Der Eigentümerwechsel von Immobilien wirft bei den Bürgern immer wieder Fragen auf. Und was können wir über die Situation sagen, wenn ein Anteil an der Wohnung verkauft wird! Es gibt viel Unverständliches für Menschen. In unserem Artikel möchten wir verstehen, wie man Dokumente korrekt erstellt, was im Allgemeinen als gemeinsames Eigentum gilt und wie man mit der Zahlung von Steuern umgeht.
Was ist Miteigentum?
Lassen Sie uns zunächst verstehen, warum die Situation entsteht. gemeinsames Eigentum. In der Tat kann es viele Gründe geben:
- Die Wohnung wurde zum Zeitpunkt des Papierkrieges an absolut alle registrierten Familienmitglieder privatisiert.
- Die Wohnung, die im gemeinsamen Besitz ist, wird nach der Scheidung der Ehegatten geteilt.
- Immobilien werden von mehreren Nachkommen geerbt.
Es sollte beachtet werden, dass eine gewöhnliche Wohnung, die sich im gemeinsamen Besitz befindet, physisch nicht geteilt werden kann. Um dies zu tun, ist es, wie sie sagen, "in Form von Sachleistungen" erforderlich, dass dieses Gehäuse separate Eingänge und Anschlüsse für alle Kommunikationen hat. Es ist unmöglich, es in die Praxis umzusetzen. So können manchmal nur Privathäuser aufgeteilt werden. In allen anderen Fällen werden ideale Anteile erhalten.
Was ist der ideale Anteil?
Zuallererst müssen Sie verstehen, dass der ideale Anteil nicht Ihr Teil des Gehäuses ist, sondern nur ein Anteil am Recht darauf. Tatsächlich unterliegt das Eigentumsrecht selbst der Aufteilung, nicht die Wohnung. Wie sie sagen, ist es nicht möglich, diesen Teil in der Realität zu spüren. Einer von mehreren Eigentümern kann nicht als Eigentümer der Wohnung angesehen werden, da er nur einen Anteil besitzt und dies in der Tat nur eine Rechtsform ist, nicht jedoch die Wohnung selbst.
Es stellt sich heraus, dass jeder der Eigentümer die Möglichkeit hat, Wohnungen zu nutzen, gleichzeitig aber nicht die Rechte anderer verletzen sollte. In der Praxis ist die Implementierung natürlich gar nicht so einfach. Es kommt dazu, dass das Nutzungsregime für Wohnzimmer, Bad, WC oder Küche festgelegt ist, die Räume sind auf die Bewohner aufgeteilt.
Wenn jedoch einer der Miteigentümer des Gerichts einen Raum für die Nutzung mit einer Fläche von fünfzehn Metern und der andere beispielsweise zwölf Metern zuweist, zahlt er Stromrechnungen entsprechend den Anteilen, die er besitzt. Wenn jeder von ihnen die Hälfte hat, erhält er Rechnungen für die Hälfte der Wohnung und nicht für den besetzten Bereich.
Am schwierigsten ist es, Anteile an einer Wohnung zu verkaufen. Dies wirft viele Fragen und Probleme auf. Daher ist es notwendig, dies genauer zu verstehen.
Verkauf eines Anteils an der Wohnung durch den Eigentümer
Diese Situation ist sicherlich nicht sehr gut. Lassen Sie uns erklären, warum. Tatsache ist, dass der Eigentümer (oder vielmehr einer von ihnen) nicht das Gehäuse selbst verkaufen kann, sondern Amtszeit sie. Stimmen Sie zu, dass dies sicherlich sowohl den Preis als auch die Dauer des Prozesses beeinflusst. Es gibt wahrscheinlich nicht viele Menschen, die zusätzlich mit Fremden in der Nachbarschaft Immobilien kaufen wollen. Obwohl eine Person tatsächlich das Recht hat, eine Aktie in einer Wohnung zu verkaufen, ist es nicht so einfach, dies zu realisieren.
