht des Gesetzes sieht alles "sauber" aus. In den letzten Jahren sind Regierungsstellen solchen Transaktionen jedoch, wie Experten sagen, immer weniger treu gegenüber. Und das Auftreten von "Reinheit" kann auf Wunsch ignoriert werden, da die tatsächlichen Handlungen des Verkäufers auf Steuerhinterziehung zurückzuführen sind (und dies gilt für Artikel 198 des Strafgesetzbuches). Alles, was von den Mitarbeitern des Bundessteueramtes verlangt wird, um die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung in voller Höhe zu erhalten, ist die Erhebung von Nachweisen, dass die Person das "graue Schema" in Form von reduzierten Zahlen im Kaufvertrag angewendet hat. Und dann können Sie Informationen an das Gericht übertragen.
Wie passiert das in der Praxis? In der Regel ordnen die Steuerbehörden nach dem Verdacht einer offensichtlichen Verschleierung von Verkaufszahlen eine unabhängige Bewertung einer Wohnung im selben Haus an (und wenn dies nicht möglich ist, dann Wohnen in einem ähnlich gestalteten Gebäude im selben Gebiet). Nachdem sie unabhängige Zahlen erhalten haben, rufen sie den Steuerzahler zu einem Gespräch an und bitten um Klärung.
Wenn jemand sagt, dass er es einfach geschafft hat, den Käufer zum Kauf von Wohnungen zu überreden, die fünfmal billiger als der Marktwert sind, kann der Angestellte des Bundessteueramtes, der ihm vernünftigerweise nicht glaubt, ein Rechtsmittel beim Gericht einlegen. Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass dies nicht erfolglos bleibt: In den letzten Jahren gab es Präzedenzfälle, als die Verfasser der "grauen Schemata" verurteilt wurden. Beim Verkauf einer Wohnung mussten sie in der Regel eine Steuer entrichten, die nach dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie berechnet wurde.
Informanten für Transaktionen mit reduzierten Wohnkosten können Notare sein, die an der Beglaubigung von Dokumenten für den Verkauf von Wohnungen teilgenommen haben, und sogar Justizbeamte, die Immobilien registriert haben. Experten sagen daher, dass es immer schwieriger wird, Wohnungen nach „grauen Schemata“ zu verkaufen. Sie geben zu, dass dies bislang in der Größenordnung liegt - die Einkommensteuer auf den Verkauf einer Wohnung ist zu hoch.
Nuancen des Eigentums
Wie wir bereits festgestellt haben, zahlt eine Person Einkommensteuer, indem sie weniger als drei Jahre lang Wohnungen verkauft, die ihr gehören. Wie berechnet sich dieser Zeitraum? Sehr einfach - 36 volle Monate werden zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kauf- und Verkaufstransaktion berücksichtigt. Experten stellen fest, dass die Amtszeit ab dem Datum gezählt wird, das im staatlichen Register steht (und nicht ab dem Datum, das in der Bescheinigung über die Eintragung von Immobilien vermerkt ist). Der Unterschied zwischen diesen Tagen kann laut Experten erheblich sein - bis zu 2 Wochen.
Es ist auch erwähnenswert, dass eine Person, die eine Wohnung, sagen wir 10 Jahre alt, verkauft und einen Monat später zurückgekauft hat, als der neue Eigentümer gilt, wie Experten sagen.Um die Zahlung von Steuern zu vermeiden, müssen Sie drei Jahre warten, bevor Sie Immobilien verkaufen.
Tricks der Abzüge
Wie bereits eingangs erwähnt, haben die Bürger der Russischen Föderation das Recht, Abzüge nicht nur für den Verkauf von Immobilien, sondern auch für den Kauf von Wohnungen zu erhalten. Im zweiten Fall ist der Mechanismus zur Berechnung der Beträge natürlich völlig anders (ebenso wie die diesbezüglichen gesetzlichen Normen). Betrachten wir kurz die Besonderheiten des Immobilienabzugs für Wohnungskäufer.
Der Staat in Person des Föderalen Steuerdienstes gibt Bürgern, die Immobilien gekauft haben, das Recht, 13% des Betrags zurückzuerstatten, der im Zusammenhang mit einer Transaktion zum Erwerb von Wohneigentum ausgegeben wurde. Dies ist in erster Linie eine Zahlung zugunsten des Verkäufers. Der maximale Abzug auf seiner Basis beträgt 260 Tausend Rubel. Viele Wohnungen werden mit einer Hypothek gekauft. Hieraus wird eine weitere Basis für die Berechnung des Abzugs gebildet, deren Höchstbetrag auf dieser Basis 390 Tausend Rubel beträgt. (wenn die Wohnung nach dem 1. Januar 2014 gekauft wurde), und vielleicht sogar völlig unbegrenzt (wenn die Wohnung in früheren Jahren gekauft wurde).
Es scheint, dass diese Beträge viel geringer sind als der Abzug von 1 Million, der durch den Verkauf von Wohnungen garantiert wird. Vergessen wir aber nicht, dass die "Formeln" zur Berechnung der Steuerverpflichtungen für Verkäufer völlig unterschiedlich sind. Es kann sich durchaus herausstellen, dass der Immobilienabzug beim Kauf einer Wohnung tatsächlich höher ist als die beim Verkauf berechnete Einkommenssteuer.
Von besonderem Interesse ist, dass beide Abzugstypen kombiniert werden können. Darüber hinaus ist es in einigen Fällen realistisch, die berechnete Einkommensteuer aus dem Verkauf einer Wohnung und einen Steuerabzug auf der Grundlage des Erwerbs von Immobilien auszugleichen. Es ist lediglich erforderlich, sich an die Gebietsstruktur des Föderalen Steuerdienstes zu wenden, um eine Einigung über dieses Verfahren zu erzielen. Es ist relativ unkompliziert und kann in den meisten Fällen ohne teure Berater durchgeführt werden.
Das folgende Szenario ist beispielsweise durchaus möglich.
Bürger Ivanov verkaufte eine Wohnung in der Lenin Avenue für 2,5 Millionen Rubel. Er hat das Abzugsrecht in Höhe von 1 Million genutzt und schuldet jetzt eine Steuer von 13% auf 1,5 Millionen Rubel, das sind 195 Tausend Rubel.
Für den Erlös aus dem Verkauf von Wohnungen in der Lenin Avenue kaufte Bürger Ivanov Wohnungen in der Moskovskaya Street für die gleichen 2,5 Millionen Rubel. (Er mochte nur diesen Bereich). Von den Kosten für den Kauf dieser Wohnung hat er das Recht, jetzt als Käufer einen Abzug in Höhe von 260 Tausend Rubel zu erhalten.
Ivanov reicht die entsprechenden Unterlagen beim Finanzamt ein, wo er den Steuerabzug und die persönliche Einkommenssteuerschuld zusammenzählt. Infolgedessen bleibt der Bundessteuerdienst dem Bürger sogar noch 65 Tausend Rubel "schuldig". Was ihm in der vorgeschriebenen Weise ausgezahlt wird. Die Hauptsache ist, dass Ivanov beide Transaktionen in einem Jahr abwickeln soll.