Dies ist jedoch nicht die einzige Schwierigkeit in solchen Situationen. Tatsache ist, dass Anteilseigner ein Vorkaufsrecht zum Erwerb dieser Immobilie haben. Wie funktioniert es Zunächst müssen Sie einem anderen Miteigentümer den Kauf einer Immobilie anbieten. Wenn er zustimmt, wird der Anteil der Wohnung an den Verwandten verkauft (in der Regel sind entfernte und nahe Verwandte die Miteigentümer), und wenn er sich weigert und den realisierten Teil nicht innerhalb eines Monats erwirbt, kann er an völlig Fremde verkauft werden. Es gibt aber einen. Und ziemlich umfangreich.Der Kaufvertrag für eine Wohngemeinschaft muss sowohl für den Eigentümer des Teils als auch für einen Außenstehenden die gleichen Bedingungen enthalten (der Preis muss der gleiche sein). Dies wird dazu beitragen, die Möglichkeit von Betrug auszuschließen.
Bei Verstoß gegen diese Bedingung kann der Miteigentümer beim Gericht Klage wegen der Übertragung des Veräußerungsrechts an sich selbst erheben. Eine solche Erklärung kann innerhalb von drei Monaten ab dem Zeitpunkt abgegeben werden, an dem bekannt wurde, dass Verstöße gegen das Bezugsrecht vorliegen. Der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung an einen anderen Eigentümer ist mit vielen Problemen und Nuancen verbunden, die im Voraus am besten bekannt sind. So vermeiden Sie in Zukunft unnötige Ausfälle.
Registrierung von Bezugsrechten
Mit dem Rat von Anwälten, die mit solchen Situationen vertraut sind, müssen Sie alle Dokumente korrekt erstellen, damit es nicht zu unangenehmen Vorfällen kommt. Um beispielsweise dem Bezugsrecht nachzukommen, ist es besser, einen Vorschlag zum Erwerb einer Aktie schriftlich per Post mit einem Benachrichtigungsschreiben oder per Einschreiben zu unterbreiten. Sie können es auch persönlich abgeben, aber gleichzeitig bitten, Kopien mit Datum und Uhrzeit des Eingangs zu unterschreiben. Es sollte eine Empfangsbestätigung für die Sicherheiten vorliegen. So sind Sie vor möglichen unehrlichen Handlungen anderer Eigentümer geschützt. Schließlich können sie Ihr Angebot ignorieren und später erklären, dass Sie sie nicht informiert haben.
In ähnlicher Weise wird das Vorkaufsrecht übrigens während des Austauschs verwirklicht.
Wie können Prioritätsrechte umgangen werden?
Wenn Sie einen Teil der Immobilie in der Wohnung haben, wird der Verkauf, wie Sie wissen, nicht einfach sein, da es nicht immer möglich ist, auf gute Weise mit den Miteigentümern zu verhandeln. Was ist in diesem Fall zu tun? Schließlich gibt es keinen anderen Weg, als solche Immobilien loszuwerden. Hier wird der Rat von Anwälten zur Rettung kommen. Möglicherweise wird Ihnen angeboten, das Vorkaufsrecht zu betrügen und zu umgehen. Diese Option ist nicht ganz gut und birgt ein gewisses Risiko. Tatsache ist, dass der Käufer möglicherweise nicht ganz ehrlich ist, was bedeutet, dass Sie unter Umgehung des Vorkaufsrechts durch eine imaginäre Vereinbarung das Geld möglicherweise nicht durch Vereinbarung erhalten.
Ist eine Geschenkvereinbarung möglich?
Selbstverständlich ist der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung durch eine Spende möglich. Und in diesem Fall funktioniert das Vorkaufsrecht nicht. Schließlich kann man es nicht verbieten, etwas zu geben. Aber hier gibt es einige Nuancen und Risiken.
Die Weitergabe an den Käufer kann als verdeckter Kaufvertrag unwirksam werden. Der Eigentümer kann jedoch verlangen, dass die Rechte an der Transaktion auf ihn übertragen werden. Der Käufer verliert also die Akquisition.
Der Verkäufer kann auf andere Weise leiden. Wenn der Käufer ehrlich gesagt nicht zahlt, ist er nicht in der Lage, gesetzlich Geld von ihm zurückzufordern.
Überteuert im Vertrag
Um die Miteigentümer zu zwingen, den verkauften Teil der Immobilie nicht zu kaufen, können Sie ihnen einen Kaufvertrag über einen Teil der Wohnung zu einem sehr hohen Preis anbieten. Nachdem der Verkäufer die Ablehnung erhalten oder nicht erhalten hat, kann er eine Quittung in Höhe des im Vertrag festgelegten Betrags ausstellen, aber mit dem Käufer vereinbaren, dass er einen niedrigeren (tatsächlichen) Betrag zahlen wird.
Welche Fallstricke können bei einer solchen Entwicklung der Situation auftreten? Infolgedessen wird die Transaktionssteuer überbewertet, da die Erklärung den auf der Quittung angegebenen Betrag widerspiegelt.
Im Allgemeinen gibt es keine idealen Optionen. In jedem Fall müssen Sie nur die Höhe der Steuern und die Aktienkurse in Beziehung setzen sowie die Bedingungen für das Entstehen von Verpflichtungen zur Zahlung persönlicher Einkommenssteuern herausfinden (es gibt Zeiten, in denen der Verkauf von Immobilien nicht besteuert wird).
Ausarbeitung eines Darlehensvertrags
Sie können einen Darlehensvertrag abschließen, in dem der Betrag angegeben ist, der dem Preis des zurückgekauften Wohnanteils entspricht. Gleichzeitig wird eine Vereinbarung getroffen, wonach das Darlehen durch das Recht zur Teilhabe gesichert ist. Es ist eine solche Sicherheitenvereinbarung, die als Hypothek bezeichnet wird. Dies ist kein Darlehen, wie viele glauben. Die Hypothek muss die staatliche Registrierung bestehen. Die staatliche Steuer wird tausend Rubel betragen.
Ferner versäumt der Kreditnehmer absichtlich die Bedingungen der Rückerstattung. Der Käufer des Wohnungsteils, der in diesem Fall als Verleiher fungiert, setzt seinerseits einen Anteil des Eigentums durch. Um nicht in Rechtsstreitigkeiten verwickelt zu werden, unterschreiben Sie Mietvertrag in dem beide Parteien vereinbaren, dass anstelle der Rückzahlung des Darlehensbetrags das Recht auf einen Anteil des Eigentums übertragen wird.
Aber in diesem Fall ist es nicht so einfach. Gleichwohl besteht die Gefahr, dass der Vertrag auf Veranlassung der verbliebenen Hausbesitzer gekündigt wird, wenn diese vor Gericht gehen. Wenn die Forderung erfüllt ist, muss der Käufer den Anteil zurückgeben, und der Verkäufer schuldet das Geld weiterhin im Rahmen eines fiktiven Darlehensvertrags, da die Entschädigung ungültig wird.
Welche Eigenkapitaltransaktionen sind illegal?
Der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung ist im Falle einer Abtretung nicht möglich. Solche Transaktionen sind verboten.
Die Abtretung kann zur Veräußerung von Anteilen eines Gründers einer GmbH verwendet werden, es ist jedoch unmöglich, auf diese Weise einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen.
Funktioniert das Präventivrecht immer?
Es gibt einen Fall, in dem ein Anteil an einer Wohnung ohne Bezugsrecht verkauft werden kann. Dies ist ein öffentlicher Verkauf. Dies tun nur Gläubiger mit einem Immobilienanteil, wenn es keine anderen Möglichkeiten gibt und die Mittel des Schuldners nicht ausreichen, um die Schulden zu decken.
Aber nicht jeder Anteil kann als Schulden eingezogen werden (schließlich kann man nicht die einzige Wohnung nehmen). Es gibt nur zwei Möglichkeiten, eine Freigabe zu erhalten:
- Ein Anteil am Gesetz wurde zur Garantie einer Hypothek (in diesem Fall wird sogar die einzige Wohnung verlangt).
- Wenn der Schuldner nicht in einer Wohnung wohnt, in der er einen Anteil hat und an einer anderen Adresse registriert ist, oder er auch eine andere Wohnung besitzt.
Verkauf der gesamten Eigentumswohnung
Wenn die Wohnung klein ist und es mehrere Miteigentümer gibt, die nicht gemeinsam auf demselben Territorium wohnen möchten, ist der Verkauf der gesamten Wohnung die beste Lösung. Jeder Anwalt wird Ihnen diese Lösung für das Problem anbieten.
Stimmen alle Parteien überein, treten keine Schwierigkeiten auf. Möglicherweise benötigen Sie jedoch noch rechtliche Unterstützung, um die Transaktion ordnungsgemäß abzuschließen. Es gibt mehrere Möglichkeiten:
- Abschluss eines Kaufvertrages, wobei alle Anteilseigner als Verkäufer auftreten.
- Stellen Sie so viele Vereinbarungen wie Eigentümer. Infolgedessen hat der Käufer so viele Kauf- und Verkaufsverträge, dass er der alleinige Eigentümer der Wohnung wird.
Die erste Option ist vorzuziehen, wenn die Miteigentümer in der Nähe wohnen. Interessanter ist es im Sinne der staatlichen Pflicht zur Eintragung von Schutzrechten.
Wenn Sie jedoch rechtliche Unterstützung haben, wird Ihnen dies in jedem Fall eine rentablere Option anzeigen.
Die zweite Option kann in Fällen nützlich sein, in denen die Miteigentümer kategorisch nicht miteinander kommunizieren wollen und können oder weit weg wohnen oder nicht bieten möchten Vollmacht zur Unterzeichnung des Vertrages einer zum anderen. Es kann viele Nuancen geben. Die richtige Entscheidung hilft Ihnen, einen Anwalt zu finden.
Im zweiten Fall muss der Käufer jedoch Geld für die Zahlung einer staatlichen Abgabe für jede Aktie von tausend Rubel ausgeben.
Wie kann die Situation gelöst werden, wenn eine der Parteien gegen den Verkauf ist?
Diese Situation tritt am häufigsten auf. Es liegt an der Tatsache, dass mehrere Eigentümer die Absicht haben, eine für sie völlig unnötige Wohnung zu verkaufen. Und dann das Geld teilen. Und einige Teilnehmer sind zum Beispiel aus irgendeinem Grund gegen diese Entscheidung. Vergessen Sie nicht, dass viel von der Größe der Anteile abhängt.
Wenn der Gegner des Verkaufs einen kleinen Teil hat, können Sie ihn gewaltsam bei ihm kaufen. Dies geschieht vor Gericht. Eine Klage wird eingereicht. Wenn Sie Ihre Ansprüche mit einem kleinen Anteil des Mitinhabers vertreten, können Sie einen Antrag auf Zwang stellen, um den Anteil auf andere Mitinhaber zu übertragen, natürlich um eine finanzielle Entschädigung zu erhalten.
Wenn ein Mensch auf diesem Lebensraum lebt, hat natürlich niemand das Recht, ihn zum Verkauf seines Teils zu zwingen, da die Grundlage nur die geringe Größe seines Teils ist.
Wie hoch sind die Steuern?
Einzahlungen aus dem Verkauf von Immobilien oder Zinsen werden erfolgswirksam erfasst. Es wird also von der Einkommenssteuer besteuert. Ihre Größe beträgt dreizehn Prozent des Auftragswertes.
Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn Sie keine Steuern zahlen müssen. Zum Beispiel, wenn der Anteil seit mehr als drei Jahren im Besitz einer Person ist. Stichtag ist der Zeitpunkt der staatlichen Registrierung eines Bürgers, der die Eigentumsrechte an seinem Anteil besitzt.
In anderen Fällen sieht der Staat einen Steuerabzug vor, wenn die Einkommensteuer noch gezahlt werden muss. Dies ist der Betrag, um den der Preis der Wohnung oder ihres Anteils bei der Berechnung des Steuerbetrags gesenkt werden sollte.
Aber der Steuerabzug für den Verkauf des Aktienrechts hat seine eigenen Nuancen.
Steuerabzug
Der maximale Abzugsbetrag von einer Million Rubel für einen Einzelverkauf ist festgelegt. Eine Wohnung kann ein solches Objekt werden, wenn sie als Ganzes verkauft wird. Oder es kann eine Aktie sein, wenn die Vereinbarung für jeden Teil separat erstellt wird.
Es stellt sich heraus, dass beim Verkauf der gesamten Wohnung der maximale Abzug im Verhältnis zu den Anteilen der Eigentümer berechnet wird. Wenn jedoch jedes Teil einzeln verkauft wird, hat jeder Eigentümer das Recht, einen Abzug in Höhe von einer Million Rubel zu erhalten.
Wenn Sie einen Anteil an einer Wohnung verkauft haben, die Sie für weniger als drei Jahre besessen haben, müssen Sie eine Erklärung ausfüllen und einreichen, in der die Höhe der Einnahmen aus der Transaktion angegeben ist. Dort finden Sie auch eine Spalte zum Steuerabzug. Sie zahlen Steuern von einem niedrigeren Betrag als im Kaufvertrag angegeben.
Wenn demnach das Einkommen eines Bürgers eine Million Rubel beträgt, entstehen keine Steuerverpflichtungen, da ein Steuerabzug diesen Betrag auszahlt. Eine Person wird nur eine Erklärung abgeben, in der sie alles im Detail angibt.
Dokumente für den Verkauf von Anteilen an der Wohnung:
- Reisepass des Verkäufers oder aller Miteigentümer der Immobilie.
- Wenn einer der Eigentümer minderjährig ist, benötigt er seine Geburtsurkunde und die Erlaubnis des Kuratoriums (diese wird nach einer schriftlichen Erklärung an die Vormundschaftsbehörden mit den Details der Wohnung, die Sie kaufen möchten, anstelle der alten ausgestellt). Benötigen noch die Zustimmung der Eltern des Kindes. Wenn sie jedoch geschieden sind, werden Notariatsdienste benötigt, um Dokumente zu beglaubigen.
- Eigentumsbescheinigung über das Wohneigentum, Privatisierungsdokumente, Kaufvertrag (wenn die Wohnung gekauft wurde).
- Zertifikat aus dem Unified State Register.
- Technischer Reisepass von BTI. Katasterausweis für Immobilien.
- Entfremdungsbescheinigung von der VZTA, die nur für einen Monat gültig ist.
- Ein Dokument über die Zusammensetzung der Familie von der geschäftsführenden Organisation.
- Schriftliche Zustimmung aller Teilnehmer zur Transaktion. Auch hier sind Notariatsdienste erforderlich, um die Dokumente zu beglaubigen.
Es sei daran erinnert, dass die Transaktion und damit die Vereinbarung selbst ungültig sind, bis sie vom Staat registriert werden. Nur die Beglaubigung von Dokumenten verleiht ihnen Rechtskraft. Und nur in diesem Fall ist die Transaktion legal und korrekt ausgeführt.
Anstelle eines Nachwortes
Wie Sie sehen, ist der Verkauf des Wohngemeinschaftsrechts mit dem Wissen über eine Vielzahl von Nuancen behaftet. Wir hoffen, dass Sie nach dem Lesen des Artikels keine Fragen zu diesem Thema haben.
